По большей части многие граждане вступают в долевое строительство с целью приобретения собственного жилья.
Желая приобрести жилье, они начинают интересоваться, что такое долевое участие в покупке квартиры, что оно дает, в чем выгода такого рода строительства.
Ответы на указанные вопросы можно найти в соответствующих нормативно-правовых актах.
Под словосочетанием «долевое участие» подразумевается приобретение жилья в возводимом многоквартирном доме путем вложения материальных средств до его ввода в эксплуатацию.
Они передаются застройщику, который обязуется построить дом на собственном земельном участке.
Все жилые помещения дома подлежат передаче дольщикам соразмерно их вложениям.
Вся проектная документация на строительство должна быть доступна для дольщиков, что значит, она должна предоставляться им по первому требованию.
Правовые акты
Законодатель издал ряд соответствующих нормативно-правовых актов, позволяющих регулировать отношения, возникающие между участниками долевого строительства.
Основополагающим актом является Федеративный закон ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Акт испущен законодателем 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ.
Его указания позволяют обезопасить интересы, имущество и вклады дольщиков, которые вложили в строительство материальные средства.
В соответствии с положениями вышеуказанного закона в редактуре от 30 декабря 2004 застройщик имеет право вовлекать материальные средства граждан, принимающих участие в строительстве при определенных условиях.
Застройщик имеет право строить объекты:
- долевого строительства;
- на условиях договора аренды и субаренды земельного участка;
- перечисленные в Федеральном законе «О содействии развитию жилищного строительства», статье 39.10 Земельного кодекса РФ.
Законодатель в целях ограждения граждан от непредвиденных ситуаций обязал застройщика застраховать свою гражданскую ответственность.
Страхование предусматривает риск неисполнения либо исполнение обязательств не в полной мере, ненадлежащим образом.
Норма предусмотрена в положениях статьи 23.1 Федерального закона «О взаимном страховании», который издан 29 ноября 2007 года за номером 286-ФЗ.
Оформление договора
Участники долевого строительства заключают договор, основной целью которого является привлечение средств на возведение жилого здания.
Его можно заключить как в бумажном варианте, так и в электронном. Форма договора не унифицирована, поэтому каждый застройщик составляет ее на свое усмотрение в произвольной форме.
Договор подлежит заключению, если застройщик:
| Получил разрешение на строительство | от управления архитектуры и строительства |
| Опубликовал в периодической печати | на своем официальном сайте информацию относительно возведения жилого дома |
| Осуществил регистрацию земельного участка | в едином государственном реестре недвижимости, позволяющего обрести право собственности |
Нужно учесть, что договор подлежит заключению в письменной форме.
Долевое участие в покупке квартиры
По общепринятым правилам, риски непреднамеренного повреждения либо уничтожения имущества возлагается на застройщика, если жилое помещение не было принято дольщиком.
Приятие его решения о приобретение жилого помещения у застройщика налагает на него некоторую ответственность.
Он должен помнить обо всех рисках, которые могут возникнуть в любой момент из-за неправомерных действий застройщика.
Пошаговая инструкция
Гражданам надлежит заключить договор, позволяющий принять участие в строительстве жилого здания.
По общепринятым правилам в нем должны содержаться:
| Подробное описание объекта строительства | с указанием геометрических размеров дома и отдельных жилых помещений, в соответствии с проектной документацией, этажности, расположения его в плане |
| Сроки завершения строительства | с последующей его сдачей в установленное договором время, конкретной даты |
| Полная стоимость объекта строительства | порядок погашения оставшихся после первичного внесения средств, срок уплаты |
| Гарантийные обязательства по сдаче воздвигнутого дома в надлежащем виде | в период его эксплуатации, устранению выявленных браков, допущенных при строительстве. Как правило, застройщику отводится 5 лет для полного завершения строительства многоквартирного дома |
| Ссылки на проектную документацию | нормативные источники, техническую литературу |
| Информация об ответственности сторон договора | на период строительства дома, его эксплуатации |
Материальные средства вкладываются в строительство со дня его подписания.
Дольщик обретает право собственности на жилье вслед за его сдачей в эксплуатацию, если исполнены все условия договора.
Основанием для выдачи свидетельства служит:
- Факт ввода дома в эксплуатацию.
- Наличие акта приема-передачи жилого помещения.
С помощью ипотеки
Отдельных граждан интересует, как купить жилое помещение в доме, который строится за счет вложения материальных средств физических лиц.
У многих российских граждан отсутствуют свободные денежные средства, которые они могли бы вложить в строительство.
Данное обстоятельство не позволяет им купить жилье в собственность за наличные деньги, поэтому они вынуждены брать заем.
При долевом строительстве допускается оформление ипотечного кредита, но первоначальный взнос в размере 20% для начала строительных работ граждане должны внести самостоятельно.
Возникающие риски
Наряду с определенными преимуществами долевое строительство сопряжено с рядом недостатков.
Они способны вызвать неблагоприятное развитие событий, вследствие которых возникают риски.
В зависимости от конкретных обстоятельств виновником такого положения дел может быть как застройщик, так и дольщик.
Его риски проявляются в том, что:
| Застройщик может умышленно не исполнять взятые на себя обязательства | либо исполнять их ненадлежащим образом, совершать мошеннические действия. Например, продать один и тот же виртуальный объект долевого строительства нескольким лицам, которые приняли участие в проекте |
| На строительство начинают негативно влиять внешние факторы | в число которых входит разразившийся в стране экономический кризис, политические изменения в приоритетах |
| Существенное различие характеристик воздвигнутого дома от проектных данных | несоответствующее качество строительных работ |
Застройщиком вопрос, как продать жилье в строящемся доме должен быть решен без каких-либо последствий для него.
Он должен заранее предусмотреть все риски, чтобы не обанкротиться в ходе строительства.
Права и обязанности
Готовое к эксплуатации многоквартирное здание должно быть сдано застройщиком в установленный договором срок.
Оно передается на основе акта приема-передачи, который подписывают застройщик и участник долевого строительства.
Дольщик обязан принять жилой дом сообразно условиям договора на участие в строительстве.
Он наделяется правом его расторжения, если застройщик не исполняет принятые на себя обязательства.
В соответствии с условиями договора обязательства застройщика считаются исполненными со дня подписания сторонами акта приема-передачи либо другого вида документа, который предусмотрен договором.
Данная норма предусмотрена положениями статьи 12Федеративного закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
В договоре ДУ предусматривается обязанность:
| Застройщика в установленный договором срок возвести здание | сдать его в эксплуатацию, передать жилое помещение, расположенное в нем дольщику на праве собственности |
| Лица, вложившего в строительство свои денежные средства | выплатить в полном объеме стоимость жилого помещения, принять его по акту приема-передачи |
По своей сути долевое строительство является одной из форм инвестиционной деятельности, которая распространена в сфере строительства.
Застройщик обязан соблюсти условия договора, иначе он привлекается к административной ответственности.
Действия по проверке безопасности
Законодатель осуществляет контроль над ходом строительства путем проверок соответствия проектной документации, законности заключаемой с дольщиками сделки.
Договор на участие в долевом строительстве должен быть зарегистрирован в государственных органах.
Он расценивается в качестве заключенного со дня, когда был подписан заинтересованными сторонами.
Указанные выше меры предпринимаются в целях обеспечения безопасности прав дольщика.
К тому же, законодатель ввел в обязанность оформление страховки такого рода объекты в страховой компании либо банке.
Законодатель ввел меры, способствующие минимизации риска продажи одного жилья нескольким лицам путем страхования.
В такой ситуации приобретаемое по договору ДУ жилье становится предметом залога.
Застройщик лишается возможности осуществления каких-либо сделок с ним, потеряв право распоряжения жилой площадью.
Страхованию подлежит гражданская ответственностьзастройщика, покупаемое у него жилое помещение.
Его постановка на учет в государственном органе регистрации осуществляется при наличии страхового полиса.
В отдельных случаях застройщик вместо полиса страхования может представить поручительство, выданное банком.
Нужно заметить, что выплата страхового возмещения осуществляется при стечении обстоятельств, утвержденных в нормативах законодательных актов.
В их число входит:
| Срыв срока сдачи жилого дома на 6-12 месяцев | неоднократная перепродажа одного жилого помещения нескольким дольщикам |
| Наступление банкротства застройщика | и разрушение воздвигаемого объекта |
| Неосуществление регистрации права собственности | на покупаемое жилье |
| Возникновение потребности дополнительной платы | за приобретаемое жилое помещение поверх установленной договором стоимости |
В любой ситуации дольщик вправе обратиться к своему страховщику, чтобы он возместил убытки.
Как правило, он исполняет свои обязательства, если дольщик представить документы.
Налоговый вычет
Российские граждане могут претендовать на получение имущественного вычета, если покупают жилое помещение на основе договора ДУ.
Право на него возникает со времени подписания дольщиком акта приема-передачи.
Норма предусмотрена в положениях акта:
| Налогового кодекса РФ | письма Федеральной налоговой службы, опубликованного 25 мая 2009 года за номером 3-5-04/647 |
| Писем Министерства финансов | они были обнародованы 6 и 16 марта истекшего года за номерами соответственно 03-04-05/12102 и 03-04-05/13862, 10 сентября под номером 03-04-05/37207, 27 февраля 2013 года за номером 03-04-05/7-145, 26 декабря 2012 года за номером 03-04-05/7-1442 |
Налогоплательщик должен подать заявление в районное отделение ФНС, чтобы ему предоставили имущественный налоговый вычет со времени подписания передаточного акта.
Он должен представить:
| Договор долевого участия на строительство жилого дома | или договор уступки права требования |
| Акт | приема-передачи жилого помещения |
| Платежные поручения | банковские выписки, удостоверяющие об осуществлении перечисления денег со счета дольщика на счет застройщика |
И в добавлении к вышесказанному следует отметить, что любой российский гражданин имеет право на покупку квартиры по договору долевого участия в сданном доме, если изъявит желание.