Получить участок под индивидуальное жилищное строительство не так просто. Некоторые категории граждан имеют право получить его от государства бесплатно.
Остальным приходится либо покупать его у государства, либо брать в аренду.
А можно ли, впоследствии, выкупить участок у государства?
Индивидуальное жилищное строительство — это форма пользования и владения земельными участками, на которых возможно возведение объектов капитального строительства.
Строительство осуществляется за счёт личных средств граждан. Изначально, собственником земли является государство.
Оно может предоставить участок в пользование гражданам либо на праве собственности, либо в аренду.
Арендованный участок можно впоследствии выкупить, но это процесс необходимо правильно оформить.
Государство выделяет земли под ИЖС как в черте городских поселений, так и в садовых товариществах. Разница только в категории земель.
Если в документах на участок указано, что он предназначен для индивидуального строительства, то на нём можно возводить дома высотой не более 3-ёх этажей.
Чтобы получить участок от государства в пользование или в собственность, необходимо выиграть публичные торги.
Если речь идёт о праве собственности, то нужно указать максимальную цену за покупку земли, если же об аренде — то максимальную арендную плату.
Главные основания
Выкупить арендованную у государства землю можно, но только при наличии следующих оснований:
| Гражданин пользуется участком на праве пожизненного наследуемого владения | то есть участок выдавался во времена СССР (сейчас уже участки земли на таких основаниях не предоставляются) близким родственникам. Впоследствии, нынешний пользователь получил участок по наследству от этих родственников. Это является основанием для оформления собственности на участок |
| Гражданин пользуется участком на основании права бессрочного пользования | то есть, данная сделка не ограничена во времени, и право пользования принадлежит только этому гражданину |
| Гражданин пользуется землёй на основании действующего договора аренды | такую землю можно приватизировать |
Если на участке уже есть строения, то они будут оформляться в собственность вместе с участком.
Другое дело — если строительство только началось, тогда это будут объекты незавершённого строительства, и в собственность будут оформляться также.
Правовые акты
Земельный Кодекс — это основной закон, который определяет порядок пользования землёй той или иной категории.
В ст. 7 ЗК РФ определён правовой статус земель, предназначенных именно под индивидуальное жилищное строительство.
В этой статье сказано, что на таком участке можно возводить жилые дома, предназначенные для круглогодичного проживания, этажностью не выше 3-ёх.
Кроме того, на участке можно выращивать сельскохозяйственные культуры, плодовые деревья, а также иметь и другие постройки.
Не стоит забывать о нормах ст. 48 и 49 Градостроительного кодекса.
Видео: аренда земельного участка
Здесь сказано, что участок под ИДС должен соответствовать градостроительному плану самого муниципального образования.
Строить здания на участке ИЖС могут только физические лица.
Регистрация права собственности на землю и построенные объекты происходит на основании Закона № 122-ФЗ.
Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом у государства
Закон не запрещает выкуп земель у государства, которые сданы в аренду под индивидуальное строительство.
Но нужно соблюдать правила аренды земли под ИЖС с последующим выкупом.
Для этого необходимо:
| Подать заявление в администрацию муниципального образования | которое является собственником конкретного участка |
| Участвовать в аукционе | и выиграть его |
| Заключить договор аренды участка на длительный срок | как правило, это 5-10 лет |
| Затем нужно поинтересоваться, а можно ли выкупить данную территорию | в некоторых регионах нашей страны есть региональные законодательные акты, которые запрещают выкуп той или иной земли |
| Если выкуп этого участка возможен | то нужно подготовить необходимые документы |
| Сдать их в регистрационную палату | и дождаться решения регистрирующего органа |
| Получить на руки свидетельство | о собственности и проект участка |
Права собственности
Государственный орган, который отвечает за регистрацию права собственности (и других вещных прав) на территории РФ — это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
Более простое название — Росреестр или регистрационная палата.
Документы на оформление права собственности сдаются именно в эту организацию.
Решение принимается в течение 1 месяца со дня подачи пакета документов. Решение может быть положительным или отрицательным.
Если специалисты Росреестра примут решение в пользу заявителя, то он на руки получит свидетельство о собственности на указанный участок.
Если же отрицательным — то оно должно быть дано в письменном виде с указанием причины отказа, и точной аргументацией.
Есть 3 основания для регистрации права собственности на участок земли «по умолчанию»:
- Право пожизненного наследования.
- Право бессрочного пользования.
- Действительный, на момент подачи документов, договор аренды с собственником земли — то есть, с государством в лице муниципалитета.
Если на арендованном участке уже находятся строения, то арендатор имеет преимущественное право выкупа перед другими участниками.
Сбор документов
Чтобы выкупить у государства арендованный под ИЖС участок земли, необходимо подготовить пакет документов.
В него входит:
| Заявление на выкупарендованного участка | оно подаётся в администрацию муниципального образования. Если участок принадлежит городу — то в городскую, если же району — то в районную |
| Действующий | договор аренды |
| Если на участке находятся строения | то всю документацию на них:
|
| Кадастровый паспорт на участок | получить этот документ можно в кадастровой палате на основании действующего договора аренды. Если участок не имеет кадастрового номера (например, он сдавался в аренду достаточно давно, когда у участков были условные, а не кадастровые номера), то нужно провести межевание, определить границы участка и изготовить новый кадастровый паспорт |
| Паспортзаявителя | и доверенность, если документы будет подавать не заявитель лично, а через представителя. Паспорт представителя также необходим |
| Документ | подтверждающий, что заявитель оплатил государственную пошлину |
Этот документ не входит в список обязательных. Но, как показывает практика, его лучше предъявить, чтобы сотрудник регистрационной палаты увидел оплату.
Может получиться так, что в течение срока, который отведён на совершение регистрационных действий, сотрудник Росреестра «не увидит» оплату в компьютере.
Это станет основанием в отказе регистрации права собственности.
Образец договора
Чтобы выкупить государственный участок. необходимо иметь на руках договора аренды, срок которого ещё не истёк на момент подачи документов.
Как взять в аренду земельный участок под ИЖС читайте в статье: как получить земельный участок в аренду под ИЖС.Порядок оформления земельного участка под ИЖС, читайте здесь.
Договор аренды имеет типовую форму, отвечающую требованиям гражданского законодательства.
В нём должна, в обязательном порядке, содержаться следующая информация:
| Об обеих сторонах договора | арендодатель, то есть государство в лице муниципалитета, указывает:
Арендатор, то есть физическое лицо, указывает о себе:
|
| Срок действия договора | и размер арендной платы, порядок и сроки её уплаты |
| Права и обязанности обеих сторон договора | их ответственность за его неисполнение |
| Порядок рассмотрения споров, которые могут возникнуть | основания, по которым договор может быть расторгнут в одностороннем порядке |
| Реквизиты обеих сторон | печати и подписи |
Также договор может содержать в себе и дополнительные условия, которые зависят от специфики сделки.
Это может быть:
- Назначение земли.
- Наличие или отсутствие на ней построек.
- Порядок уплаты расходов по оформлению сделки, расходов на содержание участка, и его обслуживанию.
- Положения о переуступке прав или сдаче участка в субаренду.
- Порядок пролонгации договора.
Алгоритм выкупа
Если на арендованном участке нет построек, которые принадлежат собственнику, то выкуп участка будет происходить посредством аукциона. Это влияет на стоимость сделки.
Если же есть строения, то арендатор имеет преимущественное право выкупа. Стоимость сделки будет значительно ниже.
Чтобы выкупить участок земли, необходимо иметь довольно много свободного времени, так как это процесс трудоёмкий и затратный.
Алгоритм действий следующий:
| Необходимо заключить договор | предусматривающий оплату авансового платежа за участок земли |
| Провести оценку рыночной стоимости участка | и сравнить её с кадастровой |
| Получить от муниципалитета | положительное решение о выкупе участка |
| Составить договора купли-продажи | и заверить его у нотариуса |
| Сдать сам договор | и все документы на землю в органы Росреестра для регистрации права собственности |
Преимущества получения
Арендатор, который имеет собственные постройки на арендованном у государства участке земли, имеет преимущественное право выкупа.
Оформив право собственности, собственник участка получает следующие преимущества:
| Участок можно сдать в аренду | установив свою арендную плату |
| Право собственности на участок можно отчуждать по своему усмотрению | то есть, участок можно:
|
| Собственный участок может выступать предметом залога | при оформлении крупного потребительского или ипотечного кредита |
Но есть и минус оформления права собственности — собственник должен будет уплачивать налог, сумма которого зависит от кадастровой стоимости участка.
Стоимость
Стоимость оформления собственности на арендованный у государства участок зависит от нескольких факторов:
| Есть ли на участке постройки | если нет, то цена аренды земли под ИЖС с последующим выкупом увеличивается на сумму расходов на проведение аукциона |
| Будет ли заявитель обращаться в юридическую фирму для оказания ими посреднических услуг | в этом случае, стоимость возрастёт примерно на 50-100 тысяч рублей, в зависимости от объёма работы |
| Все ли документы на участок в порядке | и необходимы ли нотариальные расходы |
| Размер государственной пошлины | и другие расходы |
Кроме того, придётся заплатить выкупную стоимость участка. Если он будет продаваться без проведения аукциона (а такое возможно, если на нём уже есть строения арендатора), то выкупная стоимость не может быть больше кадастровой стоимости.
Последняя же может быть пересмотрена после проведения независимой оценки рыночной стоимости участка.
Если же будет проводиться аукцион, то стоимость участка непредсказуема. Выигрывает тот, кто назначает максимальную стоимость.
Организаторы аукциона назначают сумму, от которой начинаются торги, и «шаг» аукциона.
То есть, «разброс» цены, на который каждый участник может повышать стоимость участка на аукционе.
Покупатель, который предложит максимальную цену, и станет собственником. И это не обязательно будет арендатор.
Аренда участка земли у государства, а затем последующий выкуп — распространённая практика.