Перепланировка квартиры в ипотеке в 2017 году имеет несколько нюансов, о которых следует знать перед началом работ. Неграмотные действия чреваты последствиями в виде штрафов и административной ответственности.
Квартира, купленная в ипотеку, до момента погашения задолженности находится в залоге у кредитной организации.
Это ставит ограничения на свершение юридических манипуляций с недвижимостью: жилье невозможно продать, обменять, подарить и т.д.
Любые действия согласуются с банком, но чаще заемщики слышат отказ от проведения всевозможных действий, хотя на практике они доступны к реализации.
Что касается перепланировки квартиры, то на ее проведение нет ограничений, несмотря на то, что после глобальных ремонтных работ может поменяться рыночная стоимость недвижимость.
Единственное, что требуется от собственника – это согласовать действия с кредитором и действовать согласно действующему законодательству.
Согласно статье № 25 ЖК РФ, под перепланировкой понимается изменение конфигурации квартиры, требующее внесение соответствующих коррективов в паспорт недвижимости.
Только действия, согласованные с органами власти, считаются законными.
Если переустраивать помещения без получения разрешения, то перепланировка будет считаться самовольной и за ее проведение придется заплатить штраф, а в некоторых случаях и вернуть все к первоначальному виду.
Ипотечные квартиры в этом плане не являются исключением, скорее наоборот, конфликт с банком заемщику ни к чему.
Существующие виды
Существует три основных вида перепланировки: без согласования, по эскизу и по проекту:
| Без согласования | в этот вид входят работы, которые, по сути, нельзя назвать перепланировкой. К ним относится косметический ремонт, а также некоторые манипуляции, ранее требовавшие получения разрешения: остекление лоджии, смена напольного покрытия (верхнего слоя), замена плитки в ванной, установка или демонтаж посудомоечной машины. Перечисленные работы не требуют согласования и могут проводиться на усмотрение жильцов квартиры, поскольку изменения не отображаются в документах |
| По эскизу | более трудоемкая работа: демонтаж межкомнатных перегородок, перемещение сантехники в пределах помещения, установка или демонтаж дверных проемов. В эту категорию входят манипуляции, не затрагивающие несущие конструкции дома, но изменяющие конфигурацию квартиры. Получить разрешение на их проведение потребуется в БТИ, предварительно составив эскиз запланированных работ |
| По проекту | это самый сложный вид перепланировочных работ. В него входит кардинальная смена обстановка, вмешательство не только в интерьер квартиры, но и в конфигурацию дома. Составление проекта требуется для проведения работ, связанных с увеличением нагрузки на здание, демонтажем несущих конструкций, переносом комнат и т.д. Получить разрешение на этот вид перепланировки трудно, требуется обойти немало инстанций и заплатить не менее 100 тысяч рублей |
Перечисленные разновидности перепланировки разрешается делать в собственной квартире после согласования с компетентными в данном вопросе органами.
А вот можно ли делать переустройство в отношении ипотечного жилья и как все сделать грамотно, не нарушив правила Жилищного и Гражданского кодекса, рассмотрим далее.
Как законно это сделать
Чтобы перепланировать квартиру, потребуется получить разрешение в БТИ, затем согласовать действия в органах Жилищной инспекции.
Последовательно процесс оформления переустройства любой недвижимости (жилой, нежилой, в собственности, по соцнайму, в ипотеке) выглядит следующим образом:
| Составление плана действий | необходимо иметь четкое представление о том, что нужно получить после перепланировки. Все действия должны быть запланированы заранее, чтобы в процесс работ не возникло желания или необходимости дополнить проект (это потребует повторения процедуры оформления) |
| По необходимости, действия согласовываются с соседями, другими жильцами квартиры | если перепланировка будет затрагивать несущие конструкции здания, то потребуется обратиться к собственнику дома и заплатить за работу архитектора, который рассмотрит возможность изменения конфигурации здания. Дополнительно потребуется обратиться в органы по защите памятников и культурного наследия города, если дом имеет историческую или архитектурную ценность для страны или региона |
| Если в планы входит перенос или установка сантехнического оборудования | то потребуется получить разрешение в органах СЭС. Установка коммуникаций, перенос кухни и другие виды работ, которые могут повлечь за собой пожароопасную обстановку, требуют проверки органами МЧС. Рекомендуется предварительно получить консультацию в перечисленных инстанциях, чтобы в процессе оформления бумаг не возникло трудностей |
| Составление проекта или эскиза | для этого необходимо обратиться в строительную компанию, имеющую допуск к СРО или в БТИ. Составление проектной документации занимает немало времени, но от данного документа зависит решение инспекции на осуществление перепланировки |
| Сбор документов и подача их в Жилищную инспекцию для получения разрешения | если проект простой в реализации, то на рассмотрение уходит не более 2 недель. Объемные работы и технически сложный проект приведет к длительному ожиданию, возможно, проверкам специалистов |
| После получения разрешения в виде официального документа можно приступать к реализации проекта | на строительные работы отводится 4 месяца |
| Закончив перепланировку, необходимо внести изменения в документацию квартиры | для этого специалисты из органов Жилищной инспекции проводят проверку по соответствию данных в проекте и на деле. Если в реальности будут выявлены отклонения от плана, то работу придется переделывать |
Перечисленные этапы могут быть дополнены другими действиями, в зависимости от типа жилья, запланированных работ, региона и других факторов.
Процедура усложняется обременением, если квартира находится в залоге у кредитной организации.
Перепланировка в ипотечной квартире
Если осуществляется продажа квартиры с перепланировкой в ипотеку, а внесенные изменения не были оформлены официально (имеет место незаконное переустройство), то купить такое жилье будет невозможно.
Дело в том, что самовольная перепланировка сильно снижает рыночную стоимость недвижимость, поэтому банк не связывается с такими сделками.
В некоторых случаях возможна купля квартиры с незаконным переустройством, но только при условии внесения первоначального взноса при оформлении кредита и обязательством узаконить перепланировку.
Для покупателя это выгодно только в случае предоставления хорошей скидки от продавца, поскольку дальнейшие затраты весьма существенные.
Видео: ипотека и перепланировка квартиры
Но есть некоторые виды работ, узаконить которые нельзя ни до, ни после их проведения.
Если же покупатель и банк этот момент упускают из виду, то придется нести расходы на восстановления квартиры в первоначальный вид.
На нового собственника возлагается ответственность за свершенные действия и в случае проверки контролирующими органами ему придется заплатить штраф.
В многоквартирном доме не допускается:
| Ухудшать условия эксплуатации дома и проживания людей | например, затруднять доступ к инженерным коммуникациям |
| Затрагивать нежилые помещения | делать из них жилые комнаты |
| Вносить изменения в конфигурацию дома | сносить несущие стены, проводить работы, приводящие к разрушению здания или уменьшения его прочности |
| Ликвидация | системы вентиляции |
| Устройство террас и лоджий в квартирах | расположенных на втором и выше этажах |
| Менять | конфигурацию чердака |
| Нарушать | санитарные, пожарные, гигиенические и эксплуатационные правила безопасности |
Получение согласия банка
Решившись на перепланировку квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо согласовать свои действия с кредитором.
Первоначально внимательно изучить условия договора – иногда банки оговаривают этот момент при оформлении ссуды.
В этом случае в документе будет указано, что перепланировка запрещена или допускается только с разрешения кредитора.
Если запрет не установлен, то действия требуется согласовать с банком в любом случае.
Он должен быть в курсе происходящих событий, поскольку получить разрешение без согласия банка не получится.
Чтобы согласовать действия с банком, необходимо предоставить комплект документов, полученных в БТИ.
Если все бумаги, в том числе, проект составлены правильно, можно направляться к кредитору для получения разрешения.
Раньше получить согласие банка было проблематично. Потратив деньги на составление проекта и получение других документов, собственникам нередко отказывали в перепланировке при обращении к кредитору.
Сейчас ситуация другая. Большинство кредитных организаций возможность перепланировки оговаривают при составлении договора, то есть тот пункт включен в документ.
А у крупных организаций налажено сотрудничество со специальными органами, проводящими проверку квартир, планируемых к переустройству.
Объясняется это просто – желание собственника улучшить свои жилищные условия приводит к увеличению рыночной стоимости недвижимости и снижению вероятности невыплаты займа (поскольку потратить 100-150 т.р. готов не каждый москвич).
Соседей
Согласие соседей на проведение перепланировки требуется не всегда, а в исключительных случаях:
- в коммунальной квартире;
- если работы затрагивают их интересы.
Например, если перепланировка будет затрагивать места общего пользования (лестничная площадка, коридор) и фасада здания, то потребуется согласие других жильцов.
Также разрешение на переустройство необходимо в том случае, если работы будут проводиться в коммунальной квартире.
Следует учитывать, что получение согласия соседей не всегда является обязательным даже в перечисленных выше случаях.
Но если кто-то из жильцов дома пожалуется в контролирующие органы, то придется нести административную ответственность. Поэтому лучше обойти соседей и получить их письменное согласие.
Других собственников
Что касается других собственников квартиры, приватизированной или арендованной по договору социального найма, то без их согласия изменить конфигурацию квартиры не получится.
Каждый из членов семьи, владеющий долей от квартиры, должен предоставить нотариально заверенный документ, в котором указано об отсутствии претензий к проведению перепланировки.
Только после получения согласия можно приступать к дальнейшему оформлению переустройства квартиры.
Порядок оформления
Порядок перепланировки квартиры был описан выше. Обременение в виде ипотеки не меняет его, только дополняет обращение в банк для согласования документов.
Но есть несколько нюансов, о которых необходимо знать до начала работ. В первую очередь, это касается условий перепланировки, выдвинутых банком.
Кредитор вправе потребовать:
| Выполнить перепланировку | в течение определенного времени |
| Оформить документы | в течение указанных сроков |
| Получить новое свидетельство о праве собственности | до указанной даты |
Как правило, банком устанавливаются конкретные сроки, в течение которых необходимо получить разрешение на перепланировку, закончить строительные работы и зарегистрировать изменения в документах на квартиру.
Они зависят от многих факторов: банка, состояния недвижимости, сложности проекта и т.д. и составляют от 3 до 6 месяцев.
Если есть сомнения в том, что за указанный период работы будут завершены, лучше обратиться к посредникам, которые после составления доверенности возьмут на себя ответственность за оформление документов.
Есть еще один нюанс. Это согласование проведенных действий со страховой компанией.
Поскольку договор страхования был составлен на определенный метраж квартиры и составлен с учетом ее изношенности, придется переоформить и этот документ.
Сделать это можно как через банк (если кредитором предоставляется такая возможность), так и напрямую в страховой компании.
Для этого представляются новые документы на квартиру, далее проводится осмотр помещений и оценка квартиры с перепланировкой для ипотеки. За переоформление полиса придется заплатить.
Требуемые документы
Перечень документов, необходимых для оформления перепланировки в ипотечной квартире не отличается от списка для квартиры без обременения:
| План дома | поэтажный |
| Эскиз | или проект перепланировки |
| Копия лицевого счета квартиры | и документы, подтверждающие право собственности |
| Паспорт заявителя | и заявление |
| Все необходимые разрешения | в том числе, от банка |
Цена действия
Общая стоимость работ по перепланировке зависит от многих факторов. Если рассматривать средние цены, то получится:
| Получение техпаспорта на квартиру в БТИ | 5000 руб. |
| Составление проектной документации | 10 000 руб. |
| Получение разрешения в органах Жилищной инспекции | 20 000 руб. |
| Согласование проекта | 5000 руб. |
| Рассмотрение заявления в банке | 5000 руб. |
| Консультация, оформление документации | 3000 руб. |
| Работа посредников | 30 000 руб. |
В среднем, за самостоятельное оформление перепланировки по легкому проекту придется заплатить около 40 000 руб.
Обращение к посредникам увеличивает расходы в 2 раза. Еще дороже обойдется узаконивание перепланировки через суд.
К приведенным затратам прибавляется оплата штрафа в размере 2500 руб. и оплата работы судебных органов – около 30 000 руб.
Последствия нарушения закона
Самовольная перепланировка чревата серьезными материальными затратами на оплату штрафа и узаконивание действий через суд.
Если квартира находится в обременении, то ответственность удваивается – претензии может предъявить банк.
Существующие штрафы
За незаконную перепланировку предусмотрен штраф в размере от 1 до 2,5 тыс. руб.
Эта сумма увеличивается в несколько раз, если действия повлекли за собой создание рисков для окружающих людей.
В суде может быть принято решение о вынесении штрафных санкций при отсутствии письменного согласия от соседей, при перепланировке в местах общего пользования или коммунальной квартире.
И еще один вид штрафа – от кредитора в случае проведения перепланировки без предварительного согласования с ним.
Какая еще может быть ответственность
Штраф – это самое лояльное наказание из всех существующих.
Для собственников предусмотрена и другая ответственность:
| Административная и уголовная | при самовольной перепланировке, приведшей к травмам или гибели людей |
| Обязательство по возвращению квартиры в первоначальный вид | если сделанная перепланировка не соответствует нормам безопасности |
| Перед банком | в случае несоответствия с предоставленными сроками |
| За нарушение прав других жильцов | в процессе перепланировки (например, шум в ночное время) |
Перепланировка ипотечной квартиры – дело хлопотное и длительное. Банк может выносить решение о своем согласии на переустройство в течение 2-3 месяцев, да и само оформление не проводится быстро.
Но действия данного характера допустимы, кредиторы предусматривают в договоре возможность перепланировки, поэтому жилищные условия будут улучшены, хоть и с существенной задержкой.
Главное, следовать законодательству и не противоречить требованиям банка, чтобы исключить назначение штрафа за несоблюдение нормативов.
