Несмотря на то, что в стране бурно развивается строительная отрасль для большинства российских граждан проблема, связанная с жильем остается неразрешенной.
Кто-то берет жилье в аренду, другие стремятся купить его, годами накапливая денежные суммы.
Все чаще граждане стали обращаться к проведению сделки, когда перекупается право требования, считая ее выгодной во всех отношениях.
В сущности, договор переуступки является одной из форм гражданско-правовых договоров, о чем отмечено в положениях Гражданского права.
К нему применяются его основные положения, касающиеся осуществления взаиморасчетов заинтересованными в сделке сторонами, их права и обязательства.
Выражение «переуступка» обозначает реализацию прав требования на объект сделки, в результате чего в сделку вступает третье лицо.
Чаще всего оно выкупаются у занимающегося продажей продукции строительного производства лица с целью перепродажи. Например, застройщика в лице строительной компании.
Основой сделки переуступки служит договор:
| Вложения капитала в строительную продукцию | на долевое строительство, в результате чего жилое здание воздвигается на вложенные отдельными гражданами денежные суммы |
| Предварительного договора | который обычно заключается в ходе сделки, предполагающей куплю-продажу недвижимости |
В ходе ее проведения меняются участники сделки, ранее заключившие исходный договор.
Его условиями на возмездной основе предмет сделки передается первым лицом второму.
Нормативно-правовые акты
Вопросы по проведению сделок с недвижимостью регламентируются рядом правовых документов, содержащих юридические указания, обязательства.
Основополагающими актами являются Гражданский кодекс и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Он издан 30 декабря 2004 года под номером 214-ФЗ.
В них отмечено о важности обеспечения защитой прав граждан, решивших купить недостроенную жилую площадь от всевозможных неправомерных действий, как со стороны застройщика, так и посреднических фирм, недобросовестных продавцов — физических лиц.
В указаниях статей 388—391 ГК РФ предусмотрены основные нормы проведения сделки переуступки, включая нотариальную заверку документов.
Кроме того законодатель установил ответственность лица, реализующего право получения готового жилья.
Вопросы проведения сделок с отдельными видами жилых площадей разрешаются Федеральным законом № 214-ФЗ.
Его нормативы распространяются на здания, которые строятся на основании договора, предусматривающего долевое участие в его строительстве.
В нем заложены основные принципы ведения строительства, особенности сделки купли-продажи жилья, построенного за счет средств дольщика, ответственность сторон договора ДУ.
Основой договора переуступки являются соглашения, которые были достигнуты дольщиком и застройщиком.
Видео: риски при покупке квартиры по переуступке
Существующие тонкости сделки
Основная отличительная черта такого рода сделки заключается не только в переходе права требования, но и обязательств.
Они состоят из невыплаченной части платы, которая была назначена за квартиру и страховых взносов.
В обязательном порядке договор должен содержать информацию о сроке, когда покупатель может стать полноправным собственником квартиры.
Договор переуступки позволяет стать обладателем права требования:
| В любое время на определенном этапе выполнения строительных работ | к примеру, в период заложения фундамента, производства внутренних отделочных работ |
| До передачи квартиры | находящейся в сданном в эксплуатацию здании, по акту приема-передачи |
Нужно обратить внимание на тот факт, что сделка переуступки осуществима исключительно с согласия застройщика.
Если он не даст своего согласия, то сделка переуступки будет расценена как недействительная, а заключенный договор перейдет в категорию «ничтожный».
Он подлежит регистрации в ЕГПР, которую осуществляет федеральное казенное предприятие Росреестр.
Если она не осуществлена, то договор впоследствии признается недействительным либо ничтожным.
Покупка квартиры по переуступке
Для некоторых граждан становится актуальным вопрос, что значит купить квартиру по переуступке права требования.
Одним из видов преимуществ такого рода сделки для покупателя заключается в покупке жилья по низкой цене.
Чтобы избежать в дальнейшем проблем, сделку надо провести надлежащим образом, соблюдая установленные законодателем правила.
В новостройке
В основном жилые здания, которые расположены в новостройках, воздвигаются за счет средств дольщиков.
Они вкладывают сбережения в проекты застройщика, который занимается строительством жилого здания.
При этом заключается договор, предусматривающий особенности участия граждан в строительстве, их действия в отношении предмета сделки.
В нем можно предусмотреть пункт, соответственно которому производится уступка права требования. Такого рода действие позволяет сменить кандидатуру дольщика на стороннее лицо.
Сделка переуступки права на квартиру в новостройке может повлечь за собой определенный риск для покупателя, связанный с действиями застройщика.
Гарантии успешного завершения строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию в установленный срок не существуют. Приобретатель может потерять свои средства, которыми была оплачена квартира.
С помощью ипотеки
Особенность ипотечного кредитования заключается в том, что купившее жилое помещение лицо может пользоваться ею и владеть без права распоряжения.
Она становится предметом залога, поэтому владелец фактически лишен возможности перепродать ее.
Чтобы совершить какую-либо сделку с квартирой, он должен получить согласие банка, предоставившего кредитные средства. Не каждый банк готов выдать их для покупки фактически не существующего жилья.
В силу указанного фактора у банка могут возникнуть определенные риски, поэтому многие банки отказывают в предоставлении ипотечного кредита. Они стремятся не допускать проведение сделки уступки права требования.
Банк может пойти навстречу заемщику в исключительных случаях, если подтвердится платежеспособность нового клиента.
При этом с ним будет заключен отдельный договор о выдаче ипотечного кредита. Но до выдачи согласия он осуществляет проверку платежеспособности нового клиента, чтобы избежать ситуации невозврата выданного кредита.
Помимо того, банк выдаст кредитные средства, если застройщик аккредитован в нем. Одним из его обязательных условий является заключение договора с застройщиком.
В строящемся доме
Некоторые граждане в стремлении сохранить накопленные ими деньги инвестируют в строительную отрасль.
Мера позволяет получить соответствующую прибыль. Для ее получения граждане продают ранее выкупленное ими право требования на жилье, располагаемое в строящемся здании.
Особенность такого рода сделки заключается в том, что предыдущий правообладатель должен полностью расплатиться с застройщиком до ее проведения.
В противном случае требуется получение его согласия, что сопряжено с некоторыми затруднениями.
Законодатель допускает передачу долга по оплате, если покупатель изъявит желание купить квартиру с обременением.
Заключенный при проведении сделки договор не подлежит регистрации, поскольку здание находиться в стадии возведения.
Что такое договор переуступки прав собственности на квартиру читайте в статье: договор переуступки прав собственности на квартиру в 2017 году.Об уплате налога при продаже квартиры по переуступке, читайте здесь.
Какие есть риски для покупателя
Как показывает практика, в большинстве случаев сделка переуступки проводится на последних этапах строительства.
Хотя сделка относится к категории безопасной, у приобретателя определенные риски покупки квартиры по переуступке сохраняются до полной сдачи жилого здания в эксплуатацию. Их можно избежать, предприняв меры предосторожности.
Основные риски, сопутствующие сделке переуступки:
| Ухудшение финансового состояния застройщика | вследствие чего не удается своевременно сдать жилое здание в эксплуатацию |
| Отсутствие разрешительных документов на строительство | и выявление факта проведения двойной сделки переуступки |
| Повышение процентной ставки на кредитные средства | если был оформлен ипотечный кредит |
| Урезка срока действия договора ипотечного кредитования | ничтожность договора, заключение которого производилось с нарушениями установленных законодателем нормативов |
В любой ситуации право собственности на приобретаемую квартиру оформляется только после завершения строительства. Что, безусловно, для приобретателя права требования сопряжено с рисками.
Преимущества для продавца
По большей части в ходе совершения сделки переуступки реализовывается жилая площадь, которая покупается на ранней стадии строительства.
Ее может купить любой желающий человек вне зависимости от правового положения, заплатив установленную застройщиком цену.
Таким образом, он инвестирует денежные средства в строительство. В большинстве случаев объекты строительства выкупаются с целью получения прибыли.
При совершении сделки переуступки продавец обретает возможность заработать на росте цен на жилую площадь до ввода в эксплуатацию недвижимости.
Как правило, продавец права требования покупает несуществующую жилую площадь по минимально низкой цене.
Ее продажа на последних стадиях строительства приносит значительную прибыль, что в отдельных случаях составляет порядка 100% от первоначальной стоимости.
Процесс оформления
Для придания сделки переуступки законной силы следует правильно оформить документы, что позволит без затруднений провести ее.
Порядок ее оформления обусловлен размером внесенной за квартиру платы. Если она совершена целиком, то в ходе проведения сделки к покупателю перейдет только право требования.
Она проводится без участия застройщика, так как получения от него согласия не требуется.
Не исполненные до конца обязательства влекут за собой их переход к покупателю, который будет отвечать по ним перед застройщиком.
Последовательность действий продавца:
| Розыск приобретателя | уведомление застройщика о намерении передать право требования третьему лицу |
| Получение согласия застройщика | и обращение в банк с заявлением о выдаче согласия, если был оформлен ипотечный кредит на приобретение квартиры |
| Получение выписки из ЕГРП на квартиру | и заключение договора сделки по переуступке права требования |
| Уплата государственной пошлины в установленном законодателем порядке | а также производство регистрации договора переуступки федеральным казенным предприятием Росреестр |
Условия договора переуступки не должны противоречить нормативам, которые предусмотрены законодателем в правовых актах.
Покупателю до заключения договора нужно убедиться, что передающее ему право требования лицо наделено полномочиями на осуществление такого рода сделки.
Мера позволит в какой-то мере защитить себя от притязаний недобросовестного продавца.
Необходимые документы
Вместе с заявлением в ФКП Росреестр на регистрацию надлежит подать документы:
| Паспорта лиц, вступающих в сделку переуступки позволяющие удостоверить их | и первоначальный договор, заключенный реализующим право требования лицом и застройщиком |
| Справку о полной либо частичной оплате продавцом стоимости квартиры | и договор, предусматривающий перевод оставшейся денежной суммы покупателю квартиры, если с ним достигнуто соглашение относительно не выплаченной части платы |
| Согласие | застройщика, выраженное в письменной форме на осуществление сделки переуступки и согласие банка, если право требования было куплено по программе ипотечного кредитования, что предполагает передачу квартиры в залог |
| Договор, заключенный с банком о выдаче ипотечного кредита | а также согласие второго супруга, если продавец пребывает в законном брачном союзе |
| Именная ценная бумага | дозволяющая ее владельцу обладать в полной мере правом присвоения обеспеченной ипотечным кредитом квартиры |
Документы должны быть переданы продавцом по акту, удостоверяющему факт их передачи продавцом и приема покупателем.
Мера позволит разрешит проблему, связанную с их недостаточностью для осуществления регистрации.
Уплата налогов
В соответствии с нормативами Налогового кодекса квартира, продаваемая в ходе сделки переуступки, подлежит налогообложению.
Продавец уплачивает налог НДФЛ, размер которого составляет 13% от общей стоимости квартиры, о чем отмечено в положениях статьи 208 НК РФ.
Для его снижения продавцу следует оформить вычет, который предоставляется государством налогоплательщику.
Величина налогового вычета установлена законодателем равным 1 000 000 рублей. Что касается регистрации договора переуступки, то уплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей.
Он установлен положениями статьи 333.33 НК РФ, которые приняты сообразно нормативно-правовым актам.
Обязанность граждан по уплате госпошлины утверждена положениями Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».
В нем отмечено, что она платится за предоставление государственными органами и муниципальными образованиями услуг определенного рода. Акт издан законодателем 27 июля 2010 года под номером 210-ФЗ.
Образец договора
В ходе проведения сделки переуступки права и обязательства одного лица в полном объеме передаются другому.
При этом должны быть сохранены условия, заложенные в первоначальный договор. Они были предусмотрены застройщиком и предыдущим приобретателем прав требования.
В силу указанного фактора в договоре переуступки в обязательном порядке нужно:
| Изложить характеристики и содержание права, которое уступается третьему лицу | и обозначить реквизиты договора, на основании которого проводится сделка переуступки |
| Установить точный срок закрепления регистрирующим органом права собственности за последующим приобретателем | также определить цену реализуемого права требования |
| Назначить срок действия договора переуступки соответственно указанной в исходном документе дате | и назвать наименование документов, которые передаются покупателю |
| Вписать при необходимости специальные условия в договор переуступки | после предварительного согласования с застройщиком |
В договоре переуступки нужно указывать реальную стоимость сделки, потому что от нее зависит размер предоставляемого государством налогового вычета.
Его условия должны быть сходны с условиями, которые были предусмотрены в первоначальном договоре.
Он должен содержать информацию относительно:
| Даты и места заключения договора переуступки | персональных данных лиц, которые участвуют в сделке |
| Прав и обязанностей участников сделки переуступки | также ответственности сторон договора за неисполнение его условий |
Он должен быть подписан заинтересованными лицами, скреплен печатью застройщика.
И в заключении нужно заметить, что переуступка выгодна не только покупателю, но и продавцу. Приобретатель в любой ситуации должен полагаться на свое мнение.
Он в результате проведения сделки получит на руки исходный договор, платежные поручения, которые являются подтверждением об осуществлении платы, дополнительное соглашение, подписанное им и застройщиком в ходе их сотрудничества.
