Как можно выселить квартирантов без договора, необходимость заключения договора аренды и возможные риски от осуществления данной деятельности.
Проанализирован вопрос о необходимости участи в процедуре выселения полиции и судебных органов.
Сдать пустующую квартиру в наем – решение с экономической точки зрения правильное. Однако очень часто вместе с дополнительной проблемой арендодатели приобретают и дополнительную головную боль.
Сдача собственного жилья в наем — источник дохода или трата нервов
Сдача квартиры в наем действительно может быть сопряжена с определенными рисками.
К ним можно отнести:
| Аферы с недвижимостью | Операции с жильем всегда высокодоходны, поэтому очень часто они являются особо привлекательным для мошенников. Не является исключением и арена жилья.Среди наиболее популярных мошеннических схем с арендованным жильем, которые могут причинить значительный ущерб собственнику квартиры можно выделить:
|
| Непредвиденные расходы | Гражданское законодательство (ст. 678 ГК) возлагает обязательства уплачивать коммунальные услуги на нанимателя. Однако нет гарантии, что однажды вы не обнаружите в своей корреспонденции телефонные счета с астрономическими суммами и извещения о коммунальной задолженности. Возможно, к этому моменту наниматели уже благополучно съедут с квартиры. |
| Порчу имущества | Даже самые аккуратные жильцы и даже в пустой (без мебели и бытовой техники) квартире могут причинить ущерб квартире. Таким ущербом может стать залитие или пожар. Не говоря уже о квартире с евроремонтом оборудованной дорогой мебелью и бытовой техникой. В таком случае ущерб может иметь значительный размер. |
Важно! Способ защититься от рисков, связанных со сдачей квартиры в наем есть – это заключение договора найма в соответствии со всеми требованиями законодательства.
Конечно, на 100% уберечь арендодателя от всех рисков официальный договор найма не сможет. Он не убережет от нерадивых квартирантов, устроивших в квартире пожар или потоп.
Но необходимо учитывать, что сдача жилья в наем с целью получения дохода – это предпринимательская деятельность, а бизнеса без рисков не бывает.
Однако при этом официальные взаимоотношения с квартирантами помогут предотвратить большое количество проблем, поэтому его составлению необходимо уделять максимум внимания.
Подписание документов об аренде
Итак, самым универсальным способом защиты от неприятностей и мошенничеств, при сдаче квартиры в аренду, будет являться заключение договора аренды.
Предусматривающего очень подробно все условия заключенной договоренности между арендодателем и квартирантами. Заключаться он должен письменно.
Процедура его заключения предполагает взаимную проверку документов нанимателя и наймодателя:
- Удостоверений личности.
- Правоустанавливающих документов.
Плюсы для собственника
Официальный договор найма даст возможность:
| Отпугнуть потенциальных мошенников | вряд ли аферисты, если вы предложите им оформить официальные отношения по закону продолжат с вами отношения |
| Урегулировать отношения с квартирантами | в договоре вы сможете четко оговорить права, а также обязательства сторон по отношению друг к другу, что даст возможность избежать разногласий в будущем |
| Зафиксировать состояние квартиры на момент передачи в аренду | это даст основание взыскивать с квартирантов ущерб если имущему будет причинен вред |
| Обеспечить доказательную базу в суде | в случае возникновения спорных отношений в суде доказать факт существования договорных отношений между наймодателем и квартирантами |
| Позволит взыскать с квартирантов задолженность | по аренде и причиненный ущерб |
| Официальный договор аренды даст возможность взыскать ущерб с них | если квартиранты причинят ущерб вашим соседям (например, затопят). В противном случае погашать ущерб придется арендодателю. |
Плюсы официальной аренды для собственника квартиры неоспоримы.
Даже само наличие договора для квартирантов уже будет являться психологически сдерживающим фактором.
Предупреждающим об ответственности и побуждающим более бережно относиться к чужому имущество.
Не говоря о том, что в случае возникновения конфликта урегулировать его в суде без наличия официально оформленных договорных отношений может оказаться невозможно.
Права и обязанности для квартиросъемщика
Законодательство охраняет не только права наймодателей, но и квартирантов.
Имея на руках официальный договор аренды с собственником аренды квартиросъемщик может быть уверен, что его не выгонят из квартиры без всяких оснований.
Поэтому официальные арендные отношения защитят также и права квартирантов, предоставив им возможность:
- беспрепятственно пользоваться жильем и всей предоставленной по договору найма обстановкой;
- вселить в арендуемую квартиру членов своей семьи – супруга и детей (ст. 679 ГК);
- приглашать к себе в гости друзей, знакомых и родственников (если это прямо не запрещено договором аренды);
- иметь преимущественное право на первоочередное заключении договора найма на новый срок (ст. 684 ГК).
Наряду с правами закон накладывает на квартиросъемщика и определенные обязанности:
- Сохранять арендуемое имущество в чистоте и порядке.
- Соблюдать правила общежития.
- Использовать арендуемое жилье по назначению.
- Своевременно оплачивать аренду.
- Оплачивать коммунальные платежи (ст. 678 ГК).
- Поддерживать помещение в жилом состоянии и проводить текущие ремонты (ст. 681 ГК).
- Сдать квартиру после окончания срока аренды в том же состоянии, в котором она была принята по акту приема-передачи.
Выселение квартирантов без договора
Отсутствие договора, содержащего условия об обязанностях и ответственности, развязывает квартирантам руки.
Что значительно отражается на их отношении к чужой собственности, имуществу и соседям.
Очень часто квартиранты, поведение которых не сдерживает письменный договор, начинают нарушать условия устной договоренности:
- не платят аренду;
- не следят за состоянием квартиры;
- портят имущество;
- отличаются асоциальным поведением и т.д.
И это вызывает у собственника обоснованное желание их выселить. С одной стороны отсутствие договора делает их проживание в квартире не законным, но с другой стороны собственник сам поселил их в квартиру и отдал ключи.
Мало этого, еще и нарушил закон, разрешив квартирантам проживание на своей жилплощади без регистрации (что является административно наказуемым деянием).
У более напористых собственников, применяющих силовые варианты воздействия, получается выдворить неугодных квартирантов.
Но если попадаются юридически подкованные квартиросъемщики, которые к тому же сменили замки на дверях, собственника могут ждать серьезные осложнения.
Важно! Любой способ силового выселения квартирантов (угрозы, физическое воздействие и т.д.) является нарушением уголовного законодательства, и может расцениваться как самоуправство.
Ответ на вопрос, можно ли выселить квартирантов, с которыми не оформлялись арендные отношения в установленном законом порядке и которые проживают в квартире без договора, дает статья 304 ГК.
Собственник может требовать устранить любые нарушения его прав собственности, но устранить эти нарушения в законном порядке может единственная инстанция – суд.
Поэтому если нет договора аренды, это не значит, что квартирантов можно просто выкинуть на улицу или, что они будут жить в вашей квартире вечно.
Регулировать спорные отношения в данном случае может только суд.
О выселении квартирантов в зимний период читайте в статье: можно ли выселить квартирантов зимой.Как выселить из муниципальной квартиры, читайте здесь.
Причины
Причин, по которым собственник квартиры решит выселить квартирантов досрочно, может быть много:
- Не уплата аренды более двух раз подряд (при краткосрочном договоре) и шести месяцев подряд (при долгосрочном договоре).
- Ухудшение состояния квартиры, порча имущества.
- Использование ее не по целевому назначению.
- Аварийное состояние квартиры, представляющее угрозу для жизни нанимателя.
- Нарушение прав соседей и многие другие.
В случае возникновения вышеуказанных причин собственник квартиры должен потребовать от квартирантов устранить нарушения.
Если квартирант проигнорирует его просьбу, он будет иметь право требовать его выселения раньше окончания оговоренного срока проживания.
Какие могут быть варианты
Выселить квартирантов с детьми, которые проживают без заключения договора можно на тех же основаниях.
Отсутствие договора с арендодателем не позволяет защитить свои интересы, в данной ситуации все будет зависеть от порядочности арендодателя.
Однако если дело будет рассматривать суд, то он примет во внимание наличие у квартирантов маленьких детей.
И при выселении и предоставит дополнительное время (до года в зависимости от обстоятельств дела, длительности проживания и т.д.) для поиска другого жилья.
Как выселить квартирантов без договора которые мешают соседям?
Статья 17 ЖК предусматривает, что при пользовании жилым помещением необходимо соблюдать интересы проживающих по соседству жильцов, в противном случае это может стать основанием для выселения.
Особенностью выселения в таком случае будет:
| Систематичность | действия, нарушающие порядок должны повторяться неоднократно |
| Доказательства | суду необходимо предоставить неоспоримые доказательства нарушений (протоколы милиции, показании соседей и т.д.) |
Порядок осуществления этой процедуры
Если у вас возникла необходимость выселить квартирантов, проживающих без договора найма, раньше положенного срока в связи с нарушениями условий договоренности вы должны:
| Предупредить квартирантов | о том, что ими совершаются нарушения договора и потребовать их устранить |
| Если нарушения не устраняются | собственник имеет право требовать выселения, но квартирантов о необходимости выселиться, необходимо предупредить за три месяца. Предупреждение должно быть письменным, для того чтобы была возможность слаться на него в суде как на доказательство |
| Если квартиранты не выселились в оговоренный в уведомлении срок | необходимо составлять иск и обращаться в суд |
Имеет ли значение вид собственности?
Причиной выселения квартирантов из коммунальной квартиры чаще всего становится нарушение условий совместного проживания и ссоры с соседями.
Действующее законодательство оговаривает, как выселить квартирантов без договора из коммунальной квартиры без предварительного уведомления:
- если они нарушают условия проживания;
- если они не оплачивают арендную плату.
Если в коммунальной квартире проживают квартиранты, не имеющие договора соцнайма, о таком нарушении необходимо сообщить в Департамент политики и жилфонда.
В данном случае с иском в суд о выселении обращаться должен именно этот орган местного самоуправления.
Выселение из малосемейки не редко связано с задолженностями по оплате аренды и коммунальных платежей. Процедура выселения в данном случае не отличается от стандартной.
Участковый может помочь в решении этой проблемы
Полиция не обладает полномочиями органов судебной и исполнительной власти и, соответственно, если она попытается произвести принудительное выселение квартирантов, это может быть расценено как превышение служебных полномочий.
Поэтому рассчитывать на то, что прибывший по вашему вызову, участковый избавит вас от нежелательных квартирантов не стоит. Однако это не значит, что полиция не может помочь в данной ситуации.
Важно! Если официальный договор найма с квартирантами не заключался или срок его действия истек, нахождение жильцов в вашей квартире является незаконным.
Заявить об этом факте в правоохранительные органы можно и нужно. Особенно если других доказательств договоренностей с квартирантами у вас нет.
Прибывший по вашему заявлению участковый должен будет разобраться в сложившейся ситуации.
Он опросит стороны и установит факт незаконности проживания квартирантов в вашей квартире, с составлением всех процессуальных документов.
Которые в последующем можно будет использовать в суде в качестве доказательства вашей правовой позиции.
Кроме этого он предупредит ваших жильцов о том, что их пребывание в квартире является незаконным и даст рекомендации съехать в добровольном порядке.
Потребуется ли обращение в судебные органы
Вполне возможно, что после вызова полиции ваши квартиранты одумаются и съедут во избежание неприятностей. Но если этого не произойдет, то в суд обращаться все — таки придется.
Важно! Еще раз напоминаем, что выселить квартирантов на законном основании из квартиры принудительно могут только судебные приставы на основании решения суда.
Поэтому если добровольно квартиранты выезжать отказываются придется готовиться к судебному процессу и дожидаться решения суда.
Статья 674 ГК предусматривает необходимость заключения договора найма в письменной форме.
Если арендодатель проигнорирует требования закона, он утратит возможность пользоваться показаниями свидетелей в ходе рассмотрения дела о выселении.
В таком случае в ход пойдут все возможные доказательства вашей договоренности с квартирантами — аудио и видео записи разговоров, расписки, протоколы милиции и т.д.
Суд в ходе заседания должен признать договор заключенным, рассмотреть имеющиеся основания для выселения и установить, что условия договоренности между нанимателями и наймодателем выполнялись не в полном объеме.
О том, как выселить гражданского мужа из квартиры читайте в статье: выселение бывшего супруга (мужа) из квартиры.Возможно ли выселение матери с грудным ребенком из служебной квартиры, читайте здесь.
Могут ли выселить из квартиры если у человека нет другого жилья, читайте тут.
Подводя итог, хочется отметить, что метод выселения квартирантов в первую очередь зависит от того, как оформлены арендные отношения.
Предугадать, как будут разворачиваться взаимоотношения с квартирантами, с которыми не заключен договор найма очень сложно.
Иногда спокойные и рассудительные люди с презентабельным внешним видом на практике могут оказаться наглыми дебоширами, избавиться от которых будет совсем не просто.
Или и того хуже аферистами, у которых вы, сдавая квартиру, даже не проверили паспорт.
Поэтому, принимая решение, сдавать квартиру без договора, проявляйте бдительность и будьте готовы к решению возможных конфликтных ситуаций.