Так как объектом договора долевого участия является объект недвижимости, то сам договор подлежит обязательной регистрации.
Сколько стоит данная процедура? Кто должен оплачивать пошлину?
Оформление сделки. Основной закон, который регулирует порядок долевого участия — это Федеральный закон от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ.
В этом законе сказано, что:
| Застройщик может привлекать инвестиции на строительство только в том случае | если он сам является строительной компанией (с соответствующим разрешением), или действует от её имени, то есть является агентом |
| Заключать договор ДУ можно только тогда | когда застройщик получит соответствующее разрешение на строительство на определённом участке земли. Этот участок должен находиться либо в собственности застройщика, либо в долгосрочной аренде, либо в бессрочном пользовании |
| Застройщик должен использовать ту систему налогообложения, которая соответствует выбранному методу организации строительства | в противном случае, это может привести к налоговым штрафам, которые будут выплачивать из средств дольщиков, что прямо противоречит нормам закона. Застройщик имеет право использовать инвестиции дольщиков только на строительство конкретного дома. Для других целей запрещено! |
Нюансы в документе
К нюансам договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, которые желательно учесть в документе, можно отнести:
| Порядок корректировки цены договора на тот случай, если изменится площадь купленного объекта | лучше, чтобы цена не менялась, так как площадь купленного помещения не должна меняться. Но перед тем, как подписать акт приёмки помещения у строителей, необходимо вызвать независимого специалиста, который укажет на недостатки. Если будет документами подтверждено, что площадь не та, что указана в договоре (меньшей площади), то дольщик может требовать, в судебном порядке, изменения цены договора в меньшую сторону и возврата части уплаченных средств |
| Максимальное количество раз сдачи объекта государственной комиссии | если застройщик превысит это количество, то договор расторгается дольщиков в одностороннем порядке, а все вложенные средства ему возвращаются |
| Колебания курсов валют | это условие актуально, если цена договора указана в иностранной валюте. Необходимо предусмотреть возможные колебания курса |
| Сроки, в течение которых застройщик должен устранить недочёты в квартире | все недочёты должны быть отражены в акте приёмке, который составляется при передаче квартиры дольщику. Если застройщик эти неполадки не устраняет, дольщик может требовать от него выплаты всех расходов по самостоятельному устранению |
| Сведения | о форме управления будущим домом |
| Порядок оформления данного объекта в собственность | а также сроки и стоимость процесса |
Порядок заключения
Для того чтобы застройщик мог привлечь денежные средства для строительства объекта недвижимости, он должен:
| Получить разрешение | на строительство |
| Публично опубликовать проектную декларацию на будущий объект недвижимости | в ней должна содержаться вся информация не только о строительной компании, но и о возводимом объекте. Также эту декларацию нужно представить в регистрирующий орган |
| Зарегистрировать право собственности на участок или договор аренды | сейчас застройщики редко пользуются участками на основании права бессрочного пользования |
Все эти документы застройщик должен предъявить потенциальному дольщику.
Последнему, для заключения ДДУ необходимо иметь при себе только паспорт.
Процедура в Росреестре
Когда договор будет заключён сторонами, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра по месту нахождения возводимого объекта недвижимости.
Для этого необходимо представить следующие документы:
| Заявление на регистрацию договора | его бланк можно взять в регистрирующем органе |
| Подписанный сторонами договор ДУ | паспорт дольщика. Если от его имени действует представитель, то должна быть нотариальная доверенность |
| Если дольщик состоит в официальном браке | то необходимо нотариально заверенное согласие супруга или супруги. В некоторых случаях, может потребоваться брачный договор |
| Договор залога | его необходимо представить, если покупка помещения происходит с помощью заёмных средств по ипотечному кредиту |
| Проект | содержащий детальное описание и характеристику покупаемого помещения (жилого или нежилого) |
| Квитанция | об оплате государственной пошлины |
Сроки регистрации договора определены в п. 2. 1 ст. 25. 1 Закона № 122-ФЗ.
Они составляют:
| Не более 18 календарных дней | или 10 рабочих дней при регистрации договора с самым первым дольщиком |
| С последующими | не более 7 календарных дней или 5 рабочих дней |
Пошлина за регистрацию договора долевого участия
Чтобы регистрирующий орган провёл государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, необходимо заплатить пошлину. Это плата за совершение регистрационных действий.
Видео: жилье по 214-ФЗ — заключаем договор долевого участия
Без госрегистрации ДДУ не будет иметь юридической силы. Все положения будут недействительны.
В свою очередь, регистрация не может быть проведена без оплаты пошлины. Поэтому делать это придётся в обязательном порядке!
В список документов, которые необходимо представить для регистрации договора квитанция не входит.
Это говорит о том, что её представление не является обязательным. Но, как показывает практика, лучше предъявить её работникам Росреестра.
Договор долевого участия регистрируется 18 календарных дней для первого дольщика, а для последующих – 5 календарных дней.
За этот срок пошлина, которую оплатили заявители, может «потеряться в пути» или «повиснуть в невыясненных платежах».
То есть, во время срока рассмотрения документов на регистрацию, специалист «не увидит» оплаченную пошлину.
Это будет являться основанием для возврата документов. Поэтому квитанцию лучше предъявить!
Размер пошлины регулируется налоговым законодательством, а именно ст. 333. 33 НК РФ устанавливается размер пошлины за совершение регистрационных действий.
Сумма пошлины к уплате отличается для физических и юридических лиц.
Причём организации уплачивают сумму, в несколько раз превышающую сумму для граждан.
В строительстве
В договоре долевого участия есть 2 стороны — дольщик и застройщик. Они оба являются заявителями на регистрацию договора.
Регистрируется 3 экземпляра договора — один для застройщика, другой для дольщика, и третий — для Росреестра.
Поэтому пошлину оплачивается и дольщик, и застройщик. А тот экземпляр, который остаётся в Росреестре, необходим для учёта и внесения сведений в единый реестр.
Размер выплаты
Сумма пошлины, которую должны заплатить стороны договора регулируется налоговым законодательством.
В главе 25. 3 НК РФ представлены все суммы пошлин за совершение тех или иных государственных действий.
Государственной пошлине за совершение действий по регистрации права и договоров «посвящена» ст. 333. 33 НК РФ.
В этой статье сказано, что размер госпошлины за регистрацию договора долевого участия в 2017 году юридическим лицом отличается от размера пошлины для юридических лиц. При этом превышение составляет несколько десятков раз.
Для юридических лиц
Размер государственной пошлины за регистрацию договора долевого участия установлен в пп. 30 п. 1 ст. 333. 33 НК РФ.
Здесь сказано, размер государственной пошлины за регистрацию договора долевого участия в строительстве в 2017 году для юридических лиц, то есть для строительной компании или её официального агента (девелопера) составляет 6 000 рублей.
Для физических
В этом же пункте ст. 333. 33 НК РФ определён размер государственной пошлины для физических лиц за совершение тех же регистрационных действий с договором.
За те же действия гражданин в 2017 году должен будет заплатить 350 рублей.
Если в договор долевого участия необходимо будет внести какие-либо изменения, или его необходимо расторгнуть или совершить другие действия, которые требуют внесения записи в единый реестр прав на недвижимость, придётся повторно оплатить пошлину.
В этом случае, её размер будет одинаков как для граждан, так и для организаций — 350 рублей в 2017 году.
Необходимые реквизиты
Как правило, перед тем как сдать документы на рассмотрение, специалисты Росреестра просматривают их наличие и состав.
В это время заявители могут оплатить пошлину. Но для этого им нужны реквизиты!
Получить их можно у специалиста Росреестра или на стенде информации. Как правило, можно взять уже готовый бланк квитанции со всеми реквизитами.
Заявителю нужно будет только вписать свои данные и поставить сумму и подпись.
Если есть такая возможность, то можно сформировать квитанцию в интернете.
Для этого необходимо зайти на официальный сайт организации и выбрать регион, в котором будет регистрироваться договор. Остальные реквизиты система укажет автоматически.
Если плательщиком является юридическое лицо, то он формирует не квитанцию, а платежное поручение.
На сайте можно сформировать автоматически и этот документ. Можно и самостоятельно сформировать квитанцию, но нужно быть очень внимательным.
Все реквизиты организации — получателя, а также плательщика должны быть указаны точно и без ошибок.
В противном случае, деньги придут не по назначению, и в регистрации договора будет отказано.
Для самостоятельного формирования платёжного документа следует знать следующее об организации — получателе платежа:
| Полное и точное наименование получателя платежа | например, УФК по Московской области (или указывается другой регион или город) (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области) |
| ИНН | и КПП этой организации |
| Точное наименование банка | в котором у получателя открыт счёт и БИК этого банка |
| Номер счёта | здесь стоит быть предельно внимательным, так как в номере содержится 20 цифр. Ошибка в одной из них может привести к тому, что средства «уйдут» не туда, ОКТМО |
| Код бюджетной классификации | здесь также стоит быть внимательным. Документы на регистрацию можно подать через МФЦ или лично посетив отделение Росреестра. При обращении через МФЦ КБК будет другой, нежели при обращении в Росреестр |
Плательщик также должен указать о себе следующую информацию:
| Полностью ФИО | если плательщиком является юридическое лицо, оно должно указать своё полное наименование, согласно учредительным документам, с указанием формы собственности бизнеса |
| Адрес постоянной | или временной регистрации и номер СНИЛС |
| Назначение платежа | если оплата производится организацией, то назначение платежа указывается не только прописью, но ещё и специальным кодом |
| Дата его совершения | сумму к оплате |
| Свою подпись | если платит строительная организация, то платёжное поручение подписывается лицом, имеющим на это право, а само поручение заверяется печатью организации |
Оплатить пошлину можно в банке, можно с помощью терминалов, которые наверняка уже установлены в местном отделении Росреестра, а можно с помощью онлайн-банкинга.
Оплата через терминал возможна в том случае, если Росресст заключил соответствующий договор с этой платёжной системой.
Тогда оплата не составит труда, так как все реквизиты уже будут «вбиты» в терминал.
При оплате через банк также не должно возникнуть проблем, так как сотрудник банк, принимающий платёж, укажет на ошибку в квитанции, если она возникнет.
Для юридического лица важно, чтобы банк поставил свою отметку о принятии на поручении.
Тогда этот документ можно будет предъявить в Росреестре как доказательство оплаты пошлины.