Участие в долевом строительстве подразумевает покупку не жилья, а права на получение квартиры после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
В стоимость договора входит цена на саму недвижимость и на проведение работ. Условия участия в долевом строительстве обговариваются перед заключением договора.
Участие в долевом строительстве подразумевает отношения между застройщиком и покупателем в виде заключения договора на приобретение квартиры в еще не построенном доме.
Согласно законодательству, каждый дольщик получает квартиру после окончания строительства.
Данный вид взаимоотношений сторон дает важное преимущество — покупка жилья в рассрочку. Оплата за недвижимость вносится частями.
Наиболее выгодно сотрудничать с застройщиком напрямую. Но в большинстве случаев, в качестве дольщиков выступают специализированные компании и инвесторы.
Они занимаются перепродажей квартир после получения на них права собственности. Это позволяет заработать до 30% от стоимости жилья.
Перед подписанием соглашения о долевом участии не с застройщиком, а в посреднической компании, необходимо убедиться в том, что организация имеет право осуществлять деятельность данного типа и уполномочена представлять интересы застройщика.
Правовые акты
Долевое строительство подразумевает многочисленные риски, поэтому покупатели неохотно соглашаются на данный вид сделки.
Чтобы увеличить спрос на покупку квартир в недостроенных домах, правительством РФ был создан закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который вступил в силу с 1 апреля 2015 года.
Представленный закон регулирует взаимоотношения застройщиков и дольщиков, делает сделку более безопасной для обеих сторон.
Видео: опасности долевого участия в строительстве
Это основной закон о долевом участии в строительстве, определяющий права и обязанности покупателей и продавцов.
Также при покупке недвижимости в новостройке следует руководствоваться следующими нормативными актами:
| Федеральный закон №215 от 30.12.04 | «О жилищных накопительных кооперативах» |
| Федеральный закон № 122 от 22.08.04 | устанавливающий порядок регистрации прав собственности на имущество и Градостроительный кодекс РФ |
Регистрационные условия
Согласно закону о долевом строительстве, застройщики вправе привлекать средства дольщиков только при условиях:
| Застройщик имеет разрешение на проведение строительства | и другие документы, узаконивающие проделанную и запланированную работу |
| Участок, где возводится дом | находится в собственности застройщика, что зарегистрировано официально в ЕГРП |
| Застройщик является юридическим лицом | или индивидуальным предпринимателем |
Определять права дольщиков можно только на основании договора.
Только после составления официальной бумаги разрешается привлекать средства покупателей и вкладывать их в строительство дома.
К обязательным условиям долевого строительства относится:
| Предметом сделки является жилое или нежилое имущество | подлежащее передаче застройщиком дольщику после завершения строительства с целью присвоения права собственности на помещение |
| Все дольщики | должны получить свои квартиры в одно время |
| Указывается цена участия | в долевом строительстве, и определяются сроки |
Плюсы и минусы
Участие в долевом строительстве является выгодной альтернативой ипотечному кредитованию.
Как подать претензию о неустойке по договору долевого участия читайте в статье: претензия по договору долевого участия в строительстве.О договоре долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, читайте здесь.
Данный вид сделки с недвижимостью имеет несколько преимуществ:
| Покупая квартиру на этапе строительства, можно сэкономить до 30% | стоимость помещения в данном случае составит на 10-30% меньше, чем после окончания строительства. И чем раньше будет совершена сделка, тем выгоднее она для дольщика. Самая низкая стоимость отмечается на квартиры в домах, которые находятся на стадии рытья котлована |
| При заключении договора на участие в долевом строительстве, покупатель должен внести аванс | оставшуюся часть стоимости квартиры можно вносить частями. Получается, что на приобретение недвижимости строительная компания предоставляет рассрочку. Также покупатель может воспользоваться услугами кредитных организаций |
| Покупка жилья на первичном рынке — это важное преимущество | квартира в новостройке не имеет запаха и «духа» прежних жильцов, в ней не придется довольствоваться имеющейся планировкой. Новые системы коммуникаций (трубы, провода), пластиковые окна и другие особенности новых квартир — это еще одно преимущество участия в долевом строительстве |
| Некоторые строительные компании предлагают дольщикам принять участие в составлении планировки своей квартиры | учитываются основные пожелания — конфигурация окон, площадь комнат. Резервирование квартиры также возможно при внесении первоначального взноса и заключении договора на участие в долевом строительстве |
| После окончания строительства собственники могут самостоятельно выбрать управляющую компанию | от которой зависит благоустройство территории, наличие охраняемой стоянки, ограждение двора и т.д. |
А теперь о недостатках, которых также немало:
| Ждать окончания строительства придется долго | в среднем, на возведение одного дома отводится от 1,5 до 3 лет, затем несколько месяцев уходит на оформление документации, присвоение прав собственности. За экономию денег придется заплатить временем ожидания |
| Сроки строительства могут быть увеличены по независящим от застройщика причинам | это и финансовый кризис, несоблюдение правил строительства, недостаточно количество привлеченных дольщиков и т.д. Обращения в прокуратуру и другие государственные органы редко дает результат, чаще дольщикам предлагают просто ждать |
| Качество строительных материалов не всегда соответствует желаемым характеристикам | экономия на строительстве часто приводит к печальным последствиям |
| Рассрочка предоставляется дольщикам на срок до 5 лет | выплачивать придется большими суммами, поэтому стоит ответственно подойти к выбору способа оплаты |
| Риски остаться без жилья и без вложенных средств | это главный недостаток участия в долевом строительстве. Застройщик может обанкротиться, оказаться недобросовестным, либо просто остановить строительство на неопределенный срок |
Чтобы сократить риски, нужно сотрудничать только с крупными застройщиками, имеющими положительные характеристики.
Цены на долевое участие в строительстве в России
В 2017 году стоимость квартир немного выросла и формируется в зависимости от региона, уровня благоустройства территории, используемых материалов и т.д.
Застройщик вправе сам устанавливать цены на квартиры, поэтому отмечается такая большая разница:
| Центральный ФО | 50-120 тыс. руб. |
| Приволжский ФО | 40-65 тыс. руб. |
| Северо-западный ФО | 50-90 тыс. руб. |
| Южный ФО | 30-60 тыс. руб. |
| Северо-Кавказский ФО | 30-50 тыс. руб. |
| Дальневосточный ФО | 40-90 тыс. руб. |
| Сибирский ФО | 40-100 тыс. руб. |
| Уральский ФО | 40-70 тыс. руб. |
Стоимость указана за 1 квадратный метр. Полная цена обязательно указывается в договоре.
Самые дорогие квартиры отмечаются в Московской области, Санкт-Петербурге, Казани и городах Черноморского побережья.
Вносить оплату за квартиру можно наличным и безналичным расчетом, использовать средства материнского капитала и государственные субсидии.
Срок оплаты
При заключении договора об участии в долевом строительстве указываются сроки начальные, промежуточные и конечные.
Они устанавливаются застройщиком и обговариваются с дольщиками.
Если потенциального покупателя не устраивает, что строительство дома займет около 2 лет, ему придется подыскать другую компанию.
Первоначальный взнос вносится при заключении договора. Если дольщик выбирает рассрочку, то составляется второй документ с описанием графика внесения платежей.
Дольщик может досрочно погасить долг в любой период оплаты.
Просрочка более 3 месяцев подряд может послужить причиной расторжения договора на предоставление рассрочки.
Если дольщик не вносит всю сумму единовременно, то ему возвращаются выплаченные средства, и он исключается из числа дольщиков.
Оплата за квартиру может быть внесена сразу полностью, без первоначального взноса.
Это увеличивает финансовые риски, но в случае, если застройщик не будет соблюдать сроки, дольщик получит неплохую компенсацию.
Алгоритм действий
Чтобы стать дольщиком и купить квартиру в доме, строительство которого едва началось, следует действовать согласно приведенной инструкции:
| Выбор застройщика | безопаснее работать с юридическим лицом, т.е. строительной компанией, а не физическим лицом, которое занимается возведением домов. Стоимость квартир будет выше, но и рисков значительно меньше |
| Обращение к застройщику с целью получения сведений о строящемся объекте | разрешения на строительство, информации об участке, на котором возводится дом, проектной документации |
| Обращение в Жилищную инспекцию или Управление по надзору | в области долевого строительства с целью получения сведений о застройщике и строящемся объекте |
| Оформление договора | об участии в долевом строительстве с застройщиком, а также официальная регистрация в Росреестре. С этого момента договор считается заключенным и имеет юридическую силу |
| Внесение оплаты по условиям договора | контроль за строительством |
| Завершение строительства | получение квартиры по акту приема-передачи |
Оформление договора
Согласно законодательству РФ, договор долевого участия заполняется в письменной форме и вступает в силу с момента государственной регистрации.
В документе указываются следующие сведения:
| Описание объекта | который подлежит передачи после завершения строительства |
| Сроки завершения строительства | может быть указан каждый этап строительства |
| Стоимость договора | и сроки уплаты, размер первоначального взноса и гарантийный срок объекта |
Договор должен носить название «Договор долевого участия в строительстве». Это единственно верная трактовка документа.
Пакет официальных бумаг
Перед заключением договора необходимо проверить у застройщика следующие документы:
| Лицензия | разрешающая осуществлять данный вид деятельности |
| Проектные документы | в которых указаны технические параметры будущего дома |
| Свидетельство о присвоении права собственности | на землю или договор аренды на данный участок |
Застройщик должен выступать в качестве юридического лица, а не инвестора.
Только в этом случае будет возможность требовать соблюдения качества на всех этапах строительства.
Инвесторы же занимаются лишь финансированием строительных работ.
Образец документа
В договоре, помимо вышеперечисленных сведений, указываются также права и обязанности сторон, требования к соблюдению законодательных норм и правил.
Изучив образец, можно ознакомиться с правилами составления документа.
Договор вступает в силу только после регистрации в Росреестре.
Обращение в суд
По сути, дольщики являются инвесторами, а договор относится к инвестиционным договорам.
Но, защищают права дольщиков не просто Гражданский кодекс, а отдельные законодательные акты.
Обращаться с исковым заявлением в суд стоит при несоблюдении сроков, установленных в договоре.
У дольщиков есть два варианта:
| Потребовать выплату неустойки | за каждый день просрочки |
| Расторгнуть договор | и вернуть выплаченную за квартиру сумму |
Размер неустойки рассчитывается по следующей формуле — стоимость недвижимости*количество дней просрочки*1/300 ставки рефинансирования на момент рассмотрения дела.
В среднем, дольщикам удается вернуть от 1 до 20% от стоимости жилья.
Второй вариант — расторжение договора. На это имеют права дольщики, которые должны были получить квартиры, согласно срокам в договоре, более 2 месяцев назад.
Просрочка в течение указанного периода позволяет в судебном порядке расторгнуть договор и истребовать назад выплаченные средства.
На практике восстановить свои права дольщикам удается далеко не всегда.
Экономический кризис в стране приводит к тому, что многие застройщики не завершают строительство в указанные сроки.
Дольщики массово начинают обращаться в суд, требуя наказать нарушителя и вернуть им выплаченные деньги.
Но даже длительные судебные тяжбы эффективны в редких случаях.
Поэтому эксперты рекомендуют обращаться в крупные строительные компании и обязательно страховать свое имущество.