Программа приватизации жилья действует в России уже более 15 лет. Но, до недавнего времени, граждане не имели права оформлять собственность на комнаты в коммунальных квартирах.
Затем в Закон были внесены соответствующие поправки, и приватизация компания в коммуналке стала реальностью. Как приватизировать комнату в коммунальной квартире?
Закон о передаче имущественных прав. Приватизация – это передача имущественных прав на безвозмездной основе гражданам на жильё, которое они занимают по договору социального найма.
Собственником такой комнаты является государство в лице органов местной власти. Граждане, которые нуждаются в жилье, имеют право пользоваться государственным фондом на основании договора соцнайма.
После того как договор соцнайма будет заключён, наниматель и проживающие с ним граждане, имеют право оформить собственность на данную комнату.
Приватизация регулируется Законом РФ от 04. 07. 1991 г. № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.
Важные моменты
Коммунальная муниципальная квартира – это жильё, в котором проживают несколько нанимателей со своими семьями и без таковых, и каждый наниматель имеет свой договор социального найма на отдельную комнату.
В Законе № 1541-1 чётко сказано, что передать в собственность только часть квартиры или дома нельзя.
Процесс приватизации части квартиры, то есть комнаты возможен только в том случае, если:
- данное помещение прошло процедуру выделения;
- имеет свой оборудованный отдельный вход;
- признано пригодным для проживания в нём граждан.
Процесс выделения части квартиры должен быть зафиксирован в БТИ, то есть каждая комната должна иметь свой технический паспорт.
И хотя государство борется с созданием коммуналок, процесс выделения одной комнаты в отдельное помещение только способствует этому.
Граждане, которые по тем или иным причинам, не могут приобрести в собственность отдельную квартиру, таким образом обходят закон и получают в собственность часть квартиры.
Оформить в собственность можно только ту комнату, которая указана в ордере или в договоре.
При этом места общего пользования будут собственностью всех собственников комнат. Причём доля собственности на общее имущество пропорциональна площади приватизированной комнаты.
Если в квартире ещё остаются наниматели, а не собственники, то места для обслуживания принадлежат государству в лице муниципалитета.
Например, если приватизированная комната занимает 1/3 от всей площади квартиры, то собственник владеет 1/3 частью общего имущества.
Кто может стать собственником
Стоит ли приватизировать комнату в коммунальной квартире? Приобрести собственность на комнату в коммунальной квартире могут только те граждане, которые постоянно зарегистрированы в данной комнате.
Проживать и пользоваться жильём по договору соцнайма может наниматель и члены его семьи, которые вписаны в договор. Они же имеют постоянную регистрацию на данной площади.
Для приватизации необходимо согласие всех прописанных в данной комнате. Если кто-то из проживающих не согласен, то оформить собственность на комнату не получится.
Но можно оформить отказ от приватизации в пользу одного из родственников. Несовершеннолетние дети не могут отказаться от приватизации.
Они участвуют в оформлении собственности в обязательном порядке. Граждане могут только 1 раз в жизни получить жильё от государства бесплатно.
Исключением являются дети до 18 лет. При участии в программе до 18 лет, они своего права не теряют, и после совершеннолетия могут воспользоваться им ещё раз.
Также не теряют право и «отказники». Если гражданин решил отказаться от оформления собственности на долю комнаты в пользу другого своего родственника, то он может ещё раз участвовать в программе.
Отказ от приватизации оформляется обязательно в письменном виде, и заверяется у нотариуса. Отказ, вместе с другими документами, необходимо передать в муниципалитет.
Видео: коммунальная квартира — права собственников
При каких условиях сделка совершается
Сделка по передаче комнаты в собственность граждан совершается только в том случае, если все постоянно зарегистрированные граждане дадут своё письменное согласие на приватизацию.
Включая и тех родственников, которые временно отсутствуют. Прежде чем приватизировать жильё, необходимо выяснить, подлежит ли оно приватизации.
В ст. 2 Закона № 1541-1 сказано, что нельзя передавать в собственность гражданам:
- Комнаты в общежитиях.
- Жильё которое признано аварийным (заключением) в соответствии с действующим законодательством.
- Жильё которое находится в закрытых военных городках и закрытых поселениях.
- Жилье которое находится в природоохранной или заповедной зоне
Один или несколько членов семьи могут отказаться от приватизации в пользу другого своего родственника, который имеет постоянную регистрацию в данной комнате.
Процедура оформления
Процедура оформления комнаты в коммунальной квартире в собственность граждан, не отличается от процедуры оформления целой квартиры в собственность.
Чтобы приватизировать комнату в коммуналке, необходимо:
| Получить | согласие на приватизацию от всех прописанных родственников или же письменный отказ |
| Собрать | все необходимые документы |
| Передать | их на рассмотрение в жилищный отдел муниципалитета по месту нахождения комнаты |
| Дождаться | решения жилищной комиссии |
| Сдать | документы в Росреестр |
| Получить | свидетельство о собственности |
Порядок действий
Для того чтобы оформить в собственность комнату в коммунальной квартире, необходимо проявить инициативу на приватизацию.
Она может исходить как от самого нанимателя, так и от любого другого члена семьи, который имеет прописку в данной комнате.
Получать согласие от всех проживающих в квартире не нужно. Так было до 1999 года.
Затем необходимо выяснить о возможности приватизации данной комнаты.
Если дом, в котором располагается коммунальная квартира, соответствует списку, указанному в ст. 2 Закона № 154-1, то приватизация невозможна.
Если никаких препятствий со стороны закона не выявлено, то необходимо написать заявление. Его пишет каждый член семьи, согласный на приватизацию.
За детей в возрасте до 14 лет, заявление пишут их родители. Если ребёнку уже есть 14 лет, но ещё не 18 лет, то заявление пишет и подписывает он сам, а родители его ставят свою подпись, выражая тем самым согласие.
После написания заявления, необходимо подготовить все необходимые документы и сдать их в жилищный отдел муниципалитета. Подробный перечень документов можно узнать в самом отделе.
После сдачи всех необходимых документов, жилищной комиссии даётся 2 месяца на их рассмотрение и выдачи разрешения на приватизацию.
Если комиссия по каким-либо причинам даёт отказ, то он должен быть письменно оформлен и обоснован.
Отказать в приватизации могут по следующим причинам:
| Заявители | сдали не все документы |
| Заявители | сдали документы не в тот орган |
| Жильё | нельзя приватизировать |
| Нарушаются права | несовершеннолетних детей |
При положительном решении комиссии, все заявители приглашаются в муниципалитет для заключения договора о передаче комнаты в собственность.
Затем этот договор необходимо регистрируется в Росреестре, и на его основании оформляется свидетельство о собственности.
Какие документы нужны для приватизации комнаты в коммунальной квартире
Чтобы приватизировать комнату в коммуналке, нужно подготовить пакет документов, в который входят:
| Личные документы всех проживающих, давших согласие на приватизацию или отказ | это:
|
| Сведения о количестве лиц, которые имеют постоянную прописку в данной комнате | такие сведения можно получить в УК, которая отвечает за дом, либо в жилищной конторе |
| Заявление на приватизацию | унифицированной формы этого документа нет, но власти регионов имеют право установить бланк для такого заявления. Если есть те, кто отказался, то необходимо оформить письменный отказ у нотариуса |
| Документ, который подтверждает право пользования данной комнатой | до 1995 года таким документом был ордер, а после 1995 года – договор социального найма |
| Технический паспорт на комнату | его можно получить в БТИ |
| Справка из УК | о том, что у заявителей нет задолженности по коммунальным платежам |
| Справку | о том, что данная комната ранее не приватизировалась |
Это минимальный пакте документов. В зависимости от ситуации, власти могут потребовать дополнительные документы.
Например:
| Письменное разрешение на приватизацию от органов опеки и попечительства | если в данной комнате проживают дети, находящиеся под опекой |
| Разрешение из Комитета по государственной охране памятников истории и культуры | если дом, в котором находится коммунальная квартира является памятником истории |
Куда обращаться
Для того чтобы оформить право собственности на комнату в коммунальной квартире по программе бесплатной приватизации, необходимо обращаться:
| В жилищный отдел администрации | того района, к которому относится данная квартира |
| В муниципалитет обращаться нужно тогда | если квартира расположена там |
То есть, необходимо обращаться в государственный орган, который от имени государства является собственником данной коммунальной квартиры.
Сколько это стоит
На данный момент действует бесплатная приватизация жилья. Депутаты продлили её ещё на 1 год, до марта 2017 года.
За, что возможно придется заплатить:
| Если у комнаты нет технического паспорта | то за его изготовление необходимо будет заплатить. Стоимость такой услуги устанавливают власти регионов |
| Если в комнате была проведена перепланировка или переустройство, которые не были узаконены | то за это также придётся заплатить. Стоимость также устанавливается на региональном уровне. |
| За изготовление свидетельства о собственности | нужно будет обязательно заплатить. Заполненную квитанцию выдают в органах Росреестра. Стоимость такой услуги равна 2 000 рублей. Эту стоимость все заявители могут разделить между собой поровну. |
Если заявители не хотят сами заниматься бумажной волокитой или у них нет времени на это, то они могут обратиться в специальное юридическое агентство, которое оказывает подобные услуги.
Стоимость таких услуг по Москве и Московской области может колебаться от 5 до 15 тысяч рублей, в зависимости от того, сколько документов нужно будет подготовить и собрать.
Нюансы процесса
При оформлении собственности на комнату в коммунальной квартире, есть свои нюансы. Их необходимо учитывать, совершая данное юридическое действие.
Возможные проблемы
Главная сложность заключается в том, что коммуналка могла возникнуть стихийно. То есть, со временем, каждая отдельная семья стала занимать отдельные комнаты. Но договор социального найма единый на всю квартиру.
Такая коммунальная квартира не является по сути коммунальной. И чтобы приватизировать отдельную комнату, необходимо произвести выделение комнаты из общего имущества.
Если у комнаты есть отдельный выход, то есть она является изолированным помещением, то сделать это возможно.
Для этого нужно получить согласие всех соседей и составить договор выдела доли. То есть, нужно подписать соглашение, в котором все постоянно зарегистрированные в данной квартире соглашаются именно с таким размером доли.
Пути их решения
Но для этого необходимо сначала приватизировать всю квартиру в долевую собственность. То есть, на всех постоянно прописанных в данной квартире.
Если доли не определены при приватизации, то каждый собственник владеет равной долей в квартире.
Например, общая площадь квартиры 88 кв. м, а собственников 4 человека. Таким образом, каждый из них владеет 88 / 4 = 22 кв. м.
Но бывает так, что один из собственников вложил в данную квартиру денежные средства. Например, сделал полностью дорогой ремонт. Он имеет права требовать увеличения своей доли в квартире.
Это можно сделать 2 способами:
| Подписать согласие на увеличение его доли в общем имуществе данной квартиры | собственники дают письменное согласие на это. В Росреестре относится это соглашение вместе с остальными документами на квартиру. Росреестр регистрирует выделение доли у отдельного собственника |
| В судебном порядке | суд производит выдел доли в натуре |
Без согласия соседей
Если квартира является коммунальной, то есть на каждую комнату есть отдельный договор социального найма, то наниматель одной из комнат имеет право приватизировать свою комнату, не спрашивая согласия и разрешения других соседей.
Приватизировать данную комнату могут все, кто проживает в ней и имеет постоянную регистрацию. Проживать по договору социального найма могут только члены семьи нанимателя.
Один из них может отказаться в пользу одного из родственников от приватизации. Не имеют права отказываться только дети в возрасте до 18 лет.
До 1999 года оформить собственность на комнату в коммунальной квартире можно было только с согласия всех проживающих в данной квартире.
Это вызывало определённые сложности, так как многие наниматели и члены их семей не собирались оформлять в собственность квартиру, боясь лишиться и этого жилья.
В 1999 году в Закон № 1541-1 были внесены соответствующие поправки, согласно которым стала возможно приватизировать только одну (или несколько) комнату в коммуналке, не спрашивая согласия остальных нанимателей и членов из семьи.
Как распределяется право собственности на места общего пользования
Оформляя собственность на комнаты в коммунальной квартире, будущий собственник «автоматически» приобретает это же право на часть общей площади мест общего пользования.
В соответствии с п. 1 ст. 41 ЖК РФ, площадь мест общего пользования распределяется между собственниками комнат как долевая собственность.
В п. 1 ст. 42 ЖК РФ сказано, что доля каждого собственника комнаты в общем имуществе коммунальной квартиры пропорционально площади его комнаты в общей площади этой квартиры.
Все собственники комнат должны использовать места общего пользования, не нарушая права других жильцов, независимо от площади владения.
Если вся коммунальная квартира уже приватизирована по комнатам, то сособственниками мест общего пользования являются все собственники комнат.
Если же часть квартиры ещё является государственной, то сособственниками становятся собственник комнаты и государство.
В соответствии с пп. 1 п. 5 ст. 42 ЖК РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире не имеет права требовать выдела своей доли в общем имуществе квартиры в натуре.
Итог во время развода
Всё имущество, которое супруги нажили во время брака, является их совместно нажитым имуществом. Об этом говорится в ст. 34 СК РФ.
Раздел комнаты в коммунальной квартире, приватизированной во время брака, подлежит разделу, в зависимости от того, как была оформлена собственность на эту комнату.
Если комната приватизировалась в долевую собственность, то есть в равных долях на всех членов семьи (включая супруга), то у каждого члена семьи в собственности есть доля.
После развода супругов, каждый из них так и остаётся владеть именно этой долей в комнате. Супруги могут распоряжаться своими доля по своему усмотрению.
Но правом преимущественного владения имеют другие собственники. То есть, перед тем как продать свою долю в комнате, второй супруг должен предложить её для покупки другим собственникам по разумной цене.
Если в течение 1 месяца он не получит письменного согласия, то он имеет право продать свою долю в квартире другому человеку.
Если комната в коммунальной квартире приватизировалась на одного собственника, например, на супруга, то после развода она подлежит разделу в равных долях.
Разделить комнату можно в течение 3 лет после расторжения брака. Срок исковой давности по таким делам равен 3 годам. Раздел имущества происходит в судебном порядке.
Суд назначает долю второму супругу, учитывая интересы детей, если они есть, и другие факторы, которые могут повлиять на выдел доли.
Например, второму супругу суд может выделить большую долю, если с этим супругом будут проживать дети или он делала ремонт в комнате на свои средства.
В каких случаях требуется обращение в суд
Обращаться в суд необходимо в тех случаях, когда один из проживающих в комнате умышленно препятствует приватизации. Например, не даёт своего письменного согласия, но и отказ не пишет.
Приватизация комнаты в коммунальной квартире имеет несколько особенностей, которые стоит учитывать.
Например, при приватизации комнаты, собственник получает право собственности и на часть общего имущества. Но требовать выделения своей доли в местах общего пользования он не имеет права.
Право собственности на часть общего имущества переходит вместе с отчуждением права собственности на комнату.
