Многие граждане задаются задачей, касающейся приобретения земельного участка, для дальнейшего возведения на нем частного дома.
В этот период возникает большое количество вопросов, связанных с выбором категории земли, ее назначением, оформлением документации.
Наибольшей популярностью в настоящее время пользуются земли ИЖС и ДНП. В чем их отличительные черты? Какую категорию лучше выбрать?
Чтобы разобраться в категории земель ИЖС и ДНП, следует выяснить, что включает их расшифровка.
Под ИЖС понимается индивидуальное жилищное строительство, а термин ДНП раскрывается как дачное некоммерческое партнерство.
Отличием этих двух понятий является то, что ИЖС находится в пределах жилой зоны, а ДНП относится к сельскохозяйственным территориям (при этом последние поправки в законодательстве допускают их расположение и внутри самих поселенческих территорий).
Земли ДНП выделяются местной администрацией, для ведения дачного, садового, огородного хозяйства и разрешением возведения на них дачных строений.
Чаще всего, эти земли представляют собой дачный кооператив.
Для организации партнерства могут быть выделены земли двух видов:
- относящиеся к населенным пунктам;
- являющиеся сельскохозяйственными угодьями.
При этом необходимо соблюсти следующие нюансы:
| Освоение земли должно быть проведено в течение трех лет | после организации партнерства |
| Земли должны быть застроены | дачными или капитальными строениями |
Если территория ДНП относится к населенными пунктам, то она практически будет приравниваться к земельным участкам под ИЖС.
Так как ее расположение будет вблизи дорог, рядом имеются различные коммуникации, инфраструктуры, разрешено оформление регистрации в построенном доме и пр.
Но если земля ДНП будет отвечать таким требованиям, ее стоимость будет завышена в разы.
Выбирая подходящий участок земли, необходимо руководствоваться не только личными предпочтениями, но и требованиями, правилами, ограничениями, которые устанавливает законодатель.
Видео: дачные кооперативы — что это такое, как понять
В первую очередь это касается типа строения. Именно в соответствии с ним следует приобретать участок определенного типа.
Так как, имея тот или иной статус, участки включают в себя определенные особенности и разрешение на их использование.
Категория земель
На землях ДНП разрешено проводить сельскохозяйственные работы, так как именно это является ее прямым назначением.
На таких землях разрешено:
- Заниматься садоводческой и огороднической деятельностью.
- Возводить дачные строения.
Земли ИЖС предназначаются для строительства жилых строений.
При этом к ним предъявляются определенные требования со стороны норм закона, в частности, высота возводимых строений не должна быть выше трех этажей.
Допускается также возведение иных строений, в том числе, гаража, бани и иных сооружений, необходимых для нормальной жизнедеятельности.
Владелец такого участка имеет право заниматься на ней огородно-садовой деятельностью.
Права на участок
Если владельцы участков, относящихся к ИЖС и ДНП, оформят свои права на них надлежащим образом, то определенных отличий таких форм права не будет.
В любом случае, подтверждением надлежащего владения участком будет считаться получение свидетельства о государственной регистрации такого права.
Чем отличается ИЖС от ДНП
Приобретая земельный участок под возведение строений, необходимо правильно разобраться в отличиях таких двух категорий земель, как ИЖС и ДНП.
В чем различия
Основные отличия ДНП от ИЖС:
| ДНП — некоммерческая организация, создаваемая собственниками участков, для обслуживания дачного поселка. Внутренняя деятельность ДНП имеет схожие черты с работой ТСЖ. Собственники участков, чаще всего, нанимают УК, которая берет на себя обязанности по обслуживанию поселков | определение ИЖС раскрывается как форма обеспечения граждан жильем через возведение домов ими за свой счет на участках, расположенных в границах определенных населенных пунктов. Сюда могут относиться города, поселки и пр., имеющие инфраструктуру, дороги и коммуникации |
| Земли ДНП предназначаются для дачного строительства | на землях ИЖС разрешается проводить индивидуальное жилищное строительство |
| Собственники ДНП земель не могут пользоваться пакетом социального обеспечения. Пользование ближайшей инфраструктурой в рядом расположенных населенных пунктах возможно только за собственный счет | собственники земель ИЖС получают пакет социальных услуг, что дает им возможность пользоваться инфраструктурой населенного пункта бесплатно. Сюда включается посещение школ, детских садов, поликлиник и пр. |
| Строительство дачного дома или капитального строения для постоянного проживания | на землях ИЖС допускается возведение строений для регулярного проживания одной семьи. В доме не должно быть более трех этажей |
| Необходимость наличия архитектурно-строительного проекта для ДНП не является обязательным условием | для начала строительства на землях ИЖС требуется подготовить соответствующую документацию |
| Специального разрешения на строительство на землях ДНП не требуется. Согласование происходит в правлении ДНП | разрешение на строительство на землях ИЖС требуется. Согласование проводится с администрацией района |
| Оформление прописки допускается после регистрации дома в БТИ, если строение соответствует всем требованиям общих норм | для прописки на землях ИЖС необходимо, чтобы жилой дом соответствовал всем нормам и требованиям. Также требуется регистрации дома в БТИ |
Указанные различия носят общий характер, так как на деле все будет зависеть от того, какую цель преследует лицо, желающее приобрести земельный участок.
Что лучше
Если ставится вопрос о том, что лучше ИЖС или ДНП, то ответ будет очевиден — ИЖС имеет намного больше преимуществ по сравнению с ДНП.
Но какой именно участок выбрать, зависит только от лиц, решивших заняться строительством собственных домов.
Дачные участки, чаще всего, располагаются в красивейших местах и для многих, прописка в загородном доме не является целью.
Если речь заходит об участках ИЖС, то главное внимание как раз уделяется возможности прописки, круглогодичного проживания в доме, со всеми возможными коммуникациями и пользованием инфраструктурой.
Таким образом, сложно сказать, на какой именно категории земель приобрести участок для строительства.
Положительные и отрицательные стороны
Для определения категории земли, на которой будет проводиться строительство, необходимо уточнить плюсы и минусы ИЖС и ДНП.
Главным минусом ИЖС является высокая стоимость земель.
При этом, возведение домов на таких участках дает его владельцам право на постоянную регистрацию в возведенном доме, различные социальные программы, коммуникации и инфраструктуры.
ДНП подходит для ведения сельскохозяйственной деятельности. Получать социальные нормы владельцы таких земель не смогут.
Оформление прописки на участке ДНП может занять длительный период времени.
Если владелец участка ДНП решит взять кредит или оформить ипотеку, то в качестве залога недвижимости, банк может отказаться принимать строение, возведенное на такой земле.
Возможность строительства и прописки
Земли для ДНП имеют более низкую кадастровую стоимость, по сравнению с землями под СНТ и примерно на 20 % стоят ниже, чем равноценные участки для строительства на ИЖС.
Как правило, целью приобретения участка ДНП является возведение небольшого дачного строения или организация садоводства.
Последние изменения в законодательстве позволил организовывать участки ДНП на землях поселений, таким образом, это фактически приравняло такие участки к участкам под ИЖС.
Особенности строительства и прописки на участках ИЖС:
| Участки ИЖС дают возможность их владельцам возводить жилые дома капитального характера | при этом закон делает определенные ограничения, например, такое строение не может быть выше трех этажей, на участке не может быть более одной жилой постройки |
| Владелец участка ИЖС принимает на себя определенные обязательства | к числу которых относится возведение жилого дома в течение трех лет, с момента получения во владение участка |
| Возводимое строение должно отвечать всем нормам и требованиям | предъявляемых к жилому строению, проектную документацию может подготовить только фирма, имеющая соответствующую государственную лицензию |
| Готовый проект согласовывается в различных контролирующих структурах | несколько лет назад, Конституционным судом было вынесено постановление о том, что регистрация граждан в жилых домах, пригодных для проживания и расположенных на участках сельхоз территорий и землях населенных пунктов, допускается. При этом за гражданами закрепляется право требовать от местных органов власти облагораживания территории, развития инфраструктуры, коммуникаций и пр. Чтобы оформить прописку, необходимо доказать, что возведенное строение пригодно для круглогодичного проживания в нем |
Приобретая земельный участок, владелец имеет право самостоятельно заниматься сельскохозяйственными работами, возводить дома и хозяйственные постройки, с учетом соблюдения всех требований и правил, предусмотренных действующим законодательством.
Использование земли всегда должно соответствовать его целевому назначению, проводимые мероприятия должны соответствовать проекту организации и застройки.
Распоряжаться земельными участками и возведенными на них строениями, любой участник ДНП вправе самостоятельно.
Чтобы не нарушать действующие нормы и правила, необходимо изучить действующие нормативы, к которым относится Градостроительный кодекс РФ, различные СНиП и СП.
Безусловно, приобретая земельный участок, владелец задумается о возможной регистрации в возводимом строении.
Перевод дачного участка в ИЖС читайте в статье: как перевести дачный участок под ИЖС.Как из СНТ сделать ИЖС, читайте здесь.
Сделать это реально, только первоначально потребуется провести комплекс различных мероприятий, включающих регистрацию права владения новой постройкой, провести сдачу его в эксплуатацию и пр.
Это означает, что как минимум, участок должен приравниваться к землям сельхозназначения, его использование подходило под дачную застройку или относилось к земле поселения, строение полностью отвечает требованиям СНиП.
Регистрация жилья
Регистрация любой постройки, в том числе расположенной на участках ИЖС или ДНП, требует обязательной регистрации в компетентном органе.
Если речь идет о дачном строении, то регистрация будет проходить в упрощенной форме.
Что касается жилых строений, то ситуация складывается немного серьезнее и подготовить больший пакет документов для регистрации дома, а в дальнейшем и регистрации в доме целой семьи или одного человека.
Для проведения регистрации следует обратиться в Росреестр, предоставив кадастровый паспорт и заявление.
Регистрацию можно провести через онлайн сервисы или обратившись в орган по месту жительства.
Если права на землю уже ранее регистрировались и все требования градостроительного законодательства, относящиеся к землям ИЖС и ДНП, были соблюдены, то дополнительной регистрации не требуется.
Если данные все же подаются в Росреестр, то потребуется указать:
- Количество этажей на возведенном строении.
- Размер площади.
- Из каких материалов построение строение.
- Имеется ли подключение к инженерным сетям или нет и пр.
Следующим этапом будет сбор документации для оформления прав собственности.
Это необходимо в том случае, если на участке завершено возведение недвижимости.
Чтобы соблюдение правил шло в соответствии с установленными нормами, владельцы земельных участков должны посетить Федеральную регистрационную службу по месту расположения участка.
Бланк заявления можно взять в самом регистрационном органе.
Инженерные коммуникации
Если встает вопрос о покупке земельного участка, то в первую очередь следует поинтересоваться имеющимися коммуникациями на нем.
Важно понимать, что самостоятельное проведение коммуникаций достаточно сложное и дорогое мероприятие.
В некоторых случаях, проведение коммуникаций по расходам приравнивается к стоимости самого участка.
Если по соседству имеются еще участки, то собственники могут объединиться и провести коммуникации совместно, это будет выгодно для всех владельцев участков.
Например, для соседей может быть проведена общая скважина. Участки без коммуникаций достаточно дешевые по стоимости.
На территории ДНП, как правило, не предусматриваются коммуникации.
Если требуется их проведение, то правление ДНП должно собрать взносы с владельцев участков и заказать проведение необходимых коммуникаций.
На таких участках снабжение водой или наличие канализации, практически всегда индивидуально.
Обеспечение газом и теплом допускается посредствам возведения индивидуальной котельной.
Участки ИЖС обычно уже обеспечены всеми необходимыми для нормальной жизнедеятельности коммуникациями.
Чтобы провести подключение к ним, необходимо провести простое согласование с компетентными службами.
Какие налоги
Налоговые ставки для участков ДНП значительно ниже и составляют всего 0,3 % от кадастровой оценки в год. Налоги для ИЖС наоборот дороже и составляют 1,5 %.
Но приобретение участка ИЖС позволяет в будущем оформить налоговый имущественный вычет, а значит вернуть небольшую часть потраченных денег.
Как перевести ДНП в ИЖС
Лиц, желающих только приобрести земельные участки или тех, кто их уже приобрел, может волновать вопрос, касающийся того, может ли образоваться ДНП в ИЖС.
На законодательном уровне прописаны все правила и требования, касающиеся перевода земли из одной категории в другую.
В нормативных актах четко прописаны какие бумаги необходимо собрать, в какие инстанции подать и в течении какого срока будет произведен официальный перевод земель.
Алгоритм действий
Алгоритм действий по переводу земель из одной категории в другую уже долгие годы остаются на неизменном уровне.
Для этого потребуется:
- собрать пакет документов;
- написать заявление;
- подать полный пакет бумаг в органы местного самоуправления;
- дождаться ответа властей в течение 1-3 месяцев.
Начать лучше с направления в адрес местной администрации письма с просьбой указания возможных видов использования имеющегося во владении земельного участка.
К письму следует приложить копию свидетельства о регистрации права на такой участок.
Дальнейшие действия будут зависеть от того, какой ответ будет дан. Если ответа не поступит, то писать следует в вышестоящие инстанции.
Если ответ будет получен и среди возможных видов использования имеется ИЖС, то можно будет поменять имеющееся свидетельство на новое с ВРИ «индивидуальное жилищное строительство».
Пакет документов
В пакет документов, необходимых для перевода земель из одной категории в другую, входит:
| Документ | подтверждающий кадастровый номер земельного участка |
| Копия паспорта владельца участка | и выписка из реестра прав на недвижимое имущество |
| Копия выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ | на тот случай, если владельцем участка является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель |
| Экспертное заключение о целесообразности проведения процедуры | и заключение экологической инстанции, если оно требуется по нормам законодательства |
| Доверенность | если от имени владельца выступает доверенное лицо (прикладывается также согласие собственника на смену категории земли) |
К пакету документов прикладывается ходатайство, в котором прописывается:
| Права заявителя на земельный участок | и обоснование для изменения категории земли |
| Категорию, в которую заявитель желает перевести участок | и кадастровый номер земли |
С документами следует обращаться:
| В органы исполнительной власти | если земли являются сельскохозяйственного назначения или относятся к лесному или водному фонду |
| Если земля в частной или муниципальной собственности | то обращаться следует в местные органы власти |
| Если владелец земли государство | то обращение происходит в федеральный орган или Правительство РФ |
В обязательном порядке подаются документы, подтверждающие личность заявители и согласие от правообладателя, так как остальные документы органы власти могут запросить самостоятельно в соответствующих инстанциях.
Можно ли перевести землю СНТ в ИЖС читайте в статье: как перевести землю из СНТ в ИЖС.Строительство дома на земельном участке в залоге, читайте здесь.
Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС, читайте здесь.
Ответив на вопрос о том, что такое земли ИЖС и ДНП, какие имеются между ними различия, можно подвести общий итог о том, что каждая из указанных категорий имеет свои особенности, плюсы и минусы.
Никто не может дать точный ответ о том, какая земля лучше, определиться с таким моментом могут только лица, желающие приобрести участки для дальнейшего возведения на них строений.