Если заработная плата не позволяет приобрести свои квадратные метры, а рост цен на недвижимость обгоняет темпы роста семейного дохода, пора задуматься о целесообразности оформления ипотеки.
Это целевой кредит, имеющий две стороны — позволяющий купить желанную квартиру (пусть в долг, но зато свою), но вгоняющий в долговую яму длиною в пару-тройку десяток лет.
Поэтому перед принятием решения стоит задуматься — будет ли возможность выплачивать банку около 20 000 рублей через 5-10 лет?
Но параллельно возникает и другой вопрос — с имеющимся уровнем заработка появится ли шанс накопить на жилье и купить его своими силами?
Если же решение принято в пользу оформления ипотеки, то сначала следует изучить правила и условия кредитования, чтобы сделка была совершена на максимально выгодных условиях.
Обращение в банк
Мнение о том, что банки находятся в ежедневных поисках клиентов, поэтому готовы выдать кредит на выгодных условиях первому вошедшему в двери человеку, ошибочно.
Кризис заставил финансовые организации «затянуть пояса» и начать более придирчиво относится к заемщикам, выбирая себе надежную и проверенную клиентуру.
По этой причине действует два правила:
| Выгодные условия кредитования подбираются самостоятельно | для чего придется обойти несколько банков |
| Кредитору нужно понравиться | и выполнить все выдвигаемые требования |
Не стоит верить рекламе, обещающей оформление ипотеки по двум документам.
К паспорту и водительскому удостоверению потребуется приложить справку о доходах, копию трудовой книжки, документы на недвижимость, привлечь поручителей и выполнить еще ряд условий для получения положительного решения и снижения процентной ставки.
Обойти несколько банков, узнать условия кредитования, попросить сделать предварительный расчет – эти действия необходимо выполнить перед сбором документом и подачей заявки.
Грамотное отношение к делу позволит сэкономить до 2% годовых.
Если кажется, что это мало, то стоит посчитать, сколько будет 2% в денежном эквиваленте, если брать из стоимости квартиры в 2-3 млн.рублей и срок 20-30 лет. Поэтому «бороться» стоит за каждый процент.
Банковская деятельность регламентируется законом ФЗ № 102 «Об ипотеке». Если нарушаются права заемщика, стоит обратиться в суд с жалобой на кредитора.
Требования к заемщику
Во всех банках требования к потенциальным заемщикам примерно одинаковые:
| Возраст | изучая список требований к заемщикам, на первом пункте стоит возраст не менее 21 года. Получить ипотеку, едва достигнув 18-летия, невозможно, несмотря на рекламу в интернете |
| Трудоустройство | официальное трудоустройство – второе требование к заемщикам. В трудовой книжке должен стоять общий стаж не менее 1 года, на последнем месте – от 6 месяцев. Регулярная смена работы снижает шансы на получение кредита |
| Доход | стабильный, высокий доход, позволяющий оплачивать кредит и не теряющий при этом не более 40% от общей суммы, потребуется подтвердить документально |
| Гражданство, прописка | оформить ипотеку могут только граждане РФ, имеющие прописку в регионе, где расположен офис банка. Сейчас условия ужесточились – заемщик должен купить квартиру в городе, где он зарегистрирован и получает деньги на приобретение недвижимости. Для иногородней ипотеки действует специальная программа |
| Положительная кредитная история | человек с пустой или отрицательной кредитной историей редко рассматривается как потенциальный заемщик. Рисковать суммой в несколько сотен тысяч не захочет ни один банк |
К дополнительным условиям относятся:
| Дорогостоящее имущество в собственности | которое станет залогом для получения кредита |
| Наличие именной банковской карты | и/или счета в банке |
| Возможность привлечение поручителей | и супруга в качестве созаемщика |
| Наличие требуемых документов | запрашиваемых банком |
Требования к заемщикам разнятся в банках, данную информацию необходимо уточнять в офисе компании.
Стоит отметить, что в ипотеке предметом сделки является крупная сумма денег и дорогостоящая недвижимость, поэтому получить одобрение у банка, особенно в условиях кризиса, проблематично.
Многих интересует – сколько раз можно брать ипотеку на жилье и будет ли одобрена заявка в банке, где ранее уже оформлялся целевой кредит на покупку квартиры. Ограничения финансовые организации не ставят.
Ипотеку можно оформлять неоднократно. Но повторное обращение в банк актуально только при условии своевременного погашения задолженности и внесения платежей, согласно составленному графику.
Как увеличить шансы
Даже соблюдение всех предъявляемых к заемщику требований не гарантирует одобрение заявки на кредит.
У каждой финансовой организации свои условия предоставления ипотеки. И если отказал один банк, не стоит отчаиваться.
Нужно подать заявки сразу у нескольких кредиторов для повышения шансов быстрее купить желаемую недвижимость.
При этом торопиться с выдачей аванса продавцу не рекомендуется – возможно, получить одобрение у банка на конкретную недвижимость не получится.
Повысить шансы на получение одобрения от кредитора можно при соблюдении нескольких условий:
| Предоставление развернутого списка документов | выяснив, какие документы нужны для ипотеки на квартиру, стоит собрать максимально возможное количество справок. На это придется потратить чуть больше времени, но для повышения шансов на одобрение заявки придется постараться. Чем больше документов, тем ниже процентная ставка – это еще одно преимущество соблюдения данного условия |
| Исправление кредитной истории, погашение действующих займов | чем меньше долгов у заемщика, тем больше возможности погашать ипотеку. Поэтому для повышения шансов рекомендуется закрыть все действующие, в том числе, просроченные кредиты |
| Работа в стабильной компании | если заемщик работает по трудовому договору в стабильной, крупной, стремительно развивающейся компании, то шансы на получение кредита повышаются в несколько раз. Трудоустройство у индивидуального предпринимателя или по коллективному, срочному договору понижает шансы |
| Иметь в собственности дорогостоящее имущество | квартира, стоимость которой значительно превышает сумму кредита, станет отличным залогом для ипотеки. Обеспечение займа имуществом, имеющимся в собственности, практически гарантирует одобрение заявки. |
| Привлечение поручителей | если 2-3 родственника или друга готовы стать поручителями по кредиту, взяв на себя часть обязательств, то стоит воспользоваться этим, увеличив шансы на одобрение заявки |
| Первоначальный взнос | чем больше его размер, тем выше шансы на одобрение кредита |
Внешний вид заемщика – еще одно условие положительного решения от банка.
Имея хорошо оплачиваемую работу, но явившись в банк в неопрятном виде, рассчитывать на одобрение заявки не стоит.
Если соблюсти все перечисленные условия не получается, то выход один – обратиться к кредитным брокерам.
Они помогут подобрать банк, подготовить документы и оформить заявку.
Как получить ипотеку
Оформить ипотеку можно двумя основными способами:
| Стандартная ипотека | для погашения из личных средств |
| Социальная ипотека | частично долг гасится за счет госбюджета |
Если потенциальный заемщик относится к льготной категории граждан, то у него есть возможность за квартиру внести только часть суммы.
Для этого необходимо принять участие в одной из программ:
- Молодая семья.
- Доступное жилье работникам бюджетных организаций.
- Жилье учителям.
- Военная ипотека.
Без первоначального взноса
Оформление ипотеки требует внесения первоначального взноса равного 10-40% от стоимости жилья.
Если у заемщика нет средств для выполнения данного требования, то не стоит ожидать от банка одобрения.
В качестве первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала и государственную субсидию.
Молодой семье
В помощь молодым семьям в России создана специальная государственная программа, участие в которой позволяет получить жилье на выгодных условиях.
Для этого необходимо соответствовать нескольким требованиям:
| Семьей признаются супруги в официальном браке | и одинокие родители несовершеннолетних детей |
| Возраст каждого из супругов | или одного из них не превышает 35 лет |
| Достаточный уровень дохода | для погашения ипотеки |
| Нужда в улучшении жилищных условий | получение статуса малоимущей |
Молодой семье получить ипотеку на выгодных условиях можно не в любом банке.
Первоначально потенциальные заемщики подготавливают необходимые документы и вступают в программу после подачи заявления и получения одобрения от государственных органов.
Для этого потребуется выждать очередь длиной от нескольких недель до нескольких лет.
Каждый ребенок ускоряет этот процесс. Далее семье выдается сертификат, с которым они отправляются в банк, реализующий данную программу, и оформляют заявку.
Дальнейшие действия не отличаются от стандартной процедуры получения ипотеки.
Субсидия размером от 20 до 40% может быть использована в качестве первоначального взноса или погашения процентов.
С материнским капиталом
Материнский капитал выдается семье, родившей или усыновившей второго ребенка (третьего и последующего при условии, что ранее сертификат не оформлялся).
Он может быть использован на улучшение жилищных условий, в том числе, на покупку недвижимости в кредит. Для этого сертификат предъявляется при оформлении заявки.
Чаще всего средства семейного капитала используются в качестве первоначального взноса.
Можно ли взять ипотеку пенсионеру читайте в статье: ипотека для пенсионеров.Возврат налога по ипотеке, читайте здесь.
Но не все банки готовы одобрить такую заявку, требуя дополнительно внести средства наличными.
Только в этом случае удается получить одобрение от финансовой организации.
Материнский капитал может использоваться для погашения уже оформленной ипотеки.
Что нужно для этого – это обратиться в банк и предъявить сертификат, следуя условиям предоставления субсидии.
В другом городе
Иногородняя ипотека не является новой банковской услугой, но как правильно пользоваться ей знают немногие.
Причин для покупки квартиры в кредит в другом городе множество. Например, ребенок поступил в учебное заведение в другом регионе или планируется переезд в ближайшее время.
В этом случае поступить можно двумя способами:
| Обратиться в банк | расположенный в городе проживания и подать заявку на кредит с уточнением, где будет куплена квартира |
| Обратиться в филиал банка | расположенного в городе, где планируется приобрести квартиру |
Главным условием кредитования для иногородних является наличие филиала в городе покупки недвижимости.
Если в выбранном регионе нет банка, то оформление ипотеки будет невозможным.
Пошаговая инструкция
Поиск квартиры – это самая приятная, хоть и сложная, процедура в процессе оформления ипотеки.
Но подбирать недвижимость без получения одобрения от банка не имеет смысла.
В каждой финансовой организации предъявляются особые требования к залоговому имуществу, особенно, если кредит оформляется на дом.
Например, он должен быть построен на бетонном фундаменте из кирпича или блоков.
Квартира должна быть ликвидной, то есть востребованной на рынке недвижимости. Второе условие банка – стоимость имущества превышает размер кредит на 10% и более.
Банк может выдвинуть и другие условия, например, чтобы квартира находилась в новом доме или была куплена у конкретной строительной компании.
Этапы оформления
Оформление ипотеки проводится в несколько этапов:
| Выбор банка | где лучше брать кредит – решается в зависимости от ожидаемых результатов. Для этого необходимо обойти несколько банков, узнать про действующие программы, ознакомиться с условиями, попросить предварительный расчет. Проанализировав полученные данные, можно делать выбор |
| Подача заявки | заполнение анкеты |
| Подбор жилья | после получения одобрения, в банке рассказывают об условиях предоставления кредита. Касается это, прежде всего, требований к жилью. С учетом этой информации подбирается квартира |
| Подготовка документов | согласно полученному списку, подготавливаются документы |
| Передача аванса | обсуждение деталей с продавцом. Назначается дата, когда покупатель и продавец приходят в банк для составления договора купли-продажи и передачи документов |
| Составление кредитного договора | передача прав собственности. Составление документов на залог имущества |
| Передача | денег продавцу |
| Страхование | страхование покупаемой квартиры – это обязательное условие, регламентированное законодательством (закон «Об ипотеке»). Другие виды страхования оформляются только при согласии заемщика |
Пока кредит не будет погашен полностью, права собственности на квартиру принадлежат банку.
Заемщик не может распоряжаться имуществом на свое усмотрение, но имеет право проживать и прописывать родственников.
Поиск жилья
В ипотеку можно приобрести любую недвижимость – жилую и нежилую. Для покупки доступны комнаты в коммунальных квартирах, общежитии.
Также возможно получение кредита под выкуп доли. Главное, чтобы недвижимость соответствовала предъявленным условиям банка.
К ним относятся:
- расположение дома – в черте города;
- новостройка или вторичное жилье;
- возраст дома не превышает 20 лет;
- наличие коммуникаций;
- иные условия, влияющие на стоимость жилья.
Одним из главных требований является покупка жилья у определенного застройщика, сотрудничающего с банком.
Но данное условие актуально не для всех кредитных организаций.
Сбор документов
Список документов выдается заемщикам после одобрения заявки.
Для ее подачи потребуется предъявить:
- Паспорт.
- Справка о доходах.
- Второй документ (по необходимости).
После одобрения заявки заемщику необходимо подготовить:
| Копия трудовой книжки | заверенная работодателем или в отделе кадров |
| Второй документ | водительское удостоверение, СНИЛС, полис ДМС и т.д. |
| Справка 2-НДФЛ | и документы на залоговую недвижимость |
Если привлекаются поручители, то они должны подготовить аналогичный список документов.
От продавца потребуется подготовить документы на недвижимость:
| Акт проведенной оценки | с указанием ликвидной стоимости и полным описанием квартиры |
| Свидетельство | о присвоении права собственности на квартиры |
| Документ-основание присвоения права собственности | передача в наследство, договор купли-продажи, дарения, приватизации |
| Кадастровый паспорт | и план квартиры, полученный в БТИ |
| Предварительный договор | составленный между продавцом и покупателем |
На рассмотрение документов отводится несколько дней. Банк оставляет за собой право отказать в предоставлении кредита на выбранную квартиру.
В этом случае придется заняться поисками другого жилья, удовлетворяющего требования банка.
Регистрация собственности
Покупка квартиры в ипотеку подразумевает передачу прав собственности от продавца к покупателю, но с ограничениями.
Банк накладывает на квартиру обременение, не позволяющее заемщику распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение.
Любые действия с имуществом возможны только после согласования с банком.
Передача всех прав собственности осуществляется после погашения ипотеки.
Что касается прав банка, то при добросовестном и своевременном погашении задолженности, лишить квартиры заемщика не могут.
Для исключения мошенничества и ошибок рекомендуется сохранять чеки, доказывающие факт оплаты кредита.
Возможные расходы
Перед получением заемных средств на покупку квартиры заемщику потребуется провести ряд операций и не все из них бесплатные.
К расходам при оформлении ипотеки относится:
| Оплата услуг юристов (консультация) | 500-2000 руб. |
| Оценка недвижимости | 5000-30000 руб. |
| Госпошлина за регистрацию собственности | 500-2000 руб. |
| Страхование | 2% от стоимости недвижимости, сумма распределяется на весь период кредитования |
Возможны и другие расходы. Например, на оплату услуг посредников. Также к расходам относится первоначальный взнос, составляющий, в среднем, 20% от стоимости жилья.
Ипотека – это отличная возможность обрести желанную квартиру без длительного, изнурительного накопления денег из личных средств.