Можно ли взять комнату в ипотеку? Купить комнату в квартире возможно, но для этого придётся преодолеть ряд сложностей.
А вот купить комнату в ипотеку ещё сложнее, так как могут возникнуть проблемы с оформлением залога.
Можно ли купить. Купить квартиру в Москве в ипотеку можно, но сложно. Есть ряд трудностей, с которыми может столкнуться потенциальный заёмщик.
Наиболее часто встречаются следующие случаи:
| Когда банк выдаёт ипотечные средства на покупку одной комнаты в квартире, он сталкивается с проблемами при оформлении залога | сложность заключается в том, что если заёмщик не выплатит ипотечный кредит, право собственности на эту комнату переходит к банку, как к залогодержателю. Для погашения кредита эту комнату нужно будет продать, но она является частью собственности третьих лиц. Согласно ст. 255 ГК РФ, другие собственники в квартире имеют преимущественное право покупки предмета залога. Поэтому банк сначала должен предложить им купить у него эту комнату. Предложение должно быть направлено в письменном виде каждому собственнику. На размышление даётся 1 месяц. По истечении этого срока другие собственник должны либо дать письменное согласие или отказ. Поэтому комнаты в квартире являются товаром невысокой ликвидности. Другое дело, если нужно купить комнату в коммунальной квартире. Здесь таких сложностей не возникает |
| Далеко не все кредитные учреждения предоставляют своим клиентам такие программы | дело в том, что такие сделки связаны с высокими рисками и невысокой стоимостью предмета залога |
| Банки выдвигают дополнительные требования к заёмщикам | при оформлении комнаты в ипотеку |
Требования к сделке
Покупка комнаты в ипотеку под залог – это сделка, в которой есть риски для обеих сторон.
Банк, как кредитное учреждение, погашает свои риски за счёт средств заёмщика.
Именно поэтому он повышает процентные ставки по таким кредитам и требует от заёмщика больший пакет документов.
Требования к предмету залога также предъявляются завышенные.
Если же заёмщик берёт целевой кредит на покупку комнаты в квартире, то заключение ипотечного договора не требуется, так как ипотека «вытекает» из закона.
Когда заёмщик приобретает последнюю комнату в коммунальной квартире, она перестаёт быть коммунальной.
В качестве залога банк требует не только комнату, а права на всю квартиру. Это, естественно, не устраивает других собственников комнат.
К комнатам, которые покупаются в ипотеку, банк предъявляет дополнительные требования.
Это:
| Комната в квартире должна быть выделена в отдельный объект | то есть на неё должно быть оформлено отдельное право собственности и выдано свидетельство |
| Банк может выдвинуть такое требование, что он может дать кредит на покупку последней комнаты в квартире (но не в коммунальной) | в случае такой сделки, заемщик становится собственником целой квартиры |
Предъявляемые условия
Кроме вышеуказанных требований, банки предъявляют и дополнительные требования к комнатам.
Видео: петербуржцев интересует ипотека на комнаты
Покупаемая в ипотеку комната должна быть:
| Подведена к центральным коммуникациям | и иметь железобетонные перекрытия |
| Не располагаться в доме, который признан аварийным | или ветхим по заключению экспертов |
| Если в комнате сделана какая-либо перепланировка | она должна быть узаконена должным образом |
| Иметь отдельный лицевой счёт | и комната должна быть одобрена страховой компанией, как предмет залога |
Кроме того, необходимо получить нотариальное согласие других собственников о том, что они не претендуют на покупку данной комнаты.
Также нужно обязательно соблюсти правило преимущественной покупки.
То есть другие собственники должны быть должным образом проинформированы о предстоящей сделке.
И от них нужно предъявить письменные отказы на покупку, а также нотариальные согласия на сделку.
Требования к заёмщику в данном случае стандартные:
| Трудоспособный, дееспособный гражданин РФ | достигший возраста 21 года |
| Имеющий общий рабочий стаж не менее 1 года | при этом на последнем месте работы – не менее полугода |
| Покупаемая комната является | предметом залога по ипотеке |
| У него не должно | «висеть» других непогашенных кредитов |
Как купить комнату в ипотеку
Процедура оформления ипотеки на комнату немногим отличается от процедуры оформления квартиры в ипотеку.
В первую очередь, будущий клиент должен написать заявление и заполнить анкету по форме банка. Как правило, это один и тот же документ.
Банк будет рассматривать это заявление примерно 10 дней. Затем он даст либо письменный отказ, либо письменное разрешение.
После этого начинает процесс оформление кредита и сделки купли-продажи.
Процесс оформления кредита начинается с подготовки документов как на комнату, так и на будущего клиента банка.
Также нужно получить письменное согласие остальных собственников. Это требование обязательно!
После того, как все документы будут собраны и одобрены банком, необходимо провести независимую оценку предмета залога.
Банк будет предлагать своего оценщика, но клиент имеет право воспользоваться услугами любого другого специалиста.
Главное – наличие у него лицензии на проведение оценочной деятельности. Его заключение будет компетентным для банка.
Предметом залога может быть как покупаемая комната, так и любая другая недвижимость, которая имеется в собственности у заемщика.
Во время проведения оценки, специалист будет руководствоваться следующими критериями:
| Площадь покупаемой квартиры не должны быть меньше 12 кв. м | это общероссийский норматив предоставления жилой площади на 1 человека. Это требование не учитывается, если покупаемое жильё не является единственным у заёмщика |
| Отопительная система в квартире | находится в исправном состоянии |
| Электричество подключено | и находится в рабочем состоянии |
| Не признано ли данное жильё | аварийным или ветхим |
Проведённая оценка сказывается на сумме ипотечного кредита. Следующий шаг – страхование ипотеки.
Необходимо сотрудничать со страховой компанией, которая является партнёром банка.
Условия страхования у них более выгодные, чем обратиться в любую другую компанию.
В коммунальной квартире
Как такового понятия «коммунальной квартиры» сейчас не существует.
Но многие родственники, не желая проживать под одной крышей, превращают обычную квартиру в коммунальную. Но это с бытовой точки зрения, а не с юридической.
Согласно законодательству, коммунальная квартира – это жилое помещение, где комнаты находятся в собственности разных граждан.
То есть, для продажи и покупки своей комнаты в такой квартире не требуется согласие других собственников.
Поэтому банки охотно кредитуют под приобретение такого жилья. Процесс оформления идентичный, как при оформлении ипотеки на квартиру.
Пошаговая инструкция следующая:
| Поиск комнаты | которая будет отвечать параметрам клиентам и банка |
| Поиск кредитного учреждения | которое выдаёт ипотеку на покупку комнаты в коммунальной квартире |
| Подача заявления на кредит | и анкеты заёмщика в банк |
| Сбор | необходимых документов |
| Эксперт от банка приступает к анализу покупаемой недвижимости | и проводит независимую оценку предмета залога |
| В случае положительного решения от банка | стороны заключают между собой кредитный договор |
| Заёмщик вносит первоначальный взнос | банки не кредитую граждан на покупку комнаты в коммунальной квартире без внесения первоначального взноса. Его размер составляет порядка 10-15% от стоимости покупаемого жилья |
| Банк выдаёт клиенту оговоренную сумму | на покупку выбранной комнаты |
В общежитие
Дают ли банки кредит на покупку комнаты в общежитии? Банки кредитуют население на покупку комнаты в общежитие ещё реже, чем для покупки комнаты в квартире.
Этот вид недвижимости ещё менее ликвиден. В случае невыплаты долга, продать эту комнату будет практически невозможно.
Кроме того, если у потенциального заемщика нет другой недвижимости для обеспечения залога, то взять кредит на покупку комнаты в общежитии практически нереально.
Но есть выход – можно оформить нецелевой кредит, и на полученную сумму купить комнату в общежитии.
Как правильно оформить ипотеку на квартиру читайте в статье: как взять ипотеку на квартиру.Покупка квартиры по военной ипотеке, читайте здесь.
Стоит она не так дорого, поэтому банки выдают такие суммы, как нецелевые кредиты при предоставлении минимального пакета документов.
Когда этот кредит будет успешно погашен, взять ипотеку для покупки соседней комнаты будет намного проще.
Требования банка к комнате в общежитии точно такие же, как и для комнаты в квартире или коммуналке.
То есть, приобретаемая комната в общежитии должна быть:
| Пригодной для жилья | то есть отвечать необходимым санитарным, гигиеническим и техническим нормам |
| Находиться в общежитии | которое не признано аварийным и не подлежит сносу |
| В комнате должно быть электричество | и отопительная система в рабочем состоянии |
| В общежитии должен быть санузел, канализация, водопровод | и другие необходимые для проживания коммуникации. Допускается, чтобы они были в общем коридоре |
| Общежитие должно быть построено после 1970 года | и не иметь деревянных перекрытий |
Какие банки готовы дать
Где дают ипотеку на комнату? Достаточно мало банков готовы кредитовать население на покупку комнаты.
Обязательные условия для получения кредита следующие:
| Наличие первоначального взноса | чем больше сумма, которую заёмщик готов оплатить сразу же, тем выше шансы, что банк одобрит заявку на ипотеку |
| Наличие другой недвижимости в качестве залога | получить ипотеку без залога практически нереально |
Также стоит понимать, что процентная ставка по ипотеке на комнату будет несколько выше, чем при покупке квартиры на тех же условиях.
Это происходит из-за того, что комната менее ликвидна, чем квартира.
Выдать ипотеку для покупки комнаты на вышеуказанных условиях готовы следующие банки:
| Сбербанк | под 12,5% годовых. Есть возможность оформить социальную ипотеку |
| ВТБ24 | под 13,5% годовых на срок до 30 лет |
| ДельтаКредит | под 13,5% годовых и на срок до 25 лет |
Возможные риски
У обеих сторон ипотечного кредита есть возможные риски. Банк старается окупить свои риски за счёт средств заёмщика.
Самый высокий риск для банка – это невыплата заёмщиков кредита. Чтобы обезопасить себя, банки повышают ставки и увеличивают срок кредитования.
За счёт этого клиента довольно быстро погашает стоимость комнаты, а остальные выплаты идут в прибыль банка.
А вот у заёмщика намного больше рисков:
| Изменение условия ипотечного договора в одностороннем порядке по инициативе банка | любой, кто сталкивался в своей жизни с ипотекой, может точно сказать, что в договоре нужно читать каждый пункт. А лучше – пригласить с собой на подписание юриста, который и изучит документ. Если в договоре будет «пунктик» об изменении условий займа, банк может потребовать от заёмщика досрочного погашения кредита в связи с неустойчивой экономической ситуацией в стране. Или же может повысить процентную ставку по кредиту на этом же основании. Заёмщик должен быть застрахован от такого «произвола» со стороны кредитора. Поэтому лучше проконсультироваться с юристом |
| Снижение цены ипотечного жилья | на сегодняшний день, ситуация с ценами на жильё достаточно нестабильна. Это касается не только квартир, но и отдельных комнат. При падении цен на квартиры, цены на комнаты в них «автоматически» снижаются. Оформляя ипотеку, заёмщик и банк фиксируют цену на комнату на весь период договора. У заёмщика, в случае, глобального снижения цен, не будет возможности перезаключить договор на более выгодных условиях. Можно ли продать купленную в ипотеку комнату? Может случиться и так, что в стране наступить дефолт и заемщик вынужден будет срочно продать комнату, чтобы погасить хотя бы часть долга. Тогда он останется должен банку |
| Потеря дохода и трудоспособности | нынешняя экономическая ситуация в стране не позволяет гражданам оформлять ипотеку, так как вероятность остаться без работы достаточно велика. Невозможность погашать свои кредитные обязательства перед банком – страшный сон для каждого ипотечного заёмщика. Так можно остаться и вовсе без жилья! Чтобы снизить риски, заёмщику предлагают застраховать своё здоровье, жизнь и трудоспособность. Если с ним что-то случиться, то есть наступит страховой случай, страховая компания должна будет оплатить за него оставшийся кредит |
Список документов
Для того чтобы оформить ипотеку на комнату, банку потребуются следующие документы:
| Паспорт | нужно представить и оригинал документа, и копии каждой его страницы. Копии заверять у нотариуса не нужно |
| ИНН | оригинал и копию |
| Трудовая книжка | оригинал и копию |
| Справку о доходах | это может быть документ по форме банка, а может официальная справка по форме 2-НДФЛ |
| Если у семьи – соискателя кредита есть дети | которым ещё не исполнилось 18 лет, то необходимо представить специалисту банка оригиналы и копии их свидетельств о рождении |
| Если ипотеку оформляет семья | то нужно предъявить оригинал и копию свидетельства о браке |
| Документы на право собственности | на предмет залога |
| Другие документы | которые может потребовать банк |
Если банк требует обязательного заключения договора страхования недвижимости или здоровья и трудоспособностизаёмщика, то нужно будет предъявить специалисту полис страхования.
Если кредит оформляется с поручительством, то нужно будет предъявить документы от лиц, которые будут выступать поручителями по кредиту.
Оформление операции
Оформление ипотеки на комнату происходит по той же схеме, что и квартиру. Схема следующая:
| Клиент подбирает себе комнату | и затем ищет банк, который сможет дать ему кредит |
| Подаёт заявку | и ждёт решения банка |
| Затем заёмщик собирает необходимые документы | а банк проводит анализ покупаемого жилья и независимую оценку предмета залога. В анализ покупаемой комнаты входит рассмотрение её с точки зрения юридической чистоты.То есть комната:
|
| Если никаких препятствий нет, то банк выдаёт заёмщику необходимую сумму | и начинается процесс оформления сделки купли-продажи |
Страхование
Практически все банки требуют заключения договора страхования со страховой компанией, являющейся партнером этого банка.
Условия получения ипотеки с господдержкой в 2017 году читайте в статье: условия господдержки по ипотеке.Страхование квартиры для ипотеки, читайте здесь.
Для чего будет нужна оценка квартиры при ипотеке, читайте здесь.
Страхуют жизнь и здоровье заёмщика, а также случаи потери им трудоспособности.
Также страхуют предмет залога и покупаемую комнату от форс-мажорных обстоятельств.
Договор страхования нужно каждый год продлевать на протяжении всего срок действия ипотечного договора.
Купить квартиру в Москве довольно сложно – цены на жильё высокие. Поэтому некоторые граждане покупают комнаты в квартирах, впоследствии выкупая их все.
Это как один из вариантов обеспечения себя жильём.