Зачастую необходимость продать собственность возникает независимо от наличия или отсутствия долгов по коммунальным услугам.
Продавца «нехорошей» квартиры мучают вопросы — законно ли это, можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам, скрыть или сказать всю правду покупателям? Как поступить?
Сегодня рассмотрены законные обоснования совершения сделок купли-продажи с подобной недвижимостью, а также некоторые правовые нюансы и «лазейки».
Обязанности по уплате. Жилищный Кодекс Российской Федерации накладывает на собственника или нанимателя жилья обязанность оплачивать коммунальный и жилищные услуги своевременно и в полном объеме.
Основываясь на ЖК РФ, лица, проживающие в квартире и получающие коммунальные услуги обязаны оплачивать их до 10 числа месяца, следующего за отчетным.
На практике часто случается, что предусмотрено иное число дополнительными договорами с управляющей компанией или непосредственно с поставщиками услуг жкх.
Обязанность оплачивать коммунальные и жилищные услуги возникает с момента заключения сделки купли-продажи.
Поэтому даже если вы приобрели квартиру с долгами по жкх, никто не имеет права заставить вас их оплачивать.
Новый владелец должен оплачивать коммунальные услуги только за себя, начиная с момента регистрации права собственности на жилое помещение.
Последствия задолженности
К тем, кто своевременно и в полном объеме не оплачивает потребляемые коммунальные услуги, применяются разрешенные законом меры воздействия.
Перечень штрафных санкций прописан в Жилищном Кодексе Российской Федерации, а также в подзаконном акте, регулирующем правила предоставления населению России коммунальных и жилищных услуг.
Основными последствиями задолженности для неплательщиков являются:
| Начисление пени | на общую сумму задолженности |
| Приостановление | подачи коммунальных ресурсов |
| Полное отключение | жилого помещения от услуги жкх |
| Судебные тяжбы | по взысканию долгов с последующей описью имущества судебными приставами |
| Выселение | из неприватизированного жилья |
Все мероприятия, проводимые управляющей компанией по отношению к должнику как минимум неприятны.
Но самым катастрофичным последствием для собственника, имеющего долги по коммунальным услугам и желающего в кратчайшие сроки продать свое недвижимое имущество, будет потеря выгодного потенциального покупателя.
Ведь многие граждане Российской Федерации совершенно не разбираются в законах и малейшее подозрение, что с квартирой что-то не так отпугнет их от сделки.
Мало кто решит проконсультироваться с юристом и узнать подробности ситуации у владельца жилья. Большинство просто будут искать другие варианты для покупки.
Правовое регулирование
Вопреки мнению большинства продажа недвижимости с имеющими неоплаченными коммунальными счетами вовсе не является аферой или мошенничеством и не противоречит действующему законодательству.
Основной постулат — долги закреплены за человеком, а не за квартирой.
Однако управляющие компании вопреки здравому смыслу и закону могут начать требовать оплаты старых долгов с нового владельца квартиры.
Хоть человек, купивший жилье с долгами по коммунальным услугам и не обязан их «гасить», но подобная ситуация может попортить много крови благодаря стараниям неугомонных сотрудников управляющей компании.
Видео: при продаже квартиры коммунальные долги переходят новому хозяину
Все ответы на вопросы, связанные с предоставлением и оплатой коммунальных услуг, а также имеющимися долгами по жкх изложены и Жилищном Кодексе Российской Федерации.
Именно этот правовой акт регламентирует практически все отношения между сторонами в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Согласно действующему российскому законодательству управляющие компании имеют право воздействовать на должников следующими методами:
| Размещение в местах общего пользования жильцов | списков должников по коммунальным услугам |
| Начисление пени | на общую сумму задолженности |
| Введение ограничений | или полное отключение должников от коммунальной услуги |
Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам в 2017 году
Закон Российской Федерации не запрещает собственникам продавать жилье с имеющимися задолженностями по коммунальным услугам.
Главное соблюдать определенные правила игры, чтобы не нарваться на серьезные неприятности:
| Необходимо самостоятельно уведомить | покупателя об имеющихся долгах |
| Предложить варианты | решения проблемы |
| Можно заключить письменное соглашение | о том, что продавец обязуется оплатить имеющиеся задолженности по услугам жкх из суммы аванса, полученного от покупателя |
| Отдельным пунктом в договоре с письменного согласия покупателя | выделить передачу долга по коммунальным платежам новому собственнику жилья и его обязательства оплатить эти долги (при таком варианте развития событий продавец делает скидку покупателю на общую сумму задолженности) |
Таким образом, вопрос о том можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам больше не является пугающим и непонятным.
Главное стараться вникнуть во все подробности дела и не пытаться обмануть вторую сторону сделки.
Продавец может просто не поставить покупателя в известность об имеющейся задолженности.
При нынешней упрощенной форме прохождения сделок купли-продажи это возможно.
Так как риелторы и сотрудники регистрирующих органов не требуют предоставления справок из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
Покупатель же может просто не выполнить договорные обязательства, касающиеся оплаты коммунального долга предыдущего хозяина жилья.
Чтобы сохранить свое время и нервы проще не пытаться «надуть» друг друга, а в полном объеме выполнить договорные обязательства.
Отражение в договоре
Какое бы решение обоюдно не приняли покупатель и продавец квартиры о судьбе имеющейся задолженности по коммунальным услугам, это должно быть отражено в договоре купли-продажи.
Существует подобные решения:
| Задолженность не передается покупателю | при подобном решении сторон разумным будет указать в договоре, что между покупателем и продавцом не было договоренности об уплате долга новым собственником квартиры. Также к договору можно приложить справку об имеющейся задолженности, ответственность за которую несет продавец недвижимости. Чтобы в будущем обезопасить себя от претензий со стороны управляющей компании, можно перед сделкой купли-продажи нанести им визит и уведомить о предстоящей смене собственников |
| Долги по коммунальным услугам передаются новому владельцу | для этого отводится специальный пункт в договоре. Также покупатель может оформить письменное обязательство оплатить коммунальные долги за приобретаемую недвижимость |
Заключение сделки
Процесс оформления сделки купли-продажи происходит по определенным правилам, регламентированным Гражданским Кодексом Российской Федерации.
Так основными составляющими сделки являются:
- наличие сторон — покупателя и продавца;
- объект купли-продажи;
- наличие договора, составленного в письменной форме.
О сроке исковой давности по взысканию коммунальных платежей читайте в статье: срок исковой давности по коммунальным платежам.Как написать справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, читайте здесь.
По российскому законодательству договор купли-продажи вступает в законную силу с момента его подписания.
Несмотря на практикуемую упрощенную форму регистрации сделок купли-продажи покупатель имеет право потребовать от покупателя предъявить домовую книгу, справки от поставщиков услуг об отсутствии/наличии долга, технический паспортпокупаемой недвижимости.
Подобная осторожность может уберечь вас от серьезных неприятностей:
- Посторонние лица, прописанные на вашей жилплощади.
- Незаконные перепланировки.
- Долги по коммунальным услугам.
Необходимые документы
Обычно оформление сделок купли-продажи недвижимости с задолженностями проводится в штатном режиме, не особо отличаясь от обычных, бездолговых.
Предварительно продавцу необходимо подготовить и принести с собой на сделку следующие документы:
| Документ | удостоверяющий личность продавца и его копию |
| Правоустанавливающие документы | договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследовании и т.д. |
| Технический | паспорт жилого помещения |
| Кадастровый | паспорт продаваемой недвижимости |
| Выписка из Регистрационной палаты | о том, что жилое помещение состоит на учете |
| Выписка о состоянии лицевого счета | получаемая в управляющей компании или ЖЭКе |
В случае если продаваемая недвижимость является долевой, необходимо либо личное присутствие всех собственников на сделке либо их письменное, нотариально заверенное согласие на продажу.
Возможные нюансы
Каждому собственнику следует знать, что именно он может делать со своей недвижимостью, а также чем никто не имеет права ему угрожать:
| Собственник имеет право | распоряжаться квартирой или домом по своему усмотрению — продать, подарить, завещать и т.д., наличие долгов по коммунальным услугам не может быть причиной отказа в совершении подобных действий |
| Долг по квартплате | числится за владельцем квартиры в течение 3 лет, затем он списывается, поэтому если с вас пытаются получить долги больше чем за 36 месяцев, знайте — это незаконно |
| Если на квартиру наложен арест на основании судебного производства | проводить с ней какие-либо сделки по отчуждению невозможно |
| Покупатель жилой недвижимости | не несет ответственности перед управляющей компанией за имеющиеся долги предыдущего собственника, если иное не предусмотрено договором купли-продажи |
| Управляющие компании не имеют права переуступать долги собственников жилья | третьим лицам, при подобных прецедентах необходимо срочно обращаться в надзорные органы |
| Долги предыдущего собственника по взносам на капитальный ремонт | переходят на нового владельца квартиры на основании статьи 158Жилищного Кодекса Российской Федерации |
Письменное согласие
Если покупатель готов приобрести недвижимость с неоплаченными коммунальными услугами, необходимо документально заверить принятое решение о дальнейшей судьбе долгов.
Самый простой вариант — составление предварительного договора купли-продажи, в котором будет расписано:
| Общая стоимость покупаемой квартиры | и сумма задатка |
| Размер долга | по услугам жкх и обязательство продавца оплатить их из денежных средств задатка |
| Срок | в течение которого задолженность должна быть погашена |
| Временной промежуток | в течении которого должен быть заключен основной договор купли-продажи |
Предварительный договор — документ официальный, поэтому лучше всего его составлять и подписывать у нотариуса.
После заключения основного договора предварительный уничтожается.
В принципе все основные данные переносятся с одного документа в другой, но также в основном договор могут быть внесены какие-то незначительные изменения.
Уведомление управляющей компании
При покупке недвижимости меняется не только владелец квартиры, но еще и лицевой счет для начисления всех коммунальных услуг.
Поэтому уведомить управляющую компанию о смене собственника является необходимостью.
Это делается письменно в свободной форме на имя руководителя управляющей компании.
Главное изложить просьбу об открытии нового лицевого счета для начисления и оплаты коммунальных и жилищных услуг.
Передать заявление-уведомление адресату можно несколькими способами:
| Принести в контору управляющей компании | и передать его в руки уполномоченному лицу с отметкой о принятии |
| Отправить | почтой России заказным письмом с уведомлением или при помощи интернета |
Если квартира обслуживается различными поставщиками услуг напрямую, необходимо написать подобные заявления в каждую организацию отдельно.
Правовая безграмотность россиян зачастую приводит к тому, что радостное событие приобретения собственного жилья омрачается пониманием того, что вас обвели вокруг пальца.
Многие, погоревав, начинают скрепя сердце выплачивать чужие долги по коммунальным услугам. Не стоит этого делать.
Никто не имеет права заставить вас оплачивать чужие задолженности, если только вы не договорились об этом с продавцом и не получили от него существенную скидку в цене.
