Многие юридические лица арендуют для своего бизнеса нежилые помещения. Но, может возникнуть такая ситуация, когда нужно уступить своё право аренды нежилого помещения, третьему лицу.
Как правильно это сделать?
Переуступка представляет собой передачу права владения или пользования любым объектом недвижимости.
В данном случае, суть сделки заключается в том, что арендатор, по каким-либо причинам, не может больше выплачивать арендную плату своему арендодателю за данное нежилое помещение.
Он может принять решение, получив предварительно письменное согласие собственника данного помещения, уступить право аренды третьему лицу.
Такая сделка очень напоминает субаренду нежилого помещения. Разница лишь в том, что при субаренде плату за пользование помещение получает арендатор, а потом он же выплачивает арендную плату собственнику.
При переуступке прав аренды, арендная плата вносится напрямую собственнику помещения, минуя арендатора.
Законодательная основа
Вне зависимости от предмета договора, переуступка является юридической сделкой гражданского характера.
Нормы и параметры заключения сделки регулируются гражданским законодательством — ст. 388—390 ГК РФ.
Так как переуступка, по своей сути, является субарендой, то не стоит забывать и о нормах ст. 615 ГК РФ, в которой указаны основные права и обязанности арендатора.
Если нежилое помещение принадлежит государству, то пересдать его можно только, проведя соответствующий аукцион. Правила проведения торгов приведены в ст. 17 Закона «О защите конкуренции» № 135-ФЗ.
Возникающие нюансы
У сделки по переуступке права аренды на нежилое помещение, есть несколько нюансов:
| Есть возможность оформить в аренду понравившийся объект недвижимости | и сделка может быть как долгосрочной, так и краткосрочной |
| Если договор заключается на срок более 1 года | то необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре |
| Если предметом сделки является государственное имущество | то необходимо выиграть аукцион |
| У нового арендатора есть возможность оформить договор на льготных условиях | такое возможно, если первый арендатор имел особые отношения с собственником помещения, и ему были предоставлены особые условия для заключения договора аренды |
| Если речь идёт о государственном или муниципальном имуществе | то расценки на аренду намного ниже, чем при аренде коммерческой недвижимости |
| Договора переуступки можно заключить | если владелец помещения даст своё письменное согласие |
Видео: продажа прав аренды нежилого помещения. Часть 1
Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения
Заключить сделку по переуступке права пользования нежилым помещением можно довольно выгодно, если предметом договора является государственное имущество.
Но, прежде стоит выиграть аукцион, который проводится в соответствии с правилами, прописанными в Законе № 135-ФЗ.
Сделка может быть довольно выгодной, так как расценки на недвижимость, которая принадлежит государству несколько ниже, нежели расценки на помещения коммерческой направленности.
Даже выиграв аукцион, новый арендатор помещения не может пользоваться им в полном размере, если он не получит письменного соглашения с владельцем помещения.
Согласие должно быть оформлено письменно, с указанием всех необходимых реквизитов.
Физическим лицом
Аукцион нужно проводить в следующих случаях:
- Если имущество является государственной или муниципальной собственностью.
- Если обеими сторонами сделки являются юридические лица.
Если сторонами сделки являются граждане, то проводить аукцион не нужно. Достаточно достичь соглашениям между собой относительно нюансов предстоящей сделки.
Соглашение достигается путём подписания обычного договора переуступки, где предметом сделки является именно право пользования предоставляемым помещением.
Договор может быть заключён на любой срок, который будет удобен сторонам сделки.
Но, так как речь идёт о недвижимом имуществе, то договор подлежит обязательной регистрации, если он заключается на срок, превышающий 1 год.
Стороны в договоре досконально прописывают все пункты, особое внимание уделяя правам и обязанностям сторон, их ответственности друг перед другом, а также перед нежилым помещением.
Порядок оплаты, способы расчёта и сумма арендной платы является обязательным условием договора. Без этих пунктов договор не будет считаться действительным.
Договор подписывается обеими сторонами сделки, указывается полная информация о них, а также об объекте недвижимости, на который и переуступают право аренды.
Выгоды от сделки
Сделка по переуступке права пользования нежилым помещением довольно популярна на сегодняшний день.
Дело в том, что она выгодна для обеих сторон. Выгода заключается в следующем:
| Новый арендатор может взять в аренду по переуступке | именно то помещение, которое ему подходит для дальнейшего развития бизнеса |
| Стоимость аренды по договору переуступки может быть несколько ниже, нежели при прямой аренде | дело в том, что основной арендатор мог заключить договор с собственником помещения на особых или льготных условиях. Тогда и новый арендатор имеет право на такие же условия |
| Сделка может быть заключена на срок, который выгоден обеим сторонам | как показывает практика, оптимальный срок переуступки аренды — 5 лет. За это время арендатор так «раскручивает» свой бизнес, что может купить себе собственное помещение под офис или для других коммерческих целей. А собственник получает хорошее вознаграждение |
В зависимости от целей переуступки прав на арендованное имущество, могут быть и другие моменты, которые выгодны для обеих сторон.
Как нужно действовать
При заключении любой сделки нужно соблюсти определённый порядок действий. Сделка по уступке права пользования помещение не исключение.
Чтобы договор был заключен правильно, и не возникло обстоятельств для признания его недействительным, нужно соблюсти определённый порядок действий:
| Сперва, три стороны сделки должны встретиться и обговорить условия будущей сделки | и если стороны пришли к обоюдному соглашению, то необходимо подать заявление в соответствующую комиссию с просьбой разрешить арендатору уступить своё право третьему лицу |
| Если комиссия выносит положительное решение | то стороны заключают между собой трехстороннее соглашение |
| В решении комиссии указано, что обязанность по организации торгов возлагается на арендатора | правила и форма организации торгов указаны в ст. 477ГК РФ и в Законе № 135-ФЗ |
| В решении комиссии также указывается множество сопровождающих обстоятельств, без которых уступка права аренды не будет разрешена | арендатор готовит всю необходимую документацию, и проводит торги в виде конкурса или аукциона |
| То лицо, которое выигрывает аукцион или конкурс | (посредством предложения самой высокой цены за аренду или другими параметрами), получает права арендатора и затем заключается договор уступки права аренды |
Как уже упоминалось, торги могут быть проведены посредством конкурса или аукциона. Аукцион выигрывает тот участник, который предложит максимальную сумму арендной платы.
Конкурс же выигрывает тот участник, который, по решению специальной комиссии, предложит наиболее оптимальные условия.
Чаще всего, как показывает практика, проходит именно конкурс. Хотя арендатору проще провести аукцион.
Сложность конкурса заключается в том, что арендатору необходимо:
- формирование компетентной конкурсной комиссии;
- управление всеми делами, которые, так или иначе, связаны с организацией и проведением будущего конкурса.
Комиссия принимает своё решение, опираясь на параметры проведения конкурса. Когда решение будет принято, комиссия должна подготовить все необходимые документы, необходимые для заключения соответствующего договора.
Обязанность по оповещению участников будущего конкурса «ложится на плечи» организатору, то есть арендатору.
Именно она разрабатывает критерии отбора участников, и именно он должен позаботиться о том, чтобы за 30 дней до даты проведения конкурса, объявление об этом было дано в соответствующих СМИ.
Когда определиться победитель, с ним будет подписано соответствующее соглашение на уступку права аренды.
Этот договор уже будет считаться двухсторонним и возмездным, так как безвозмездность данной сделки говорит о дарении права аренды, что является нарушением норм ст. 575 ГК РФ.
Сегодня сказано, что дарение коммерческих предприятий и прав на них запрещено. Договор подписывается обеими сторонами, и регистрируется в Росреестре.
Для этой процедуры необходимо подготовить следующие документы:
- Копии публикаций, которые были даны арендатором в соответствующих СМИ.
- Документы о проведённом конкурсе.
- Подготовленное и подписанное соглашение.
Если у сотрудников Росреестра не возникнет вопросов относительно проведения конкурса и подготовленных документов, то регламентный срок исполнения услуги по регистрации договора около 30 дней.
Оценка стоимости
Чтобы назначить адекватную арендную плату, необходимо провести оценку стоимости уступаемого имущества.
Для этого необходимо пригласить частного независимого оценщика или обратиться в соответствующую фирму.
Но, и у частника, и у фирмы должен быть действующий допуск СРО. Только при наличии этого документа заключение будет считаться компетентным.
На результат оценки влияют несколько факторов. Наиболее «популярные» из них:
| Расположение объекта относительно транспортной доступности | и развитость инфраструктуры |
| Площадь помещения | а также предполагаемый доход, который может получен |
| Предполагаемые доходы | которые может получить будущий арендатор |
| Объём прав, которые будут переданы по договору | и другие обстоятельства, которые зависят от целей сделки |
Заключение соглашения
Главное — правильно заключить сам договор. В нём необходимо прописать все условия, при которых сделка будет действительной.
В договор должны войти следующие положения:
| Сведения о предмете сделки и о сторонах | также права и обязанности, которые передаются |
| Ответственность сторон | относительно нарушения условий данного договора |
| Сумма арендной платы | порядок её внесения и способы расчёта. Желательно, приложить график платежей и подробные реквизиты обеих сторон |
Ответственность сторон
Этот пункт обязательно должен быть в договоре на уступку права аренды. Здесь прописывается та ответственность, которую несут обе стороны сделки за нарушение условий данного договора.
В этом пункте необходимо прописать:
| Размер штрафа | за несвоевременную уплату арендной платы и пени за просрочку |
| Условия, при которых договор, может быть расторгнут в одностороннем порядке | как со стороны арендатора, так и со стороны собственника |
| Досудебный порядок урегулирования конфликтных ситуаций | условия, при которых одна из сторон может подать в суд на другую сторону |
| Условия, при которых | и сам договор будет признан изначально недействительным |
Если дело доходит до суда, то иск необходимо подавать в Арбитражную судебную инстанцию, которая и будет рассматривать иск по существу.
Если же суд вынесет решение не в пользу арендатора, то с него будут взысканы расходы, которые стали следствие нарушения им того или иного условия действующего договора.
При особых и грубых нарушениях, с нового арендатора даже могут быть взысканы расходы, которые были понесены прежним арендатором на проведение конкурса или аукциона. Но для такой меры, нарушения договора должны быть очень серьёзными.
Как и любой другой договор, соглашение об уступке права аренды нежилым помещением должен быть оформлен правильно и грамотно.
Поэтому рекомендуется пригласить компетентного юриста, который внимательно изучит предварительный договор (его рекомендуется составлять), внесёт в него изменения (при необходимости), и предостережёт нового арендатора от «подводных камней».
