Сейчас возводятся жилые кварталы с инфраструктурой. Купив квартиру в таком комплексе, уже не стоит беспокоиться о магазинах, салонах красоты, школах и детских садах. Всё это есть в шаговой доступности!
Сколько стоит квартира в таком жилом комплексе, и можно ли оформить покупку в ипотеку?
Понятие «ипотечного кредитования» для России довольно ново. Первое упоминание об ипотеке было дано в Законе РФ от 29. 05. 1992 года № 2872-1 «О залоге».
Здесь ипотека рассматривалась как инструмент залогового обеспечения недвижимым имуществом кредита.
Окончательно понятие «ипотеки» закрепилось в гражданском обороте после вступления в силу ч. 1 ГК РФ, а также Федерального закона от 16. 07. 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Особенности кредитования
Главная особенность покупки жилья от застройщика с помощью заёмных средств банка заключается в том, что сначала нужно выбирать не кредитное учреждение, а самого застройщика.
Именно он будет являться заёмщиком перед банком, а не покупатель жилья. Покупатель будет должен вернуть средства за недвижимость застройщику.
Чтобы выбрать застройщика, необходимо тщательно изучить его репутацию. Для этого нужно посетить официальный сайт этого застройщика, а также почитать отзывы.
Если кто-то из знакомых или родственников уже покупал жильё от этой строительной компании, то нужно выяснить у них впечатления от сотрудничества.
Выбор строительной компании также зависит от пожеланий самих покупателей.
Многие обращают внимание на транспортную доступность, приближённость к метро или крупной автодорожной магистрали.
Если в семье есть дети, то нужно обратить внимание на наличие и приближённость школьных и дошкольных образовательных учреждений, а также на наличие лесной зоны и зоны отдыха.
После того, как застройщик будет выбран, необходимо забронировать недвижимость, и выбрать банк-кредитор.
Банк нужно выбирать из тех, которые предлагает застройщик, так как он имеет у него аккредитацию. Другой банк просто не рассмотрит заявку на кредит.
Пока жильё стоит забронированным, покупатель выбирает банк, пишет заявление, собирает документы и ждёт решения банкиров.
Если оно будет отрицательным, можно попробовать исправить ошибки, которые будут указаны в письменном отказе.
А можно обратиться в другой банк, и ждать решения от них.
После получения положительного решения, начинается обычный процесс оформления ипотечного кредита и права собственности на недвижимость.
Предъявляемые требования
Чтобы купить недвижимость напрямую у застройщика, но с помощью ипотечного кредита, нужно соответствовать требованиям не только банка, но и самого застройщика.
Но, как правила, требования они предъявляют стандартные:
| Возраст заёмщика | не должен быть ниже 21 года на момент подписания ипотечного договора |
| На момент закрытия ипотечной линии заёмщик ещё не должен стать пенсионером по возрасту | поэтому срок кредита не превышает 30 лет. Он может быть сокращён, если заёмщик уже более старшего возраста |
| Доход семьи заёмщика | после уплаты ежемесячного взноса у семьи должно остаться не менее 45% всех доходов |
| Наличие средств на оплату первоначального взноса | если семья-соискатель имеет льготы на оформление ипотеки, то она может ими воспользоваться для погашения первоначального взноса. Например, семья имеет право на получение субсидии от государства |
| Сам застройщик должен иметь аккредитацию в банке | куда подаётся заявление |
| Банк может предъявить дополнительные требования | к покупателю жилья |
Достоинства и недостатки
Как и любого другого вида кредитования, у небанковской рассрочки, то есть напрямую от застройщика, есть свои преимущества и недостатки.
К достоинствам такого кредита можно отнести:
| Процентная ставка несколько ниже, чем при обращении в банк | на сегодняшний день, застройщик предлагают своим клиентам кредиты на покупку жилья под 9,5% — 11,5% годовых |
| От покупателя не требуют | подготовки внушительного пакета документов |
| Позволить себе продавать жильё в рассрочку по низким процентам могут только крупные и добросовестные застройщики | однако «клевать» на слишком низкий процент (по сравнению с аналогичным жильём у других строительных компаний) не стоит! |
| Застройщики не всегда требуют от своих покупателей подтверждать доход | не нужно предоставлять застройщику дополнительные залоги для обеспечения кредита |
| Цены на жильё несколько ниже, чем при покупке готового жилья | покупатель избегает дополнительных расходов, связанных с оценкой недвижимости для ипотеки |
| Не нужно обязательно заключать договор страхования, а затем продлевать его каждый год, пока не истечёт срок кредита | покупатель недвижимости может иметь испорченную кредитную историю, так как строительная компания не является кредитным учреждением, и проверить её не сможет |
Но есть свои отрицательные моменты:
| Процент первого взноса довольно велик | иногда он достигает половины стоимости покупаемого жилья. Далеко не все граждане могут себе позволить его оплатить, даже получив господдержку или, же использовав материнский капитал |
| Срок кредитования меньше на несколько лет | чем при покупке вторичного жилья |
| Довольно высокие суммы ежемесячного платежа | и хотя ставка по кредиту невысока, срок кредитования настолько мал (иногда 2 – 3 года), что сумма ежемесячного платежа получается довольно крупной |
| Отсутствуют гарантии того, что новостройка будет достроена в срок, а не превратиться в «долгострой» | конечно, сейчас таких случаев всё меньше, да и позволить себе кредитовать граждан на покупку «первички» могут только крупные и надёжные строительные компании, но риск такой всё же существует |
Квартиры в ипотеку от застройщика
Сначала нужно выбрать строительную компанию и ознакомиться с проектами строительства.
Видео: советы экспертов. Новостройка в ипотеку
Можно даже оформить кредит на покупку недвижимости «на уровне котлована».
Это выйдет намного дешевле, чем купить недвижимость на разных стадиях строительства.
Выбрав объект недвижимости, нужно ознакомиться с предложениями банков, которые являются партнёрами данной строительной компании.
Кроме того, нужно посетить официальный сайт и застройщика, и банка-партнёра.
Стоит помнить, что заёмщиком, в данном случае, является не покупатель недвижимости, а именно застройщик.
А покупатель уже будет возвращать средства строительной компании.
Поэтому банки выдают кредиты только тем застройщикам, которые имеют у них аккредитацию.
Аккредитация в крупном и надёжном банке говорит о том, что данная строительная компания является надёжным партнёром.
Расторжение договора с застройщиком при ипотеке возможно в том случае, если застройщик не выполнил свои обязательства перед покупателем.
Для военнослужащих
В России действует специальная программа поддержки военнослужащих для покупки жилья.
Чтобы купить жильё по «военной ипотеке», необходимо стать участником программы НИС.
Согласно этой программе, на специальный счёт военнослужащего каждый год поступает определённая сумма средств через Министерство обороны.
Максимальная сумма средств – 2,4 млн. рублей. Эти средства могут быть потрачены только на покупку жилья как первичном, так и на вторичном рынке.
Поэтому многие застройщики также предлагают купить военнослужащим жильё в новостройках по программе «военной ипотеки».
Но это не совсем та программа, которая разработана именно государством. Дело в том, что заёмщиком является строительная компания, а не сам военнослужащий.
Поэтому средства со специального счёта будут перечислены не на счёт банка-кредитора, а на счёт строительной компании.
Как купить вторичное жилье в ипотеку читайте в статье: ипотека на вторичное жилье.Форма заявления о снятии обременения по ипотеке, читайте здесь.
Но цель одна – покупка жилья с помощью накоплений по программе НИС. Она выполнена, поэтому никаких правонарушений со стороны покупателя – военнослужащего нет.
Но, государство предоставляет максимум 2,4 млн. рублей. На эти средства можно купить только 1-комнатную квартиру в Подмосковье. А военные, как правило, уже имеют семьи!
Поэтому средства со специального счёта могут быть внесены на оплату первоначального взноса.
Суммы сверх установленного лимита семья военнослужащего будет оплачивать из собственных средств.
Но условия «военного кредитования» несколько лояльнее, нежели условия обычной ипотеки.
С господдержкой
В силу закона, некоторым семьям государство может оказать поддержку при покупке жилья.
Помощь в следующем:
- Предоставление субсидии.
- Частичная оплата процентов по кредиту.
- Частичная оплата основного долга по кредиту.
На помощь от государства могут рассчитывать следующие категории граждан:
| Признанные малоимущими | то есть среднедушевой доход в данной семье ниже установленного прожиточного минимума по региону и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий |
| Семьи | которые живут в стеснённых условиях и проживающие в коммунальных квартирах, которые проживают в аварийном или ветхом жилье |
| Не имеющие собственного жилья | многодетные семьи, которые воспитывают 3-ёх и более детей в возрасте до 18 лет |
| Молодые семьи | то есть семьи, в которых обоим супругам ещё не исполнилось 35 лет |
| Молодые специалисты | это граждане, имеющие высшее или среднее профессиональное образование и не достигшие возраста 35 лет. В некоторых регионах помощь таким специалистам, особенно врачам и педагогам, оказывается колоссальная |
| Другие категории граждан | которые поддерживаются по региональным программам господдержки |
Как правило, граждане выбирают форму поддержки в виде субсидии от государства. Она может составить до 30% от стоимости покупаемого жилья.
А так как сумма первоначального взноса при ипотеке от застройщика достаточно велика, то именно субсидия от государства помогает решить эту проблему.
Если у семьи есть материнский капитал, он также может быть направлен именно на оплату первого взноса за покупку жилья.
Но оплата основного «тела» кредита ложится на плечи заёмщиков.
Страхование сделки
Так как заёмщиком является строительная компания, а не физическое лицо, то страхование предмета договора не является обязательным условием оформление следки.
Но и строительные компании, и сами покупатели настаивают на том, чтобы обратиться в страховую компанию за заключения договора страхования на покупаемое жильё.
Дело в том, что существует риск потери предмета кредита еще до того, как за него будет выплачен кредит.
Например, соседи сверху делают ремонт. В ходе проведения сантехнических работ была нарушена целостность инженерных систем, и квартира снизу, которая находится в ипотеке, была полностью затоплена, и стала непригодной для проживания.
А платить по кредиту за неё нужно! Вот на такие случаи и заключают договор страхования!
У каждого банка и у каждого застройщика есть партнёры – страховые компании. у них оформить договор страхования будет несколько дешевле, чем в другой, не являющейся партнёром.
Но можно выбрать и любую другую страховую компанию. Договор страхования нужно каждый год продлевать.
Если застройщик обанкротился что делать с ипотекой? Страховая компания возместит ущерб покупателю.
Предложения банков
У каждой солидной строительной компании есть несколько банков-партнёров, которые предоставляют кредиты на покупку недвижимости в новостройках.
Стоит отметить, что это довольно крупные и известные банки, так как с «мелкими» банками не будут работать крупные застройщики, и наоборот.
Поэтому, если и банк крупный и устойчивый, а застройщик такой же, то это «крепкий союз», и ему можно доверять.
Предоставляют ипотеку от застройщика следующие банки:
| Сбербанк | процентная ставка 11,4%, сумма первоначального взноса 20% |
| ВТБ24 | процентная ставка 11,4%, сумма первоначального взноса 20% |
| Райффайзенбанк | процентная ставка 7,5%, сумма первоначального взноса 20% |
| ДельтаКредитБанк | процентная ставка 11,5%, сумма первоначального взноса 20% |
| Россельхозбанк | процентная ставка 11,7%, сумма первоначального взноса 20% |
| Уралсиб | процентная ставка 11,5%, сумма первоначального взноса 20% |
Примерно все застройщик оформляют ипотеку своим покупателям на таких условиях. В данной таблице видно, что Райффайзенбанк предлагает самую выгодную процентную ставку.
Такая ставка будет доступна, если покупатель является зарплатным клиентом банка.
А также заключит договор страхования не только сделки и объекта недвижимости, но и своей трудоспособности, а также жизни и здоровья.
Правила оформления
Для того чтобы купить недвижимость в ипотеку от застройщика, необходимо:
| Выбрать объект недвижимости для покупки, а также выбрать строительную компанию | здесь важную роль играют предпочтения конкретного покупателя. Кому-то нужно купить жильё рядом с метро, а кому-то рядом со школой |
| Ознакомиться со списком банков | которые являются партнёрами данного застройщика, а также с программами кредитования, которые они предлагают |
| Забронировать понравившееся жильё | это делается на тот случай, чтобы покупатель был уверен, что недвижимость «не уйдёт» в чужие руки, пока он собирает необходимые бумаги и оформляет кредит в банке.Забронировать понравившийся объект недвижимости можно несколькими способами:
|
| Дождаться одобрения кредита от банка | зарегистрировать договор долевого участия |
| Подписать кредитный договор с банком | если клиент решил страховаться, то сначала нужно заключить договор страхования, а затем уже кредитный договор |
| Оформить с застройщиком договор купли-продажинедвижимости | а затем зарегистрировать его вместе с кредитным договором |
| Регистрация права собственности | на купленный объект недвижимости |
Необходимые документы
Прежде чем заключать соглашение с застройщиком, покупатель имеет право потребовать от него следующие документы:
| Документы о праве собственности на землю | на которой идёт строительство |
| Разрешение госорганов | на осуществление строительства |
| Акт предварительного распределения недвижимости | и учредительные документы застройщика |
А для оформления кредита на покупку жилья в новостройке, покупателю понадобятся следующие документы:
- Паспорт в оригинале и копии.
- Справка, подтверждающая его доходы. Это может быть 2-НДФЛ или же по форме банка.
- Договор долевого участия.
- Документация от застройщика.
Банк может потребовать дополнительные документы. Например, копию трудовой книжки.
Точный перечень документов можно узнать в банке, который и будет оформлять кредит.
Образец договора долевого строительства
Это наиболее важный документ при покупке недвижимости в кредит от застройщика.
Поэтому перед тем как его подписывать, нужно показать его юристу и проконсультироваться.