Несмотря на то, что муниципального жилья в последнее время становится все меньше, юридические вопросы, связанные с его эксплуатацией продолжают оставаться актуальными.
И требуют дополнительных разъяснений с учетом специфики данного вида жилья.
Что собой представляет данный вид собственности. Муниципальной считается жилплощадь, собственником которой является государство (муниципалитет). Проживание в муниципальном жилище имеет свои особенности.
Жилищное законодательство предусматривает, что такое жилье предоставляется нанимателю исключительно в пользование, а распоряжаться данным видом жилья может только его собственник.
Кто имеет право на проживание
Проживать в муниципальном жилье могут только граждане, заключившие договор соцнайма и имеющие прописку. Заключение договора должно быть зафиксировано письменно (ст. 63 ЖК).
Лицо, подписавшее договор является главным нанимателем жилья и несет ответственность за оплату жилья, а также нарушение правил проживания собой лично и членами своей семьи.
Ответственный квартиросъемщик вправе:
- разрешить проживание членам семьи;
- сдавать жилье в поднаем с согласия наймодателя;
- обменивать жилье;
- позволить жить в квартире временным жильцам (срок их проживания не может превышать 6 месяцев).
На основании ст. 69 ЖК родственники ответственного квартиросъёмщика, проживающие с ним совместно, имеют такие же права и равные обязанности.
Однако на практике, несмотря на требования закона, их права зачастую отличаются.
Например, прописывать в квартире других граждан имеет право только ответственный квартиросъемщик. Члены его семьи могут прописывать только детей.
Главные особенности
Можно выделить такие:
| Вселение в муниципальное жилье производится по договору соцнайма, который заключается между нанимателем и муниципалитетом | после смерти нанимателя его право на проживание в квартире переходят к одному из тех жильцов, который был прописан вместе с бывшим квартиросъемщиком. |
| В муниципальное жилье можно поселить своих родственников и других лиц | по согласованию с органом муниципалитета, если позволяет жилплощадь. Сверх установленных жилых нормативов можно вселить только несовершеннолетних детей |
| Муниципальное жилье можно обменять на аналогичное | с разрешения наймодателя и с согласия всех прописанных жильцов. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, необходимо согласование с органом опеки |
| В случае если муниципальное жилье подвергается сносу | квартиросъемщики должны быть обеспечены новым жильем из расчета 12 кв. метров на человека |
| Оплата коммунальных услуг в муниципальном жилье значительно ниже | по сравнению с приватизированной квартирой |
| Ремонт в доме, в котором расположено муниципальное жилье | проводится полностью за счет муниципалитета |
| Наниматель имеет право приватизации | этой муниципальной жилплощади |
К минусам проживания в муниципальном жилье можно отнести:
- невозможность распоряжаться муниципальным жильем на свое усмотрение (продать, подарить и т.д.);
- невозможность перепланировать помещение;
- невозможность передать муниципальную квартиру в ипотеку.
Возможные законные основания для лишения жилья
Выселить жильца из муниципального жилья возможно только на основании решение суда.
Анализ норм действующего законодательства в жилищной сфере позволяет выделить следующие причины, которые могут служить основанием для выселения из муниципального жилья:
| Расторжение договора соцнайма | жильцами на добровольной основе |
| Неисполнение жильцами условий | договора соцнайма |
| Не оплата коммунальных услуг | более 6 месяцев, и также невнесение оплаты за проживание |
| Повреждение или разрушение жилья | ответственным квартиросъемщиком или лицами, которых он допустил к проживанию |
| Нарушение прав проживающих по соседству жильцов | шум в ночное время, музыка, не допустимое кол-во животных |
| Использование помещения не по целевому назначению | не для проживания |
| Смерть квартиросъёмщика | при отсутствии прописанных одновременно с ним жильцов |
Подавать исковое заявление о выселении из муниципальной квартиры за неуплату может собственник жилья, которым является муниципалитет.
Суд также может признать жильца муниципальной квартиры утратившим право пользования в случае, если он был вписан в ордер, но фактически вселение в квартиру не произвел.
Основанием для такого лишения будет являться:
- Отсутствие вещей жильца в квартире.
- Не оплата коммунальных платежей.
- Наличие у жильца другого жилья.
- Добровольный отказ жильца от пользования помещением, предоставленным по договору соцнайма.
Доказательственной базой в таком судебном процессе будут являться свидетельские показания, а также показания участкового, который зафиксировал этот факт.
О выселении из квартиры при смене собственника читайте в статье: выселение собственника.Выселяют из общежития, что делать, читайте здесь.
Обращение в суд
Принудительное выселение жильцов является крайней мерой, которая может применяться судом только в случае, если будут установлены факты систематического совершения нанимателем виновных действий (или членами его семьи).
При этом суд будет брать во внимание, предпринимались ли меры досудебного урегулирования конфликта.
К таким мерам можно отнести предупреждение, которое наймодатель должен вынести жильцу с требованием, устранить допущенные нарушения.
Принудительное выселение необходимо отличать от принудительного выезда.
Принудительный выезд представляет собой способ защиты интересов нанимателя, в случае если переданное в наем жилье подлежит сносу, переводу в нежилой фонд или нуждается в капитальном ремонте, а наниматель отказывается переезжать на другое место жительства по каким либо причинам.
Предварительный выезд, также как выселение, возможен только по решению суда (ст. 84-91 ГК).
Куда следует обращаться
Споры, затрагивающие вопросы выселения подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции. Они являются первой инстанцией, это как правило, районные суды.
Жалобу на решение районного суда можно подать в надзорную инстанцию, которой будет являться городской суд. В Москве, к примеру, такой инстанцией является Мосгорсуд.
Следующей надзорной инстанцией является Верховный суд РФ. Обращение в надзорные инстанции является поэтапным, то есть обратиться сразу в Мосгорсуд невозможно до того момента, пока иск не рассмотрит первая инстанция.
Тоже самое касается и Верховного суда, пока не пройдет рассмотрение в районном суде, а затем в Мосгорсуде, обращение в Верховный суд невозможно.
Порядок действий
На основании ст. 84 ЖК выселение нанимателя и проживающих с ним родственников возможно:
- с предоставлением другого жилища;
- с предоставлением другого благоустроенного жилища;
- без предоставления другого жилища.
Принудительное выселение из жилища, а также лишение права пользоваться жильем возможно только в случаях, которые предусматривает действующее законодательство и только за виновные действия нанимателя.
Без предоставления другого жилья выселить можно по следующим основаниям:
| Жилье используется не по своему непосредственному назначению | не для проживания |
| Наниматель бесхозяйственно обращается с жилищем | что ведет к последующему его разрушению |
| Нарушаются права соседних жильцов | систематически |
| Наниматель лишён родительских прав | и его совместное проживание с детьми суд признал невозможным (ст. 91 ЖК) |
| Если производится выселение из специализированного жилья | (ст. 103 ЖК) |
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья производится из расчета 6 кв. метров жилплощади на человека (ст. 105 ЖК).
Такое выселение по сути является наказанием граждан за виновные действия, к примеру, за неуплату услуг ЖКХ или не внесение платы за жилье.
Данная мера является крайней и применяется только в случае, если плата за жилье не вносилась без уважительных причин.
Принимать такое решение суд может только при наличии весомых доказательств и только изучив досконально все факты и обстоятельства дела.
Решение о выселении принято не будет, если:
- просрочка у нанимателя составляет менее 6 месяцев;
- причина невнесения платы связанна в тяжелом материальным положением;
- болезнью;
- невыплатой зарплаты нанимателю,
В таком случае чаще всего суд устанавливает для нанимателя срок, в течение которого должна быть погашена задолженность.
Статья 85 ЖК предусматривает возможность выселить нанимателя, предоставив ему благоустроенное жилье в случаях если:
- Дом подлежит сносу.
- Жилье переводится в нежилой фонд.
- Жилье является непригодным для жилья.
- В результате проведения капремонта изменится площадь занимаемого нанимателем жилья, в результате чего существенным образом уменьшится или увеличится общая площадь, которую занимает наниматель.
Предоставить выселяемым лицам другое жилище из соответствующих фондов обязан орган, принявший решение о сносе или реконструкции дома.
Статья 89 ЖК предусматривает, что в случае, если выселение производится по указанным выше основаниям, предоставляемое в замен жилье должно:
- соответствовать всем требованиям благоустроенности;
- быть равнозначным по площади;
- располагаться в пределах этого же населенного пункта.
Предоставление жилища в другом населенном пункте, даже административно подчиненном, считается ущемлением интересов граждан и нарушением законодательства.
Образец искового заявления о выселении из муниципальной квартиры
Составлять исковое заявление о выселении из муниципального жилья необходимо в письменной форме. Его содержание должно соответствовать требованиям процессуального законодательства.
Образец иска можно найти в свободном доступе на различных интернет ресурсах. Шаблон образца иска будет требовать корректировки в соответствии с конкретной бытовой ситуацией.
К иску должны быть приложены все необходимые доказательства, подтверждающие необходимость выселения нанимателя.
В иске должна быть отражена суть спора, приведены фактические основания, а также перечисленные конкретные претензии, которые предъявляются к ответчику.
При составлении иска о выселении из муниципального жилья и формулировании исковых требований необходимо включить в иск следующие требования:
| Лишить прав, дающих основание проживать в квартире | выставление таких исковых требований может сопровождаться различными причинами, например, невозможностью совместного проживания с ответчиком |
| Выселить в принудительном порядке | при предъявлении такого требования в иске в обязательном порядке необходимо указать в полную информацию о лице, которое подлежит выселению, привести его идентифицирующие данные и адрес помещения, из которого необходимо произвести выселение |
| Снять с регистрации | В случае предъявления таких требований для участия в рассмотрении дела необходимо привлечение третьих лиц, а именно ФМС, поскольку именно данная служба несет ответственность за постановку граждан на регистрационный учет |
Из каких частей состоит
Любой иск состоит из нескольких частей:
| Вводная | в ней указывается наименование инстанции, в которую предоставляется заявление, идентифицирующие данные сторон истца и ответчика, а при необходимости третьих лиц и представителей сторон, если они принимают участие в деле |
| Описательная | предполагает изложение событий в хронологическом порядке, с указанием причин, которые вызвали необходимость усиления, а также предпринятые меры досудебного урегулирования спора. Необходимо также перечислить все документы, которые были оформлены в период взаимоотношений с нанимателем |
| Мотивировочная | в ней дается анализ неправомерным действиям истца, а также приводятся ссылки на нормативные документы, которые подтверждают неправомерность его действий |
| Просительная | в данной части должны быть четко сформулированы исковые требования, в данном случае это принудительное выселение нанимателя |
Помимо этого истец может обратиться к ответчику с требованием выплатить компенсацию для:
| Ремонта помещения | в случае если оно пострадало в результате действий нанимателя |
| Компенсации морального ущерба для наймодателя, а также других жильцов | которые пострадали от виновных действий нанимателя |
Может ли участковый выселить квартирантов читайте в статье: выселение квартирантов.Как выселить человека из муниципальной квартиры, читайте тут.
О выселении из общежития судебная практика, читайте здесь.
Кто должен подавать в суд
Законные основания для выселения из муниципального жилья предусматривают ст.ст. 84, 85, 90, 91 ЖК.
Как правило, инициатором выселения граждан из жилища, предоставленного по договору соцнайма может быть:
| Непосредственно наймодатель | то есть лицо, которое предоставляло жилье. В случае отказа добровольно выехать, выселение может проходить только в судебном порядке |
| Помимо этого предъявить иск о выселении из муниципального жилья имеют право органы жилинспекции | в порядке осуществления контроля за использованием жилого фонда и соблюдением правил пользования жилищем |
| Инициаторами подачи иска о выселении могут быть бывшие члены семьи, соседи | чьи права нарушаются или собственник помещения |
Дополнительные документы
В зависимости от ситуации, которая повлекла необходимость выселения, к иску должны прилагаться следующие дополнительные документы:
| Квитанция | подтверждающая уплату госпошлины |
| Договор соцнайма | подтверждающий официально заверенные отношения |
| Свидетельские показания | подтверждающие виновные действия нанимателя |
| Документы | о принадлежности жилого помещения истцу |
| Заключения соответствующих комиссий | подтверждающие необходимость сноса и реконструкции жилого помещения |
| Лицевые счета | подтверждающие задолженность за оплату коммунальных услуг |
| Другие документы | подтверждающие наличие оснований для выселенияВ заключении хочется отметить, что судебные споры о выселении с муниципальной жилплощади достаточно распространенное явление в судебной практике. |
Как правило, граждане, проживающие в муниципальных квартирах, не до конца осведомлены о своих правах, предоставленных им действующим законодательством и обязанностях.
Что достаточно часто приводит к невозможности должным образом защищаться в суде и, как следствие, несправедливым решениям.
Для того чтобы избежать такой ситуации необходимо тщательным образом изучить договор социального найма, который содержит информацию о правах и обязанностях сторон договора и получить соответствующие консультации профессиональных специалистов.