Многие «по-старинке» употребляют понятие «квартиросъёмщик», имея в виду нанимателя квартиры по договору соцнайма. Эти понятия идентичны! Но идентичны ли права и обязанности у этого субъекта жилищного права?
Все основные постулаты социального найма приведены в ЖК РФ в главе 8.
Здесь и раскрывается такое понятие, как «наниматель», что является синонимом квартиросъёмщику.
Плюс государственного жилья в том, впоследствии, все граждане, которые имеют прописку на данной площади, могут оформить его в свою собственность.
По программе приватизации, передача госжилья гражданам происходит на безвозмездной основе.
Оформление госжилья в частную собственность граждан происходит в соответствии с Законом № 1541-1 «О приватизации».
Кто является нанимателем
На сегодняшний день, государственное жильё может представлено гражданам только в социальный наём.
Не так давно, его получали те, кто «стоял в очереди» по ордеру на вселение. После введения ЖК РФ в действие этот документ заменил договор.
Хотя многие так и живут по ордеру. Тот гражданин, «который стоял в очереди» на жильё, и который, впоследствии его получал, и являлся ответственным квартиросъёмщиком.
Это мог быть один человек из семьи, который и имел основание на получение такой площади. Сейчас квартиросъёмщик «превратился» в нанимателя.
Согласно действующему законодательству, претендовать на получение госжилья в найм могут только те, кто:
- Имеет гражданство России.
- Уже совершеннолетний.
- Не имеет ограничений по дееспособности.
Наниматель является обязательной стороной договора, то есть субъектом жилищного права.
Поэтому у него есть свои права, которые он может реализовывать. Они указаны в ст. 67 ЖК РФ.
Заключить договор с государством может каждый член семьи, который пользуется госквартирой, и который отвечает вышеперечисленным критериям. Но так поступать не разумно!
Их обязанности
Не разумно так делать потому, что у главного нанимателя и у членов его семьи примерно одинаковые обязанности по отношению к госжилью и к его собственнику.
Об этом можно сделать вывод, проведя анализ 2-ух статей ЖК РФ – 67 и 69.
Все проживающие в госквартире обязаны:
| Использовать это помещение | только в рамках, установленных действующим жилищным законодательством |
| Обеспечивать сохранность самой жилплощади | и имущества, если оно указано в договоре |
| Поддерживать в надлежащем состоянии | санитарном и техническом |
| Проводить необходимый текущий ремонт за свой счет | капитальный ремонт, по необходимости, делает собственник уже за свои средства |
| Вовремя оплачивать все предоставляемые коммунальные услуги по квитанции | такие как вода, газ, отопление и др. |
| Вовремя оповестить наймодателя, если изменились условия найма | например, родился ребёнок или кто-то умер |
Проживание по договору социального найма
Договор соцнайма заключается с одним из членов семьи, которая признана нуждающейся в таком жилье.
При подаче заявления на госжильё, нужно указать всех членов семьи, которые будут в нём проживать. От этого зависит площадь предоставляемого жилья.
В муниципальной квартире имеют право проживать близкие родственники квартиросъёмщика.
К таким, согласно семейному законодательству, относятся супруги, дети и родители нанимателя.
Кроме того, он имеет право указать и тех родственников, за которых он несёт ответственность. Например, племянники, находящиеся под опекой нанимателя.
Все граждане, которые указаны в договоре, и которые имеют постоянную регистрацию на данной жилплощади, имеют одинаковое право пользоваться ею.
Права основного квартиросъемщика
Так как и наниматель, и члены его семьи, являются равноправными членами гражданского оборота, то и права на госжильё у них одинаковые. Они перечислены в ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ.
В неприватизированной жилой площади
Государственное жильё изначально не является собственностью проживающих в нём граждан. Оно может быть представлено в пользование по договору соцнайма.
В этом случае, у проживающих есть следующие права:
| Вселение в занимаемое жилое помещение третьих лиц, кроме тех, которые вписаны в договор соцнайма | для прописки других членов семьи необходимо письменное согласие всех уже прописанных и собственника жилья. Собственник может отказать во вселении посторонних лиц, если это будет способствовать превышению нормы учёта площади на 1 проживающего. Согласие даже тех, кто уже прописан не нужно, если речь идёт о прописке детей одного из проживающих. Несовершеннолетние дети должны проживать с одним из своих родителей. Именно поэтому согласие не требуется, даже если будет превышена норма. В этом случае, граждане смогут претендовать на улучшение своих жилищных условий. Письменное согласие только прописанных требуется, если необходимо прописать близких родственников. Например, супруга одного из уже проживающих |
| Может сдавать занимаемую жилплощадь в поднаём | но только с письменного согласия собственника жилья, то есть муниципалитета. Такое право есть у всех проживающих, но только с общего письменного согласия, в том числе и собственника |
| Может разрешить проживать на занимаемой жилплощади временным жильцам | но только предварительно уведомив собственника |
| Может обменять занимаемое жильё | на основаниях, указанных в ст. 72 ЖК РФ |
| Может потребовать от собственника жилья провести капитальный ремонт занимаемого помещения | если того требуют обстоятельства. Чтобы потребовать проведения капитального ремонта в занимаемой многоквартирном доме, необходимо заключение специальной комиссии |
| Может требовать предоставления коммунальных услуг в полном объёме | если техническое состояние жилья позволяет их получать |
| Имеет право требовать от собственника проведения ремонта государственного имущества в многоквартирном доме | если весь дом полностью состоит из муниципального жилья, то собственником общего имущества является государство |
Кроме того, у нанимателя есть и «дополнительные» права. Он может:
| От имени всех проживающих подавать различные обращения | и заявления, а также иски в суд |
| Предъявлять требования | собственнику жилья |
| Представлять интересы всех прописанных | в различных административных и государственных органах |
| Представлять интересы всех прописанных в ситуациях | связанных с эксплуатацией жилья |
Но действовать без нотариальной доверенности от имени членов своей семьи, наниматель не может.
Такие действия будут признаны незаконными, с юридической точки зрения.
В муниципальной
Муниципальная квартира – это та же неприватизированная государственная квартира.
Поэтому и права и нанимателя точно такие же. В муниципальной квартире нельзя проживать просто так.
Может ли ответственный квартиросъемщик прописать без согласия читайте в статье: ответственный квартиросъемщик.Обязанности квартиросъемщика муниципального жилья, читайте здесь.
Она может быть предоставлена не только по договору соцнайма, но и по договору найма служебного помещения. Но это не влияет на круг прав нанимателя.
Без договора
Проживать без договора в муниципальном или государственном жилье нельзя. Это не законно!
Если кто-то проживает на таких основаниях, то и наниматель, и наймодатель нарушают закон.
Никаких законных прав и обязанностей и у таких жильцов по отношению к занимаемой жилплощади у них нет.
В приватизированной
Если государственное жильё приватизировать, то оно становится собственность граждан.
Правом на оформление собственности обладают все граждане, которые имеют постоянную регистрацию на данной жилплощади, включая несовершеннолетних детей.
Как только право собственности на жильё будет оформлено, наниматель, и члены его семьи становятся собственниками жилья.
Теперь у них другие права и обязанности по отношению друг к другу, к своей собственности и имуществу в данном доме.
О том, какие права есть у собственника жилья, говорится в ст. 30 ЖК РФ.
Это:
| Право владения, распоряжения и пользования | если наниматель может только пользоваться предоставленным его госжильём, то собственник может им распоряжаться и владеть.Он имеет право:
|
| Он может сдать своё жильё в аренду | не только гражданам, но и юридическому лицу |
Плата за жильё устанавливается самим собственником, или по соглашению сторон. Обязанностей у собственников жилья несколько больше, нежели прав.
Собственник должен:
| Содержать свою квартиру | и общее имущество в многоквартирном доме |
| Платить налог | на имущество |
| За свой счёт он должен поддерживать надлежащее состояние квартиры | он не должен допускать её разрушения или повреждения |
| За своё счёт проводить ремонты | текущий и капитальный |
| Вовремя оплачивать коммунальные услуги | в квитанции собственников жилья появляется новая строка «капитальный ремонт» |
| Должен соблюдать права | и интересы своих соседей |
В коммунальном жилье
Проживание в коммунальной квартире имеет ряд особенностей. Не знание своих прав и обязанностей может привести к серьёзным конфликтам с соседями.
Проживающие в коммунальной квартире имеют право на соблюдение своих интересов. Но, требуя соблюдения своих прав, не стоит забывать и о своих обязанностях.
В коммунальной квартире соседи имеют следующие права и обязанности:
| Право на тишину и обязанность по её соблюдению | нельзя громко включать музыку, смотреть телевизор и прочее. А для Москвы отдельно запрещены строительные работы в определённые часы |
| Право на чистоту в местах общего пользования и обязанность по её поддержанию | к местам общего пользования в коммунальных квартирах относится:
Пользоваться этими помещениями имеют право все, кто проживает в коммуналке. Но правила и очередность поддержания чистоты в этих местах законодательно не установлены. Как правило, график уборки таких мест определяется самими жильцами |
| Право на гостей | проживающие в коммунальной квартире имеют право приглашать гостей без уведомления других проживающих. Но при этом нужно соблюдать тишину и чистоту |
| Право на содержание домашних животных | но при этом соблюдение чистоты и порядка в местах общего пользования, а также поддержание чистоты |
Неоднозначен вопрос курения в коммунальной квартире. Прямого запрета на такие действия именно в коммуналке не существует.
Но в Законе № 87-ФЗ от 10. 07. 2001 года дано определение курения, как действия.
Из этого вытекает, что курение одного из проживающих в коммунальной квартире в местах общего пользования ведёт к использованию этого места в личных целях вопреки общественным.
При сносе дома
Жильё в сносимом доме может быть занято гражданами как на основании договора соцнайма, так и на праве собственности.
Только права у этих категорий жильцов при сносе дома несколько отличаются.
Наниматель и члены его семьи имеют право на предоставление им другого государственного жилья по договору соцнайма, исходя из количества прописанных человек и нормы предоставления жилой площади на каждого прописанного.
Если же квартиры в сносимом доме принадлежат собственникам, то им будет предоставлена аналогичная по метражу квартира.
При продаже жилья
Если продаётся государственное жильё, то у проживающих есть свои права. Если же продаётся собственное жильё, то у собственников несколько другие права.
Может случиться и так, что государство решит продать своё имущество, то есть многоквартирный дом, в котором проживают граждане по договору соцнайма.
В этом случае, оно должно предоставить всем проживавшим в этом доме другие квартиры.
Причём метраж квартиры должен быть пропорционален количеству прописанных в каждой квартире.
Собственник имеют право распоряжаться своим имуществом, в том числе и квартирой.
Если у жилья несколько собственников, то они имеют преимущественное право покупки продаваемой площади.
Если один из владельцев (при условии, что их несколько), решит продать свою долю в квартире, он сначала должен оповестить других собственников.
Оповещение должно происходить в письменном виде. У других собственников есть 1 месяц на раздумья.
По истечении этого времени они должны дать письменный ответ. Если никто не соглашается купить долю в квартире, она выставляется в свободную продажу.
Если же один из собственников решит купить продаваемую долю, то собственность будет оформляться на него в общем порядке.
Если должным образом не уведомить остальных собственников, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.
Поэтому рекомендуется себя обезопасить. Продавец – собственник должен письменно уведомить каждого собственника под подпись.
В уведомлении он должен указать адекватную цену на свою долю. Поэтому сначала нужно провести независимую оценку своей доли.
Права у нанимателя и у собственника несколько отличаются. Например, собственник имеет право распоряжаться своей квартирой по своему усмотрению.
Наниматель же может совершать некоторые действия только с согласия собственника (например, сдать квартиру в поднаём), а некоторые не имеет права совершать совсем (например, подарить данную квартиру). Кроме того, муниципальное жильё не наследуется.