В повседневной жизни часто встречаются случаи, когда возникает необходимость совершения сделок с недвижимостью, на которую не оформлено право собственности.
Законодатель допускает в сложившейся ситуации заключить заинтересованным сторонам предварительный договор на совершение сделки купли-продажи недвижимости.
В отдельных случаях он составляется на жилую площадь, приобретаемую по программе ипотечного кредитования.
Осуществление сделки купли-продажи с последующим заключением договора регламентируется статьей 454 Гражданского кодекса.
В ней изложен порядок осуществления процедуры, согласно которому одна сторона обязуется передать предмет сделки в собственность другой стороне.
Она обязуется принять предмет сделки, заплатив за него некую денежную сумму.
Ее размер должен быть согласован сторонами сделки в индивидуальном порядке.
По общепринятым правилам оформление сделки купли-продажи квартиры производится в несколько этапов.
В их число входит:
| Подписание предварительного договора | о совершении сделки купли-продажи |
| Заключение основного договора | с дальнейшей передачей квартиры приобретаемому ее лицу |
| Совершение | полного взаиморасчета |
| Подписание | акта приема-передачи квартиры сторонами сделки |
| Осуществление государственной регистрации | в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии, так называемом «Росреестре» |
| Получение | свидетельства права собственности |
Если договор купли-продажи предусматривает оплату в счет ипотечного кредита, то покупатель обязан произвести оплату в оговоренный в нем срок.
Список документов
Если квартира приобретается за счет ипотечного кредита, то осуществляется процедура ее оценивания с целью установления рыночной и ликвидной стоимости.
На основании акта оценки оформляется кредитный договор, заключаемый с банком-кредитором.
Для оформления кредитных средств, расходуемые для приобретения квартиры, требуется представление в банк ряда документов.
К ним относятся:
| Паспорт | удостоверяющий личность покупателя |
| Справка о доходах лица | на которого оформляются кредитные средства по ипотеке |
| Заключение независимого эксперта | проводившего оценку стоимости квартиры |
| Согласие второго супруга | официальная бумага, подтверждающая согласие на получение кредита для приобретения квартиры |
Банк-кредитор может также затребовать паспорт второго супруга, свидетельство о заключении брака.
Нужно иметь в виду, что перечень потребных документов в банках различен, поэтому следует заранее уточнить его в выдающем кредит банке.
Помимо перечисленных выше документов продавец квартиры должен предъявить правоустанавливающие акты на нее, свидетельство о праве собственности, выписку из домовой книгии ЕГРП.
Если в реализуемой квартире прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи.
В силу закона
Под понятием «предварительный договор» подразумевается двухстороннее соглашение, устанавливающее взаимные обязательства о заключении в будущем основного договора.
Его содержание должно подтверждать передачу предмета сделки на условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.
Его заключение не влечет за собой передачу квартиры либо возникновение обязательств по ее передаче.
Обязательства сторон сделки купли-продажи должны обеспечиваться сообразно положениям статьи 359 ГК РФпоручительство третьих лиц, гарантией банка, залога.
При сделке купли-продажи в качестве гарантии выступает денежная сумма, которую покупатель отдает продавцу.
В отдельных случаях дополнительным обеспечением становится неустойка, которая оплачиваются не выполнившей свои обязательства стороной.
Если последует отказ от заключения основного договора, то ее размер может быть занижен сообразно предписаниям статьи 333 ГК РФ.
Во многих ситуациях на основании выше указанной статьи судебный орган не удовлетворяет требование истца о взыскании неустойки с продавца квартиры.
Как показывает судебная практика, неустойка предусматривается в целях покрытия возможных убытков одной из сторон сделки.
Стороны сделки наделены возможностью введения в предварительный договор определенных условий при достижении соглашения о продлении срока его действия.
При этом не требуется оформления дополнительного соглашения по истечению времени его действия.
Данная норма закреплена положениями статьи 421 гражданского права.
Предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке
По большей части граждане стремятся оформить предварительный договор в нотариальном порядке с участием нотариуса.
Законодатель не ввел ограничение в его оформление, поэтому его не обязательно заверять у нотариуса.
Но в тоже время нет оснований, запрещающих осуществление нотариальной заверки.
Предварительный договор приобретает законную силу вслед за его подписанием сторонами сделки.
Для чего необходим
По большей части заключение предварительного договора служит определенным гарантом в сделке купли-продажи.
Он позволяет сторонам сделки купли-продажи быть уверенными в ее совершении.
Его заключение помогает гражданам избежать мошеннических действий, распространенных на рынке недвижимости.
К тому же по его условиям устанавливается фиксированная стоимость на квартиру.
Мера не позволит в последующем изменить стоимость без обоюдного согласия, что очень выгодно покупателю.
К тому же продавец будет спокоен в том, что его недвижимость будет реализована в установленный срок без промедления.
Дата проведения сделки подлежит изменению исключительно с согласия обоих сторон.
Нужно заметить, что многие банки реализовывающие программы ипотечного кредитования стали требовать предъявления предварительного договора.
Образец предварительного договора, типовой договор купли-продажи квартиры в ипотеку можно взять в банке.
Он предоставляет своим клиентам бланки договора в зависимости от вида сделки купли-продажи.
Доли в жилье
Как правило, некая доля квартиры приобретается с целью последующего ее выкупа.
Ее покупателями становятся чаще всего молодые семьи, лица пожилого возраста, которые не обладают средствами на приобретение отдельной квартиры.
Им следует выяснить число лиц, которые проживают в квартире, право собственности каждого из них.
Определенные осложнения возникают у лица, которое желает продать свою долю в общей квартире, например, коммунальной.
Сообразно указаниям статьи 250 ГК РФ он должен получит отказ от приобретения его доли содольщиками.
Отказ в обязательном порядке должен быть оформлен в письменном виде, заверен в нотариальном порядке.
В противном случае при возникновении разногласий сделка может быть оспорена в ходе судебного разбирательства.
Законодателем преимущественным правом приобретения реализуемой доли наделены другие участники общей долевой собственности.
Их продавец должен о своем намерении известить в письменной форме.
Для вынесения решения участникам долевой собственности отводится 30 календарных дней.
По истечению отведенного срока продавец может распорядиться со своей долей по своему усмотрению, если содольщики не изъявили желание ее приобрести.
В новостройке
Как правило, покупка квартиры в новостройке предполагает фактическое заселение в нее по истечению определенного отрезка времени.
Банки выдают кредитные средства на покупку, но перед покупателем выставляют свои требования.
Можно ли купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса читайте в статье: квартира в ипотеку без первоначального взноса.Страховка квартиры для ипотеки, читайте здесь.
Одним из них является приобретение квартиры у застройщика, аккредитованного в нем, подписания с ним предварительного договора.
Порядок оформления квартиры в ипотеку от застройщика:
| Бронирование квартиры | путем заключения предварительного договора с застройщиком |
| Заключение договора по ипотеке | с банком на выдачу кредитных средств |
В предварительном договоре следует подчеркнуть отдельные моменты сделки купли-продажи, например, о внесении первоначального взноса, его размере.
В большинстве случаев при оформлении предварительного договора на приобретении квартиры в новостройке не предусматриваются обязательства лица, которое реализовывает ее.
В договоре не делается отметка о санкциях, которые будут применены к застройщику, если он не сдаст объект в эксплуатацию своевременно.
Хотя такие пункты имеют существенное значение. В нем говорится, что определенная доля строящегося здания будет передана покупателю после завершения строительства.
Образец документа
В предварительном договоре должна содержаться полная информация, подтверждающая намерения сторон сделки.
Соответственно указаниям статьи 429 ГК права, условия подписания предварительного договора обязательно должны быть учтены при заключении основного договора.
В противном случае он будет признан соответствующими органами ничтожным.
Основное отличие в оформлении основного и предварительного договора сообразно требованиям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заключается в необязательности государственной регистрации предварительного договора.
В то время как основной договор отчуждения квартиры должен быть зарегистрирован в управлении Росреестр, после чего он вступает в законную силу.
Акт был испущен законодателем 21 июля 1997 года за номером 122-ФЗ.
Обязательные пункты
В договоре должны присутствовать пункты, раскрывающие как суть самой сделки, так и сведения о продавце и покупателе, их паспортные данные, наличие регистрации по постоянному местожительству.
В него заносится запись обо всех лицах, которые проживают в квартире.
При этом должна быть отмечена их причастность к объекту сделки купли-продажи, право его использования.
Помимо персональных данных сторон сделки, в нем указывается:
| Предмет договора | и местоположения недвижимости с указанием точного адреса |
| Техническая характеристикажилого помещения | этажность здания, в котором оно расположено, общая и жилая площадь, наличие инженерного оборудования с отметкой об его состоянии |
| Стоимость квартиры | порядок внесения гарантийной суммы, то есть задатка либо аванса |
| Мера ответственности | сторон сделки за допущение нарушений, предусмотренных договором условий |
| Обязательства продавца и покупателя | по подготовке к осуществлению процедуры отчуждения квартиры, являющейся предметом сделки |
| Дата заключения | основного договора |
| Перечень расходов на оформление сделки купли-передачи | с указанием порядка их оплаты заинтересованными сторонами |
Предварительный договор должен быть подписан сторонами сделки купли-продажи.
На нем в обязательном порядке должна быть поставлена дата его заключения, с которого начинается отсчет срока его действия.
Значимые условия
Вопросы относительно предварительного договора сделки купли-продажи регламентируется указаниями статьи 429 Гражданского кодекса.
Его заключение не носит обязательный характер, хотя в отдельных случаях он может иметь существенную значимость.
Соответственно нормативам, изложенным в ней продавец и покупатель должны заранее договориться об условиях ее совершения.
К ним относятся:
| Стоимость недвижимости | и срок действия договора |
| День совершения сделки | включая период ожидания до проведения сделки |
Он не подлежит регистрации в органе Росреестр, потому что регистрация права собственности осуществляется на основании основного договора сделки купли-продажи.
Предварительный договор можно расторгнуть лишь по договоренности сторон сделки.
Обязательства заинтересованных в сделке сторон прекращаются, если:
| Предварительный договор | не был оформлен надлежащим образом в письменной форме |
| Они не выполнили в указанный срок принятые на себя обязательства | и ими не направлены предложения по заключению основного договора |
Отдельный документ на расторжение предварительного договора не составляется при возникновении вышеуказанных обстоятельств.
Срок действия
Как правило, стороны сделки назначают дату совершения сделки, которая подлежит занесению в предварительный договор.
Если в нем отсутствует данный пункт с информацией о дате заключения основного договора, то его действие прекращается по истечению одного года.
Основные ошибки
По своей сути предварительный договор является соглашением сторон сделки купли-продажи о предстоящем заключении основного договора.
Он составляется в той же форме, что и основной договор.
В нем должны содержаться условия, которые позволяют установить предмет договора, включая существенные условия присущие основному договору.
Заключать предварительный договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки следует на основании подлинных актов, которые устанавливают имущественные права и обязанности в отношении квартиры.
Его следует зарегистрировать в органе Росреестр, что не возбраняется законодателем.
Данную меру покупатель имеет право осуществить, если:
| Намечается длительный период ожидания | совершения сделки купли-продажи |
| Продавцу передана значительная часть денежных средств | в качестве задатка либо аванса |
Он должен быть составлен на основании правоустанавливающих актов на квартиру, ее принадлежность, свидетельства об осуществлении регистрации.
В нем следует указать серию, регистрационный номер акта права собственности, организацию, которая выдала акт.
Если такого акта не существует, то лучше отказаться от заключения предварительного договора.
Он поможет избежать непредвиденных ситуаций, связанных с приобретением квартиры.
Заключение основного соглашения
По истечению срока действия предварительного договора продавец и покупатель заключают основной.
Если продавец откажется завершить сделку купли-продажи, то покупатель вправе через судебный орган разрешить вопрос в свою пользу на оговоренных ранее условиях.
При возникновении обратной ситуации, то есть его отказе у продавца появляется возможность привлечения его в судебном порядке к совершению сделки.
Данная норма предусмотрена положениями статьи 445 ГК РФ.
При грамотном составлении договора судебный орган удовлетворяет такого рода исковые заявления без каких-либо осложнений.
Соответственно условиям основного договора у сторон сделки купли-продажи возникают права и обязанности.
Благодаря им предмет сделки переходит от одного лица к другому.
При этом нужно учесть, что предусмотренные предварительным договором обязательства могут прекратиться соответственно нормам статьи 429 ГК.
Предварительный договор может быть переквалифицирован в основной сообразно указаниям постановления пленума Верховного арбитражного суда.
Акт был опубликован 11 июля 2011 года за номером 54.