Такое понятие применялось не так давно, когда граждане получали муниципальные квартиры. Сегодня оно заменено понятием «наниматель». Но права и обязанности немного изменились, но их суть осталась прежней. Они регулируются договором соцнайма и жилищным законодательством.
Сейчас муниципальное жильё предоставляется гражданам в социальный найм.
Это предоставление одной стороной, то есть собственником этого помещения, другой стороне, то есть нуждающейся в жилплощади, жилья.
Собственником помещения является государство в лице органом местной власти.
А нуждающиеся – это граждане, которые отвечают требованиям, предъявляемым к такой категории жилищным законодательством.
Договор соцнайма заключается на неопределенный срок, то есть нуждающиеся могут проживать в квартире или частном доме неограниченное время, при соблюдении всех указанных условий договора.
Квартиросъёмщик – это тот же наниматель, то есть лицо, с которым государство заключает договор.
По его желанию и письменному заявлению вместе с собой в квартиру он может вселить в квартиру своих близких родственников или других родственников, за которых отвечает по закону.
Например, племянник – инвалид, над которым установлена опека, а опекуном является наниматель.
Понятие «ответственный квартиросъёмщик» можно применить и к договору коммерческого найма, то есть аренды.
Оно равнозначно понятию «наниматель», только применительно к аренде. В данном случае, это арендатор.
Жилые государственные помещения, занимаемые по договору соцнайма, можно в последствие оформить в собственность по программе приватизации.
Данные в Законодательстве
Основной закон, регулирующий социальный и коммерческий найм – это ЖК РФ.
Нормы договора социального найма приведены в жилищном законодательстве, а нормы коммерческого найма – в гражданском законодательстве.
Приватизация государственного жилья регулируется по нормам Закона № 1541-1 «О приватизации».
Условия найма
Жильё по такому типу гражданского договора предоставляется при наличии следующих условий:
| Граждане должны быть | признаны малоимущими в соответствии с действующим законодательством. Малоимущие – это граждане, у которых среднедушевой доход ниже прожиточного минимума по региону для такой категории граждан |
| Граждане должны нуждаться | в муниципальном жилье в соответствии с нормами действующего законодательства. То есть, занимаемое им жильё им «мало» по нормам предоставляемой жилплощади |
Жильё по договору соцнайма предоставляется только гражданам нашей страны.
Иностранцы и лица, не имеющие соответствующего гражданства, не могут претендовать на получения жилья по такому основанию.
Ответственным квартиросъёмщиком может быть только один из членов семьи. Именно с ним заключается договор, и именно он отвечает за членов своей семьи.
Новые обязанности
Ответственный квартиросъёмщик – это равнозначное понятие «нанимателя жилого помещения». Его обязанности прописаны в ст. 67 ЖК РФ.
Согласно п. 3 ст. 67 ЖК РФ, у квартиросъёмщика есть следующие обязанности по отношению к собственнику жилья и самому жилью.
Это:
| Использование предоставленного | помещения только в рамках, установленных действующим жилищным законодательством |
| Обеспечение сохранности | предоставленной жилплощади |
| Поддержание жилья | в надлежащем состоянии |
| Своевременное проведение | текущего ремонта. Капитальный же ремонт обязан делать собственник |
| Своевременная оплата | коммунальных услуг и внесение платы за жильё; |
| Если у нанимателя изменились | условия и основания, дающие ему право пользоваться данным помещением, он должен оповестить об этом другую сторону договора в сроки, которые оговорены в договоре |
Кроме того, ответственный квартиросъёмщик имеет право сдавать данное жильё в поднаём, то только с письменного согласия собственника, то есть муниципалитета.
Кто это такой?
Многоквартирные дома могут состоять из муниципальных и собственных квартир. В муниципальных квартирах проживают наниматель и члены его семьи на основании договора соцнайма.
Это даёт им право пользования такой квартирой, но не право владения. Наниматель раньше являлся ответственным квартиросъёмщиком.
Жильё, которое граждане занимают по договору соцнайма, впоследствии можно приватизировать, то есть оформить в собственность всех прописанных в данной квартире.
В этом случае, квартира будет оформлена в долевую собственность, а каждый прописанный станет собственником своей доли.
Но каждый из родственников может отказаться от приватизации своей доли в пользу другого родственника, имеющего право принимать участие в программе.
Ответственный квартиросъемщик в муниципальной квартире
Муниципальная квартира может быть представлена для проживания гражданам только на основании договора соцнайма.
До 1995 года граждане вселялись в муниципальное жильё на основании ордера на вселение, что является аналогом договора.
При вселении по ордеру, один из членов семьи являлся ответственным квартиросъёмщиком.
Теперь же, когда заключают с государством договор соцнайма, квартиросъёмщик «превратился» в нанимателя.
Ответственным квартиросъёмщиком, то есть тем гражданином, с которым государство заключит договор соцнайма, может быть только:
| Гражданин | нашей страны |
| Достигший | совершеннолетия |
| Полностью | дееспособный |
Какие дополнительные привилегии имеет ответственный квартиросъёмщик, и положена ли дополнительная площадь ответственному квартиросъемщику?
Права и обязанности нанимателя, а также родственников, которые проживают вместе с ним в муниципальной квартире, перечислены в ст. 67 и 69 ЖК РФ соответственно.
Проведя анализ этих 2-ух статей можно сделать вывод, что у нанимателя и членов его семьи права и обязанности практически одинаковы.
В приватизированном жилье
Согласно Закону № 1541-1, граждане, имеющие прописку в муниципальной квартире, могут оформить её в собственность по программе приватизации.
Право на оформление собственности имеют все родственники, которые имеют постоянную регистрацию.
Дети до 18 лет не являются исключением! Кроме того, они обязаны участвовать в программе. Отказ от сделки приведёт к тому, что она будет признана недействительной.
Если в оформлении собственности будут участвовать все прописанные в квартире, то он будет приватизирована в равных долях.
Например, в квартире прописка есть у 5-рых человек. Следовательно, каждый будет иметь по 1/5 от данной жилплощади.
Некоторые родственник имеют право отказаться от своей доли на данной жилплощади. Но только не дети!
Например, в квартире прописано 5 человек, а один из родственников отказался в следки в пользу другого. Тогда у всех будет по 1/5, а у того, в чью пользу отказались 2/5 от квартиры.
Как только сделка будет оформлена, наниматель, и члены его семьи становятся собственниками.
Поэтому понятие «ответственного квартиросъёмщика» и «нанимателя» применять уже нельзя.
Как можно поменять
Сделки по обмену жилой площади уже не существует. Права на квартиру, которая находится в собственности, можно только отчуждать и приобретать.
Так собственник квартиры может её:
- Продать.
- Подарить.
- Завещать.
Продав свою квартиру и купив новую, он совершает сделку аналогичную обмену.
Бесплатная приватизация продлена читайте в статье: бесплатная приватизация.Права главного квартиросъемщика в муниципальной квартире, читайте здесь.
Сделать это можно в любое время при согласии всех собственников квартиры.
Если же квартира находится в социальном найме, то обмен возможет только при перезаключении договора соцнайма.
Когда предоставляется жильё по соцнайму, его площадь должна рассчитывать их нормы предоставления жилья по каждому отдельному региону нашей страны.
Но количество членов семьи может увеличиваться, и тогда количество квадратных метров на 1 проживающего может стать меньше установленной в законе.
Тогда ответственный квартиросъёмщик может снова посетить муниципалитет и потребовать предоставить ему другое жилое помещение, которое соответствует нормам предоставления.
В этом случае, предыдущий договор соцнайма расторгается, а новый заключается, так как меняется предмет договора.
В ст. 72 ЖК РФ сказано, что обмен одного жилья, занимаемого по договору соцнайма, на другое жильё возможен только с письменного согласия:
| Всех, кто | заинтересован в совершении обмена |
| Других граждан | которые проживают на данной жилплощади |
| Третьих лиц и государственных органов | например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, то без согласия органов опеки обмен не состоится |
Если кто-то из членов семьи не согласен на обмен или считает, что при совершении данного действия не учитываются его права, он может подать в суд исковое заявление на обжалование сделки.
В связи со смертью
Если случилось так, что ответственный квартиросъёмщик (он же наниматель) умер, то договор соцнайма может быть заключён с любым совершеннолетним, дееспособным гражданином нашей страны, который прописан на данной жилплощади и является родственником умершего.
Для этого все члены семьи, которые прописаны на данной жилплощади, должны написать заявление о своём согласии в ТСЖ или управляющую организацию.
Если ответственный квартиросъёмщик проживал один, без родственников, то в его квартиру будут заселять новых жильцов, так как смерть нанимателя считается основанием для прекращения действия договора соцнайма.
Если ответственный квартиросъемщик выписался, то он теряет право пользования данным жильём.
Договор соцнайма может быть заключён с одним из родственников, с письменного согласия остальных прописанных.
Порядок действий
Чтобы сменить одно жильё по соцнайму на другое, необходимо соблюсти следующий порядок действий:
| Письменное согласие | всех прописанных на смену жилья |
| Документы | которые подтверждают, что все прописанные имеют право проживать в обмениваемой квартире |
| Паспорт | нового нанимателя. Если происходит только обмен квартиры, но без смены нанимателя, то его паспорт всё равно нужно представить в муниципалитет |
| Заявление | на замену |
Отказать в обмене могут по следующим причинам:
| С заявителем договор | соцнайма на обмениваемое жильё расторгается в судебном порядке |
| Через суд | оспаривается право пользования заявителем данным жильём |
| Спорное жильё | признано аварийным по заключению специальной комиссии |
| Дом | в котором находится обмениваемое жильё, подлежит сносу и на то есть принятое решение |
| Дом подлежит | капитальному ремонту |
| В жилых помещениях | проводится переустройство и перепланировка |
Отказ в обмене должен быть обоснован письменно и аргументирован ссылками на нормы закона.
Права нанимателя
У нанимателя жилья по договору социального найма есть свои права. Они закреплены в ст. 67 ЖК РФ.
К основным правам нанимателя относятся:
| Вселение | в занимаемое жилое помещение третьих лиц, кроме тех, которые вписаны в договор соцнайма |
| Может сдавать | занимаемую жилплощадь в поднаём, но только с письменного согласия собственника жилья, то есть муниципалитета |
| Может разрешить | проживать на занимаемой жилплощади временным жильцам, но только предварительно уведомив собственника |
| Может обменять | занимаемое жильё на основаниях, указанных в ст. 72 ЖК РФ |
| Может потребовать | от собственника жилья провести капитальный ремонт занимаемого помещения, если того требуют обстоятельства |
| Может требовать | предоставления коммунальных услуг в полном объёме, если техническое состояние жилья позволяет их получать |
| Имеет право требовать | от собственника проведения ремонта государственного имущества в многоквартирном доме. Если весь дом полностью состоит из муниципального жилья, то собственником общего имущества является государство |
Кроме того, он может:
| От имени всех проживающих | подавать различные обращения и заявления, а также иски в суд |
| Предъявлять требования | собственнику жилья |
| Представлять интересы | всех прописанных в различных административных и государственных органах |
| Представлять интересы всех | прописанных в ситуациях, связанных с эксплуатацией жилья |
Но наниматель не может действовать без доверенности от других членов семьи. Такие его действия могут быть признаны незаконными.
Может ли прописать без согласия
Нужно ли согласие для прописки постороннего человека? В ст. 70 ЖК РФ сказано, что ответственный квартиросъёмщик (он же наниматель) может вселить и, как следствие, прописать в занимаемом жилом помещении других членов своей семьи, кроме тех, что указаны в договоре.
Но для этого он должен получить письменное согласие всех, кто уже прописан, включая тех, кто на данный момент отсутствует.
Для их прописки детей проживающих членов семьи, если детям ещё не исполнилось 18 лет, не требуется согласие всех остальных проживающих.
Кроме того, есть категория граждан, для прописки которых требуется письменное согласие всех, имеющих постоянную регистрацию на данной жилплощади, но не нужно согласие собственника жилья.
К такой категории относятся супруга, совершеннолетних детей и родителей не только нанимателя, но и других проживающих совместно с ним членов семьи.
При вселении супруга, родителей и детей на занимаемую жилплощадь, не нужно соблюдать учётную норму, согласно ст. 50 ЖК РФ.
При вселении других родственников, наймодатель может запретить вселение, так как после вселения жилая площадь на 1 прописанного будет меньше установленной законом учётной нормы.
В этом случае, граждане смогут претендовать на получение другого жилья по соцнайму, большей площади.
Другая ситуация, если жильё находится в собственности. Прописка здесь возможна только с согласия всех собственников жилья, если оно приватизировано в долях.
Согласие не требуется, если речь дитё о прописке детей к своим родителям. По закону, несовершеннолетние дети должны быть прописаны по месту постоянной регистрации одного из своих родителей (желательно матери).
Факт прописки в собственную квартиру не зависит от наличия или отсутствия родственных связей.
Можно прописать и постороннего человека. Главное, чтобы было письменное согласие всех собственников и, чтобы сам заявитель явился в УФМС.
Если он по каким-то причинам не может посетить УФМС лично для прописки, он может оформить разовую доверенность на одного из собственников.
На практике же, сотрудники миграционной службы не всегда принимают этот документ.
Если речь идёт о временной регистрации, то согласие всех собственников также необходимо.
Важно! Прописка на жилплощади, которая уже оформлена в собственность, не даёт никаких имущественных прав.
Но, даёт право пожизненного проживания на данной жилплощади. Поэтому стоит быть осторожным при прописке постороннего человека.
Имеет ли право выписать
Выписать из квартиры без согласия можно только по решению суда.
Это возможно при наличии следующих обстоятельств:
| Развод супругов | при этом один их них переехал жить в другое место |
| Жильё получено | в наследство или в дар, но в нём прописаны совершенно посторонние люди |
| Один их членов семьи | который имеет постоянную регистрацию на данной жилплощади, долгое время не появляется и о его месте нахождения ничего не известно |
| Один из прописанных | не уплачивает коммунальные платежи; |
| Один из прописанных страдает | алкоголизмом, наркоманией или другим недугом, который делает совместное проживание невозможным |
| Ребёнок вырос | съехал от родителей, проживает в другой местности, но для выписки не приезжает |
Выписать человека из муниципальной квартиры можно только по решению суда.
Выписать из приватизированной квартиры одного из собственников сложнее, особенно, если это его единственное жильё
Понятие «ответственный квартиросъёмщик» больше не употребляется. Его заменило понятие «наниматель».
Он не имеет никаких дополнительных привилегий. У него точно такие же права и обязанности, как и у остальных членов семьи, которые проживают вместе с ним на данной жилплощади.