Образуя товарищество, мало кто из собственников жилья задается вопросом о том, как будет функционировать подобное сообщество, кто возьмет на себя управленческие функции, каким образом будут проводиться встречи и подписания договоров с подрядчиками и поставщиками услуг, как будет составляться смета расходов и т.д.
Избранный председатель не в силах возложить все на свои плечи, особенно, если в состав ТСЖ входит несколько многоквартирных домов.
В таком случае ответственность и обязанности управленческого аппарата возрастают в геометрической прогрессии.
Принятие решения о необходимости наемного управляющего становится оптимальным решением.
Рассмотрим, что представляет собой эта профессия, обязанности управляющего ТСЖ в многоквартирных домах, какими правами и обязанностями наделяется человек, управляющий по найму.
Собственники многоквартирного дома принимают решение о создании товарищества жильцов для того, чтобы:
| Качественно улучшить свою жизнь | получить благоприятные и безопасные условия проживания (консьерж, домофон, кодовые замки на входных дверях подъездов) |
| Содержать общедомовое имущество в надлежащем виде (уборка, вывоз мусора, ремонты) | получать эстетическое и моральное удовлетворение (детские, спортивные площадки, клумбы, цветники, газоны) |
| Пользоваться всеми благами цивилизации | газоснабжение, водоотведение, электричество, водопровод |
Подобный список требований после образования товарищества собственников жилья возлагается на добровольца, выдвинувшего свою кандидатуру на пост председателя.
Как показывает практика, эту должность в основном занимают граждане пенсионного возраста, которые имеют достаточное количество свободного времени.
Но товарищество, это не место для проведения досуга, а серьезная некоммерческая организация, требующая к себе такого же отношения.
Именно поэтому все чаще в различных товариществах рядом с председателем можно заметить фигуру наемного управляющего.
Это человек, обладающий определенными навыками и умениями в сфере управленческой и административной деятельности, выполняющий свою работу на основании договора за определенное вознаграждение.
Управляющий нанимается с целью выполнения:
| Административных функций | организация собраний, различных встреч, ведение переговоров и прочее |
| Определения основных направлений деятельности | и урегулирования спорных вопросов с жильцами многоквартирного дома |
Таким образом, все чаще государство и сами собственники жилья убеждаются в важности и мощи такого юридического явления, как товарищество собственников жилья, которому необходимо не просто доморощенное самоуправление, а привлечение профессиональных специалистов в этой области.
Порядок назначения
Несмотря на то, что большинство решений в ячейке принимаются по итогам голосования жильцов на общем собрании, привлечение к деятельности наемного управляющего относится к исключительной компетенции правления организации.
На основании Жилищного Кодекса Российской Федерации в обязанности правления ТСЖ входит:
| Управление многоквартирным домом | и/или заключение договоров на управление им |
| Найм работников | для обслуживания имущества многоквартирного дома и увольнение их |
Таким образом, получать разрешение от большинства собственников жилья на принятие на работу управляющего, не требуется.
Правление и конкретно председатель делегирует управляющему часть своих полномочий и функций, тем самым, уменьшая общую нагрузку на управляющий аппарат и делая деятельность товарищества более эффективной.
Управляющий может быть принят на работу по двум видам договора:
| Трудовой | управляющий официально включается в штат правления товарищества и получает заработную плату согласно штатному расписанию и должностной инструкции. Расходы на заработную плату для наемного работника должны быть внесены в смету. Важно помнить, что, приняв управляющего в штат, уволить его можно только на основании Трудового Кодекса Российской Федерации. Полномочия председателя и самих собственников будут бессильны |
| Гражданско-правовой | с управляющим заключают договор на оказание услуг, срок действия которого может быть различным. Наибольшую популярность в последнее время приобретает привлечение к управлению антикризисных управляющих, которые за короткое время находят изъяны, устраняют их и помогают организации выбраться из финансовой «ямы» |
Каковы его полномочия
Наняв управляющего, председатель будто бы передает ему свои полномочия, которыми его наделили все жильцы многоквартирного дома на общем собрании. На самом деле это не так.
Председатель правления и управляющий — это две разные должности, наделенные отличными полномочиями.
Определение полномочий для обеих должностей происходит следующим образом:
| При создании товарищества и составлении Устава | определяются обязанности, функции и полномочия председателя правления |
| Руководитель организации делегирует управляющему определенную часть своих функций | и обязанностей управленческого аппарата по собственному усмотрению или общему решению правления |
Каждое ТСЖ самостоятельно определяет, какие обязанности возложить на управляющего, но наиболее часто к основным функциям наемного менеджера относятся:
| Представительство конкретного товарищества в различных государственных инстанциях (суды, Налоговая инспекция и прочее) | ведение переговоров и заключение договоров с различными поставщиками коммунальных услуг, строительными подрядчика, арендаторами общедомового имущества |
| Разработка и проведение мероприятий по взысканию задолженностей неплательщиков | списки должников, «красные» квитанции, приостановка коммунальных ресурсов |
| Ведение финансовой отчетности | прием и увольнение работников |
| Представление интересов собственников жилья в органах местного самоуправления и вышестоящих организациях | подготовка смет расходов и доходов на определенный период и презентаций их собственникам жилья для согласования |
| Подпись платёжных документов и совершение сделок | обеспечение исполнение решений организации |
| Контроль деятельности наемного персонала | уборщики, сантехники |
Законодательные акты
Возможность привлечения к деятельности ТСЖ профессионального управляющего прописана в Жилищном Кодексе Российской Федерации.
Данный законный акт обязывает председателя товарищества выдать наемному работнику управленческого аппарата нотариальную доверенность на осуществление действий, прописанных в должностной инструкции управляющего.
Данная процедура и форма доверенности регламентируется также Гражданским Кодексом РФ.
Таким образом основными документами для управляющего являются:
- доверенность, выданная председателем организации;
- должностная инструкция, составленная и утвержденная правлением;
- Устав товарищества.
Управляющий в ТСЖ
Управляющий, нанятый на работу, представляет собой «рабочие руки» такого объединения жильцов. Задачей профессионального управленца является грамотное ведение дел.
Правление на общих собраниях и просто в моменты общения с жильцами фиксирует просьбы, пожелания и выражает интересы собственников управляющему (например, большинство проголосовало за строительство автостоянки во дворе дома), а также контролирует деятельность самого управляющего.
Таким образом, можно сказать, что правление в организации представляет собой надзорный орган, а управляющий — исполнительную власть.
Какими наделен дополнительными обязанностями
Определенных обязанностей, которые должен исполнять управляющий, нет.
Дело в том, что председатель товарищества, принимая на работу такого профессионального работника, должен самостоятельно очертить круг его обязанностей и функций.
В разных сообществах список различен. Все зависит от того, какова была цель привлечения управляющего и насколько ему доверяет председатель.
Чаще всего управляющим доверяют:
| Ведение переговоров и заключение договоров с различными поставщиками коммунальных услуг, строительными подрядчика, арендаторами общедомового имущества | и ведение финансовой отчетности |
| Прием и увольнение работников | представление интересов товарищества собственников жилья в органах местного самоуправления и вышестоящих организациях |
| Подготовка смет расходов и доходов на определенный период и презентаций их собственникам жилья для согласования | подпись платёжных документов и совершение сделок |
| Осуществление контроля за деятельностью наемного персонала (уборщики, сантехники) | оплата счетов и закупка необходимых расходных материалов, необходимых для работы |
Права, указанные в должностной инструкции
Помимо обязательств перед собственниками жилья, являющимися прямыми работодателями, у управляющего, как и у любого работника, есть права, определенные законодательством, должностной инструкцией и Уставом ТСЖ.
Гражданско-правовой или трудовой договор, заключенный с управляющим, предоставляет ему следующие права:
| Принимать участие во всех собраниях и обсуждениях насущных проблем товарищества | принятие решение в пределах функций, делегированных председателем правления |
| Вносить предложения по улучшению деятельности | получать необходимые для работы документы |
| Принимать на работу или привлекать подрядчиков | для выполнения определенной работы (сантехник, дворник, уборщик, инженер коммуникационных систем) |
Предъявляемые требования
Практика показывает, что в большинстве товариществ управляющий находится из собственников или жильцов, проживающих в многоквартирных домах, входящих в состав организации.
Среди множества квартир легко можно найти такого специалиста, который обладает достаточным багажом юридических и бухгалтерских знаний, умеет находить общий язык с людьми, справиться со стрессовой ситуацией и конфликтами, правильно распоряжаться денежными средствами.
Важно помнить, чем выше квалификация и профессионализм управляющего, тем выше стоимость его услуг.
Если товарищество имеет открытую вакансию управляющего и среди «местного» населения никто не вызвался занять эту должность, к претендентам предъявляют следующие требования:
| Возраст | четких границ нет, но все же предпочтительнее граждане среднего возраста, не обремененные различными заболеваниями, маленькими детьми, имеющие достаточно возможностей для осуществления подобной деятельности |
| Образование | высшее или техническое, с нужным профилем (юридическое, бухгалтерское, управление), а также отсутствие судимостей |
Наступающая ответственность
В образце должностной инструкции, имеющейся в каждом товариществе, прибегнувшем к услугам управляющего, имеется пункт о материальной, административной и уголовной ответственности за несоблюдение или халатное отношение к своим функциям.
Обычно, если управляющий не соответствует занимаемой должности по каким-либо причинам, его увольняют на основании Трудового Кодекса Российской Федерации.
Если же наемный менеджер трудился по договору, то организация имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке.
В случае обнаружения нецелевого использования денежных средств управляющим, председатель товарищества имеет право обратиться в правоохранительные органы с заявлением о хищении, мошенничестве.
Гражданско-правовой договор
Статистические данные показывают, что большинство ТСЖ предпочитают привлекать управляющего к деятельности своей организации на основании гражданско-правового договора.
Иначе говоря, с управляющим заключают договор на оказание управленческих услуг.
Это более выгодно для товарищества, потому что:
- Не нужно заниматься налоговыми и пенсионными отчислениями.
- Можно расторгнуть договор в любой момент.
- Не нужно предоставлять управляющему «социальный пакет».
Взаимодействие с товариществом
Обычно принимая управляющего на работу, правления товарищества уже имеет четкое представление, каким образом должна быть налажена работа.
Существует два варианта:
| Содержание собственного штата | организация принимает на работу весь необходимый персонал, а управляющий контролирует, направляет и воздействует на них любыми законными методами |
| Наем работников по контракту | управляющий общается с подрядчиками и заключает договора на выполнения необходимых работ по дому |
Какую бы модель взаимодействия с товариществом ни выбрал председатель и правление для управляющего, главное, его ответственность, честность и желание трудиться на благо собственников жилья.
ТСЖ — это маленькая республика в границах большого населенного пункта. Задача управляющего помочь многоквартирному дому стать лучше, чище и комфортнее для всех, кто в нем проживает.
