Как выгодно взять ипотеку на квартиру, какие нюансы нужно учитывать. За что придется заплатить и какие меры предпринять для снижения процентной ставки.
Улучшение жилищных условий – это мечта многих людей. Но, к сожалению, она не всегда осуществима в связи с неустойчивым финансовым положением.
Отсутствием высокого заработка, которого будет хватать не только на повседневные нужда, но и для накоплений с целью покупки квартиры.
Для решения этой проблемы банки предлагают ипотеку. И если грамотно подойти к этой процедуре, можно ощутить максимальную выгоду от приобретения жилья в кредит.
Обращение в банки
Чтобы купить квартиру в ипотеку, необходимо начать с подбора банка. Правильно подобранная финансовая организация – это половина успеха.
Оформить ипотеку предлагают большинство российских банков, поэтому у потенциального заемщика выбор огромен.
Не стоит верить рекламе, в которой кредиторы обещают сомнительно низкую ставку.
Чтобы на нее рассчитывать, придется соответствовать самым высоким требованиям к заемщикам и согласиться на комплексное страхование.
Реальные ставки практически всегда выше заявленных – это нужно учитывать при выборе банка.
Перед обращением в банк необходимо иметь четкое представление о том, на какую стоимость квартиры нужно рассчитывать и сколько будет первоначальный взнос.
Этих данных достаточно для проведения предварительного расчета.
Стоит обратиться сразу в несколько банков и попросить рассчитать полную стоимость кредита, размер переплаты, ежемесячный платеж.
Полученные данные записывать на бумагу, а затем проанализировать их, сравнить расчеты из разных банков выбрав для себя максимально выгодный вариант.
Чтобы покупка жилья оказалась максимально выгодной для заемщика, следует учитывать три основных правила:
| Дата покупки квартиры | цены на недвижимость постоянно растут и снижаются. Не стоит «хватать» первый приглянувшийся вариант (если, конечно, он не является удовлетворением весьма экзотических запросов). В период экономического кризиса, экологических аномалий, политической нестабильности и в зимнее время года квартиры стоят значительно дешевле |
| Дата оформления ипотеки | банки, хоть и редко, но все же снижают ставки по кредитам. Прогнозировать этот период практически невозможно, но если отмечается массовое уменьшение размера переплаты или создание новых предложений с выгодными условиями, стоит воспользоваться этим моментом |
| Финансовая стабильность – залог выгодной ипотеки | постоянно меняя место работы, трудно вызвать доверие у банка. Стоит дождаться достижения полугодового рабочего стажа, после чего обращаться за получением ипотеки |
Шансы на получение
Ипотека представляет собой долгосрочный кредит на большую сумму.
Для банка каждая сделка представляет риск, поэтому займ выдается далеко не всем.
Низкие шансы на получение ипотеки у неработающих граждан, пенсионеров, инвалидов, работников с низким уровнем дохода и отсутствием дорогостоящего имущества в собственности.
Такие заемщики не представляют интереса для банка, особенно с плохой или «чистой» кредитной историей.
Шансы на получение возрастают при возможности привлечения поручителей и предоставления в залог дорогостоящего имущества (помимо покупаемой квартиры).
В этих случаях ипотека будет предоставлена, хоть и посредством более длительного оформления документов.
Социально незащищенные слои населения могут рассчитывать на оформление ипотеки по специальным программам со сниженной процентной ставкой.
К ним относятся:
| «Молодая семья» | кредит для молодоженов и семей с маленькими детьми |
| «Военная ипотека» | кредит для военнослужащих |
| «Молодые учителя» | специальное предложение для работников общеобразовательных учреждений |
| «Материнский капитал» | кредит с привлечением средств материнского капитала |
| Ипотека для работников бюджетных организаций | врачей, учителей и т.д. |
Требования к заемщику
Каждый банк выдвигает определенные требования к заемщикам. Отличаются они в зависимости от вида кредитования и программы.
Для получения ипотеки на квартиру необходимо соответствовать самым жестким требованиям, поскольку кредитор рискует достаточно крупной суммой денег.
К основным требованиям относятся:
| Возраст заемщика | не менее 21 года и не более 65 лет на момент погашения займа |
| Стаж работы | общий не менее 1 года, на последнем месте не менее 6 месяцев |
| Заработная плата | двойной размер ежемесячной выплаты по кредиту (совокупный доход семьи) |
| Местная прописка | проживание по месту прописки |
| Отсутствие | открытых судимостей |
| Трудоустройство | в стабильной компании |
| Положительная кредитная история | желательно в банке, где оформляется ипотека |
| Наличие мобильного | и стационарного домашнего телефона |
К дополнительным требованиям относятся:
| Наличие в собственности | автомобиля или недвижимости |
| Возможность привлечения поручителей | трудоустройство на востребованной специальности |
| Отсутствие иждивенцев | неработающей супруги, детей, родителей-инвалидов и т.д. |
| Официально зарегистрированный брак | и отсутствие закрытых судимостей |
| Хорошее состояние здоровья | для лиц преклонного возраста |
Как оформить ипотеку на квартиру
Чтобы сделка оказалась максимально выгодной, стоит обратить внимание на несколько важных моментов:
| Являясь постоянным клиентом определенного банка | при оформлении ипотеки можно получить неплохую скидку. Касается это зарплатных клиентов, бывших заемщиков и вкладчиков |
| Собрать максимальное число документов | потратив несколько дней на подготовку справок, можно сэкономить до 2% от стоимости кредита и повысить шансы на одобрение ипотеки |
| Привлекать надежных поручителей | с хорошим финансовым положением |
| Комплексное страхование снизит процентную ставку | и позволит сэкономить до 1% |
Пошаговая инструкция
От соблюдения схемы оформления ипотеки зависит время получения займа и квартиры в собственность.
Рассмотрим, что нужно для этого, и какие действия необходимо совершить заемщику:
| Анализ ситуации | первоначально необходимо проанализировать свои желания и возможности. Рассчитывать на покупку пентхауса в Москве стоимостью в несколько миллионов рублей, не имея средств на первоначальный взнос, не стоит. Поэтому на первом этапе нужно трезво оценить свои возможности |
| Выбор кредитной организации и программы | ипотека оформляется практически на одинаковых условиях во всех банках, но в некоторых компаниях работают специальные предложения, например, для работников общеобразовательных учреждений |
| Подготовка документов | в банке заемщику выдается перечень документов, которые потребуется собрать для оформления заявки на кредит |
| Подбор недвижимости | в банке выдвигают определенные требования к залоговому имуществу, придется следовать им при выборе квартиры |
| Предоставление документов на недвижимость | определившись с квартирой, в банк предоставляется еще один пакет документов на имущество |
| Подача заявки | если все документы собраны, условия соблюдены, то составляется заявка и отправляется на рассмотрение. Решение выдается в течение 2-3 дней |
| Завершение покупки | в назначенный день оформляется кредитный договор и договор купли-продажи с продавцом. После передачи денежных средств и документов на залоговое имущество сделка считается завершенной |
Поиск жилья
Правильное оформление ипотеки подразумевает поиск жилья, соответствующее не только желаниям покупателя, но и требованиям банка.
Раздел квартиры по военной ипотеке читайте в статье: квартиры по военной ипотеке.Необходимые документы для страхования квартиры по ипотеке, читайте здесь.
Залоговое имущество должно соответствовать следующим критериям:
| Определенный год постройки | дома старого типа и возрастом более 60 лет не подходят для ипотеки |
| Хорошее техническое состояние | здания и квартиры |
| Имущество должно сохранять ликвидность на весь период кредитования | что позволит реализовать квартиру с молотка (по этой причине для ипотеки не подходят дома с деревянными несущими конструкциями и перекрытиями) |
| Фундамент дома должен быть | выполнен из камня, кирпича или бетона |
| Многие банки выдвигают требования к установленному | газовому и электрическому оборудованию, проводке, отделке |
| Не всегда удается купить квартиру | если в ней пописаны инвалиды или несовершеннолетние дети |
Важно учитывать, что собственник жилья должен иметь желание работать с ипотекой.
Многие продавцы категорически отказываются от таких сделок, поэтому данный момент нужно уточнять предварительно.
Подача заявки
Заявку на получение ипотеки можно оставлять сразу в нескольких банках.
Для этого потребуется предоставить минимальный пакет документов, состоящий из:
| Паспорт | и справка о доходах |
| Копия трудовой книжки | заверенная работодателем |
| Второй документ из списка | представленного банком |
| Документы | поручителей |
Заявка оформляется в банке, на рассмотрение уходит около 2 дней.
Если кредитор выдает одобрение, то можно приступать к следующей стадии оформления ипотеки.
Сбор документов
Основной пакет документов, требуемых при оформлении ипотеки, предоставляются продавцом недвижимости после проведения устных переговоров и заключения предварительного договора с передачей аванса (если это необходимо).
К ним относится, прежде всего, свидетельство о присвоении права собственности на квартиру, а также документ, на основании которого было присуждено это право (например, свидетельство праве наследования).
Также потребуется подготовить:
| Согласие супруга (супруги) на продажу квартиры | или документ, подтверждающий отсутствие у продавца официально зарегистрированного брака |
| Технический паспорт | на квартиру |
| Документы оценочной компании | о реальной стоимости квартиры |
| Справка от нарколога и психиатра | о дееспособности продавца квартиры |
| Выписка из лицевого счета квартиры | подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам |
| Выписка из ЕГРП | копия и оригинал |
| Выписка из домой книги | с указанием прописанных в квартире лиц |
| Согласие органов опеки на продажу квартиры | если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети |
Банком могут быть потребованы и другие документы, полный перечень предоставляется после одобрения заявки на кредит.
Регистрация собственности
После подачи документов банк рассматривает квартиру как потенциальный залог.
Если имущество подходит под выдвигаемые критерии, заемщику выдается одобрение на оформление ипотеки. Если банк отказывает, то придется подобрать другую квартиру.
При получении согласии заемщику выдается бланк купли-продажи и назначается дата для совершения сделки.
В назначенное время продавец и заемщик приходят в банк для составления и подписания следующих документов:
- кредитный договор;
- соглашение о предоставлении залога;
- договор купли-продажи на квартиру;
- акт приема-передачи (если это необходимо банку);
- соглашение о страховании.
Дальше продавцу выдаются деньги посредством их размещения в депозитарной ячейке банка.
На этом отношения с ним считаются завершенными. Покупателю остается зарегистрировать свое право собственности на квартиру.
Однако полноправным владельцем недвижимости он становится только после выплаты кредита и снятия обременения с имущества.
Это предоставит возможность продать, обменять, подарить и сдавать квартиру без согласия кредитора.
Нюансы сделки
Составляя ипотечный договор, необходимо внимательно читать все прописанные условия владения.
Рассмотрим основные из них:
| Заемщик вправе проживать в квартире | на которую наложено обременение, вселять и прописывать в ней членов своей семьи |
| Любые юридические сделки с квартирой | могут осуществляться только с разрешения банка |
| Сотрудники банка имеют право в любое время проверить залоговое имущество | соблюдение условий договора. Если какие-либо пункты нарушены, банк вправе потребовать внести остаток по ссудной задолженности и разорвать отношения с заемщиком |
| После выплаты последнего платежа | с квартиры снимается обременение, что отображается в документах |
| Кредитный договор расторгается при отсутствии более трех выплат в год | в этом случае квартира конфискуется и реализуется на усмотрение банка |
В договоре обязательно оговариваются и другие важные моменты, касающиеся погашения кредита.
Например, можно ли разделить платеж между созаемщиками, есть ли возможность отсрочки даты платежа и т.д.
Возможные расходы
Расходы по оформлению бумаг и на совершение различных манипуляций ложатся на плечи заемщика.
Затраты могут существенными, особенно если речь идет о дорогостоящей квартире. В среднем, заемщику придется потратить около 25 тыс.руб.
В них входят расходы на оценку недвижимости, оплату услуг нотариуса, юриста, оформление и заверение документов, аренда банковской ячейки.
Также может потребоваться заплатить за оформление заявки, если она подается повторно (практикуется в некоторых банках).
Необходимость страхования
Страхование залогового имущества является обязательной процедурой при оформлении ипотеки (согласно статье №31 «Об ипотеке» №102-ФЗ).
Дополнительное страхование (жизни, здоровья, титула) не является обязательным и оформляется по желанию заемщика.
Комплексное ипотечное страхование обойдется в 1-1,5% от стоимости квартиры. Оплачивается полис ежегодно.
По мере уменьшения ссудной задолженности уменьшается и размер страховой премии.
Если заемщик отказывается от дополнительного страхования, то тарифная ставка повышается на 1-2%, и уменьшаются шансы на одобрение заявки.
Выбрать страховую компанию клиент банка может самостоятельно, но чаще такая возможность не предоставляется, поскольку банки сотрудничают с конкретными компаниями, получая определенный доход от привлечения новых клиентов.