Возможна ли перепланировка комнаты в коммунальной квартире и обязательно ли получать согласие соседей? Как организовать работу правильно, не нарушив действующее законодательство.
Перепланировка в коммунальной квартире позволяет улучшить жилищные условия и удовлетворить пожелания всех проживающих в ней людей.
Но сложность работ заключается в том, что такая форма жилья предусматривает долевую собственность, то есть квартира принадлежит нескольким хозяевам и любые манипуляции с ней могут проводиться только с согласия всех лиц, имеющих права на эту недвижимость.
Это и останавливает от перепланировки, хотя трудностей в ее проведении практически нет.
Действуя согласно статьям № 25 и № 26 Жилищного кодекса РФ, можно провести всю работу грамотно, не нарушив действующее законодательство.
Для перепланировки комнаты потребуется подготовить следующие документы:
| Паспорт заявителя | и выписка из домовой книги |
| Свидетельство о праве собственности | или договор социального найма |
| Техпаспорт (заказать в БТИ) | и заявление |
| Проект или эскиз | и поэтажный план дома |
Это основные документы, которые необходимы для смены конфигурации жилой недвижимости.
Дополнительно в Жилищной инспекции могут потребовать выписку с лицевого счета и другие документы на квартиру.
Особое внимание стоит уделить проектной документации. Поскольку речь идет о комнате в коммунальной квартире, где важно не только соблюсти санитарные и строительные нормы, но и не нарушить права соседей, необходимо тщательно продумывать каждую деталь.
Составлением проектной документации занимаются специализированные компании, имеющие допуск СРО. Стоимость услуги составляет, в среднем, 15 000 рублей.
Получение разрешения
Получить разрешение на перепланировку необходимо в Жилищной инспекции.
Для этого подготавливаются перечисленные выше документы и подаются в территориальный орган по работе с жилой недвижимостью.
На рассмотрение отводится около 2 месяцев, после чего выдается решение, действующее в течение 4 месяцев.
Видео: с чего начинать перепланировку квартиры
Если за указанный период сделать перепланировку не получается, необходимо обратиться снова в инспекцию и продлить разрешение еще на 4 месяца.
Если в документах будут обнаружены ошибки, то заявителю откажут в проведении перепланировки.
Также причинами отказа могут стать:
| Строительные работы приведут | к разрушению несущих конструкций здания |
| Перепланировка станет причиной | нарушения фасада дома |
| Выявлены нарушения правил пожарной | и/или санитарной безопасности |
| После изменения конфигурации комнаты | будут ухудшены эксплуатационные характеристики квартиры или дома |
| Перепланировка приведет к уменьшению площади комнаты | она станет менее 9 квадратных метров или шириной меньше 2,5 метров и отсутствует согласие соседей |
У заявителя есть возможность исправить ошибки и подать документы повторно.
Если причиной отказа становится вид перепланировки (например, нельзя сносить несущую стену), то придется переделывать проект или отказываться от задумки.
Согласие всех проживающих
Сложность перепланировки в коммунальной квартире состоит в том, что требуется получение согласия всех жильцов квартиры, а точнее:
- собственников или квартиросъемщиков (если комната арендована по соцнайму);
- лиц, достигших совершеннолетия;
- собственников комнаты.
Если в коммунальной квартире проживают люди, арендующие комнату, то необходимо встретиться с собственником и получить его согласие.
Согласие жильцов оформляется в письменном виде, после чего заверяется у нотариуса.
Каждый собственник должен написать отдельное заявление с указанием паспортных данных.
Перепланировка в коммунальной квартире без согласия соседей приведет к штрафу, а в некоторых случаях – к административной или уголовной ответственности.
Стоит отметить, что для получения согласия может быть недостаточно устного рассказа о предстоящих планах.
Соседям потребуется предоставить план пли составленный проект. Поэтому нужно быть готовым к различным трудностям при решении данного вопроса.
Самовольная перепланировка в коммунальной квартире
Под самовольной перепланировкой понимается переустройство комнаты без получения разрешения на его проведение.
Такие действия считаются незаконными и могут быть выявлены при следующих обстоятельствах:
| Обращение соседей в надзорные органы | с жалобой о проведении строительных работ без их согласия, либо с претензией об изменении вентиляции и коммуникаций |
| Авария, произошедшая по причине переустройства помещения | затронувшая систему водоснабжения, канализации, электросети и других коммуникаций |
| Плановая проверка общедомовых | или квартирных счетчиков |
| Замер помещения с целью внесения коррективов | в техпаспорт квартиры |
Незаконная перепланировка ставит запрет на осуществление юридических сделок с комнатой.
Ее нельзя будет продать, обменять или подарить. Подробно о последствиях самовольной перепланировки сказано в статье №29 ЖК РФ.
Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире читайте в статье: перепланировка квартиры в ипотеке.Перепланировка 3-х комнатной хрущевки в кирпичном доме, читайте здесь.
К правовым последствиям самовольной перепланировки относится штраф, составляющий 2500 рублей (согласно статье 7.21. КоАП).
Если строительные работы повлекли за собой нарушение санитарных и пожарных правил безопасности, а также создали риски для жизни и здоровья людей, то сумма штрафа увеличивается в 2 раза.
На оплату выдается срок в 2-3 месяца. Если по истечении этого времени указанная сумма не будет внесена и не устранены нарушения, то штраф может вырасти до 80 000 рублей.
Также потребуется вернуть комнату в первоначальный вид, если выявлены грубые нарушения, либо узаконить перепланировку через суд.
Если и эти требования не будут выполнены, вопрос решается в судебном порядке. Нарушителю это грозит потерей собственности.
В некоторых случаях предусматривается уголовная ответственность. Она возникает при условии, что перепланировка повлекла за собой разрушение стен или пожар, что стало причиной гибели людей.
Особенности
Самовольная перепланировка в коммунальной квартире проводится часто по причине отказа соседей от написания согласия.
Объясняется это отсутствием времени, нежеланием слышать звуки строительных приборов, видеть в квартире посторонних людей и т.д.
Но отсутствие согласия от других жильцов не повод переступать черту закона. Вопрос решается в судебном порядке.
Если судом будет установлено, что строительные работы не повлекут за собой ухудшение жилищных условий соседей, то актуальным станет предложение о поиске альтернативного варианта.
Например, проведение монтажа в отведенное время, выбранное общим решением.
Возможные варианты
Существует несколько вариантов перепланировки в коммунальной квартире, которые могут реализовываться как на законных основаниях, так и самовольно:
| Объединение двух комнат в одну | это наиболее распространенный вид перепланировки в коммунальной квартире со спальнями небольшим метражом. Соединение двух помещений позволяет сделать комнату просторнее, светлее и уютнее. При этом стены могут быть снесены частично с целью зонирования пространства |
| Разделение комнаты в два помещения | в этом случае требуется соблюсти главное правило: каждая спальня должна иметь окно для естественного освещения |
| Оборудование в комнате санузла | это труднореализуемая работа, часто приводящая к нарушениям. За самовольное обустройство туалета в комнате грозит максимальный штраф |
| Перепланировка мест общего пользования | санузла, коридора, кухни |
| Подключение дополнительных коммуникаций | незаконная перепланировка электросети в коммунальной квартире приводит к нарушениям пожарных правил безопасности, созданию рисков для жизни и здоровья жильцов. В этом случае небольшим штрафом не обойтись |
Возможны и другие варианты незаконной перепланировки. Например, разделение квартиры на две с созданием дополнительного входа. Такой вариант возможен, если жилье имеет дополнительный, черных вход.
Решение вопроса через суд
Через суд можно узаконить уже сделанную перепланировку, собрав все необходимые документы.
Чтобы получить одобрение на регистрацию сделанных изменений и в дальнейшем иметь возможность совершать с недвижимостью юридические сделки, потребуется пройти всю процедуру оформления переустройства, но согласование получать не в Жилищной инспекции, а через суд.
Отличием от стандартного процесса становится длительность (почти в 2 раза дольше) и необходимость приведения весомых аргументов в пользу сделанных изменений.
Потребуется доказать, что перепланировка не повлекла за собой создание рисков для жизни и здоровья людей и была сделана по всем санитарным и строительным правилам.
Подача иска
Исковое заявление заполняется по образцу. Если в этом вопросе возникают трудности, стоит обратиться к юристам для предотвращения ошибок.
В документе указывается:
| Наименование суда | ФИО заявителя, адрес регистрации, паспортные данные |
| Суть обращения | с описанием проблемы |
| Просьба об узаконивании перепланировки | и приложенные документы |
К заявлению потребуется приложить документы, требуемые для оформления перепланировки и решение органов МЧС и СЭС.
Они должны провести независимую проверку с целью выявления нарушений санитарных и противопожарных правил.
Вынесение постановления
Решение суд выносит в течение 2 месяцев. Если заявителю одобряют перепланировку, то с полученным разрешением он может обратиться в БТИ для внесения коррективов в документы на квартиру и получить новое свидетельство о праве собственности (если в этом есть необходимость).
Препятствия для узаконивания перепланировки указаны в статье № 27 Жилищного кодекса:
| Самовольный перенос | отопительного оборудования и газовых труб |
| Оборудование санузла | или кухни на территории жилого помещения соседей с нижнего этажа |
| Увеличение площади туалета | и/или ванной комнаты за счет жилых комнат |
| Повреждение в процессе перепланировки | вентиляции и демонтаж короба, предназначенного для коммуникаций |
| Монтаж стены в здании аварийного типа | или создание сильной нагрузки на несущие конструкции дома |
При обнаружении перечисленных нарушений суд потребует вернуть квартире первоначальный вид за свой счет.
Перепланировка в коммунальной квартире не вызывает сложностей при правильном подходе к процессу.
Перед оформлением переустройства рекомендуем ознакомиться с нормативными актами Жилищного кодекса и получить консультацию у юриста и в архитектурной компании.
Иногда перепланировка невозможна и для внесения изменений в жилищные условия придется проводить обычный ремонт.
