Перечислены категории жильцов, которых выселить нельзя, а также приведены советы, касающиеся процессуальных моментов ведения дела по выселению из общежития в суде.
Специализированный жилой фонд является самым специфичным видом жилого фонда России. Правовой статус общежитий зависит от их целевого назначения.
Выселение из данного вида жилья также обладает определенной спецификой, которую обуславливает достаточно интенсивная правоприменительная практика.
На каких условиях предоставляется данный вид жилья
Жилищное законодательство России относит жилые помещения, расположенные в общежитиях к специализированному фонду жилья.
Статья 92 ЖК предполагает, что использоваться в качестве общежитий могут жилые помещения, отнесенные к жилью гос. и муниципального значения.
Правила, которыми регулируются условия проживания, а также предоставление и выселение из общежитий не могут распространяться на частный жилой фонд.
Отнесение жилых помещений общежития или исключение их из данного вида спецжилья происходит на основании соответствующего решения органа управляющего государственным и муниципальным жилым фондом.
Жилые помещения, расположенные в общежитиях нельзя отчуждать обменивать передавать в аренду или сдавать в наем.
Статья 94 ЖК предполагает, что жилая площадь в общежитии может быть использована для временного проживания граждан на время их работы обучения или службы в соответствующих органах.
Важно! Таким образом, можно сказать, что общежития предоставляются гражданам не с целью удовлетворить их потребности в жилье, а в связи с выполнением взятых на себя обязанностей (работой, службой, учебой и т.д.).
Дома или части домов, которые предоставляются под общежития, переоборудованы или построенное специально для этих целей.
Вместе с жилыми комнатами в таких помещениях должны быть предусмотрены помещения для осуществления бытового обслуживания проведение досуга из занятий.
Жилые комнаты в общежитиях комплектуется мебелью, а также всем необходимым для проживания граждан.
Предоставляться общежития могут всем гражданам, которые не обеспечены жильем в определенном населенном пункте.
Основанием для предоставления жилой площади в общежитиях является решение собственников этих помещений, которые действуют от имени органов государственной власти или местного самоуправления.
Основанием, дающим право на вселение в общежитие, является заключенный договор найма (ст. 100 ЖК).
Видео: общежитие: основания проживания и выселения
Основания для прекращения отношений
Договор найма должен быть заключён письменно. Срок, на который он заключается, определяется периодом работы, сроком обучения или прохождения службы.
В договоре в обязательном порядке должны быть указаны все члены семьи нанимателя, которые будут с ним проживать.
Норма предоставления жилой площади в общежитиях соответствует 6 квадратным метрам на 1 человека.
После того как трудовые отношения или служба прекращены, договор найма жилья в общежитии прекращает свое действие.
Прекратиться договор может также связи с утратой помещения или его разрушением.
Помимо этого статья 101 ГПК предусматривает что договор найма можно в любой момент по соглашению сторон, а также по решению нанимателя, расторгнуть.
Аналогичные нормы применяются и по отношению к студентам, проживающим в общежитии.
Выселить студента можно только в таких случаях:
| Если он самостоятельно хочет выехать | (ст. 101 ЖК) |
| Если он отчислен из ВУЗа | (ст. 105 ЖК) |
| При наличии определенных, предусмотренных законом оснований, это может сделать администрация, но только по решению суда | (ст. 101 ЖК, ст. 687, 688 ГК) |
Выселить студента в связи с тем, что срок договора истек нельзя по двум причинам:
| Так как общежитие должно быть предоставлено на весь срок обучения | (ст. 105 ЖК) |
| Если срок договора истек | то до окончания обучения администрация общежития обязана за три месяца до этого на тех же условия продлить договор со студентом |
Любые положения, которые ухудшают положение студентов, будут являться ничтожными.
Варианты развития событий
Договор можно разорвать в одностороннем порядке. О своем желании прекратить договор наймодатель должен сообщить нанимателю.
Статья 83 ЖК предусматривает, что по требованию наймодателя договор может быть досрочно расторгнут только судом.
В случае если договор найма расторгнут или прекращен, гражданин должен освободить жилье, которое он занимал на основании этого договора.
Если гражданин отказывается освободить жилище в добровольном порядке, он подлежит выселению, которое производится в судом.
При этом другое жилье ему не предоставляется. Перед обращением в суд наймодатель должен вручить нанимателю уведомление о необходимости выселения.
Если в добровольном порядке он откажется съехать, наниматель имеет право идти в суд.
После того, как решение по делу вынесено жильцу направляется уведомление, в соответствии с которым он должен выселиться.
Если в течении недели жилец не покинул помещение собственник вправе обращаться к судебным приставам, предварительно получив в суде исполнительный лист.
Жилец может ходатайствовать об отсрочке в выселении, в каждом таком случае вопрос решается в индивидуальном порядке.
Кого по закону нельзя оставить без жилья
Статья 103 ЖК не предусматривает возможности выселения из жилья в общежитии без предоставления другого жилья следующих лиц:
| Семьи военных, сотрудников ОВД | которые при исполнении своих обязанности по службе погибли или пропали без вести |
| Пенсионеров | которые достигли пенсионного возраста и получили пенсию по старости |
| Семьи умершего работника | которому предоставлялась жилье в общежитии |
| Инвалидов 1 и 2 группы | которые приобрели инвалидность работодателя или по причине профессиональных заболеваний |
| Детей сирот | которые остались без попечительства |
Этим категориям граждан в обязательном порядке должно быть предоставлено другое жилье, которое должно располагаться в черте города.
Важно. Нормы жилищного законодательства регулируют жилищные отношения только в том случае, если общежитие находится на балансе города и причислено к муниципальному жилищному фонду.
Если общежитие находится в частной собственности, то порядок выселения из него будет регулироваться нормами гражданского законодательства.
Причины для обращения в суд
Жилищное законодательство предусматривает, что причинами для обращения в суд с иском о выселении из общежития могут стать:
| Если нанимателем или членами его семьи не исполняются условия договора найма (ст. 83,101 ЖК) |
|
| Если наниматель с семьей выехал на другое место жительства | в таком случае договор найма будет считаться расторгнутым с момента выезда |
| Если решение о предоставлении жилья будет признано недействительным | (ст.99 ЖК) |
Судебная практика выселения из общежития за 2015 год
Исходя из анализа судебной практики на сегодняшний день наиболее актуальными вопросами, связанными с жильем в общежитиях являются вопросы выселения и приватизации.
Немало сложностей вызвало принятие закона о приватизации, в результате принятия которого большое количество общежитий перешло в частные руки, став объектом купли-продажи и местом постоянного проживания граждан.
Это породило большое количество спорных отношений, вызванных недоработкой законодательной базы в данной сфере.
Основная проблема в приватизации общежитий заключалась в его статусе специализированного жилья, приобретать в собственность которое могут как юридические, так и физлица.
Распространенными были ситуации, когда жильцы приватизировали комнаты в общежитии, после чего выяснялось, что данное общежитие уже было ранее приватизировано какой-то компанией.
После чего следовала череда судебных решений о признании ничтожными сделок и выселении жильцов.
Вторым по частоте возникновения вопросом являются споры о признании приватизации ничтожной в результате приватизации комнаты двумя гражданами одновременно.
Не мало вопросов возникает и в сфере правоотношений, касающихся выселения из общежития судебная практика за 2015 год показывает, что число споров вошли:
- споры о выселении из служебного жилья на основании прекращения или расторжения договора найма;
- выселение в связи с переходом общежития к новому собственнику;
- выселение в связи с недействительностью решения о предоставлении жилья;
- выселение в связи с невнесением платы за проживание и нарушение прав соседних жильцов.
Примеры дел с различными причинами
К интересным примерам судебной практики можно отнести решение по делу 33-2025/2015 Солецкого районного суда по иску Администрации горсовета о выселении из служебного жилого помещения без предоставления другого жилья пенсионера Б. и членов его семьи и встречному иску и признании права собственности в порядке приватизации.
Суть дела заключалась в следующем, гражданину Б. и трем членам его семьи было предоставлено служебное жилье, однако он уволился с занимаемой должности, но продолжил пользование спорным помещением.
Его доводы по поводу того, что он пенсионер и не может быть выселен из служебного помещения суд во внимание не взял по причине того, что гражданин Б. не состоит на учете как нуждающийся в жилье.
Помимо этого, как было установлено судом, гражданин Б. умышленно ухудшил условия своего проживания, подарив принадлежавший ему дом своей дочери.
В результате чего ему было отказано в постановке на учет как нуждающемуся в улучшении условий проживания.
Данный отказ гражданин Б. не оспаривал. Суд расторг договор найма и принял решение о выселении, не смотря на пенсионный возраст гражданина Б.
О выселении нанимателя из муниципальной квартиры читайте в статье: выселение из муниципальной квартиры.Могут ли выселить из приватизированной квартиры за неуплату, читайте тут.
О выселении соседей, читайте здесь.
Советы по процессу дела
Есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание, если против вас предъявили иск о выселении из общежития или прекращении права пользования жильем:
| В первую очередь стоит удостовериться является ли лицо, подавшее против вас иск надлежащим заявителем | в практике бывают случаи, когда иск подаются предприятием после того, как была осуществлена постановка общежития на баланс города и перевод состав муниципального фонда жилья |
| новый собственник помещения, которое является общежитием не может предъявить требований о выселении к его жильцам, если они не состоят с ним в трудовых отношениях | а прежний собственник требований о выселении к ним не предъявлял |
| Без предоставления другого жилья из общежития могут быть выселены работники, которые уволились по собственному желанию не имея на то уважительных причин | нарушали дисциплину или совершили преступление |
Исходя из анализа правоприменительной практики, суды уделяют значительное внимание тщательному исследованию возникновения задолженности по оплате, которая является одной из причин выселения.
Если судом будет установлено, что задолженность возникла не по вине нанимателя, а в силу объективных причин (болезни, задержи зарплаты, потере работы) в требованиях о выселении будет отказано.
В большинстве случаев выселение из общежитий является крайней мерой и применяется лишь в том случае, если граждане отказываются добровольно покинуть помещение.
В делах о выселении из общежития судебная практика срок давности трактует также очень специфично.
В некоторых случаях, апеллируя решения о выселении из общежитий, наймодатели ссылаются на нормы ст. 208 ГК, согласно которой срок исковой давности отсутствует.
Однако, как показывает анализ практики, суды, в случае если вселение было произведено на законных основаниях, применяют общий срок исковой давности (3 года) (ст. 304 ГК).
Рассмотрим пример. Наймодатель подал иск о выселении гражданина Н., который проживает в общежитии, принадлежащем фабрике, на которой он не работает уже более 6 лет.
Но у гражданина Н. есть на руках все документы, подтверждающие законность его вселения и аренды жилья.
Наймодатель настаивает на применении ст. 208 ГК (об отсутствии срока давности).
Однако, суд откажет в удовлетворении требований наймодателя, руководствуясь тем, что между гражданином Н. и наймодателем сложились уже не гражданские, а жилищные правоотношения, к которым применяется срок исковой довности в три года.
На этом основании наймодателю будет отказано в удовлетворении требований о выселении.
Таким образом, в вопросе применения ст. 208 ГК, решающее значение будет иметь выяснение судом обстоятельств вселения гражданина в общежитие.
Если вселение произошло незаконно (например, не было письменного согласия наймодателя на вселение), то правовых последствий оно не порождает, поскольку нарушены правила найма жилья а, соответственно, срок давности в таком случае не применим и гражданин будет подлежат выселению.
Итак, главной особенностью общежитий является то, что данная жилая площадь предоставляется гражданам временно и длительность их проживания в таком жилье напрямую зависит от отношений, которые связывают их с собственником жилья.
Выселение жильцов из общежития возможно только на основании решения суда. Возможность произвести выселение зависит от различных факторов.
Анализ практики показывает, что зачастую даже судебным инстанциям сложно разобраться в спорных отношениях в данной сфере.
Поэтому основное, что можно посоветовать нанимателям жилья в общежития – сохранять все документы, которые касаются прав проживания и собственности на данный вид специализированного жилья.