Многие интересуются, как взять ипотеку на вторичное жилье в 2017 году. Банковские предложения на эту тему разнообразны, но каждая программа ориентирована только на клиентов, отвечающих определенным условиям.
Не всем покупателям квартир нравятся новостройки. Дело не только касается цены, хотя «на стадии котлована» жилье от застройщика в два раза дешевле.
Квартиры класса б/у привлекают отсутствием сюрпризов в виде недоделок строителей.
Ремонт можно делать сразу (многие новостройки после сдачи в эксплуатацию «гуляют», что не позволяет, например, обкладывать кафелем стены), обустройством самого жилого квартала, налаженной работой коммунальных служб, чем не всегда может похвастаться новый квартал.
Если сделка планируется за счет заемных средств, то таким покупателям стоит задуматься, как взять ипотеку на вторичное жилье в 2017 году.
Предложения банков
Банки ориентированы на максимально большое число возможных клиентов.
Потому все организации, которые предлагают ипотечные продукты кредитования, позволяют тратить свои средства на покупку квартир на вторичном рынке недвижимости.
Ипотечный кредит на б/у квартиры предлагают как «старожилы» банковского рынка, так и молодые кредитные организации:
| «Приобретение готового жилья» Сбербанк России | 300 тыс.руб. – 15 млн. руб. на 30 лет под 12 % со взносом от 20 % |
| «Ипотека» Россельхозбанк | 200 тыс. руб. — 20 млн. руб. на 30 лет под 13 % со взносом от 15 % |
| ВТБ 24 «Покупка готового жилья» | 500 тыс. руб. – 75 млн. руб. на 30 лет под 13,1 % со взносом от 15 % |
| ТинькоффБанк «Ипотека» | до 100 млн. руб. под 10,9 % со взносом от 15 % |
| Банк «Открытие» | 625 тыс. руб. – 150 млн. руб. на 30 лет под 11,2% со взносом от 20 % |
Некоторые банки разрабатывают программы льготного кредитования. Такие предложения рассчитаны на непродолжительное время.
Потому, решив купить квартиру, стоит постоянно отслеживать предложения организаций по ипотеке.
Чтобы не терять время на поиск банка, которые удовлетворить требования потенциального клиента, можно сразу подавать заявки в несколько банков.
Процентная ставка
Чтобы решить, по какой программе выгодная ипотека, необходимо рассмотреть предложения нескольких банков.
Важно учитывать, что в рекламных буклетах ставки предлагаются минимальные.
Итоговый процент зависит от множества факторов:
| Участие в зарплатном проекте и получение зарплаты не менее определенного количества раз, например, минимум 4 раза, то есть за два месяца работы | но размер поступлений обычно не рассматривается, потому, если возможно, допустимо договориться с работодателем о выплате зарплаты не за два раза, а разделить ее на четыре раза. Участие в зарплатном проекте может снизить существенно процент по ипотеке – на 1-2 % |
| Оформление дополнительной страховки кроме обязательного страхования закладываемого имущества | ставка падает со дня оформления договора |
| Наличие детей | некоторые банки снижают за наличие маленького ребенка ставку на 0,1-0,3 % |
| Большой размер первоначального взноса | если он больше половины стоимости квартиры, то ставка может быть снижена на 0,5 % |
| Участие в госпрограмме | минимальные ставки предусмотрены для военных, педагогов, госслужащих, муниципальных служащих, врачей, ученых, молодых семей и других категорий, установленных нормативными актами по конкретной программе |
При наличии некоторых обстоятельств процент наоборот может повышаться:
| Приобретаемый дом деревянный | многие банки не соглашаются предоставлять ипотеку на покупку таких объектов, другие – только по повышенному проценту. При этом банк не принимает деревянный дом в залог |
| Жилье в старом доме | банки предъявляют требования к году постройки жилья. Причем ставка по проценту может варьироваться — чем новее дом, тем она меньше |
В отличие от строящегося жилья ипотека на вторичку процент имеет не высокий.
Видео: ипотека на рынке вторичного жилья
Покупка квартиры в строящемся доме, еще не сданном в эксплуатацию, обойдется ежемесячной уплатой от 14 % (до сдачи дома).
Выдвигаемые условия
Банки предоставляют ипотечный кредит только тем претендентам, которые удовлетворяют определенным требованиям.
В среднем, их можно представить в следующем виде:
| Возраст от 21 до 65 лет | в последний планируемый день выплаты ежемесячной платы клиенту не должно быть больше 65 лет. Аналогичные требования предъявляются к поручителям и созаемщикам |
| Стаж работы от полугода | при этом банк может рассматривать предложения только от клиентов, которые работают в одной компании определенное время и еще имеют необходимый стаж трудовой деятельности в целом (например, минимум год общего стажа и полгода на последнем месте работы). |
| Трудоустройство | при этом статус ИП соответствует данному требованию. Только необходимые сведения передаются в определенной форме |
| Наличие первоначального взноса | что требует документального подтверждения (например, выписки со счета) |
| Согласие на залог | закладывать можно не только покупаемый объект, но и другое ценное имущество: недвижимость, акции, драгоценности, транспорт |
После выбора квартиры или дома к объекту покупки тоже банк предъявляет требования:
| Год постройки | не старше определенного, чаще 60-го прошлого века |
| Наличие инфраструктуры | на придомовой территории |
| Оснащенность сетями водо-, газо-, электропровода | наличие санузла |
| Расположение в регионе | где расположен банк |
Плюсы и минусы
Приобретение жилья на вторичном рынке имеет положительные моменты, но в то же время есть подводные камни.
Лучше взять жилье на вторичке по следующим причинам:
| Стоимость такого объекта существенно ниже | чем цена за квартиру в новом, только сданном доме |
| Район благоустроен | рядом с домой расположены необходимые социальные объекты — школа, детский сад, магазины |
| Система обслуживания | домоуправляющей компанией уже налажена |
| Наличие соседей | беда новостроек в том, что многие квартиры скупаются, но хозяева в них не живут. Это доставляет заметные трудности, когда требуется принять решение на собрании собственников, которых в такой ситуации бывает не просто разыскать |
| В отличие от новостроек ремонт соседи делают не так часто и много | в последнее время многие дольщики отказывают от ремонта при сдаче дома, а потом начинают делать его сами. Получается, что несколько лет в доме сразу несколько человек делают ремонт, что не удобно для семей с детьми, например |
| Процентные ставки ниже | чем для строящегося жилья |
| Обустройство транспортной сетью | парковками (новостройки сдаются на стадии, когда дороги и парковки еще строятся) |
| Застроенный квартал, когда застройка местности не планируется | в строящемся квартале даже пластиковые стеклопакеты не спасают от шума вбиваемых свай под фундамент нового дома |
| Жилье обжитое | в новых квартирах часто наблюдаются ситуации «гуляние» стен, когда под тяжестью дома продолжается усадка фундамента, скрытые дефекты, как вода в плитах (это может дать течь даже в центре потолка центральной комнаты, то есть вода или конденсат скопился в потолочной плите), неправильно установленные стеклопакеты, двери |
Приобретая б/у квартиру надо быть готовым к негативным сюрпризам:
| Необходимость замены старых труб и систем отопления | как в самой квартире, так и общих |
| Наличие обременений | которые не всегда можно выявить сразу (продавец должен сообщить об этом, в противном случае придется через суд возвращать собственные деньги с компенсацией, а квартиру — собственнику) |
| Если жилье унаследовано | то стоит подготовиться к возможным притязаниям недовольных наследников |
| Износ общего имущества дома | крыша, лифт, перила |
| Некоторые люди чувствительны к атмосфере | ауре дома, потому им предпочтительны новостройки, где никто не жил |
| Узаконенность всех перепланировок | и любых несоответствий с планом квартиры/дома |
| Дополнительное страхование титулаили «чистоты» сделки | оформляется по желанию клиента. Но в отличии от новостройки (проверять по данному критерию которые нет необходимости, так как их история покупки-продажи чистая) имеет смысл оформить такую страховку |
Вторичное жилье банками проверяется наиболее тщательно на предмет наличия:
| Обременений в виде залогов в других кредитных организациях | арестов, жильцов, которые отказались когда-то участвовать в ее приватизации (у таких граждан сохраняется право на бессрочное пользование объектом до момента их добровольной выписки, а выписать при отсутствии нарушений норм ЖК РФ в судебном порядке их невозможно) |
| Других притязаний | наследников, сособственников, которые не давали согласие на его продажу |
Как оформить ипотеку на вторичное жилье
При оформлении ипотеки на покупку вторичного жилья необходимо выяснить:
| Согласие банка | именно на данный объект |
| Согласие собственника | на покупку с помощью кредита, что несколько дольше, чем просто «за наличку» (особенно, если еще и с госсубсидированием) |
Пакет документов для снятия обременения по ипотеке читайте в статье: перечень документов для снятия обременения по ипотеке.Ипотека для многодетной семьи, читайте здесь.
Без первоначального взноса
Ипотека на вторичное жилье без первоначального взноса возможна даже если банк сам не предлагает подобное условие.
Но нужно учитывать, что отсутствие самостоятельных денег при полном кредите влечет за собой повышенные проценты. Срок выплат при этом тоже может быть уменьшен.
Чтобы узнать, дают ли кредит на таких условиях, необходимо обратиться в банк, желательно в письменном виде.
При этом стоит предложить организации максимальные гарантии в виде:
- созаемщика;
- поручителей;
- залога до покупки жилья на ценное имущество (например, другую недвижимость).
Банки неохотно идут на выдачу сто процентного займа, но попытаться стоит.
С государственной поддержкой
В 2017 году продолжают действовать две масштабные государственные жилищные программы:
- «Жилище».
- «Жилье для российской семьи».
Программы позволяют расширить имеющееся жилье за счет покупки или строительства нового следующим категориям претендентов:
| Нуждающимся в жилье | семьям, где на каждого члена приходится меньше 18 кв. м. по первой программе или менее 12,5 кв.м. по второй программе |
| Молодым семьям | где родители младше 35 лет |
| Военным и приравненным к ним | например, пограничникам |
| Педагогам | и научным работникам |
| Государственным | и муниципальным служащим |
| Работникам сферы культуры и спорта | другим категориям |
Программа «Жилье для российской семьи» позволяет оформить ипотеку по льготному проценту – 12 %, при этом 7 % из них компенсируется за счет регионального бюджета.
В данной программе участвуют области, где необходимо улучшить состояние строительного рынка, потому в Москве и Санкт-Петербурге программа не реализуется
По программе «Жилище» претенденты получают субсидии – конкретные суммы денег по безналичному расчету, которые можно потратить на покупку или строительство жилого помещения.
Факт получения субсидии удостоверяется сертификатом или свидетельством участника программы.
Чтобы узнать, можно ли конкретному гражданину или семье претендовать на участие в программе, надо обратиться в местный МФЦ, администрацию или соцзащиту.
Получаемая выгода
Приобретение вторичного жилья выгоднее по сравнению с новостройкой:
| Быстрее переходит в пользование в натуре | в отличие от строящихся объектов, которые не всегда сдаются в заявленный срок |
| Самая дешевая ипотека на вторичке | чем на новостройку — процент, цена самого объекта |
| Можно найти жилплощадь, в которую вкладываться не нужно будет | а в новостройке либо сразу необходимо делать ремонт либо исправлять строительные ошибки (на вторичке бывший хозяин ремонт делал все-таки для себя) |
Порядок действий
Пошаговая инструкция оформления ипотеки на вторичном рынке жилья можно представить как последовательность действий:
| Обращение с заявкой в банк | рассмотрение заявки и документов о платежеспособности будущего клиента и проверка представленных им сведений (максимум десять дней) |
| Поиск жилья | дается, в среднем, от 30 до 120 дней |
| Одобрение выбранного объекта банком | до десяти дней |
| Подписание | с продавцом предварительного договора купли-продажи и кредитного договора и внесение задатка, что оформляется распиской |
| Закладывание денег в ячейку | для последующего расчета с продавцом |
| Подписание договора купли-продажи в Росреестре | и сдача документов на регистрацию перехода прав к новому хозяину, а также ипотеки |
| Окончательный расчет | с продавцом и передача ключей |
| Передача регистрационных документов | и закладной в банк и оформление страховок |
Какие нужны документы?
При подаче заявки в банк необходимо передать дополнительно:
| Копию трудовой книжки | или трудового договора |
| Справку 2-НДФЛ | или иной документ о доходе (для ИП, например) |
| Выписку со счета | о размере накопленных средств на первоначальный взнос |
| Паспорт потенциального клиента и супруги | супруг автоматически считается созаемщиком, если отказывается от такого статуса, то предоставляется нотариальное согласие на кредит |
На выбранную квартиру или дом передаются документы:
| О собственности | если дом, то и на землю тоже, так как земля автоматически пойдет в залог вместе с домом |
| О том, как возникла собственность бывшего хозяина | например, договор о его покупке |
| Протокол оценки | от компании, входящей в перечень, предоставленный банком |
| Кадастровый паспорт, техпаспорт | брачный договор (при наличии) |
После регистрации перехода прав к новому хозяину копия свидетельства и второй оригинал закладной передаются в кредитную организацию.
Передаваемую в залог недвижимость надо будет каждый год страховать. Копию полиса или страхового договора придется демонстрировать менеджеру банка.
Обращение к брокеру
Претендентам, которые имеют кредитную историю с плохими данными, приходится обращаться к посредникам – брокерам.
Они являются специалистами по оказанию помощи в:
- получении ипотеки;
- поиске квартиры;
- оформлении сделки по ее приобретению.
Деятельность брокера связана:
- С просчетом финансового состояния заемщика.
- Выбор оптимального для него кредитного продукта.
Но брокер не в состоянии просчитать на будущее возможность погашения банковским клиентом займа.
Специалист не несет ответственности за просрочки, он только подбирает выгодную программу, предлагает, где взять кредит лучше.
Получение средств
Большинство банков деньги в наличной форме не передают, а перечисляют на счет клиента.
Для окончательного расчета с продавцом деньги со счета снимаются и складываются в предварительно арендованную ячейку или сейф банка.
После регистрации договора или передаче документов на регистрацию перехода права продавец и покупатель открывают ячейку, и происходит реальная передача денег.
О том, что продавец и покупатель открывали ячейку, фиксируется в специальном журнале по форме банка.