Выжить в нынешнее нелегкое время самым незащищенным слоям населения поможет обратная ипотека. Что это такое мало кто знает в нашей стране, этот институт у нас только-только начинает функционировать.
Законное обоснование. На сегодняшний день обратная ипотека является пилотной программой для России.
Впервые эта идея в нашей стране была разработана еще в 2011 году.
Ее реализацией занимается с 2012 года агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
Эксперты признают, что для того, чтобы эта программа начала активно воплощаться в жизнь, ей недостает закрепления на законодательном уровне.
Другими словами, подтолкнуть процесс активного кредитования по обратной ипотеке должно принятие закона о ней.
Такие нормы закрепят правоотношение, определив права и обязанности сторон – банка и заемщика.
Если поискать в нашем законодательстве что-то похожее, то наиболее удачным окажется пожизненная рента. По сути, это ее альтернативный, но менее выгодный вариант.
Договор обратной ипотеки сам по себе уже является нормой закона для заключивших его сторон.
Он представляет собой соглашение между финансовым учреждением и владельцем жилья.
По сделке недвижимость передается в залог под условием, что залогодатель будет пожизненно получать выплаты от залогодержателя.
И только после смерти бывшего собственника жилье перейдет к новому обладателю.
Условия получения
Получать из бюджета выплаты по данной программе может далеко не каждый.
Изначально этот институт создавался и вовсе как поддержка заемщиков, испытывающих длительное время сложности с ипотечными кредитами.
На данный момент времени закон устанавливает следующий ряд правил для того, чтобы воспользоваться обратной ипотекой:
| Недвижимость должна принадлежать заявителю | на праве собственности на протяжении не менее 3 лет |
| Денежные средства начинают выплачиваться только после оформления кредитного договора | и подписания обеспечения в виде залога жилой площади банку |
| Если в квартире кто-то прописан | то потребуется нотариально заверенное обязательство этого лица о том, что он выпишется сразу же, как скончается должник |
| Жилое помещение | должно соответствовать ряду условий |
Повышенные требования предъявляются законом к самому объекту такого соглашения.
Под программу подпадают дома с каменным, железобетонным или кирпичным фундаментом.
В наличии должна быть нормальная система жизнеобеспечения, функционирующая сантехника, целые окна и двери.
Все сети должны исправно работать: электричество, газ, водопровод, канализация, отопление.
Причиной отказа государства купить квартиру в ипотеку станет:
| Ее нахождение | за пределами РФ |
| Расположение в доме | этажностью менее 4-х этажей |
| Ненадлежащее, аварийное состояние | не ликвидность, необходимость капитального ремонта и существенных вложений |
| Долевая собственность | на недвижимость, даже в случае супругов |
| Количество собственников более 2-х человек | и отсутствие страховки на жилье |
Залогодателем по соглашению может выступать лицо:
| С гражданством РФ | и еще заемщик не должен был иметь наследников |
| Достигшее определенного возраста | первоначально программой верхняя планка была ограничена 65 годами |
| Действительно находящееся в сложном финансовом положении | нуждающееся в улучшении жизни |
Но весной 2017 года Правительство РФ рассмотрело вопрос упрощения условий этой программы.
Нововведения касаются:
| Залогового имущества | им может быть не только недвижимость, но и движимая собственность |
| Субъективного состава | участвовать смогут не только пенсионеры, но и любые граждане, подпадающие под категорию малоимущих |
Возникающие нюансы
Обратная ипотека таит в себе множество вопросительных моментов, которые не в силах до сих пор разъяснить даже специалисты.
К примеру, как будет оцениваться человек с точки нуждаемости, сможет ли он преодолеть поставленные перед ним барьеры?
Да и в плане оценки жилья и его состояния, не будет ли возникать непреодолимых трудностей? Возможно, программа так и останется на бумаге.
Залогодатель хоть и остается собственником жилья, но должен быть готов к постоянному контролю со стороны кредитора.
Сотрудники банка неоднократно за год будут являться с проверкой состояния залога, их интерес понятен, и спорить тут бесполезно.
От должника будут требовать поддержания порядка, соблюдения всех требований, необходимых для обеспечения безопасности залогового имущества.
Чувствовать себя комфортно и по-хозяйски в такой ситуации не у каждого получается.
Отсутствие законодательной базы – тоже весомый фактор. На разработку закона уйдет много времени, нужно будет согласовать интересы всех участников по сделке.
Главная задача на этом этапе будет в том, чтобы исключить риски столкнуться с черными риэлторами и мошенниками, жаждущими легкой наживы.
Что такое обратная ипотека
Существуют различные виды адресной помощи малоимущим, но ничего даже отдаленно напоминающего обратную ипотеку в России еще не было.
Если кратко, то ее суть – в денежном компенсировании гражданам передачи прав на их жилье государству в собственность.
Это довольно-таки неоднозначный инструмент государственной поддержки. Стоящие у руля власти полагают, что так они смогут справиться с бедностью в стране.
Обратная ипотека пользуется спросом в Америке, где ее механизм хорошо отработан.
При вступлении в сделку жилье оценивается, и если после смерти заемщика банк выручает меньше положенного от его продажи, то разницу компенсирует государство.
Если на момент смерти собственника в жилище остается прописанный член семьи, то его не выселяют до тех пор, пока он гасит все необходимые платежи, страховку и налоги.
При сравнении обратной ипотеки и пожизненной ренты первая оказывается намного выгоднее для пожилых людей:
| Не нужно ни на кого переоформлять свою квартиру | она остается в собственности |
| Можно в любой момент вернуть обратно заемные деньги | и выйти из программы |
| Выплаты не зависят от прожиточного минимума | суммы выдаются крупные и возможны даже единовременное перечисление |
Для пенсионеров
Обратная ипотека пока что может быть использована не абсолютно любым человеком, а лишь теми, кто попадает под ее условия.
Используют эту возможность исключительно пожилые люди, не имеющие никаких средств к существованию, кроме мизерных пенсий.
Эта категория граждан наиболее уязвима в социальном плане, слабозащищенная из-за низкого дохода.
В старости нужно много денег на лекарства и лечение, а далеко не всех способны и хотят содержать собственные дети.
Но на выплаты государства можно лишь с голода не умереть и кое-как оплатить квартплату.
Зато вот жилье почти у всех пенсионеров имеется, и потому за ними охотятся всевозможные аферисты, и даже преступники.
Обратная ипотека от многих несчастий способна защитить пенсионера. Ипотечный кредит позволит безбедно и даже красиво жить на старости лет, и не просить милостыню ни у собственных детей, ни у чужих людей.
При этом и жилье с привычными и удобными условиями остается в пользовании человека до самой его смерти, и не придется идти в казенный дом.
А вот наследники залогодателя могут навсегда забыть про долгожданную квартиру, раз уж не захотели или не смогли по человечески относиться к пожилым людям.
Льготы при покупке квартиры в ипотеку читайте в статье: купить квартиру в ипотеку.Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки, читайте здесь.
Никакие суды и правоохранительные органы им уже не помогут вернуть залоговое имущество.
Но зато, если на то есть желание и возможности, доступно будет выкупить у залогодержателя квартиру, компенсировав все понесенные расходы. Разве это не справедливо?
Все это позволяет в старости жить достойно без подработок, не имея высоких доходов, и не нужно подтверждать свою платежеспособность перед банком и надеяться на чудо.
В этом преимущество обратной ипотеки перед кредитом, есть собственная квартира – больше ничего не потребуется.
Способы выплат
По обратной ипотеке залогодателю выплаты производятся двумя способами:
| Единовременно | банк сразу перечисляет всю оговоренную по соглашению сумму. За расчет берется рыночная стоимость жилья в месте его нахождения. Приоритетным является этот способ для лиц, которым необходимы крупные денежные суммы – на лечение, покупку автомобиля и др. |
| Ежемесячно | в виде отличной прибавки к пенсии, при этом расчет будет напрямую зависеть от возраста заемщика – чем он старше, тем больше выплата. Большинство пожилых людей склоняются к этому способу, поскольку он дает уверенность в завтрашнем дне, да и на случай если они захотят вернуть займ и оставить квартиру наследникам, сделать это будет куда легче |
Положительные и отрицательные стороны
Неизвестно, когда программа начнет действовать. И кто будет отвечать за ее развитие, тоже не совсем понятно, возможно это будет уже упомянутый АИЖК.
В этом институте остается много неурегулированных вопросов, тема требует доработки и продвижения.
Эта модель реализации государственной помощи не идеальна, в ней существуют лазейки для находчивых любителей поживиться чужими деньгами.
Но и плюсов у обратной ипотеки множество:
| Преимущество для самого залогодателя | после его смерти наследники вправе выкупить у залогодержателя жилье за счет выплаченных средств |
| Государство может с ее помощью существенно уменьшить крупнейшую социальную проблему — нищету | рост малоимущих граждан в последнее время просто критический, за 2015 год их количество увеличилось более чем в 6 раз. Порой кроме жилплощади у таких людей ничего больше нет для того, чтобы поправить свое положение |
| Также государство пополнит маневренный фонд собственными квадратными метрами | в последующем это жилье можно использовать при реализации иных программ поддержки населения, поддерживать многодетные и малообеспеченные семьи, обеспечивать жильем переселенцев и улучшать жилищные условия нуждающихся в том граждан за счет казны |
| В плане нерадивых наследников программа оказывает воспитательный эффект | понимая, что теряют, они быстро меняют мнение и отношение к престарелым людям, начинают им помогать. У них есть время одуматься, пока жив пенсионер. Еще до заключения договора с наследниками проводится беседа, они даже подписывают соответствующее ознакомление с условиями программы |
| Это отличная возможность обеспечить на долгие годы государственный бюджет стабильными пополнениями | вырученные по программе квадратные метры можно не только продавать, но и сдавать в аренду. А можно использовать для переселения хронических должников, забирая у них более перспективную недвижимость и получая с нее хорошую выгоду |
Анализ программы позволяет выявить ее существенные недостатки:
| До сих пор она реально так и не заработала | не считая пробного этапа в 2012 году |
| Высокая процентная ставка | она поглощает львиную долю выплат и потому на выходе получается слишком незначительная выгода для кредитора |
| Нерентабельность | и высокие риски для банков вложения собственных средств |
Алгоритм действий
Для того чтобы оформить ипотеку с обратным аннуитетом нужно:
| Найти агента, который работает с этой программой | банк или агентство ипотечного жилищного кредитования, и оговорить все условия участия |
| Собрать необходимый пакет документов и оставить заявку | такая заявка рассматривается в течение одного рабочего дня |
| Дождаться ответа | и в случае одобрения заключить договора ипотеки, обеспечения залога и страхования |
| Получать ежемесячные выплаты | в оговоренных размерах и в обусловленные сроки |
Перечень документов
Для подачи заявки по обратной ипотеке необходимо предоставить сотруднику:
| Заявление | оригинал и копию удостоверения личности |
| Документ о праве собственности на жилье | и кадастровый паспорт |
| Технические характеристики жилого помещения | тех паспорт, справка из БТИ, др. |
| Платежки или справки | свидетельствующие о том, что нет коммунальной задолженности |
Уже по факту одобрения заявки нужно будет до подписания соглашения предоставить дополнительно документы:
| Справку | о семейном положении (свидетельство о браке) |
| Выписку из домовой книги | по количеству зарегистрированных жильцов |
| Выписку из ЕГРП | об отсутствии обременения (аренда, ипотека, арест и др.) |
| При наличии супруга | его согласие на залог, если право собственности на квартиру возникло во время брака |
| Лицевой счет | финансовая характеристика |
Возможные риски
Никто из участников обратной ипотеки не застрахован от возможных рисков. Потому правительство страны до сих пор не пришло к единодушному решению по поводу данной программы.
Министры говорят о том, что в условиях итак недостаточной казны направлять деньги на реализацию сомнительного начинания с неизвестным результатом – непозволительная роскошь.
Действительно, здесь нужно действовать продуманно, и потому реализация программы затягивается.
Думают власти и о том, чем это все может обернуться для населения. Не окажет ли государство народу медвежью услугу?
Минтруда даже заявляет, что обратная ипотека не будет пользоваться спросом никогда, ведь чисто с формальной точки зрения у нас нет бедных пенсионеров.
Какие банки дают
Пилотная программа на базе АИЖК была запущена не только в Москве, но и во всех городах, где население превышает 500 тыс. жителей.
По первоначальным требованиям кредитование обратной ипотеки осуществляют такие агенты, как:
- Мособлбанк.
- Росэнергобанк.
- Бинбанк.
Какие банки будут работать по обновленной программе, пока неизвестно. Вполне вероятно, что это будут те же самые кредитные организации.
Если заглянуть поглубже, то станет ясно, что розничные банки не испытывают интереса к обратной ипотеке.
Причин тому две:
| Нестабильность цен на рынке | квартира попадает на продажу только после смерти залогодателя, и неизвестно что к тому времени будет с ее стоимостью. Вполне вероятно, что банку не удастся выручить столько, сколько было запланировано, и он понесет убытки |
| Прибыль будет получена лишь после окончания срока договора | но все время его действия нужно осуществлять платежи, так что речь идет о неоправданно «длинных деньгах». Но не у всех банков найдутся свободные ресурсы для столь длительного и сомнительного финансирования |
Образец заявления
Подать заявление можно как лично в отделении банка или у агента, так и через Интернет на специальной странице официального сайта.
На готовом бланке заявитель указывает следующие данные о себе:
- фамилию, имя, отчество и дату рождения;
- телефон для связи и адрес электронной почты;
- регион, город, адрес;
- если документ в письменном виде, то проставляется дата и подпись.
График платежей
По договору обратной ипотеки график платежей будет зависеть от возраста заемщика, но, как правило, выплаты назначаются на срок до 120 месяцев.
На заемные средства начисляются проценты по ставке 9% в год.
Максимально по такой сделке с учетом всех платежей залогодатель получит до 80% от стоимости жилья.
Платежи будут производиться равными траншами каждый месяц.
Как только заемщик скончается, наследники вправе вступить в свои права и стать стороной по договору.
В этом случае с новым заемщиком будет обсуждаться вариант дальнейших развитий.
Либо наследник погасит все единовременно, либо с ним будет подписан новый индивидуальный график гашения долга.
Никаких дополнительных переплат и комиссий взиматься за это не будет.