Возможность отдыха или проживания за городом на своих участках есть далеко не у всех россиян. Примерно четверть владеют или пользуются участками под ИЖС или в СНТ. А в чём разница?
Что такое ИЖС? Это индивидуальное жилищное строительство — эта такая форма пользования и владения земельными участками, которая подразумевает строительство на них объектов недвижимости за счёт личных средств граждан.
Участки предоставляются только физическим лицам на праве собственности или аренды на длительный срок.
Разрешается строить на таких участках объекты капитального строительства высотностью не более 3-ёх этажей.
Земля может быть выделена как в черте города, так и на территориях садовых и дачных товариществ и кооперативов. Но правовое регулирование категорий земель разное.
СНТ — садовое некоммерческое товарищество — это объединение лиц с целью достижения различных садоводческих и дачных вопросов.
Разница между СНТ и участками под ИЖС в категориях земель, которые предоставляются гражданам под эти цели.
СНТ, как правило, располагаются на землях сельскохозяйственного назначения, а участки по ИЖС — на землях городских поселений.
Назначение
Для того чтобы понять, в чём заключается разница между ИЖС и СНТ, необходимо сравнить правовой статус ИЖС и СНТ? Все земли имеют определённое назначение.
Земли городских поселений имеют следующее назначение:
- Строительство жилых объектов.
- Обеспечение коммуникациями населения.
- Транспортное назначение.
- Расположение сельхозугодий.
- Прочее.
Земли городских поселений предназначены:
| Для индивидуального жилищного строительства | то есть для возведения объекта недвижимости, предназначенного для круглогодичного проживания |
| Для ведения личного подсобного хозяйства | разведение скота, выращивание сельхоз культур и прочее |
| Для дачного строительства | постройка дачного домика и других строений, в которых нельзя проживать круглый год |
Строительство на таких участках разрешено только при наличии специального документа — разрешения на строительство, а все постройки должны соответствовать градостроительному плану участка.
Земли, имеющие сельскохозяйственное назначение, предназначены для:
| Ведения | сельскохозяйственного производства и личного подсобного хозяйства |
| Ведения фермерского | или крестьянского хозяйства |
| Огородничества, садоводства, животноводства | и дачного строительства |
Строить на землях СНТ можно, но только те постройки, которые не предназначены для круглогодичного проживания, не имеющие центральных коммуникаций и не отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Цель приобретения
Участок для индивидуального строительства приобретают, как правило, для постоянного проживания, возведения объекта капитального строительства.
Видео: выбор земельного участка
Вторичная причина — занятие сельским хозяйством, садоводством, животноводством и огородничеством.
Участок в СНТ, как правило, приобретают для того, чтобы было, куда выехать летом отдыхать, для разведения грядок и выращивания сельскохозяйственных культур.
Строительство дома является второстепенной причиной.
Что лучше — ИЖС или СНТ?
Прежде чем разбираться, что лучше — СНТ или ИЖС, необходимо выяснить, а для каких целей приобретается участок.
Если граждане хотят иметь «загородную резиденцию», в которой можно жить и зимой, в которой есть все необходимые коммуникации и инфраструктура, то тогда нужно приобретать участок под ИЖС.
Побочно можно выращивать на нём овощи или плодовые деревья.
Если же основная цель — это возделывание сельскохозяйственных культур в сезон, то тогда нужно покупать участок в СНТ.
Права и обязанности собственников обоих типов участков одинаковые.
В чем разница?
Между землями, предназначенными под индивидуальное строительство и землями, отведёнными под садовые и дачные товарищества, есть разница. В чём разница земли СНТ и ИЖС?
Она заключается в следующем:
| Участок под ИЖС располагается, как правило, в черте муниципального образования города или городского поселения | а земля под СНТ может иметь только сельскохозяйственное назначение |
| Земли под ИЖС можно использовать для строительства жилого дома, этажность не выше 3-ёх | на дачном участке можно построить только дачный домик |
| На участках ИЖС можно оформить постоянную регистрацию без каких-либо препятствий. | на участке в СНТ только можно оформить прописку, но для этого необходимо будет признать строение жилым и ввести его в эксплуатацию |
| Участки под ИЖС, так как располагаются в черте городского поселения, подлежат благоустройству за счёт местного бюджета | инфраструктура вокруг участка также развивается за счёт местного бюджета. СНТ же развивается полностью за счёт взносов его членов |
Преимущества и недостатки
У каждой категории земель есть свои плюсы и минусы.
У земли под ИЖС есть свои преимущества:
| Некоторые льготные категории граждан | имеют право получить участок определённой площади совершенно бесплатно и чаще всего, такие участки располагаются в черте муниципального образования |
| Благоустройство самого участка и прилегающих к нему территорий | происходит за счёт средств бюджета муниципального образования |
| Наличие прописки в доме под ИЖС | позволяет хранить оружие и другие предметы, на хранение которых нужно специальное разрешение |
| Наличие всех инженерных коммуникаций в самом муниципальном образовании | что позволяет произвести подключение к ним участка в упрощённом порядке, и за счёт средств местного бюджета |
Но есть и свои минусы. Это:
| Если покупать участок, то его рыночная цена достаточно высокая | при покупке участка необходимо выиграть конкурс |
| Налог на имущество | так как он рассчитывается из кадастровой стоимости, а она довольно высока у участков, относящихся к городским поселениям |
| Ограничение по площади | в каждом регионе они разные — установлены минимальные и максимальные размеры |
| В течение 5-ти лет на участке должно появиться строение | в противном случае, он может быть принудительно выкуплен государством, и перепродан другому благонадёжному собственнику |
| Участок и строения на нём должны соответствовать не только нормам жилищного законодательства, но и градостроительного | незаконно построенные строения считаются самовольной постройкой, что ведет к их сносу и уплате штрафа |
У земель под садовыми товариществами также есть свои преимущества и недостатки.
К плюсам можно отнести:
| Стоимость намного ниже, чем у участков под ИЖС | строить какие-либо постройки не обязательно |
| Сумма налога на имущество значительно меньше | оплата налогов происходит одинаково |
| Располагаются на сельскохозяйственных землях | то есть за городом, где более чистая экология |
Но есть и свои недостатки:
| Развитие самого СНТ | а также близлежащих коммуникаций происходит исключительно за счёт членских взносов |
| Оформить постоянную регистрацию на участке СНТ | практически невозможно |
| Банки редко принимают подобные участки | в качестве залога при оформлении потребительского или ипотечного кредита |
| Любой дом, возведённый на дачном участке, будет числиться как дачный домик | это значительно понижает его стоимость, если нужно будет делать официальную независимую оценку |
Цена и риски
Цена дачного участка значительно ниже, чем цена участка, предназначенного под индивидуальное строительство.
Даже если площадь участков одинаковая, разница в цене всё равно будет ощутима.
Не стоит возводить на участке в СНТ добротный дом, пригодный для круглогодичного проживания.
Как оформить строительство дома на земельном участке читайте в статье: документы для строительства дома на участке ИЖС.Существующие нормы строительства дома на участке ИЖС, читайте здесь.
При оценке он будет проходить как летний дачный домик, что значительно снижает его стоимость. При продаже участка вложения в такой дом не оправдаются.
На участке ИЖС, как правило, уже есть все коммуникации, либо подключение к ним произойдёт в самое ближайшее время, и за счёт средств местного бюджета.
Земли СНТ, в то числе и подвод коммуникаций, развиваются исключительно за счёт средств членов.
Кроме того, может оказаться так, что ближайшая коммуникационная система находится в нескольких километрах от СНТ, и её подвод стоит огромных средств.
Перевод участков
Земли и той и другой категории имеют свои положительные и отрицательные стороны.
И, несмотря на дороговизну, земли под ИЖС пользуются большей популярностью у населения. Хотя и садовые товарищества, и кооперативы сейчас довольно популярны.
Но, сравнивая показатели земель под СНТ и ИЖС, можно сделать вывод, что преимуществ больше у участков, предназначенных под индивидуальное строительство.
Это и возможность прописки, и возможность возведения капитального дома, и многое прочее.
Но, как быть, если в наличии есть только участок в садовом товариществе, а так хочется постоянно жить на природе и иметь здесь прописку? Как выйти из положения?
Можно попытаться переоформить категорию участка, то есть вместо земли «под дачей», перевести его в категорию «под ИЖС».
То есть, сменить назначение земельного надела с сельхозугодий до земли городского поселения.
Порой сделать это бывает довольно просто, а порой очень сложно.
Всё зависит от нескольких факторов:
| От расположения участка | и от наличия или отсутствия инженерных коммуникаций. Если они есть в наличии, то от удалённости их от участка |
| Наличие или отсутствие инфраструктуры | если она есть, то степень её развитости |
| И других факторов | которые тем или иным образом могут повлиять на решение местных властей о смене категории земли |
Чтобы сменить категорию земельного участка, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования по месту нахождения участка.
И сделать следующее:
| Написать заявление с просьбой сменить категорию конкретного участка | в заявлении нужно указать изначальную категорию участка, и ту, на которую необходимо поменять |
| Если участком владеют несколько собственников | то нужно представить нотариальное согласие каждого из них о смене категории. Есть другой вариант — каждый из собственников должен сам написать заявление, и лично присутствовать при подаче документов |
| Собрать необходимые документы, и приложить их к заявлению | могут понадобиться следующие документы:
|
| Сдать все документы на проверку | спустя 1 месяц после подачи документов, администрация представит заявителю письменный ответ. Если он будет положительный, то заявителю будет выдан акто возможности перевода участка в другую категорию. Но администрация может дать и отрицательный ответ. Он должен быть письменный и аргументированный |
Образец ходатайства
Ходатайство пишется на имя руководителя уполномоченного органа в администрации муниципального образования.
Также в документе нужно указать:
| Информацию | о самом заявителе:
|
| Представить полную информацию | об участке земли:
|
| Дата составления документа | и подпись заявителя и расшифровка |
Причины отказа
В администрации могут и отказать в смене категории участка.
Причиной отказа может стать:
| На данный участок | наложено обременение относительно смены категории |
| Данный участок | не соответствует плану развития муниципального образования и участок невозможно присоединить к населённому пункту по различным документам |
| Заявитель представил | неполный комплект документов |
Выгода ИЖС
Выгода участков, предназначенных под индивидуальное строительство, заключается в следующем:
| Участок находится на территории муниципального образования | развитая инфраструктура |
| Благоустройство участка происходит за счёт средств местного бюджета | перед тем, как передать участок в собственность физического лица, он должен быть подведён (и, желательно, подключён) к необходимым коммуникациям |
| На участке можно построить объект капитального строительства | дом, высотой не более 3-ёх этажей, в котором можно жить круглый год, и который отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям |
| По адресу участка можно оформить постоянную регистрацию | получать почту, устроить детей в сад и школу |
| При покупке такого участка есть возможность оформить налоговый вычет | при покупке садового участка тоже есть такая возможность, но налоговики имеют право отказать на законных основаниях. А при оформлении вычета за покупку участка под ИЖС таких оснований нет |
| Участок под индивидуальное строительство | может быть использован в качестве залога в банке при оформлении крупного потребительского или ипотечного кредита. Участок в садовом товариществе, тоже может, теоретически выступать залогом, но банкиры неохотно принимают такой залог |
Возможность дышать свежим воздухом — это роскошь для жителей крупных городов.