Выселение из жилого помещения – это неприятный факт, с которым иногда встречаются квартиросъемщики. Какие основания для выселения предусмотрены законодательством, какой порядок их реализации и как можно избежать выселения – тема приведенной статьи.
До настоящего времени часть жилого фонда РФ принадлежит жильцам по договору найма, социального или ведомственного. Законодательно предусмотрена такая мера как выселение граждан из занимаемых помещений и расторжение договора найма по инициативе собственника помещения или согласованию сторон.
Основные правила, нормы и положения по правоотношениям граждан или граждан и государства, относящиеся к жилищным вопросам, определены в Жилищном кодексе (ЖК РФ).
Данный нормативный документ рассматривает основные юридические нюансы, касающиеся вселения, проживания и выселения граждан, а также формулирует основную терминологию по данному вопросу.
Общеправовые аспекты прекращения жилищных правоотношений
Рассматривая порядок выселения из жилых помещений, необходимо начать с определения основных понятий.
Жилые помещения – это квартиры различной благоустроенности, комнаты в коммунальных квартирах или жилые дома, относящиеся к государственному или ведомственному фонду.
Наймодатель – лицо, являющееся собственником жилых помещений и предоставляющих их в пользование по договорам аренды, социального найма или на других основаниях.
Квартиросъемщик – лицо, занимающее жилое помещение, но не имеющее на него права собственности.
Расторжение договора о пользовании – юридическое решение, принимаемое на основании согласия сторон или по решению суда и приводящее к физическому выселению из занимаемого жилого помещения.
Порядок действий
В зависимости от причин и оснований для расторжения договора найма любого жилого помещения предусматривается различный порядок действий.
При добровольном выселении, например, в случае отъезда, переселения, увольнения (в случае проживания в служебном помещении) достаточно написать заявление о расторжении договора, освободить жилую площадь и выписаться из квартиры.
Выселение по инициативе наймодателя возможно только на основании строго ограниченного перечня уважительных причин и производится на основании решения суда.
В ряде случаев перед подачей иска в суд наймодатель обязан провести самостоятельную работу с квартиросъемщиком, предупредить его о последствиях и собрать документы, подтверждающие основания для выселения.
Для организации выселения его инициатор должен обратиться в прокуратуру, курирующую город или район. В течение 15 дней принимается положительное или отрицательное решение по данному вопросу.
Лицам, подлежащим выселению, вручается извещение, после получения которого, они имеют 7 дней для самостоятельного выселения. В противном случае происходит принудительное выселение с помощью правоохранительных органов.
Если дом считается аварийным и представляет опасность, то выселение производится без малейших отсрочек судебными исполнителями, в сопровождении полицейских.
При выселении лиц, занявших помещение самоуправно, с них взыскивается сумму расходов на выселение.
Какие могу возникнуть последствия
Рассмотрением дел по выселению граждан из занимаемого жилья занимаются районные суды при обязательном участии прокурора.
Поскольку жилищный вопрос является одним из наиболее сложных и важных для каждого человека, то иски по данному вопросу рассматриваются с изучением всех обстоятельств дела.
В ряде случаев жильцам удается отстоять свое право проживания и недостаточность или необоснованность оснований для их выселения.
Грамотная юридическая поддержка в этих вопросах помогает решить вопрос в пользу ответчика.
Но гораздо чаще принимается положительное решение по иску и квартиросъемщик со своей семьей выселяется из нанимаемого помещения.
В результате выселения возможны последствия в виде трех различных вариантов:
- Там, где причина выселения не связана с нарушением жильцами своих обязанностей и правил найма, то выселяемые квартиросъемщики получают жилплощадь взамен освобождаемой квартиры. (ст. 85 ЖК РФ или ст. 32 для приватизированного жилья).
- При неуплате за квартиру выселение производится в другое помещение заведомо меньшей площади, по нормам, предоставленным для общежития (статья 90 и 103 ЖК).
- Если же причиной выселения послужили поступки жильцов, то выселение производится без предоставления жилья (ст. 91 ЖК России).
Основания выселения из жилого помещения
Статьи ЖК РФ с 84 по 110 приводят все предусмотренные причины, на основании которых возможно выселение жильцов из занимаемого ими помещения.
Все эти статьи касаются следующих видов жилья:
| Квадратные метры | предоставленные для проживания по договору социального найма. |
| Ведомственное жилье | принадлежащее производственным структурам или государству (например, жилье в военных городках). |
| Самовольно | без оснований занятые жилые помещения. |
Все основания можно разделить на две категории:
| Возникшие по инициативе собственника | ветхое состояние здания, требующее ремонта, перевод помещения в категорию нежилого, предстоящий снос здания. |
| Причиной для выселения послужило поведение квартиросъемщиков | задолженность по квартплате, нарушение правил общежития, умышленное ухудшение состояния помещения, противоправные действия по отношению к соседям, лишение родительских прав, самовольное заселение или отказ освободить помещение по окончанию прав на проживание и аналогичные поступки. |
О выселении граждан из жилых помещений по договору найма читайте в статье: выселение из жилого помещения.Если хотите узнать о выселении военнослужащего из служебного жилого помещения, читайте здесь.
По договору социального найма
Все жилье, полученное гражданами от государства по ордеру на вселение, и не приватизированное до настоящего времени, является жилым фондом, занимаемым по договору социального найма.
Квартиросъемщик имеет право на проживание в квартире, доме или комнате, но не может распоряжаться жильем по собственному желанию и может быть выселен из него на основании ряда условий.
Наиболее благоприятными для квартиросъемщиков являются случаи, когда при выселении они получают другое жилое помещение.
В эту категорию входят следующие основания:
| Снос дома по различным причинам (изъятие участка в связи с государственной необходимостью, непригодность для проживания, аварийное состояние) | В данном случае согласно 86 статье ЖК РФ жильцам предоставляется равноценное или лучшее жилье с удобствами, количество комнат в котором не должно быть меньше чем в освобожденном помещении. Данное жилье должно находится в пределах того же населенного пункта. При выделении нового жилья соблюдаются нормы жилплощади на каждого члена семьи; |
| Переоборудование здания или его части в нежилое помещение | В данном случае необходимо заключение о том, что освобождаемая площадь непригодна для жилья. Выселенные жильцы получают другое жилье взамен по тем же правилам, что и при сносе в соответствии со статьей 87 ЖК РФ; |
| Необходимость капитального ремонта жилого здания, в ходе которого невозможно дальнейшее проживание в помещении | Жильцам временно предоставляется другое жилое помещение. Обычно для этого используется жилье из маневренного фонда. По окончании ремонта квартиросъемщики возвращаются в свое жилье. Ограничения в отношении благоустроенности временного жилья законодательством не предусмотрено. В ряде случаев при согласии выселяемых жильцов это может быть другое постоянное жилье, на которое заключается новый договор социального займа с расторжением предыдущего договора. |
Значительно хуже обстоят дела для квартиросъемщиков, на которых подаются исковые заявления в связи с непогашением ими квартирной платы и возникновением задолженности за период более чем 6 месяцев.
В данном случае при выселении жильцам предоставляется другое жилье. Его площадь рассчитывается из норм, существующих для заселения в общежитие.
Квартиросъемщики могут избежать подобного выселения, если докажут в суде, что задолженность возникла по уважительным причинам.
Не предоставляется другое жилье при расторжении договора в следующих случаях:
- Порядок выселения граждан самоуправно занявших жилое помещение рассматривает в этом качестве вселение без разрешительных документов и вопреки запрету на вселение.
- Жилье используется для других целей, отличных от проживания.
- Квартиросъемщики систематически нарушают спокойствие и интересы жильцов соседних квартир или совершают по отношению к ним хулиганские действия.
- Наниматели в ходе проживания разрушают жилое помещение, приводят его в непригодное для проживания состояние.
- Квартиросъемщики лишены решением суда родительских прав и запрещено их совместное проживание с детьми.
Во всех перечисленных случаях наймодатель должен письменно предупредить нарушителей и определить срок, в течение которого они должны устранить выявленные обстоятельства.
По истечении указанного периода подается исковое заявление в суд и в случае положительного решения производится принудительное выселение без предоставления другого жилья.
Собственника жилья (принудительно)
Определенная часть жилого фонда в РФ считается ведомственной.
Она выделяется сотрудникам предприятий, военнослужащим, учителям и врачам в сельской местности и другим категориям населения, которые находятся в трудовых отношениях с собственниками жилья.
При расторжении трудового договора подразумевается добровольное выселение квартиросъемщика и его семьи из занимаемого помещения.
Если квартиросъемщик отказывается освободить ведомственное жилье, то порядок выселения из служебных жилых помещений предусматривает возможность решения вопроса в судебном порядке.
Право постоянного проживания в служебных помещениях, которых нельзя выселять, распространяется на следующие категории лиц:
- проработавших на предприятии или учреждении более 10 лет;
- пенсионеров, вышедших на пенсию по возрасту или персональных пенсионеров;
- членов семьи после смерти основного квартиросъемщика;
- военнослужащих и членов их семей.
Принять решение о выселении может суд на основании иска владельца жилого помещения, в том числе жилья, занимаемого по договору социального найма, в соответствии с положениями ЖК РФ.
Принудительное выселение с помощью судебных исполнителей применяется по отношению к жильцам, отказавшимся добровольно выполнить решение суда.
Существуют исключения, когда для принудительного выселения не нужно получать решения суда, а достаточно санкции прокурора.
Под этот порядок выселения попадают следующие случаи:
- Выселение из аварийного, опасного для жизни жилья.
- Освобождение самовольно занятого жилья.
Решение прокурора можно в дальнейшем обжаловать в суде.
Видео: выселение граждан из жилых помещений
Особенности расторжения договора найма
Помимо принудительного выселения, осуществляемого по решению суда, существует ряд возможных причин для добровольного расторжения договора социального найма или договора на проживание в ведомственном жилье.
По инициативе сторон
Добровольное расторжение договора социального найма по инициативе обеих сторон возможно в ряде случаев, в частности, когда возникают обстоятельства, делающие невозможным действие договора, например:
| Основной квартиросъемщик выезжает из квартиры | договор необходимо заключить с другим проживающим в квартире жильцом. Чаще всего это происходит при разводе или разделении семьи, когда права передаются младшему поколению. |
| После смерти основного квартиросъемщика | когда его права переходят к другим членам семьи, проживающим в той же квартире. |
| После смерти квартиросъемщика | в некоторой мере можно отнести такие случаи расторжения договора,квартиросъемщика проживающего в квартире самостоятельно. |
По побуждению нанимателя
Квартиросъемщик может в любое время начать расторжение договора социального найма. Для этого необходимо получить согласие от всех членов его семьи, проживающих на той же жилой площади, например, в случае переезда из населенного пункта или в другое жилье.
В данном случае вопрос решается также в судебном порядке. Квартиросъемщик составляет исковое заявление о расторжении договора. К нему прилагает письменное согласие всех жильцов и копии полученного финансово-лицевого счета, подтверждающие отсутствие задолженности.
По побуждению нанимателя также могут выселяться из квартиры члены семьи, которые в ней не проживают, не вносят долю квартирной платы и не несут никаких расходов по ее содержанию.
В основном это происходит в отношении бывших супругов или членов семьи бывших владельцев.
О выселении несовершеннолетних детей из жилого помещения, судебной практике читайте в статье: выселение несовершеннолетних детей из жилого помещения.Как выселить соседей из коммунальной квартиры за долги, читайте тут.
Нужно выселить граждан из жилых помещений специализированного жилищного фонда, читайте здесь.
Судебная практика
Судебная практика по вопросу выселения квартиросъемщиков достаточно широка и многообразна, но наибольшую долю исковых и апелляционных заявлений составляют следующие случаи:
| Истцами являются квартиросъемщики | которые в судебном порядке просят снять с государственного регистрационного учета и признать бывшего супруга (супруги) лишенным права на пользование жильем, находящимся в коммунальной или частной собственности. |
| В качестве истцов выступают представители собственников ведомственного жилья, чаще всего общежитий | по отношению к лицам, зарегистрированным по их адресу, но фактически проживающим по другим адресам. |
Большая часть исковых заявлений удовлетворяется полностью или частично. Но бывают и случаи, когда суд отказывает истцу.
В виде примера можно привести решение Ленинского суда г. Кирова, в котором истцу (профессиональному училищу) было отказано в выселении из общежития за неуплату коммунальных платежей (сумма задолженности за 3 года составляла 28 тысяч рублей) на основании того, что он погасил часть долга, является пенсионером и не имеет другого жилья.
Исковые заявления по выселению за неуплату подаются в суд довольно редко, так как в данном случае ответчику необходимо предоставить новое жилье.
Но и в этом направлении существуют прецеденты положительных решений суда.
По иску сельской администрации в Орловском районе был выселен квартиросъемщик, имевший задолженность в сумму 14 тысяч рублей за 6 месяцев (с апреля по сентябрь) с предоставлением ему жилья значительно меньшей площади.
Законом предусмотрен целый ряд оснований для выселения квартиросъемщиков из квартиры по объективным причинам. И также в связи с нарушениями правил проживания самими жильцами.
Все дела по этому вопросу рассматривает суд, в который может обратиться каждая из сторон.