Долевое участие в строительстве жилья — это один из оптимальных способов его покупки.
Как защищаются права сторон, и какие у них обязанности по отношению друг к другу?
Основные положения. Закон о долевом участии частных инвесторов в строительстве жилья № 214-ФЗ — это основной нормативный акт, определяющий права и обязанности сторон сделки.
Его основные положения:
| Аспекты взаимоотношений сторон | дольщика и застройщика |
| Порядок заключения договора долевого строительства | а также порядок внесения в него изменений, и его расторжения |
| Возможные способы обеспечения взятых на себя обязательств | другие аспекты участия сторон в процессе |
Данный закон был принят Государственной Думой в 2004 году. Это было сделано для регулирования со стороны государства порядка привлечения средств частных инвесторов в строительство.
Этот закон «дал толчок» к формированию рынка ипотечного кредитования в нашей стране.
До этого ни банки, ни сами граждане не имели достаточно инструментов для оформления кредитов на покупку жилья, так как, ни государство, ни сами строительные компании не могли дать достаточно гарантий.
ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
Согласно этому закону, участниками долевого строительства являются:
| Дольщик | физическое лицо, которое инвестирует свои средства в строительство жилья. Это может быть как многоквартирный дом, так и таунхаус или коттедж. Средства могут быть не только свои, но и заёмные |
| Застройщик | чаще всего это юридическое лицо, основной деятельностью которого является строительство. От лица застройщика может выступать его агент-девелопер. Застройщик возводит жильё для граждан на законных основаниях |
В ст. 1 Закона № 214-ФЗ сказано, что предметом регулирования данного закона являются отношения, возникающие между сторонами по факту привлечения средств на строительство.
На основании Положений данного закона, привлечение средств частных инвесторов возможно только в нескольких случаях.
Это:
| На основании | договора долевого участия |
| Путём выпуска застройщиком жилищных сертификатов | эти сертификаты покупаются гражданами по цене жилья. Они гарантируют покупателю право собственности на купленное жильё |
| Путём создания | жилищно-строительного кооператива |
Застройщик может привлекать средства граждан только после получения разрешения на строительство и оформления права на земельный участок.
Застройщик обязан гарантировать покупателям право собственности на купленный объект недвижимости.
Регулирование прав
Федеральный закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ регулирует права и обязанности обеих сторон.
В обязанности застройщика входит:
| Публикация в СМИ | а также в других публичных источниках, документов на будущий объект недвижимости, а также о себе. Такая документация называется проектной декларацией |
| Возведение объекта недвижимости | в те сроки, которые установлены договором |
| Государственная регистрация договора ДУ | в органах Росреестра в обязательном порядке |
| Использование привлечённых денежных средств дольщиков | только на строительство указанного в договоре объекта недвижимости |
| После того как построенный дом будет введён в эксплуатацию | застройщик обязан передать право собственности на купленную квартиру дольщику |
Но, кроме обязанностей, у застройщика есть ещё и права. Это:
| Строительство многоквартирного дома, или другого объекта недвижимости | в полном соответствии с действующими строительными нормами и стандартами |
| Требование расторжения договора ДУ с дольщиком в одностороннем порядке | если последний не выполняет свои обязанности по своевременной оплате |
Дольщик также имеет свои обязанности по отношению к застройщику:
| Расчёт с застройщиком | строго в установленные сроки |
| Приёмка купленного жилого помещения | если в нём нет недостатков и недоработок |
| Эксплуатация купленного помещения | по его прямому назначению |
В права дольщика входит:
| Требовать от застройщика | государственной регистрации договора ДУ |
| Требовать купленное помещение | в тот срок, который указан в договоре |
| Требовать уплаты неустойки | за просрочку передачи права собственности на помещение |
| Подать в суд в случае | если не удалось уладить конфликт в несудебном порядке |
| Требовать устранения недостатков и недочётов | в купленном помещении. Все они должны быть указаны в акте приёмки |
В законе также сказано, что ни одна сторона не может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если другая сторона полностью выполняет свои обязанности.
Расторжение договора возможно только через суд, при этом застройщик обязан вернуть все вложенные дольщиком средства.
Заключение договора
В ст. 1 Закона № 214-ФЗ сказано, что отношения между дольщиком и застройщиком регулируются договором долевого участия.
Так как предметом этого договора является объект недвижимости, то он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Договор долевого участия вступает в силе только после его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.
В ст. 4 Закона приведены положения, которые должен содержать договор в обязательном порядке.
Это:
| Подробное описание возводимого объекта | в который дольщик вкладывает свои средства. Описание должно быть дано в соответствии с проектной документацией на данный объект |
| Сроки по передаче купленной недвижимости | в которые должен уложиться застройщик |
| Стоимость купленного объекта | цена указывается в рублях РФ. Если покупка происходит в валюте другой страны, то должны быть отрегулированы нюансы колебания курса |
| Гарантийный срок | он устанавливается самим застройщиком, но он не может быть меньше 5 лет. В течение этого срока все недостатки устраняет сам застройщик, или компенсирует расходы по их устранению владельцу помещения |
| Способы | которыми стороны обеспечивают взятые на себя обязательства по договору |
При отсутствии хотя бы одного из вышеуказанных положений, договор не может быть заключён и зарегистрирован.
Что такое переуступка прав по договору долевого участия читайте в статье: переуступка прав по договору долевого участия в строительстве.Об отмене долевого строительства в 2017 году, читайте здесь.
Это типовая форма договора, и она обязательна для обеих сторон.
Но документ подлежит корректировке, поэтому в него можно включить следующие положения:
| Порядок изменения цены | застройщик не имеет права менять цену на купленную недвижимость, если он соответствует заявленному метражу. Даже если покупка производилась в иностранной валюте, и курс этой валюты сильно изменился. Цена может быть изменена в сторону уменьшения в том случае, если при приёмке будет обнаружено, что площадь помещения меньше установленной договором, или качество помещений не соответствует нормам |
| Максимальное количество раз сдачи дома в эксплуатацию | если многоквартирный дом не принимается госкомиссией определённое количество раз, то дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке |
| Сроки | в течение которых застройщик должен устранить недостатки в купленном помещении, если при его приёмке они будут обнаружены |
| Информация о том, как данным домом будут управлять | если это управляющая компания, то её координаты |
| Другие индивидуальные положения | которые можно установить, исходя из специфики сделки |
Такие подводные камни договора долевого участия в строительстве в ФЗ-214 не учтены.
Срок сдачи
Данному положению посвящена статья 6 Закона № 214-ФЗ. Здесь сказано, что срок должен быть установлен в договоре, а застройщик должен в этот срок уложиться.
Если застройщик нарушает этот срок, а дольщик уже полностью оплатил купленное помещение, то застройщик должен выплатить дольщику компенсацию за каждый день просрочки.
Сумма компенсации равна 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ на день возникновения просрочки.
А так как пострадавшая сторона является физическим лицом, то сумма компенсации увеличивается вдвое -то есть 1/150 от ключевой ставки.
Если у застройщика возникли обстоятельства, по которым он не может завершить строительство в указанный в договоре срок, он должен письменно уведомить об этом вторую сторону.
Сделать он это должен не позднее, чем за 2 месяца до предполагаемых сроков окончания строительства.
В уведомлении он должен указать свою просьбу изменить условия договора. Они также должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Гарантии качества
В ст. 7 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик обязан передать дольщику помещение, соответствующее всем установленным строительным и техническим нормам и регламентам.
Если он этого не сделать не может, то дольщик вправе требовать от него:
- Безвозмездного устранения недостатков в разумные сроки.
- Разумное уменьшение цены купленного помещения.
- Возмещение дольщику всех расходов на устранение недостатков.
Если застройщик этого не сделает, то дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд.
Гарантийный срок на возводимый объект недвижимости не может быть меньше 5 лет.
Расторжение договора
В ст. 9 Закона № 214-ФЗ говорится о причинах и основаниях расторжения договора ДУ в одностороннем порядке.
Ни одна из сторон не может этого сделать, если вторая сторона полностью выполняет условия договора.
Веские основания
В одностороннем порядке ДДУ может быть расторгнут только при наличии следующих оснований:
| Застройщик нарушает сроки передачи | купленного физическим лицом помещения, ему в собственность и эксплуатацию |
| Застройщик вовремя не исправил недостатки помещения | обнаруженные при его приёмке, или не возместил собственнику расходы на их устранение |
| У объекта выявлены такие нарушения | которые значительно снижают его качество |
| Поручительство банка | которое является способом обеспечения обязательств, взятых на себя застройщиком, закончило срок своего действия до того, как объект был сдан в эксплуатацию |
Также дольщик имеет право требовать расторжения договора в судебном порядке, если:
| Объект строительства, куда вложены деньги частных инвесторов | больше не строится, и есть основания предполагать, что и не будет дальше строиться |
| Проектная документация претерпела существенные изменения | что привело к уменьшению площади купленного помещения |
| Изменилось назначение общего имущества строящегося дома | а также нежилых помещений, находящихся в нём |
После расторжения договора, застройщик обязан вернуть дольщику все вложенные им в строительства средства.
Сделать он это должен в течение 10 дней с момента расторжения договора. Деньги возвращаются безналичным способом.
Кроме этого, застройщик должен выплатить дольщику неустойку за каждый день пользования средствами дольщика.
Неустойка рассчитывается как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день подписания договора от всей суммы договора.
Образец заявления
Договор можно расторгнуть по согласию обеих сторон, но если договориться не удалось, то неудовлетворённая сторона имеет право подать иск в суд на расторжение договора.
Если дольщик желает расторгнуть договор мирным путём и без суда, он может направить застройщику уведомление с просьбой о расторжении.
Это является мерой досудебного урегулирования конфликтной ситуации. Её необходимо применять, а не сразу обращаться в суд.
Если договор расторгается по взаимному согласию, то необходимо составить и подписать соответствующее соглашение. На основании соглашения договор будет расторгнут.
Если эта мера не принесла положительных результатов, то дольщик вправе подать иск в районный суд по месту нахождения объекта строительства.
Если суд примет решение о расторжении договора, то документ будет расторгнут по решению суда в течение 10 дней после вступления его в законную силу.
Это действие также нужно будет зарегистрировать в органах Росреестра.
Ответственность за нарушение обязательств
Если одна из сторон нарушает взятые на себя обязательства, то договор подлежит расторжению в одностороннем порядке.
Застройщик должен будет вернуть дольщику средства в установленные сроки.
Если этого не будет сделано вовремя, то застройщик также должен будет выплатить неустойку за каждый день просрочки.