Сделка по продаже с юридической точки зрения является самым простым и распространенным гражданско-правовым договором.
Но в любом деле могут быть свои нюансы и подводные камни, знание которых поможет осуществить процедуру легко и безболезненно.
Гаражи, расположенные на фундаменте являются капитальными строениями (недвижимое имущество), следовательно, к ним применяются те же схемы и правила, что и к другим объектам недвижимости.
На что следует обратить особое внимание
Несмотря на то, что любое приобретение недвижимости является радостным событием и увеличивает наши инвестиционные фонды, не стоит забывать о важных моментах при составлении договора по продаже.
Если вы проводите оформление продажи гаража самостоятельно, уделите внимание следующему:
| Описание и характеристики строения | чтобы в дальнейшем не возникало вопросов по идентификации приобретенного гаража и действительности сделки, необходимо во всех деталях его описать, перечислив самые важные характеристики.
Такие как:
|
| Стоимость | несмотря на то, что соблазн занизить цену покупки велик (уменьшение налоговых платежей), не стоит сильно отклоняться от кадастровой и рыночной стоимости вашего гаража. В противном случае вашей сделкой может заинтересоваться налоговая инспекция, и неизвестно к каким результатам приведет аудиторская проверка |
| Условия продажи | в договоре необходимо четко прописать не только сумму продажи и приобретения, но и способ расчета. Если гараж реализуется в рассрочку важно педантично расписать даты погашения задолженности и конкретные суммы оплаты |
| Форма составления | допускается заполнение договора купли-продажи, как машинописным способом, так и рукописным. Обязательным условием является наличие реквизитов сторон и личных подписей |
| Количество экземпляров | российское законодательство предусматривает составление договора в 3 экземплярах. По одному для каждой стороны и еще один для регистрации перехода прав собственности в Росреестре |
Оформление продажи гаража
Если вы решили продать гаражное помещение, относящееся к категории капитальных строений, помните о некоторых деталях:
| Оформить продажу гаража, то есть осуществить переход прав собственности, можно только в том случае, если владелец законодательно оформил это право | для подтверждения наличия прав на объект недвижимости требуйте предоставления выписки из ЕГРП |
| Проконсультируетесь с юристом | в некоторых случаях сделку с недвижимостью можно осуществить по упрощенной схеме регистрации земельных наделов с построенными на них сооружениями |
| Помните, что право собственности на приобретенный объект недвижимости возникает в момент регистрации сделки в органах Росреестра | поэтому не затягивайте и несите заявление регистратору. Обязательным условием госрегистрации является оплата пошлины. Этот платеж является обязанностью продавца, но может быть произведен и по другой договоренности между сторонами сделки |
| Приобретая гаражное строение, проверьте, чтобы у продавца имелись документы и на земельный участок | недвижимость, незаконно возведенная на не принадлежащем вам участке земли, подлежит сносу или переходит во владение собственника земельного участка |
| Акт приема-передачи гаража и залог | необходимо подписывать в присутствии свидетелей или в нотариальной конторе. В некоторых случаях для подстраховки обеих сторон от форс-мажорных обстоятельств, приветствуется практика официального оформления залога распиской |
Видео: договор купли-продажи недвижимости — на что обратить внимание
В собственности
Ни для кого не секрет, что приобретать что-либо можно только у реального собственника имущества. Это касается и сделок по купле-продаже гаражей.
Не редки случаи, когда член гаражного кооператива пытается продать помещение, на которое у него нет никаких правоустанавливающих документов.
Поэтому основное внимание при оформлении уделяется проверке законности оснований владельца на его продажу.
Рассмотрим некоторые варианты оформления по видам правоустанавливающих документов:
| Договор дарения или купли-продажи | если владелец недвижимости приобрел право собственности на основании любого из этих договоров, порядок оформления продажи будет проходить в штатном режиме |
| Разрешение на строительство гаража во дворе многоквартирного дома | обычно такой документ выдается инвалиду и по общему правилу приобрести такое строение может также гражданин, имеющий подобный статус |
Несмотря на то, что гараж не является жилым помещением, к нему могут быть подведены коммуникации (электричество, водоснабжение и т.д.), за которые взимается ежемесячная плата.
Перед подписанием договора купли-продажи попросите продавца взять в местном ЖЭКе справки об отсутствии задолженности по конкретному объекту недвижимости.
Не лишним будет и предоставление справки из Налоговой инспекции, в которой будет отмечено внесение всех необходимых платежей на момент продажи.
В кооперативе
Покупка помещения в гаражном кооперативе, несмотря на официальный статус такого сообщества, требует повышенного внимания, так как:
- Зачастую владельцы гаражей имеют право собственности только на само помещение, но не на земельный участок, который является собственностью муниципалитета.
- Члены кооператива вообще не имеют никаких документов на боксы.
Для того чтобы благополучно провести процедуру продажи, необходимо провести большую предварительную работу:
| Осуществить межевание с согласия всех членов кооператива | если этого не сделать или хотя бы один из членов кооператива откажется, продать гараж будет невозможно. Все недвижимость будет считаться общей кооперативной собственностью |
| Если земельный участок под гаражами является арендованным у муниципалитета | необходимо будет всем коллективом кооператива оправиться в кадастровую палату и приватизировать или выкупить свои земельные наделы |
Как переоформить гараж в кооперативе читайте в статье: как переоформить гараж в 2017 году.Как узаконить самовольно построенный гараж в 2017 году, читайте здесь.
Если нет документов
Приобретение недвижимости без документов сводится к обоюдной передачи денег и ключей от гаража.
Такая сделка происходит очень быстро, так как не требует оформления и сбора документов. Но риски остаться и без денег и без товара очень высоки.
Основные недостатки покупки гаража без документов:
| Отсутствие возможность в полной мере распоряжаться своим имуществом | вы не сможете продать или сдать в аренду свой гараж, так как официально никаких прав на него не будете иметь |
| Возможность попасть в списки строений для сноса | если бокс, расположенный в городской черте построен без разрешения и проведения согласований, он может попасть под статью 222 ГК РФ о сносе самостроя |
| Вероятность лишиться объекта после смерти номинального владельца недвижимости | даже если вся родня умершего была оповещена о продаже, по закону им никто не помешает получить его в порядке наследования |
| Вероятность попасть в сети мошенников | вы можете договориться с «владельцем» недвижимости, передать денежные средства и получить в обмен ключи, а на следующий день настоящий собственник с негодованием выгонит вас прочь, да еще и милицию вызовет |
Если гараж без документов очень вас заинтересовал, предложите второй стороне компромиссный вариант:
| Собственник занимается оформлением всех необходимых документов | а вы терпеливо ждете окончания бюрократического процесса |
| Вы самостоятельно занимаетесь выправкой необходимых документов | при этом стоимость снижается на сумму расходов |
Алгоритм действий
Оптимальный алгоритм действий при оформлении продажи выглядит следующим образом:
| Составление письменного соглашения между сторонами | и заполнение заявления в регистрирующий орган |
| Оплата госпошлины | также проведение процедуры межевания |
| Заключение договора купли-продажи | и государственная регистрация сделки с недвижимостью |
Зарегистрировать договор купли-продажи помещения можно в следующих учреждениях:
- Росреестр;
- Многофункциональный центр по оказанию государственных услуг — оформить продажу гаража в МФЦ можно по предварительной записи или
в день обращения по возможности ответственного сотрудника.
Список необходимых документов
Заключение сделки продажи недвижимости всегда сопряжено с предъявлением большого количества документов.
Это обусловлено необходимостью проведения проверки полномочий правообладателя на осуществление законного перехода прав собственности.
В список необходимых документов входят:
| Правильно составленный договор по продаже гаража | документы, доказывающие право собственности владельца |
| Согласие второго супруга на продажу недвижимости | если продавец состоит в законном браке |
| Справка из гаражного кооператива | в случае приобретения недвижимости, расположенной на территории такого объединения автолюбителей |
| Паспорта объекта недвижимости | технический и кадастровый |
| Акт приемки-передачи | в 3-х экземплярах |
| Заявление на передачу права собственности | и оплаченная квитанция государственной пошлины |
Заключение договора
Заключение договора купли-продажи может осуществляться перед государственной регистрацией сделки в этой же организации.
Основным условием быстрого прохождения процедуры является правильное составление проекта договора.
Поэтому многие граждане доверяют составление договора:
- Юристам.
- Нотариусам.
- Сотрудникам МФЦ и т.д.
Если вы самостоятельно прописываете проект договора продажи, обратите особое внимание на следующие пункты:
| Реквизиты сторон | указание полной информации о продавце и покупателе (ФИО, паспортные данные, место постоянной прописки и т.д.), является обязательным условием |
| Основания владения гаражом | необходимо подробно указать серию и номер документа, на основании которого продавец является собственником недвижимого имущества |
| Описание | чтобы в будущем не возникло проблем с идентификацией объекта продажи, необходимо подробно изложить всю техническую и описательную информацию о нем |
| Стоимость | неотъемлемой частью договора купли-продажи является «цена вопроса» |
Регистрация соглашения
Регистрация договора продажи необходима, так как переход права собственности происходит не в момент подписания бумаг или передачи денежных средства, а именно в момент регистрации сделки с недвижимостью.
Как зарегистрировать гараж на своем участке читайте в статье: регистрация гаража в собственность в 2017 году.Как заполнить бланк декларации на оформление гаража, читайте здесь.
О сносе металлических гаражей, читайте здесь.
Недооценивать важность правильного оформления приобретения гаражного помещения нельзя.
В мегаполисах свободные «автодома» становятся мечтой водителя. Поэтому, найдя подходящий объект для покупки, необходимо выполнить регистрацию сделки по всем правилам.
Это гарантирует неприкосновенность вашей собственности, и даст возможность распоряжается гаражом по своему усмотрению.