Теоретически вопрос выселения квартирантов должен решаться просто: собственник имеет право расторгнуть договор аренды жилья в любое время (иногда – даже без предупреждения лиц, проживающих в квартире).
Но вот на практике возникает много сложностей — милиция не решает жилищные споры, поэтому если квартиранты добровольно откажутся покинуть апартаменты арендодателя, последнему придется обратиться в суд.
Вопрос о освобождении жилой площади с юридической стороны. Для того чтобы осознать суть понятия «освобождение жилой площади» нужно определиться с особенностями договора аренды жилья.
Договор аренды – это соглашение арендодателя и нанимателя, согласно которому одна сторона обязуется передать или передает в пользование другой стороне жилую площадь на время, а другая сторона обязуется платить за проживание арендную плату.
Договор аренды жилья имеет такие юридические признаки:
- Обоюдный.
- Реальный.
- Консенсуальный.
- Оплатный.
Соглашение об аренде бывает следующих видов:
| Договор пользования жильем | которое находится в коммунальной или государственной собственности |
| Договор аренды жилого помещения | которое пребывает в частной собственности (ст. 671, 672 ГК РФ) |
Если соглашение о пользовании жилым помещением было заключено в отношении государственного или коммунального жилья, то вопросы проживания и выселения квартирантов из него будут регулироваться ЖК РФ.
Если пространство, которое сдается в найм, является частным владением арендодателя, отношения по контракту будут регулироваться ГК РФ.
Сторонами договора аренды выступают арендодатель и наниматель. Форма соглашения – простая письменная.
Если договор заключает на срок больше 1 года, он подлежит государственной регистрации, а право собственности на период его действия будет ограничено (ст. 674 ГК РФ).
Это правило применимо ко всем видам соглашений о передаче жилья в пользование.
Поэтому если стороны не составляли письменного соглашения об аренде говорить, о регламентации их отношении ЖК РФ и ГК РФ бессмысленно.
При выселении квартирантов, с которыми не было составлено письменное соглашение о найме, арендодатель может опираться на нормы УК РФ.
Жильцы же могут апеллировать в защите своих прав к НК РФ. Но в обоих случаях судебное разбирательство будет невыгодным для сторон, так как оно тянет за собой признание недействительности сделки.
Освобождение государственной или коммунальной жилой площади регламентируется ст. 35 ЖК РФ.
В случае прекращения права пользования жилым помещением на договорных основаниях, а также по решению суда у гражданина появляется ответная обязанность покинуть жилое помещение в срок, указанный собственником.
Если наниматель отказывается покинуть спорное жилье, он подлежит принудительному выселению в судебном порядке.
Что касается общего порядка освобождения жилого помещения, пребывающего в частной собственности, то он регламентируется ст. 679, 680 , 687 , 688 ГК РФ.
Законные причины расторжения договора
Соглашение об аренде жилого пространства может быть расторгнуто по инициативе:
- Нанимателя.
- Собственника жилья.
Договоры социальной аренды расторгаются по согласию сторон в любой момент (ст. 83 ЖК РФ).
Основаниями для выселения из жилья, предоставляемого в пользование на основании такого контракта, могут быть:
- прекращение соглашения;
- использование жилья не по назначению;
- неуплата за пользование или по коммунальным услугам (период – полгода);
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
- безхозяйственное обращение с жилым помещением, а также прочие действия, которые ведут к разрушению жилого пространства;
- утрата квартиры (дома) ее владельцем.
Расторжение и прекращение договоров аренды жилья, которое является частью социального фонда, осуществляется по соглашению сторон в любой момент (ст.91.10 ЖК РФ).
По инициативе арендодателя социального жилища контракт расторгается через суд при наличии следующих причин:
- Неполная или несвоевременная оплата за пользование пространством и коммунальные услуги.
- Передача жилплощади в порядке поднайма или безвозмездного пользования третьим лицам.
- Наличие у нанимателя или членов его семьи другой квартиры, предоставленной для проживания из социального фонда.
- Разрушение жилого пространства.
- Смерть одинокого нанимателя.
Соглашение об аренде жилого помещения со специальным статусом может быть расторгнуто по согласию участников в любое время (ст. 101 ЖК РФ).
Пользователь такого жилья может прекратить договорные отношения, когда захочет и без предварительного предупреждения.
Арендодатель может расторгнуть такой контракт в случае невыполнения квартирантами его условий.
Расторжение соглашения об аренде квартиры или дома, пребывающего в частной собственности, может быть осуществлено нанимателем в любое время с письменным предупреждением собственника за три месяца до фактического освобождения жилплощади (ст. 687 ГК РФ).
По инициативе арендодателя такой контракт может быть расторгнут судом только в двух ситуациях:
- при неуплате за пользование в течение 6 месяцев (если соглашением не предусмотрен другой срок);
- разрушение или порча жилья нанимателем, а также лицами, за действия которых он отвечает.
Договор аренды жилья, пребывающего в частном владении, может досрочно прекращаться по инициативе каждой из сторон, если объект найма становится непригодным для проживания.
Как необходимо действовать
Арендодателю лучше всего действовать исходя из законности оформления договора пользования жилым помещением.
Если соглашение сторон было заключено в письменной форме и зарегистрировано в надлежащем порядке, а собственник на протяжении действия контракта исправно платил НДФЛ, то выселения можно добиться через суд.
У многих может возникнуть вопрос, почему нельзя в таком случае обратиться в милицию или прокуратуру.
Обратиться можно, но милиция не будет заниматься выселением квартирантов на договорных основаниях пользующихся жильем.
Это не может квалифицироваться как захват собственности или незаконное проникновение в жилое помещение.
В милиции арендодателя и квартирантов просто оповестят о том, что жилищные споры разрешаются исключительно судами.
Если договор был заключен в устной форме, собственник может обратиться в милицию.
Но при этом не стоит забывать о том, что от выселенных квартирантов также может поступить жалоба в налоговую инспекцию относительно неуплаты 13%-налога на доходы ФЛ со стороны наймодателя.
Имеет значение и форма собственности жилья, сдаваемого в аренду. Значительно проще выселить квартирантов из помещения, которое находится в частной собственности.
Намного сложнее это реализовать, когда квартира (дом) принадлежат государству или коммунальным службам.
В каких случаях могут выселить из муниципальной квартиры читайте в статье: выселение из муниципальной квартиры.Как выселить человека из квартиры, читайте здесь.
Можно ли выселить квартирантов в отопительный сезон
Выселение квартирантов в зимний период возможно, также как и в любое другое время года.
Основанием для этого может служить решение суда (если сделка была законной) или же личное желание арендодателя.
При расторжении контракта с нанимателями в судебном порядке наймодатель должен доказать существование условий, при которых допустимо преждевременное прекращение договорных отношений.
Если же арендодатель хочет выселить квартирантов из жилья, не имея веских оснований для этого.
То он должен помнить о том, что подобное допустимо только, если договор аренды был заключен в устном порядке (то есть с нарушением установленной законом формы).
Оформление подобной сделки в устном порядке не устанавливает собственнику ограничений в его праве собственности.
Поэтому если квартиранты откажутся добровольно покинуть помещение, арендодатель может обратиться в милицию с заявлением о незаконном захвате имущества или проникновении в чужое жилье.
Основные нюансы
При наличии оформленного в установленном порядке договора аренды выселить квартирантов из жилья (даже того, которое находится в частной собственности) можно только через суд.
В случае расторжения соглашения о найме частного жилого помещения квартиранты обязаны освободить занимаемое ими помещение на основании соответствующего судебного решения (ст. 688 ГК РФ).
Выселение граждан из квартир и домов, предоставленных в пользование по договору социальной аренды, осуществляется:
- С предоставлением благоустроенных и неблагоустроенных жилых помещений.
- Без предоставления нового пространства для последующего проживания (ст. 84 ЖК РФ).
Выселение нанимателей из социального жилья проводится также на основании решения суда, но без предоставления им другого жилого помещения взамен (ст. 91.12 ЖК РФ).
Выселение граждан из жилых пространств со специальным статусом проводится после досрочного прекращения соответствующих соглашений.
Если наниматели такого жилья отказываются его покидать добровольно, они подлежат выселению через суд без предоставления нового места жительства (ст. 103 ЖК РФ).
Есть ли исключение из правил
Ограничения при выселении из жилья установлены только ст. 103 ЖК РФ.
Не могут быть выселены без предоставления нового жилого помещения:
| Члены семей военнослужащих и работников правоохранительных органов | которые пропали безвестно или умерли при выполнении своих трудовых обязанностей (воинского долга) |
| Пенсионеры | по старости (пенсионное удостоверение) |
| Члены семей работников | которым было предоставлено специальное жилье и которые умерли |
| Инвалиды 1 и 2 группы | причина возникновения нетрудоспособности имеет значение |
| Дети-сироты и дети | оставшиеся без попечения родителей |
Но все эти ограничения при выселении касаются только тех лиц, которые являются нанимателями жилых помещений специального предназначения (а именно общежитий и служебных квартир).
Что касается квартир и домов, пребывающих в частной собственности, то никаких исключений относительно возможности выселения из них квартирантов не предусмотрено.
Таким образом, не должен возникать вопрос можно ли выселить квартирантов с детьми зимой, так как актуальной в этом случае является дилемма на каких основаниях это можно осуществить.
Обращение в суд
Для того чтобы расторгнуть с квартирантами оформленный в письменном виде договор аренды наймодатель должен обратиться в суд.
Наниматели также могут обратиться в судебную инстанцию, если хотят защитить свое право пользования или опротестовать незаконное выселение.
Кто имеет право для обращения
Договор аренды может быть расторгнут по инициативе каждой стороны, если жилое помещение не пригодно больше для проживания. В этом случае в суд может обратиться как наниматель, так и арендодатель.
Квартиранты подают иск относительно расторжения соглашения о найме, а наймодатель может выступать заявителем с иском непосредственно по делу о выселении.
Если жилье пригодно для проживания, то быть инициатором выселения из него в суде может только арендодатель.
Что касается квартирантов, то они могут только обжаловать расторжение договора аренды со стороны наймодателя.
О принудительном выселении из квартиры арендатора неплательщика читайте в статье: как выселить человека из квартиры без его согласия.Как выселить бывшую жену из служебной квартиры, читайте здесь.
Можно ли выселить из квартиры за неуплату, читайте тут.
Какие требуются доказательства
В этом случае имеет значение то, какая форма собственности арендуемого жилья.
Например, арендодатель может выселить по собственной инициативе квартирантов из жилого помещения, которое является его частной собственностью при наличии таких оснований:
- невнесение арендной платы на протяжении 6 месяцев (если договором не предусмотрено иное);
- порча или разрушение жилья нанимателем, или лицами, за действия которых он отвечает.
Основаниями для выселения могут также служить неуплата коммунальных услуг и нарушение общих норм проживания.
Все зависит от условий договора. Но главной задачей для арендодателя будет доказывание.
Если он не убедит суд в том, что существует хотя бы одно основание для выселения, его иск будет оставлен без удовлетворения.
В качестве доказательств можно использовать:
| Показания свидетелей | о том, что квартиранты и временные жители способствовали порче имущества арендодателя |
| Фотографии | на которых будет запечатлено состояние жилья до того, как вселились квартиранты, и после их заселения |
| Показания свидетелей | о том, что квартиранты не уплачивали арендную плату (если наймодатель брал расписки с жильцов об отсрочке выплаты, то они также будет отличным доказательством) |
| Показания свидетелей, и также работников ЖКХ | относительно того, кем проводилась оплата коммунальных платежей |
Очевидно, что теоретически просто выселить квартирантов посредством обращения в милицию или суд.
На практике же выселение осуществляется не так быстро, как хотелось бы арендодателю, поэтому оптимальным решением будет достижение консенсуса с нанимателями без привлечения судебных и правоохранительных органов.