Вопрос приобретения жилья для многих россиян актуален в настоящее время. Один из таких способов — это долевое участие в постройке.
Что такое долевое участие в строительстве дома? Насколько выгоден такой способ строительства? И как защищаются права граждан от недобросовестных застройщиков?
Долевое участие в строительстве — это способ решить жилищные проблемы граждан с помощью финансирования строительства за счёт собственных средств.
Финансирование осуществляется вместе с застройщиком. Такой способ покупки жилья довольно рискованный. Но привлекательный.
Таким образом можно купить квартиру примерно на 1/3 дешевле, чем аналогичную, но уже готовую.
К выбору застройщика нужно подходить с умом, так как покупатель вкладывает свои собственные средства в строительство многоквартирного дома или жилого квартала таунхаусов.
Зачастую, эти средства являются заёмными в банке на довольно длительный срок.
Чтобы не попасть на недобросовестного застройщика, которые получив деньги покупателей, оставит дом «долгостроем», необходимо тщательно изучить репутацию застройщика.
При выборе застройщика стоит поискать о нём информацию в интернете. У каждого добросовестного застройщика есть свой официальный сайт, на котором представлена вся необходимая информация.
Нужно посоветоваться с покупателями, которые уже купили жильё таким способом у этой строительной компании.
Также нужно получить информацию о разрешении на строительство на конкретном участке земли, узнать дату его выдачи и срок действия.
Способы покупки жилья
Для многих граждан долевое участие в строительстве квартир является единственным способом её купить.
Чем раньше покупатель вложится в строительство, тем дешевле ему будет стоить жильё. Самое дешёвое жильё «на уровне котлована». Но такая покупка и самая рискованная!
Согласно действующему законодательству, покупка жилья на основании договора долевого участия, это не что иное, как покупка по предоплате. То есть, деньги уже уплачены, а жилья ещё нет!
Суть таких отношений в том, что застройщик привлекает граждан и их средства к строительству жилья.
Сама строительная компания также вкладывает некую долю своих средств, которая должна окупиться при продаже уже готового жилья.
Регламентирует отношения между дольщиками и строительными компаниями договор долевого участия.
У такого способа приобретения жилья есть свои плюсы и минусы.
Плюсы для дольщика в том, что он:
| Покупает жильё по цене | ниже рыночной на аналогичное жильё на первичном и вторичном рынке |
| Оплачивает | покупку поэтапно |
| Покупает | более комфортабельное жильё большей площади |
Но не стоит забывать и об отрицательных моментах такого способа покупки жилья.
Это:
| Риск заключить договор | с недобросовестным застройщиком есть |
| Заключая договор со строительной компанией | клиент покупает на саму квартиру, а только право требовать её у застройщика |
| Вероятность того | что жильё будет готово в срок достаточно невысокая |
И хотя сейчас действует одноимённый федеральный закон, мошенничество в данной области имеет место быть.
Видео: все о договоре участия в долевом строительстве
Но, закон гарантирует дольщикам возврат вложенным ими средств. Но для этого сделка должна быть совершена в законном порядке.
Правовые акты
Основным нормативным документом, который регулирует долевое участие граждан в строительстве жилья — это Федеральный закон от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ.
Этот закон регулирует:
| Права и обязанности | каждой стороны долевого участия в постройке жилья |
| Ответственность | этих сторон за невыполнение условий договора |
| Порядок заключения и расторжения договора долевого участия | а также способы внесения в него изменений |
| Способы обеспечения обязательств по договору | и другие меры дополнительной защиты прав и интересов обеих сторон долевого строительства |
Как уже упоминалось, отношения между строительной компанией и дольщиком регулируются договором долевого строительства.
Он заключается только в письменной форме, и должен содержать в себе нормы, изложенные в ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
Это:
| Точный срок | когда застройщик передаст право собственности на построенный, с помощью инвестиций дольщика, объект недвижимости |
| Договор нужно обязательно | зарегистрировать в Росреестре |
| Только с этого момента | все положения договора вступают в законную силу |
| Он должен содержать в себе сведения | о покупаемом объекте недвижимости, а именно:
|
Если в договоре отсутствует хотя бы одно из вышеизложенных положений, он считается недействительным.
В ст. 7 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик должен передать во владение дольщику объект недвижимости, который полностью соответствует условиям договора, проектной документации, техническим и градостроительным регламентам.
А также иным нормам и положениям действующего законодательства.
Долевое участие в России
Можно принимать участие не только в строительстве многоквартирного дома.
Можно финансировать возведение жилых кварталов, состоящих из таунхаусов или загородных особняков. Всё зависит от имеющихся возможностей дольщиков.
В упрощённом виде процесс долевого строительства любого объекта недвижимости выглядит следующим образом:
| Строительная компания покупает или арендуетучасток земли | на котором будет вестись строительство. Если заключается договор аренды, то он заключается на длительный срок (до 99 лет) с последующим правом оформления на него собственности |
| Застройщик | заключает с дольщиками договор долевого участия |
| Дольщики в рассрочку выплачивают | строительной компании всю сумму |
| После сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию | застройщик передаёт право собственности на предмет договора дольщику |
Если несколько вариантов замены долевого участия другими, менее рискованными, способами покупки жилья.
Это такие как:
| Жилищно-строительный кооператив | главное отличие такого способа в том, что это объединение граждан (реже организаций), которые и руководят процессом строительства объекта недвижимости. При ДДУ этим занимается застройщик, поэтому есть шанс попасть в «серые» схемы |
| Получить жильё от государства на основании договора соцнайма | этот процесс довольно длительный, но абсолютно не затратный, так как государство предоставляет нуждающимся жильё на безвозмездной основе. Потом его можно оформить в собственность путём приватизации |
| Участие в постройке малоэтажного дома или таунхауса | плюс в том, что процесс строительства, в данном случае, довольно быстр. И если застройщик недобросовестный, то он не успеет «провернуть схемы мошенничества» |
В строительстве дома
Участие граждан в строительстве многоквартирных домов может осуществляться по следующим принципам:
| 100% предоплата | в данном случае, цена купленной квартиры не может быть изменена застройщиком в случае инфляции или других экономических катаклизмов. Чаще всего, всю сумму вносит банк, а дольщик выплачивает банку ипотечный кредит. За покупателем закреплена конкретная квартира конкретной площади. Например, 2-ухкомнатная квартира № 45 на 2-ом этаже 2 подъезда площадью 58 кв. м |
| Поэтапная выплата | в данном случае, кредит предоставляет сам застройщик. Это выгоднее, чем брать ипотеку в банке. Но, застройщик может изменить стоимость жилья в ту или иную сторону. За клиентом закреплена неопределённая квартира определённой площади. Например, 2-ухкомнатная площадью 58 кв. м |
| Зачетом имеющейся у дольщика собственности | в договоре указывается, что у дольщика есть недвижимость определённой стоимости (определяется оценщиком). Также в договоре будет указана часть стоимости купленного жилья, которая не оплачивается денежными средствами, а оплачивается имеющейся недвижимостью. Оставшаяся часть оплачивается дольщиком либо полностью, либо по частям |
Возможные нюансы
Обязательно нужно обратить внимание на шаблон договора долевого участия. И хотя закон не устанавливает конкретной формы, есть несколько нюансов, которые нужно учесть.
Это:
| Объект недвижимости | который следует передать клиенту должен быть конкретно и предельно точно описан |
| Цена указывается в национальной валюте | редко когда покупка с помощью ДДУ происходит в валюте другой страны. Но, если это так, то нужно указать курс валюты |
| Если оплата производится в рассрочку | то нужно указать точные сроки внесения платы, а также порядок. Приложением к договору должен быть график платежей |
| Срок | когда построенный объект недвижимости будет передан дольщику |
| Гарантийный срок на возводящийся дом | срок устанавливает застройщик с учётом установленных норм |
| Информация о том | как застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств по данному договору |
Кроме этих обязательных условий, желательно чтобы в нём были следующие положения:
| Порядок корректировки цены договора на тот случай | если измениться площадь купленного объекта. Лучше, чтобы цена не менялась |
| Максимальное количество раз | сдачи объекта государственной комиссии |
| Сроки | в течение которых застройщик должен устранить недочёты в квартире |
| Сведения | о форме управления будущим домом |
| Порядок оформления данного объекта в собственность | а также сроки и стоимость процесса |
Заключение договора
В ст. 4 Закона № 214-ФЗ сказано, что договор долевого участия считается заключённым с момента его государственной регистрации.
А так как предметом договора является объект недвижимости, то государственная регистрация — это обязательное условие.
Акт контрольного обследования жилищно бытовых условий несовершеннолетнего читайте в статье: акт обследования жилищно-бытовых условий семьи.Что является ухудшением жилищных условий, читайте здесь.
В договоре обязательно должна содержаться следующая информация:
| Предельно точное | и достоверное описание объекта недвижимости, который следует передать |
| Цена договора | она должна быть указана с учётом валюты. Если она указывается в иностранной валюте, то необходимо обратить внимание на курс, по которому будет выплачиваться |
| Сроки и порядок уплаты | если происходит выплата в рассрочку, то приложением к договору должен идти график платежей |
| Точный срок, когда объект будет передан в собственность дольщика | не обязательно указывать конкретное число, но месяц и год должны быть определены точно |
| Сведения о гарантийном сроке | на данный возводящийся объект недвижимости |
| Информация о том | как застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств по данному договору |
| Права и обязанности | каждой стороны договора |
| Ответственность каждой стороны | за неисполнение условий договора |
Без этой обязательной информации договор считается недействительным.
Государственная регистрация
Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации.
Такие полномочия возложены на Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии. Более привычное название этой службы — Росреестр.
Регистрировать договор ДУ нужно в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости, который является предметом договора.
Для регистрации и дольщик, и застройщик должны представить документы.
От дольщика требуются следующие:
- Заявление на госрегистрацию договора.
- Сам договор.
- Паспорт заявителя и копии нескольких страниц.
- Договор залога права требования. Этот документ представляется только в том случае, если жильё покупается с помощью кредитных средств.
- Согласие супруга заявителя на совершение сделки.
- Брачный договор. Он может потребоваться в некоторых случаях.
- Документы с подробным описанием покупаемого объекта недвижимости. Этот документ нужно взять у застройщика.
- Квитанция об оплате пошлины.
Застройщик представляет следующие документы:
- такое же заявление;
- свидетельство о регистрации застройщика в качестве юрлица;
- учредительные документы;
- действующее разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- план объекта недвижимости, который будет создаваться (или уже строится) совместно с инвестициями граждан.
Договор должен быть зарегистрирован в сроки, установленные п. 2. 1 ст. 25. 1 Закона № 122-ФЗ:
| При регистрации договора с самым первым дольщиком | не более 18 календарных дней |
| С последующими | не более 5 календарных дней |
Страхование ответственности
В ст. 15. 2 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик может привлечь страховую компанию для заключения договора страхованияего гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.
Сделать это можно следующими способами:
| Посредством участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков | такое общество создано исключительно для осуществления данного вида страхования. Общество должно иметь соответствующую лицензию |
| Заключение договора страхования со страховой компанией | эта компания должна соответствовать следующим требованиям:
|
Если договор страхования заключён, то он должен быть представлен дольщику для ознакомления.
Цена документа
Для регистрации договора ДУ в органах Росреестра, необходимо заплатить государственную пошлину. Её размер определён пп. 30 п. 1 ст. 333. 33 НК РФ. Для граждан — 350 рублей, а для организаций — 6 000 рублей.
Можно нанять юриста, чтобы он прочитал и проверил ДДУ на соблюдение норм действующего законодательства. Тогда придётся оплачивать и услуги юриста.
Возникающие сложности
Как правило, застройщик нарушает сроки сдачи построенного объекта недвижимости.
Согласно Закону № 214-ФЗ, застройщик должен компенсировать дольщику расходы, но он находит веские и уважительные причины для переноса сроков.
Есть и другие «подводные камни»:
| Возникновение форс-мажорных обстоятельств | за которые застройщик ответственности не несёт |
| Банкротство строительной компании | это может привести к потере вложенных дольщиком средств |
Налоговый вычет
Гражданин, который участвует в долевом строительстве, имеет право на получение налогового вычета с суммы потраченных средств, а также с процентов по ипотечному кредиту.
Налоговый вычет с покупки недвижимости регулируется ст. 220 НК РФ. В ней сказано, что покупатель может получить вычет максимум с 2 млн. рублей, потраченных на покупку жилья.
Если жильё приобретается с помощью заёмных средств, то можно получить также вычет и с начисленных банком процентов, но не более чем с 3 млн. рублей.
Для получения вычета по подоходному налогу, дольщик должен представить в налоговую инспекцию акт приёмки помещения.
Недобросовестный застройщик
К сожалению, попадаются недобросовестные застройщики.
В соответствии с действующим законодательством, если девелопер не выполняет своих обязательства, то дольщик может:
| Требовать устранения выявленных в ходе приёмки объекта недвижимости | недостатков в разумные сроки. Дольщик имеет право пригласить независимого приёмщика, и ориентироваться на его предписания |
| Требования уменьшения стоимости объекта долевого участия | если его площадь не соответствует заявленной в договоре |
| Требовать уменьшения стоимости купленного объекта ДУ | если качество работ не соответствует действующим нормам и стандартам |
| Возмещения убытков | в досудебном и судебном порядке |
Начисление неустойки
Один из способов выплаты компенсации дольщикам, является выплата им неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательств застройщика.
Такие условия должны быть прописаны в договоре. Кроме того, здесь указывается и размер неустойки.
Неустойка может быть стребована с застройщика:
| В досудебном порядке путём ведения переговоров | для этого необходимо направить строительной компании уведомление с требованиями о выплате |
| В судебном порядке | к такому способу нужно прибегать, если не удалось уладить конфликт в досудебном порядке. Взыскание производится путём подачи искового заявления |
Размер неустойки за каждый день просрочки не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора на день возникновения просрочки.
А так как стороной по договору выступает физическое лицо, размер неустойки удваивается.
Подача искового заявления
Чтобы требовать взыскания неустойки в судебном порядке, необходимо подать исковое заявление, а к нему приложить соответствующие документы.
В иске нужно подробно изложить основания для взыскания неустойки.
Истец должен отразить:
| Реквизиты | ДДУ и реквизиты акта приёмки |
| Срок просрочки | даты должны соответствовать, указанным в договоре и акте |
| Сумма неустойки, которую требует дольщик | необходимо произвести точный расчёт и приложить его к иску |
| Обнаруженные недостатки в квартире | орган, который осуществляет управление данным домом |
| Меры | которые были приняты истцом для досудебного урегулирования конфликта |
| Устранял ли истец самостоятельно недостатки | и в какую сумму ему это обошлось. Если да, то он имеет право требовать возмещения этих сумму, но с учётом того, что все чеки и квитанции на оплату будут приложены к иску |
| Суммы других убытков, которые были понесены по вине застройщика | например, так как застройщик не сдал объект недвижимости в указанные в договоре сроки, а дольщик вынужден был проживать в арендованной квартире, то дольщик может требовать с застройщика возмещения ему и этих убытков. Но договор аренды должен быть приложен к иску |
| Просьбу к суду о взыскании | с застройщика неустойки и других расходов |
Сегодня законодательство о долевом участии построено таким образом, чтобы защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков.