Предметом ипотечного договора является объект недвижимости. Согласно действующему гражданскому законодательству, этот договор должен быть зарегистрирован в государственном регистрирующем органе. В России таким органом является Регистрационная палата.
Основным законом, который регулирует оформление ипотечного кредита, является Федеральный закон от 16. 07. 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке».
Кроме того, оформление сделки происходит в соответствии с гражданским кодексом нашей страны.
О том, как правильно зарегистрировать ипотеку, и в какие сроки это делается говорится в главе 4 Закона № 102-ФЗ.
В ст. 19 Закона № 102-ФЗ сказано, что регистрация сделки осуществляется по месту недвижимости, которая и является предметом ипотечного договора. Для этого необходимо подать заявление.
Регистрация прав будет осуществлена в течение 5 рабочих дней, если регистрируется кредит на жилое помещение, и в течение 15 рабочих дней, если на нежилое помещение.
Заявление подаётся обеими сторонами сделки – и залогодателем, то есть покупателем недвижимости, и залогодержателем – то есть банком.
К заявлению необходимо приложить некоторые документы. Точный список можно будет уточнить при написании заявления.
Если заемщик состоит в официальном браке, то необходимо будет предъявить согласие супруга на совершение сделки.
Если в семье дети, не достигшие совершеннолетия, то банк может потребовать разрешения из органов опеки на то, чтобы совершить сделку.
В ст. 24 Закона № 102-ФЗ сказано, что действия по госрегистрации возможны только после уплаты пошлины.
Документ, доказывающий её оплату, необходимо приложить к заявлению. Размер пошлины указывается в п. 28 ст. 333.33 НК РФ.
Оформление займа на жилье
Займ на покупку жилья оформляется в соответствии с условиями банка. У каждого банка свои условия, но основные условия у всех одинаковы.
Для того чтобы получить займ на покупку недвижимости, потенциальный клиент должен посетить банк и написать заявление. Как правило, оно же является и анкетой по форме банка.
Банк примет решение примерно через 10 рабочих дней. Если оно будет отрицательным, то оно должно быть представлено в письменном виде и аргументировано.
При положительном решении от банка можно начинать оформление займа и сделки купли-продажи.
Оформление кредита начинается с того, что клиент должен собрать и представить банку документы, как на покупаемое помещение, так и себя самого и поручителей, если они таковые будут.
Пока банк будет изучать эти документы, клиент проводит оценку предмета залога.
Клиент может воспользоваться услугами независимого оценщика, а может принять во внимание специалиста, которого порекомендует банк.
Главное условие, чтобы у него была действующая лицензия на проведение оценочной деятельности. От итогов оценки будет зависеть сумма кредита.
Каждый банк предоставляет клиенту список документов, которые необходимо собрать и предъявить для оформления займа.
Но есть основные документы, которые потребует каждый банк, это:
| Паспорт гражданина РФ | так как иностранным гражданам банки неохотно выдают ипотеку, то они не принимают другого документа, который может подтвердить личность клиента. Сделать нужно простую копию первой страницы и страницы с пропиской |
| Оригинал и копию ИНН, а также трудовой книжки | нужно сделать копию первой и последней страницы, где есть пометка о том, что клиент до сих пор трудоустроен |
| Справку о доходах | то может быть документ по форме банка, а может официальная справка по форме 2-НДФЛ |
| Свидетельства о рождении | если в семье есть дети в возрасте до 14 лет, то для ипотеки нужны копии свидетельств об их рождении. Если есть дети от 14 до 18 лет – то копии их паспортов |
| Свидететльство о браке | если ипотеку оформляет семья, то нужно предъявить оригинал и копию |
| Документы на право собственности на предмет залога | если ипотека оформляется под залог уже имеющейся у соискателя недвижимости |
| Другие документы | которые может потребовать банк |
Как подтверждается
Подтверждение происходит подписанным договором займа на покупаемое в кредит жильё.
Он подписывается обеими сторонам сделки – то есть и клиентом и банком. Кроме того, банк ставит свою печать на договоре.
Регистрация договора ипотеки
Сведения о государственной регистрации ипотеке на объект недвижимости должны содержаться в специальном реестре.
В нём отражаются сведения:
| О кредиторе, то есть о банке | здесь должно быть указано полное наименование банка, его реквизиты и контактные данные |
| Сведения о заёмщике | его паспортные данные, ФИО и контактную информацию |
| О предмете кредитования | адрес по которому находится покупаемый объект недвижимости, его площадь и другие сведения и о сумме займа |
В Росреестре
Росреестр – это орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Сведения о зарегистрированном ипотечном договоре будут отражены в ЕГРП – едином государственном реестре прав на недвижимость.
Датой регистрации ипотеки считается тот день, когда эта запись была произведена, а не день подачи документов. При этом оговорен срок рассмотрения заявления о регистрации прав.
Видео: государственная регистрация ипотечных сделок
Специалисты Росреестра должны сделать запись в течение 5 рабочих дней, если регистрируется ипотека на жилое помещение, и в течение 15 рабочих дней – если на нежилое.
Регистрация договора происходит в территориальном органе Росреестра по месту нахождения покупаемого объекта недвижимости.
Оплата госпошлины
В ст. 24 Закона № 102-ФЗ сказано, что государственная регистрация осуществляется только после уплаты пошлины.
Документ, доказывающий её оплату, необходимо приложить к заявлению. Размер пошлины указывается в п. 28 ст. 333. 33 НК РФ.
Согласно этой статье в НК РФ, размер государственной пошлины различен для физических и юридических лиц.
За государственную регистрацию ипотеки граждане должны заплатить 1 000 рублей, а организации – 4 000 рублей.
Пошлину оплачивает заёмщик, то есть залогодатель. Оплатить её можно в отделении Росреестра через специальные терминалы, в любом банке (Сбербанк не взимает комиссию за данный платёж), или через официальный сайт Росреестра.
Но документ об оплате необходимо приложить к заявлению на регистрацию ипотеки.
Но если заёмщиком по ипотеке является государственный служащий (например, военный), то пошлину уплачивать не нужно.
Для военнослужащих
Ипотека, заёмщиком по которой выступает военнослужащий, регистрируется точно в таком же порядке, как и ипотека с обычным заёмщиком.
Военнослужащий должен собрать все необходимые документы. Их список не отличается от основного.
Но регистрация происходит с участием Ровсвоенипотеки, организации, которая контролирует процесс покупки военнослужащими недвижимости с помощью военной ипотеки.
Сроки действия
О сроках регистрации ипотеки говорится в п. 5 ст. 20 Закона № 102-ФЗ.
Здесь сказано, что ипотека должна быть зарегистрирована:
| В течение 5 рабочих дней | с момента подачи документов в органы Росреестра, когда объектом ипотеки является жилое помещение |
| В течение 15 рабочих дней | если объектом является нежилое помещение, здание или сооружение |
| В течение 1 месяца | если предметом ипотеки является другой объект недвижимости |
Государственная регистрация ипотеки на земельный участок происходит в сроки регистрации сделки с объектом недвижимости, который находится на этом участке. Как правило, в течение 15 рабочих дней.
Если ипотека возникла в силу закона, то есть посредством нотариального заверения договора ипотеки, то регистрация происходит в течение 5 рабочих дней.
Срок регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки зависит от объекта ипотеки, и указан в ст. 20 Закона № 102-ФЗ.
Алгоритм действий
Для того чтобы зарегистрировать ипотеку в соответствующем органе, необходимо сначала её получить.
Для этого необходимо соблюсти следующий порядок действий:
| Выбрать банк, который предлагает наиболее привлекательные программы кредитования | выбор банка зависит от условий, которые он предоставляет для кредитования населения и от возможностей самих будущих заёмщиков. Например, если потенциальный клиент банка хочет оформить ипотеку без первоначального взноса, то он и будет рассматривать только такие предложения. Если происходит покупка помещения в ипотеку от застройщика, то начать нужно с выбора застройщика, а потом уже выбирать банк из тех, что предложит застройщик |
| Затем нужно написать заявление на получение кредита на покупку недвижимости | банк будет рассматривать заявку примерно 10 дней. После этого он вынесет решение, и уведомит об этом заёмщика. Если ответ положительный, заёмщик должен собрать все необходимые документы для оформления ипотеки |
| Когда все документы будут собраны, их необходимо предъявить ипотечному специалисту банка | эти документы также будут изучаться банкирами примерно 10 дней. Если в них есть неточности, они попросят заёмщика донести ещё некоторые документы. точный список бумаг, которые нужно собрать и предъявить банкирам выдаст сам специалист по ипотеке |
| Пока банк рассматривает все документы, клиент должен подыскать себе помещение | как правило, когда клиент оформляет ипотеку, он уже знает, какую квартиру (или другую недвижимость), он хочет приобрести с помощью кредита |
| Затем нужно провести оценку стоимости покупаемого объекта недвижимости | клиент может привлекать независимых оценщиков, а может воспользоваться услугами специалиста, которого ему порекомендует банк. Результат оценки повлияет на конечную сумму выдаваемого кредита |
| Если банк устраивает покупаемая недвижимость, то он даёт своё согласие на сделку | и между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи |
| После этого необходимо зарегистрировать ипотеку | сделать это нужно в органах Росреестра по месту нахождения покупаемой недвижимости. О выданном кредите будет сделана запись в ЕГРП. Для этого нужно собрать пакет документов, и оплатить пошлину |
| Страхование | в Законе № 102-ФЗ сказано, что предмет ипотечного договора должен быть обязательно застрахован от форс-мажорных обстоятельств. Договор страхования лучше заключать со страховой организацией, которая является партнером банка. У этих организаций есть множество страховых программ на выбор клиента. Можно включить в полис дополнительные страховые случаи в отношении покупаемой недвижимости, или добровольно оформить полис на страхование жизни и здоровья заёмщика, а также на риск потери трудоспособности. Полис страхования нужно обновлять каждый год. Застраховаться можно как до регистрации ипотеки, так и после |
Перечень документов
Чтобы провести государственную регистрацию квартиры в собственность по ипотеке, клиент должен представить в Росреестр следующие документы:
| Ипотечный договор и заявление на регистрацию | с ним могут обратиться и банк, как залогодержатель, так и клиент, как залогодатель. Но при этом договор ипотеки должен быть заключён в простой письменной форме |
| Документ | который подтверждает, что заявитель оплатил пошлину |
| Документы, которые подтверждают | личность заявителя. В РФ предъявляют паспорт |
| Если от имени заявителя выступает другой человек | то необходимо предъявить документ, который подтверждает полномочия этого представителя |
| Закладная и кадастровый паспорт | его не нужно предъявлять, если сведения о покупаемом объекте недвижимости уже содержаться в Росреестре |
| Нужно предъявить нотариальное согласие всех собственников на оформление ипотеки | если предмет ипотеки находится в совместной собственности |
| Решение органа местного самоуправления | которое разрешает оформление ипотечного кредита на земельный участок, который находится в муниципальной собственности |
| Разрешение на оформление ипотеки | от органов опеки и попечительства, если в сделке будут участвовать дети до 18 лет |
| Другие документы | которые могут потребоваться в зависимости от ситуации |
Список документов, которые могут потребоваться при государственной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона, если право на недвижимое имущество было ранее зарегистрировано несколько другой.
Вот он:
- заявление;
- паспорт;
- при наличии представительства интересов – доверенность;
- документы, которые подтверждают право собственности на имущество, на которое накладывается обременение из-за ипотеки;
- другие документы.
Образец заявления
Бланк заявления на госрегистрацию ипотеки выдадут в территориальном органе Росреестра. На стенде есть образец заполнения.
Но любому заявителю нужно знать, как правильно заполнить этот документ.
Если заявителем является гражданин, то он должен указать в заявлении следующую информацию:
| Данные о себе | такие как:
|
| Адрес фактического места проживания | если в паспорте указана временная регистрация, это и есть адрес места проживания заявителя |
| Гражданином | какой страны он является |
Если ипотеку оформляет юридическое лицо, то оно должно о себе указать:
- Полное и сокращённое фирменное наименование.
- ИНН и ОГРН.
- Дату, когда была произведена госрегистрации этого юридического лица.
- Наименование государственного органа, который производил регистрацию в качестве юрлица.
- Юридический адрес.
- Код постановки.
Когда ипотечная линия будет полностью погашена, запись в реестре прекращает своё существование.
Для этого нужно принести справку из банка о том, что данный клиент полностью выплатил ипотечный кредит, и обременение с помещение нужно снимать.
Если имеется закладная на объект недвижимости, то она аннулируется.
Но для этого и клиент банка, и сам кредитор должны подать совместное заявление в Росреестр о том, что долг полностью погашен, и закладную можно аннулировать.
Возможные ошибки
При заполнении документов могут возникнуть технические ошибки. Например, могут возникнуть опечатки или данные о заявителе могут быть внесены с ошибками.
Поэтому при получении документов необходимо тщательно их проверить. Можно отойти в сторонку, и изучить их.
Если вдруг будет замечена ошибка, специалисты Росреестра должны будут её исправить.
На это им даётся 3 дня. Но заявитель должен написать письменное заявление на исправление ошибки и предъявить документы, которые подтверждают правильность его слов.
Например, в свидетельстве о собственности будет неправильно указана фамилия заявителя.
При обнаружении ошибки он должен предъявить паспорт, где его фамилия указана без ошибок.