В последнее время всё больше людей стараются уехать жить за город. Встаёт вопрос о покупке земельного участка. И банки стали разрабатывать программы кредитования населения на покупку земли.
Можно ли оформить кредит на покупку земли? В чём отличие ипотеки на покупку жилья и ипотеки на покупку участка?
В законодательстве нашей страны первое упоминание об ипотеке, как о форме залогового обеспечения кредита, появилось в Законе РФ от 29. 05. 1992 г. № 2872-1 «О залоге». И окончательно оформилась с принятием в 1994 г. части 1 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16. 07. 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Ипотека отличается от любого другого вида кредитования предметом кредита. Им может выступать только недвижимость.
Главным достоинством недвижимости является:
| То, что она довольно редко | подвержена гибели и порче |
| То, что она обладает сложной оборотоспособностью | так как передать право собственности на недвижимость можно только путём заключения необходимого договора и регистрациейего в соответствующих органах |
| Цены на недвижимость имеют устойчивую тенденцию к постоянному повышению | что даёт возможность кредитору обеспечить себе возвращаемость заёмных средств |
Особенности кредитования
Ипотека на покупку участка земли – довольно новый кредитный продукт. Изначально такая ипотека оформлялась только при индивидуальном рассмотрении и на специальных условиях.
Связано это с тем, что участки земли довольно сложно поддаются оценке, что не позволяет оценить их ликвидность в полном объёме.
Программы кредитования населения на покупку земли разработаны только в крупных банках, поэтому обращаться изначально нужно только туда.
Кроме того, заёмщик должен будет возвести на участке, который одновременно является предметом залога у банка, постройки.
Это повышает ликвидность предмета залога. И заёмщик не должен уведомлять банк, или спрашивать у него дополнительное разрешение на строительство.
Банки идут на такие «уступки» исходя из той позиции, что любая постройка на «ипотечном» участке «автоматически» становится предметом залога у банка по кредиту.
Предъявляемые требования
Банки предъявляются особенные требования к земельному участку. Их необходимо учитывать, обращаясь в банк за кредитом.
Это:
| Земля должна находиться | в непосредственной близости от населённых пунктов, в которых есть развитая инфраструктура |
| Важное значение имеет категория земли | она должна относиться к землям, которые пригодны для индивидуального жилищного строительства |
| Желательно, чтобы предмет ипотеки находился | на расстоянии не более 10 км от населённого пункта, где находится банк – кредитор. В противном случае, заявку на кредит могут «завернуть». Причиной отказа назовут сложности с осмотром предмета кредита. Если же расстояние от 50 км до 100 км, то выезд на осмотр будет возможен. Но при условии, что сумма кредита будет внушительной |
| Площадь покупаемого участка должна быть не ниже того критерия, который установлен банком | точную площадь предмета ипотеки можно будет узнать при оформлении заявки на кредит. Но можно сказать точно, что он не должен быть менее 6 соток |
| Участок не может находиться под обременением | все документы на него должны быть в полном порядке |
| Участок должен иметь чёткие границы | то есть должно быть проведено межевание земель, а также у него должен быть собственник, но не государство |
| Дом, который будет построен на данном участке | должен быть либо дачным домиком, либо жилым, так как индивидуальная жилищная застройка является наиболее ликвидным видом залога |
| Другие частные критерии, которые может выдвинуть конкретный банк | не подлежат кредитования участки, не отвечающие этим требованиям |
Чтобы клиент смог приобрести участок за счёт заёмных средств банка, дополнительно потребуется провести:
| Межевание | то есть определение границ участка |
| Кадастровую экспертизу | проверка соответствия указанной кадастровой стоимости, указанной в документах, действительности |
| Выписку из ЕГРП | заказать в БТИ |
Все эти действия осуществляются за счёт продавца, поэтому найти того, кто будет продавать землю «ипотечному» заёмщику довольно сложно. Но реально!
Ипотека на покупку земельного участка
Главная особенность ипотеки земельных участков от кредита на покупку жилья в том, что клиент должен сначала выбирать не кредитное учреждение, а объект кредитования.
Перед тем как подать заявку на ипотеку, покупатель должен удостовериться в том, что продавец имеет на руках следующие документы:
| Подтверждающие | право собственности |
| Подтверждающие, что границы участка | установлены и споров с соседями относительно границ не возникает |
Кроме того, и сам покупатель уже должен иметь на руках:
| Документы, подтверждающие, что он официально трудоустроен | таким документом, как правило, является трудовая книжка. И пока её официально не отменили, справки из ПФР о начисления пенсии или трудовой договор банки не принимают, в качестве доказательства трудоустройства |
| Если заёмщик состоит в официальном браке | то оригинал и копию свидетельства о браке |
| Справку о доходах | по форме 2-НДФЛ или же по форме банка |
| Заявление – анкета | этот документ разрабатывается в каждом банке |
И только после предоставления всех этих документов, банк принимает заявку на рассмотрение.
Кроме того, участок должен отвечать вышеуказанным требованиям.
Видео: как купить земельный участок или дом
Прежде чем принимать решение по заявке, банк в обязательном порядке будет проводить его осмотр. Банк должен удостовериться, что объект договора ликвиден.
Поэтому прежде чем подавать заявку, будущий покупатель должен сам:
| Ненавязчиво пообщаться с соседями на предмет положения текущих дел на данной территории | если это СНТ, то нужно выяснить, как работает председатель, что делает для товарищества и развивается ли оно. Также нужно выяснить преимущества и недостатки данной местности. Например, наличие леса и озера является преимуществом, но удалённость автобусной остановке – минусом |
| Изучить местные газеты | в них может содержаться много полезной информации о данной местности |
| Исследовать территорию близ покупаемого участка | может поблизости находится завод, который наносит вред окружающей среде. Банк не одобрит заявку на кредит с таким объектом |
Банки рассматривают заявки около 10 дней. Если решение будет отрицательным, то оно должно быть представлено в письменном виде и аргументировано.
Тогда заёмщику остаётся либо исправить ошибки, на которые указал этот банк, либо искать другого кредитора.
Если же решение положительное, то заемщика приглашают на подписание договора.
Под залог
Можно оформить кредит на покупку земли можно под залог уже имеющийся у покупателя недвижимости.
Тогда банки оформляют нецелевой кредит более охотно, чем ипотеку. В том случае, если заёмщик не выплатит кредит, он сможет продать землю и строения, и погасить кредит.
Какова процедура продажи кредитного участка? Точно такая же, как «некредитного».
Но только в том случае, если на его приобретение брался именно нецелевой кредит, а не ипотека.
Без первоначального взноса
Ни один российский банк не кредитует население на покупку участков земли без оплаты первоначального взноса.
Кроме того, некоторые банки требует от клиента сразу же оплатить примерно половину стоимости покупаемого участка.
Оценка
Перед тем как дать ответ по заявке на кредит, специалист банка в обязательно порядке выедет на осмотр предмета договора.
Кроме того, необходимо провести оценку для того чтобы определить сумму кредита.
На стоимость конкретного участка земли влияют следующие факторы:
| Категория почв и их качество | месторасположение участка относительно населённых пунктов и транспортной доступности |
| Степень развития инфраструктуры местности | участок не должен быть ограниченно выведен из оборота |
| Выявление категории земель | наиболее ликвидными являются земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Банки редко выдают кредиты на покупку земель сельскохозяйственного назначения |
| Места сброса бытовых и промышленных отходов | должны быть как можно дальше от покупаемого участка |
| Он не может располагаться | в природоохранных, заповедных или резервных зонах |
| Расстояние от банка-кредитора до покупаемого участка земли | должно быть минимальным. Чем больше расстояние, тем ниже вероятность одобрения заявки на кредит. Во многих банках разработан критерий расстояния. Например, до 50 км – является оптимальным. Расстояние от 50 км до 100 км – рассматривается только при большой сумме кредита. А расстояние более 100 км не рассматривается вовсе |
| Наличие подъездной дороги является преимуществом | участок не должен быть меньше того критерия, который установлен банком. Как правило, меньше 6 соток |
| Обязательно должно быть проведено межевание | и участок должен иметь кадастровый паспорт |
| Участок не должен быть обременён | желательно, чтобы был лес и водоём |
| Участок должен быть | оформлен в собственность |
Выбор банка
К выбору банка необходимо подходить очень тщательно. Необходимо изучить все возможные предложения.
Потенциальный клиент должен понимать, что процентная ставка по кредиту будет довольно высокой, срок кредитования и сумма – несколько другими, чем при оформлении ипотеки на жильё.
Расчет ежемесячного платежа по ипотеке читайте в статье: рассчитать ипотеку.Как купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса, читайте здесь.
Какие банки дают ипотеку на земельный участок?
Выдать кредит на покупку участка земли могут следующие банки и на следующих условиях:
| Сбербанк | процентная ставка более 13% годовых, срок кредитования до 30 лет, первоначальный взнос 30% |
| ВТБ 24 | процентная ставка от 10% годовых, срок кредитования от 3 до 30 лет, первоначальный взнос 20% |
| Россельхозбанк | процентная ставка от 13,5% годовых, срок кредитования до 30 лет, первоначальный взнос от 15% |
Кроме того, эти банки предъявляет и следующие требования:
| Заёмщик не должен быть моложе 21 года | кроме того, на момент закрытия ипотечной линии он не должен стать пенсионером |
| Он должен иметь | не менее 1 года общего трудового стажа, при этом на последнем месте работы – не более полугода |
| Только Сбербанк | не принимает справу о доходах по форме банка, а только по форме 2-НДФЛ |
| Желательно, если клиент будет зарплатным клиентом банка | такие требования предъявляют ВТБ 24 и Сбербанк |
| Желательно наличие 3-ёх и более созаёмщиков | есть возможность использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса или же для досрочного погашения |
| Сбербанк и ВТБ24 требуют | от заёмщика взять на себя обязательства по возведению жилого строения на участке через определённое время |
Порядок оформления
Оформление кредита на покупку участка несколько отличается от оформления кредита на покупку жилплощади.
В первую очередь, потенциальный клиент банка должен выбрать участок земли, а уже потом оформлять кредит.
Для этого нужно изучить предложения нескольких банков, а потом искать идеальный участок.
После этого нужно:
- собрать документы и оформить заявку;
- провести оценку участка земли;
- заключить договор страхования.
Уже после этого можно заключать кредитный договор.
Необходимые документы
К заявке на кредит необходимо приложить следующие документы:
| Свой паспорт | оригинал и ксерокопию всех страниц, которые не нужно дополнительно заверять в нотариате |
| ИНН | в копии и оригинале. Этот документ есть у каждого работающего гражданина. А безработным кредит на покупку недвижимости не дают |
| Трудовую книжку | простую ксерокопию и оригинал. Достаточно сделать копию титульной и последней страницы книжки, на которой есть запись о приёме на работу данного заявителя |
| Справку о доходах | по форме 2-НДФЛ. Если же у клиента есть недекларируемый доход, то он может заполнить справку по форме банка |
| Свидетельство о рождении детей | которым ещё не нет 14 лет – также простую не нотариальную копию и оригинал. Если детям в семье уже исполнилось 14 лет, но ещё нет 18 лет, то копии и оригиналы их паспортов. Дети после 18 лет не учитываются, за исключением тех, кто учится в ВУЗе или получает среднее профессиональное образование по программе дневного обучения. В этом случае, они считаются детьми до 23 лет при наличии справки из учебного заведения |
| Свидетельство о браке | документ, подтверждающий, что у семьи есть официальный статус, а также согласие второго супруга на оформление сделки |
| Кадастровый паспорт на землю | оригинал |
| Документ | установления границ и подтверждающие, что предмет кредита находится в собственности у продавца |
| Документы на право собственности | если есть недвижимость, которая сможет быть залогом по кредиту |
| Результаты независимой оценки | и сертификат материнского капитала, если оформление кредита будет с его помощью |
| Если у заёмщика есть созаёмщики | то необходимо представить документы на них и другие документы, которые может потребовать банк |
Образец договора
Сам договор ипотечного кредитования заключается в банке, когда специалисты рассмотрят все документы клиента, и примут положительное решение.
Содержание договора должно отвечать требованиям гражданского законодательства, но банки имеют право включать и свои разделы.
Типовой договор ипотечного кредитования содержит в себе следующую информацию:
| Сведения о предмете договора | такие как:
|
| Сведения о кредите | это:
|
| Реквизиты документа | подтверждающего право собственности |
| Оценочная стоимость предмета залога и предмета кредита | права и обязанности обеих сторон кредитного договора |
| Обращение взыскания на предмет залога | и ответственность обеих сторон за невыполнение условий договора |
| Срок действия договора | другие положения, которые играют важную роль для обеих сторон |
Договор подписывают обе стороны, после чего он регистрируется в Росреестре по месту нахождения участка.
Срок регистрации – примерно 1 месяц с момента подачи документов.
Возможные затраты
Заёмщик может понести следующие затраты при оформлении кредита на покупку земли:
| Оплатить услуги оценщиков | банк может только предоставить оценочную группу. Но нанять оценщиков может и сам заёмщик |
| По договорённости с продавцом земли | за счёт заёмщика может быть произведено межевание земли и постановка её на кадастровый учёт |
| Проведение | необходимых экспертиз клиент также берёт на себя |
| Если нужно оформлять дополнительные документы | то это тоже за счёт клиента |
| Если возникнет необходимость нотариального заверения документов | или оформления нотариальных доверенностей, то оплачивать услуги нотариата будет также заёмщик |
Приобретение участок земли в собственность становится всё более популярным.