Взять ипотеку можно не только на покупку готовой квартиры или загородных апартаментов, но и на строительства собственного дома мечты.
Если вас не устраивает жизнь в замкнутом пространстве квартиры или вы желаете воплотить в жизнь свои дизайнерские идеи, а также иметь садик, огород и прочие радости жизни в частном доме – ипотека на строительство решение ваших проблем.
В данной статье рассмотрены все нюансы и вопросы, касающиеся такого вида кредитования.
Правовое регулирование
Ипотека как кредитный продукт представляет собой залог недвижимого имущества.
В случае оформления кредита на строительство залогом выступает либо земля, на которой будет построен объект недвижимости, либо другая недвижимость, находящаяся в собственности у заемщика.
Ипотечное кредитование в сфере строительства регулируется теми же правовыми актами, что и ипотека на покупку уже построенного жилья:
- Гражданский кодекс РФ, гл. 23.
- Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г.
- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.
Также существуют нормативные акты, касающиеся ипотеки, принимаемые на уровне субъектов РФ.
То есть каждая муниципальная единица может принимать решения, облегчающие и помогающие жителям улучшать свои жилищные условия.
Главное чтобы принимаемые решения не противоречили имеющимся федеральным законам.
Особенности кредитования
Ипотека на строительство является менее востребованной и популярной отраслью жилищного кредитования.
Все дело в том, что, давая одобрение на кредит, банки в первую очередь оценивают залоговое имущество с точки зрения возможной быстрой продажи.
Естественно, что реализовать готовую квартиру или дом намного проще и выгоднее.
К тому же ипотека на строительство под залог земельного участка предполагает, что в случае неисполнения заемщиком своих обязательств банку придется продавать именно земельный надел.
Но по закону и, исходя из требований банков, оценочная стоимость залогового имущества должна быть на 10-15% выше общей суммы ипотечного кредита. Редкие земельные участки могут соответствовать этому требованию.
Ведь на постройку жилого дома может понадобиться несколько миллионов рублей.
Помочь заемщику получить положительное решение от кредитной организации может факт наличия на выбранном земельном участке уже имеющихся построек.
Например, есть один дом, а финансовые требования необходимы на строительство второго объекта недвижимости.
Либо предметом залога будет выступать другое недвижимое имущество заемщика не имеющее отношения к земельному участку, на котором будет осуществляться строительство.
Предъявляемые требования
В случае оформления ипотеки на строительство частного дома банки предъявляют определенные требования, как к соискателям, так и к земельному участку, на котором будет осуществляться постройка.
Заемщик, желающий получить одобрение банка на строительство должен соответствовать следующим условиям:
| Гражданство РФ | предъявление паспорта является обязательным условием любого кредитования |
| Возраст | обычно кредитные организации накладывают ограничения на лиц моложе 21 года и тех, кто находится в пенсионном возрасте (60 лет для мужчин, 55 для женщин) |
| Прописка | заемщик должен иметь постоянную прописку в регионе расположения банка |
| Доходы | соискатель обязан предъявить банку официальное подтверждение имеющихся доходов, достаточных для оплаты ипотеки |
Для того чтобы банк оформил ипотеку, выбранный для строительства земельный участок также должен соответствовать требованиям кредитной организации и существующему законодательству:
| Он должен быть расположен в определенной удаленности | от места нахождения банка-кредитора |
| Заемщик должен обладать участком на правах частной собственности | и участок не должен находиться в природоохранной зоне |
| Земельный участок должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства | а также относиться к категории «земли населенных пунктов» |
| К земле, предназначенной под строительство | должны быть подведены коммуникации – электричество, газ, вода |
| Участок не может находиться под обременением | и если на земле уже имеются постройки, заемщик обязан предоставить на них документы регистрации в Едином государственном реестре |
Условия ипотеки на строительство в 2017 году
В 2017 году кредитные организации предлагают свои клиентам довольно выгодные условия кредитования:
| Сроки действия ипотеки на строительство | варьируются в пределах от 1 года до 30 лет |
| Процентная ставка по таким кредитам обычно выше | чем на другие кредитные продукты и составляет 11-14% годовых, в зависимости от выбора банка и других условий |
| Максимальная сумма ипотеки ограничивается | она составляет не более 200% от стоимости залогового имущества. Минимальная – не менее 200000 рублей |
| Многие банки выдвигают требование о внесении первоначального взноса в размере от 10 до 30 % от общей суммы кредита | однако, возможна и ипотека на строительство без первоначального взноса |
| У заемщиков существует возможность взять ипотеку на строительство | с участием государственной поддержки, с применением материнского капитала и т.д. |
При оформлении ипотечного кредита на строительство необходимо соблюсти ряд обязательных условий:
| Наличие | земельного участка |
| Документы на строительство | в банк необходимо предоставить смету будущего загородного дома и разрешение на строительство, полученное в комитете архитектуры и градостроительства вашего населенного пункта |
| Обеспечение | в качестве залога принимается либо сам земельный участок, пустой или с имеющимися постройками, либо другая недвижимая собственность заемщика |
| Целевое использование | при ипотеке на строительство банк постоянно осуществляет контроль расходования выданных денежных средств. Заемщик обязан периодически предоставлять в банк документы, подтверждающие окончание определенного этапа строительства и понесенные расходы |
Без первоначального взноса
Существуют специальные кредитные программы, позволяющие заемщикам оформить ипотеку без предоставления первоначального взноса.
Однако, в условиях финансового кризиса таких предложений для соискателей становиться все меньше.
Основной возможностью стать обладателем собственноручно построенного жилого дома в ипотеку без вложения личных денежных средств, является предоставление в залог банку другого недвижимого имущества, оформленного на заемщика.
При расчете сметы важно помнить, что кредитные организации не дают 100% от стоимости залоговой недвижимости.
Как взять ипотеку на квартиру читайте в статье: как взять ипотеку.Как получить ипотеку пенсионеру, читайте здесь.
Большинство банков останавливаются на цифрах 70-80%. То есть, если недвижимую собственность заемщика оценили, например, в 3000000 рублей, то банк сможет оформить ипотеку на строительство в сумме 2760000 (3000000*805).
И это в лучшем случае, поскольку на максимальный размер предоставляемого кредита влияют и другие факторы — размер доходов заемщика, его кредитная история, наличие других долговых обязательств и т.д.
При оформлении ипотеки без внесения первоначального взноса банки несколько по-другому относятся к соискателям:
| Менее выгодные условия кредитования | чем при обычной ипотеке |
| Требование предоставления дополнительного обеспечения | и более жесткие требования к самому заемщику |
| Обязательное страхование | ответственности соискателя |
Под залог земельного участка
Объект недвижимости, которого еще не существует, не может обеспечить банку возврат затраченных денег при возникновении непредвиденных обстоятельства.
Если заемщик имеет возможность внести первоначальный взнос, и его собственный земельный участок станет залоговым имуществом – это хороший шанс получить большую сумму кредита на более выгодных условиях (срок кредита, процентная ставка и т.д.).
У такого решения существуют определенные недостатки, о которых заемщик должен знать заранее:
| Наличие существенных ограничений | по предоставляемому залоговому имуществу |
| Возможность утраты собственности | при невыполнении долговых обязательств перед кредитной организацией |
Под материнский капитал
Возможность оформить ипотеку на строительство под материнский капитал интересна тем, что многие банки разрабатывают специальные программы в рамках социальной ипотеки.
При которой деньги по сертификату перечисляет Пенсионный фонд Российской Федерации, а условия кредитования более лояльные.
Процедура получения кредита в данном случае проходит несколько иначе.
Привлечение материнского капитала накладывает определенные обязательства перед детьми, благодаря рождению которых получен денежный сертификат.
Построенная собственность должна будет в определенных частях оформлена и на детей.
То есть в данном случае происходит «долевое строительство». Обязательным условием ипотеки на строительство является предоставление в банк сертификата на право получение материнского капитала.
При открытии ипотечного кредита семейный капитал может быть использован в варианте оплаты первоначального платежа или же в качестве погашения остатка по уже существующему договору.
Нецелевой кредит
Нецелевой ипотечный кредит позволяет получить в долг крупную сумму денег под залог имеющейся недвижимости.
Условия такого кредита значительно выгоднее, чем по потребительским кредитам, потому что обеспечением выступает недвижимость, а значит, банки имеют «страховую подушку» в случае неуплаты долга заемщиком.
Для кого может быть интересен данный банковский продукт. Например, семейная пара определилась, что желает построить свой собственный дом на заемные средства.
Но они еще не определись, на постройку какого дома необходимы деньги деревянного или кирпичного, одно- или двухэтажного, с мансардой или без и т.д.
Именно для таких заемщиков удобен нецелевой ипотечный кредит.
Банк при соответствии соискателя всем требованиям выдает денежные средства, а клиент на них строит дом своей мечты, не отчитываясь перед банком за каждую проведенную строительную операции.
Преимуществом подобного кредита является то, что клиент в любой момент может внести изменения в план строительства, удешевить стройку или сделать ее дороже по своему усмотрению.
В то время как при обычной ипотеке на строительство, где смета подается вместе с заявлением на кредит, менять план и масштабы строительства практически невозможно.
Порядок оформления
Если на семейном совете решено строить дом, встает логичный вопрос, как получить ипотеку.
Для этого необходимо осуществить следующие важные шаги к осуществлению своей мечты:
| Выбрать несколько банков | выдающих кредиты на строительство, и узнать их условия кредитования |
| Определить оптимальные условия по ипотечному кредиту | и принести в конкретный банк необходимый пакет документов для рассмотрения заявки на оформление ипотеки, включающий документы, подтверждающие право собственности на земельный участок под строительство |
| Принести в банк документы | разрешающие вести стройку на выбранном участке земли, также смету и проект будущего объекта недвижимости |
| Заключить | кредитный договор |
| Осуществить страхование предоставляемого залога | и по желанию жизни, здоровья и трудоспособности заемщика |
| Получить необходимые средства | и приступить к стройке |
Ипотека – долгосрочное кредитование, а постройка собственного дома дело трудоемкое и непредсказуемое, поэтому необходимо взвесить все «за» и «против» при принятии подобного решения.
Необходимые документы
При оформлении ипотеки на строительство необходимо предоставить банку два пакета документов — на заемщика и будущий объект недвижимости:
| Заемщик | стандартный для кредитования набор документов:
|
| Будущий дом | пакет документов включает в себя следующее:
|
Существующие риски
Парадоксальной ситуацией является то, что при оформлении ипотеки на строительство, заемщик практически ничем не рискует.
Все риски достаются кредитной организации, выдавшей деньги на постройку.
Если в качестве залога выступал сам земельный участок под будущий дом, то при наступлении негативных обстоятельств, при которых заемщик не сможет осуществлять ежемесячные платежи, он практически ничего не теряет.
К тому же незакрытую ипотеку довольно легко переоформить на другое лицо, сведя свои финансовые затраты к минимуму или можно продать недостроенный дом и закрыть ипотеку.
Спрос на недостроенные объекты недвижимости в частном секторе городов довольно высок.