Купить жильё без ипотечного кредита практически невозможно. Такой вид кредитного продукта есть во всех банках, которые работают на территории нашей страны.
Но условия в каждом кредитном учреждении разные. Какие на сегодняшний день существуют условия кредитования населения на покупку недвижимости?
Требования к заемщикам. Чтобы оформить ипотечный кредит, необходимо соответствовать требованиям, которые банк предъявляет к своим потенциальным клиентам.
Главные критерии:
- Возраст.
- Трудовой стаж, как общий стаж трудовой деятельности, так и на последнем месте работы.
- Уровень дохода.
Ещё банкиры обращают внимание на семейное положение потенциального клиента, и на наличие и отсутствие детей.
Возраст просителя
Это критерий оценки потенциального заёмщика, наряду с уровнем дохода, играет очень важную роль.
Дело в том, что ипотечный кредит – это процесс затяжной. Многие клиенты оформляют его на 20 – 30 лет.
И хотя стараются погасить заранее, срока кредита всё равно очень длительный.
Поэтому банки предъявляют к возрасту клиента строгие требования – к моменту закрытия ипотечной линии, клиент не должен «перешагнуть» пенсионный возраст.
То есть, если заёмщиком является женщина, банк рассчитает срок кредита таким образом, чтобы к моменту полного его погашения, женщина не достигла 55-летнего возраста.
К мужчинам требования несколько другие – до 60-летнего возраста.
Поэтому банки охотнее кредитуют граждан в период их наиболее активной трудоспособности – в возрасте от 30 до 40 лет.
Таким образом, если клиенту на момент оформления ипотеки 30 лет, то банк охотно выдаст ему кредит на срок до 30 лет.
А если клиенту уже к 40 годам, то срок кредита сокращается до 20 лет. При этом растёт процентная ставка.
Трудовой стаж
Требования банков к трудовому стажу потенциального клиента не критичны. Как правило, общий трудовой стаж должен быть не менее 2 – 3 лет.
Особое значение имеет стаж на последнем месте работы. Многие банки требуют, чтобы он был не менее 1 года.
Стаж подтверждается трудовой книжкой. То есть, для оформления документов на кредит, заёмщик должен предъявить специалисту банка оригинал трудовой книжки, в которой стоит отметка о приёме на работу.
Банкирам нужен и оригинал, и копия. И если с предоставлением копии проблем возникнуть не должно, то предъявить оригинал порой бывает довольно трудно.
Дело в том, что за сохранность трудовых книжек на предприятии отвечает 1 человек. Он не имеет права выдавать книжки без официальных письменных запросов.
А некоторые банки не утруждают себя оформлением этих запросов. Поэтому предъявить оригинал бывает непросто.
Уровень дохода
Это показатель играет важную роль при оформлении ипотечного кредита. Естественно, чем выше доход, тем выше вероятность того, что банк одобрит заявку на кредит.
Но есть программы льготного кредитования граждан, которые имеют довольно низкий доход, не позволяющий оформить кредит на общих условиях.
Например, ипотеки для бюджетников или молодых специалистов.
Банк рассматривает доход потенциального клиента так, чтобы после уплаты ежемесячного взноса у заёмщика осталось не менее половины от получаемого дохода.
При этом учитывается совокупный доход семьи. Если работают оба супруга, то и учитывается их совместный доход.
Также учитываются:
| Получение пенсии одним из супругов | исключение составляет пенсия по инвалидности 1 группы |
| Алименты | которые может получать супруга на ребенка от первого брака |
| Пособие по уходу за ребёнком | и прочие доходы семьи |
Все они подтверждаются документами. Для подтверждения заработка нужно предъявить с места работы справку по форме 2-НДФЛ.
Но не для кого не секрет, что многие наши соотечественники получают зарплату «в конвертах», в то время как официальный доход очень низкий – граничит с минимальным по региону.
Получить ипотечный кредит таким гражданам практически невозможно.
Поэтому каждый банк разработал справку о доходах.
Она не является настолько «официальной», чтобы предъявлять её в налоговую инспекцию. В этом документе нужно отразить весь «серый» доход заёмщика.
Подписывается такая справка главным бухгалтером и руководителем предприятия, а также заверяется печатью работодателя.
Наличие этого документа значительно увеличивает шансы клиента банка на оформление кредита на покупку жилья.
Семейное положение
Банки охотнее выдают кредит семейным парам. Дело в том, что второй супруг может выступать либо созаёмщиком, либо поручителем по кредиту.
Это даёт банку дополнительные гарантии того, что кредит будет выплачен.
Кроме того, банк рассматривает семейные пары с детьми, как наиболее благонадёжные.
То есть, если в семье есть дети, то пара вряд ли разведётся, и делить «ипотечную» квартиру не придётся.
Кроме того, есть такие программы ипотечного кредитования с поддержкой от государства, когда при наличии детей списывается часть основного долга перед банком. Его гасит за заемщика государство.
В некоторых регионах действуют такие программы
| При наличии 1 ребёнка | государство погашает до 30% основного долга государству |
| При рождении 2-ого ребёнка или при его наличии на момент оформления кредита | государство гасит до половины суммы основного долга |
Многодетные семьи могут рассчитывать на полное погашение долга.
Но такие условия действуют только в некоторых отдаленных регионах нашей страны, где стоимость квартир намного меньше, чем в крупных городах Центрального Федерального Округа.
Условия выдачи ипотеки
Существуют стандартные условия кредитования населения под покупку жилья, а существуют льготные.
Стандартные предназначены для тех, кто «ничем не выделяется», то есть не может себя отнести ни к одной из льготных категорий граждан.
Стандартные условия следующие:
| Возраст заёмщика | не более 45 лет |
| Сумма первоначального взноса | около 30% |
| Максимальный срок кредита | до 30 лет |
| Процентная ставка | 12 – 14% годовых. Амплитуда колебания зависит от дохода заемщика, а также от суммы первоначального взноса и суммы самого кредита |
Но существуют также и специальные программы взятия кредита для некоторых категорий населения.
Эти условия разработаны таким образом, чтобы «льготные» граждане также могли обеспечить себя и свои семьи жильём.
Это такие программы как:
| Ипотека с государственной поддержкой | государство оказывает помощь в покупку жилья эконом-класса для некоторых льготных категорий граждан |
| С участием материнского капитала | семьи, где 2-ой ребёнок появился на свет после 01. 01. 2007 года, имеют право на получение от государства сертификата на маткапитал. Его можно использовать на погашение кредита за жильё |
| Молодая семья | семьи, где оба супруга ещё не достигли 35-летнего возраста, могут оформить кредит на покупку жилья на более комфортных и простых условиях |
| Военнослужащим | государством разработана специальная программа «военной ипотеки». Суть в том, что часть средств предоставляется Министерством обороны |
| Без первоначального взноса | банков, которые могут выдать ипотеку, не получив от заёмщика первоначального взноса, не так уж и много. Условия выдачи займа в этих кредитных учреждениям сильно отличаются от обычных условий |
С государственной поддержкой
Ипотечная программа с поддержкой государства – это специальная программа для покупки жилья некоторыми категориями граждан на льготных условиях.
«Льготность» заключается в том, что процентная ставка по такому кредиту не может превышать 11,5% годовых.
При этом если банк оформляет кредит только под проценты, которые выше указанных, то разницу будет выплачивать государство.
Обратиться в банк могут следующие категории граждан:
| Молодые родители | это семьи, где обоим родителям ещё не исполнилось 35 лет, а их общему ребёнку – 3-ёх лет |
| Многодетные родители, которые воспитывают 3-ёх и более детей в возрасте до 18 лет | в России ещё есть семьи, которые имеют статус «приравненный к многодетной семье». Это семьи, где старшему ребёнку уже исполнилось 18 лет, но он обучается на очном отделении ВУЗа. Такая семья будет иметь статус, приравненный к многодетной, до тех пор, пока этому ребёнку не исполнится 23 года. До этого возраста семья имеет все льготы, что и многодетная |
| Молодые специалисты | граждане, имеющие высшее или среднее профессиональное образование, работающие по специальности не менее 3-ёх лет и не достигшие возраста 35 лет |
| Военнослужащие | по программе «военной ипотеки» |
| Признанные | нуждающимися в улучшении жилищных условий |
| Проживающие в домах | которые признаны аварийными или ветхими |
| Некоторые другие льготники | например, ветераны боевых действий любых войн, в которых СССР и РФ принимали участие. Программы льготного кредитования для других льготников действуют только в некоторых регионах |
Но есть некоторые ограничения:
| Можно купить квартиру только эконом-класса | если кредит оформляет многодетная семья, то ограничений по стоимости жилья нет |
| Купить | можно жильё на первичном рынке недвижимости и квартиру можно только у застройщика, а не у физического лица |
| Существую ограничения по площади покупаемого жилья | если кредитором является многодетная семья, то ограничения по площади снимаются |
Под материнским капиталом
Материнский капитал – это помощь от государства семьям, которые родили 2-ого или последующего ребёнка после 01. 01. 2007 года. Это целевая помощь, использовать её просто так нельзя.
Реструктуризация ипотеки с господдержкой в 2017 году читайте в статье: реструктуризация ипотеки.Ипотека на загородную недвижимость, читайте здесь.
С 2012 года эти средства можно использовать для погашения ипотечного кредита или в качестве первоначального взноса по ипотеке. Многие банки охотно выдают кредит под материнский капитал.
Так как в Москве и области цены на жильё довольно высокие, материнским капиталом можно покрыть максимум 15% от стоимости покупаемого жилья.
А в регионах нашей страны, маткапитал может оказать посильную помощь, и покрыть до 40% стоимости покупаемого жилья.
Точно такая же ситуация и с досрочным погашением кредита. В крупных городах погасить этими средствами можно примерно 15% от всего кредита.
В то время, как в регионах можно полностью закрыть ипотечную линию с помощью средств материнского капитала.
Молодой семье
К такой категории относятся семьи, в которых обоим супругам ещё не исполнилось 35 лет.
Ипотека для таких граждан выдаётся в рамках программы «Доступное жильё». Эта программа будет работать в России до 2020 года.
Воспользоваться льготными условиями кредитования могут молодые семьи, которые:
| Стоят в очереди | на улучшение жилищных условий или нуждаются в жилье |
| Проживают в ветхих и аварийных домах | это должно быть подтверждено заключением специалистов |
| Проживают в коммунальной квартире с хронически больнымсоседом | у соседа должно быть хроническое опасное заболевание, которое подтверждено медицинскими документами |
| Имеют необходимую сумму для закрытия кредитной линии | но этой суммы не хватает. Тогда они могут рассчитывать на получение субсидии |
Есть несколько существенных ограничений для участников программы, которые стали действовать только в 2017 году.
Это:
| Полученную от государства субсидию | теперь нельзя использовать для закрытия ипотечной линии |
| Купить теперь можно жильё | только на первичном рынке недвижимости |
| Государство может выделить до 30% от стоимости покупаемого жилья | ранее можно было получить и до 45% |
Достаточно много банков участвуют в программе и кредитуют молодые семьи на покупку жилья. Условия кредитования в каждом банке разные, но они очень похожи.
Можно выделить следующие обобщённые условия кредитования:
- оба супруга старше 21 года, но не достигли 35 лет;
- оба супруга должны быть трудоустроены;
- они планируют купить недвижимости на территории нашей страны;
- если в семье есть дети, то семья должна иметь личные средства на погашение кредита в размере 10% от стоимости покупаемой недвижимости.
Военнослужащим
Граждане, которые проходят военную службу в рядах Российской Армии независимо от рода войск, имеют право на участие в программе НИС, что позволяет купить квартиру с помощью государства.
Средства предоставляет Министерство обороны. Когда военнослужащий прослужит 3 года в ВС РФ, он имеет право стать участником программы НИС.
Ежегодно Минобороны выделяет средства на специальный счёт военнослужащего, которые он может использовать на покупку жилья.
Максимальная сумма выделенных средств составляет 2,4 млн. рублей. Контролирует использование этих средств Росвоенипотека.
Кроме выделенных от государства средств, многие застройщики предлагают военным купить квартиру на льготных условиях, при покупке квартиры в новостройке. Это выгодно обеим сторонам сделки!
Без первоначального взноса
Получить ипотеку на покупку жилья без первоначального взноса довольно сложно, так как баков, которые выдают такой кредит, почти нет.
Дело в том, что любой кредит без первоначального взноса – это повышенный риск для кредитора.
Эти риски банки минимизируют за счёт своих клиентов, увеличивая процентные ставки и сроки кредитования.
Чтобы купить недвижимость без первоначального взноса, клиент должен иметь другое дорогостоящее имущество, чтобы оформить на него залог в пользу банка.
Это будет гарантией того, что клиент вернёт заёмные средства. В противном случае, это имущество перейдёт в собственность банка.
Это делает получение ипотеки без первоначального взноса практически нереальным.
Исключением являются граждане, которые предлагают в качестве первоначального взноса не наличные средства, а различные сертификаты, которые являются подтверждением того, что данный гражданин участник одной из программ государственной поддержки.
Например, сертификат на материнский капитал или сертификат участника НИС. В этих случаях, банке предлагают выгодные условия для сотрудничества.
Банки, которые предоставляют
Практически все банки выдают ипотеку гражданам для покупки недвижимости. Причём в каждом банке действует несколько ипотечных программ.
На каких условиях можно получить кредит на покупку жилья?
Например, ипотеку с государственной поддержкой выдают следующие банки на следующих условиях:
| Газпромбанк | процентная ставка 11,5%-12%, срок кредитования 30 лет, сумма первоначального взноса 20% |
| ВТБ24 | процентная ставка 11,9%, срок кредитования 30 лет, сумма первоначального взноса 20% |
| Банк Москвы | процентная ставка 11,65%, срок кредитования на усмотрения банка, сумма первоначального взноса 15% |
| СвязьБанк | процентная ставка 12%, срок кредитования 30 лет, сумма первоначального взноса 20% |
При этом, сумма получаемого кредита зависит от региона, в котором покупается жильё.
Все банки выдают максимум 8 млн. рублей на покупку жилья в Москве и области, и 3 млн. рублей на покупку жилья в других регионах.
Также много банков работает и с материнским капиталом. Так как это мера государственной поддержки семей, то гарантом получения этих средств является государство.
Поэтому банки охотно принимают материнский капитал в качестве первоначального взноса или же для досрочного погашения кредита.
Немало банков сотрудничают с Росвоенипотекой, кредитуя военнослужащих для покупки жилья.
По военной ипотеке лучшие предложения 2017:
| Сбербанк | процентная ставка 10,5%, сумма первоначального взноса зависит от категории покупаемой недвижимости, возраст заёмщика на момент погашения не более 45 лет |
| Газпромбанк | процентная ставка 10,45%, сумма первоначального взноса зависит от категории покупаемой недвижимости, срок кредита до 25 лет независимо от возраста |
| ВТБ24 | процентная ставка 8,5%, сумма первоначального взноса зависит от категории покупаемой недвижимости, возраст заёмщика на момент погашения не более 45 лет |
| Россельхозбанк | процентная ставка от 10,5%, сумма первоначального взноса до 11,5%, возраст заёмщика на момент погашения не более 24 лет |
Условия оформления самые выгодные ипотеки без первоначального взноса в следующих банках:
| Дельтакредит | процентная ставка от 11,25%, сумма кредита до 85% от стоимости залога |
| Газпромбанк | процентная ставка от 12,45%, сумма кредита до 6 млн.руб. |
| Альфабанк | процентная ставка от 13%, сумма кредита до 15 млн.руб. |
| МКБ | процентная ставка 14,25%, сумма кредита до 80% от стоимости залога |
| ВТБ24 | процентная ставка 14,8%, сумма кредита до 70% от стоимости залога |
Процентные ставки
Банки предоставляют различные процентные ставки, они зависят от нескольких факторов:
- От того, оказывает ли государство поддержку заёмщику.
- От величины дохода заёмщика. Чем выше доход, тем ниже ставка.
- От суммы запрашиваемого кредита.
- От наличия или отсутствия созаёмщиков и поручителей.
- От наличия или отсутствия другой недвижимости, на которую можно оформить залог.
Все банки стараются удерживать процентные ставки примерно на одном уровне. Это позволяет им поддерживать конкурентоспособность и не разориться.
Хотя сейчас идёт тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам по распоряжению Президента РФ.
И хотя ещё нет никакого законопроекта, банки стараются снизить ставки к 2018 году до 7% годовых.
Обязательное страхование
Предмет ипотеки, то есть покупаемое жильё, должно быть застраховано в обязательном порядке.
У каждого банка есть страховые компании, которые являются партнёрами этого банка.
Условия страхования в этих компаниях заметно отличаются, если обращаться в другую компанию.
Единственное условие – полис страхования нужно продлевать каждый год. А это не маленькая сумма!
Кроме того, эти страховые компании предлагают застраховать и самого заёмщика от различных рисков.
Самый «популярный» — это риск потери трудоспособности заёмщиком, а также риск его смерти и потери здоровья.
Например, если заёмщик получит «нерабочую» группу инвалидности. И не сможет больше выплачивать кредит за жильё, страховая компания полностью погасит кредит.