В конце 50-ых годов прошлого века во всех городах России стали появляться такие квартиры, как «хрущёвки». Они росли «как грибы после дождя». Но спустя много лет стало понятно, что они не отвечают даже минимальным потребностям граждан в комфорте и удобстве.
С чего необходимо начать
В первую очередь, необходимо выяснить, к какой серии «хрущёвок» относится жильё.
Существует 3 вида:
- панельные дома;
- блочные;
- кирпичные.
В каждом виде существует несколько серий домов, но это уже не сильно влияет на проведение работ по перепланировке.
Затем нужно попросить план своей квартиры в БТИ. Это нужно сделать обязательно, так как некоторые квартиры имеют «сюрприз», который не позволит произвести перепланировку.
Например, в однокомнатной квартире в хрущёвке серии И209 в стене между кухней и комнатой проходит вентиляция, которая не позволяет сделать в этом месте дверной проём, хотя для проживающих именно так и было бы удобнее.
А перепланировка 3-хкомнатной хрущевки в кирпичном доме возможна только под наблюдением специалиста.
Получив на руки план из БТИ, необходимо вызвать проектировщика, который составит план перепланировки квартиры с учётом пожеланий проживающих в ней, опираясь на БТИ-ишный план.
Если в ходе перепланировки в квартире будет меняться конфигурация, то такие действия необходимо согласовать с госорганами.
Если же планируемое улучшение квартиры не нанесёт вреда ни конструкции самой хрущёвки, ни соседним квартирам, то такие действия не требуют дополнительного согласования.
К простой перепланировке, не требующей согласования можно отнести:
| Возведение или удаление перегородок | из лёгкого строительного материала, такого как гипсокартон |
| Перенос | межкомнатных перегородок |
| Оформление лоджии | или балкона пластиковыми панелями |
Эти действия собственника не требуют дополнительного согласования с архитектурными органами.
А вот такие действия, как:
| Расширение площади самой квартиры | за счёт общего лестничного пролёта |
| Удаление некоторых несущих конструкций в квартире | и перемещение инженерных коммуникаций |
| Несколько помещений объединяют в одно | и прочие переделки |
Требуют изготовления подробного проекта будущих действий, и дальнейшее его согласование с чиновниками из жилинспекции.
Для проведения работ можно изготовить собственный план, а можно воспользоваться уже готовым.
Если проект будет разрабатываться специалистом, то это может «обойтись собственнику в копеечку». Существует несколько видов перепланировки хрущёвки.
Это:
| Простые действия | которые не требуют дополнительного согласования и утверждения |
| Типовая перепланировка, по уже готовому проекту, который разрабатывался застройщиком многоквартирного дома | такие проекты создаются как альтернатива существующей планировке. Согласовывать их в жилинспекции не нужно |
| Действия | которые требуют согласования с чиновниками |
| Самовольные действия | привести такую перепланировку в соответствие с законом можно только через суд. Но суд не всегда принимает сторону истца, то есть собственника помещения. Суд может вынести и отрицательное решение, которое приведёт к уплате штрафа и приведению квартиры в первоначальное состояние |
Получение разрешения
Для проведения строительных работ по перепланировке хрущёвки, необходимо получить разрешение на проведение строительных работ. Разрешение выдаётся чиновниками из жилинспекции.
Для этого необходимо:
| Посетить жилинспекцию по месту нахождения помещения | специалисты подробно проконсультируют по вопросам перепланировки |
| Получить распоряжение жилинспекции на проведение строительных работ | для получения этого разрешения нужно представить документы на помещение:
Все эти документы подаются в МФЦ по месту регистрации помещения. Здесь же заполняется заявление. По истечении 30 дней собственник получит на руки либо разрешение, либо отказ. Срок действия распоряжения – 1 год |
Сбор документов
Все документы необходимо подготовить заранее. Они имеют довольно длительный «срок годности».
Технический паспорт на квартиру заказывается в БТИ по месту регистрации дома.
Срок изготовления этого документа примерно 3 недели. Стоимость данной услуги определяется властями регионов, но примерно около 3-ёх тысяч рублей.
Если документ необходимо срочно, то можно сократить время изготовления до 1 недели. При этом стоимость услуги увеличится примерно в 2 раза.
Самый главный документ – это проект будущих работ. Его необходимо заказывать только в организации или у частных проектировщиков, которые имеют действующий допуск СРО на составление проекта.
Только наличие подобного допуска даёт 100%-ную гарантию того, что чиновники из жилинспекции одобрят проект на перепланировку.
Для изготовления плана работ, проектировщику необходимо показать саму квартиру, а также действующий технический план.
Срок изготовления плана работ зависит от сложности и объёма будущих работ, и составляет примерно от 3-ёх до 7 дней. Стоимость также колеблется от 15 до 30 тысяч рублей.
Когда все эти документы будут на руках у собственника, он может посетить жилинспекцию, и написать заявление на согласование плана перепланировки и получения разрешения на проведение строительных работ.
Изготовление проекта
План перепланировки может быть изготовлен только специалистами, которые имеют действующий допуск СРО.
Членство в саморегулируемой организации даёт проектировщикам определенную защиту от недобросовестных клиентов, а клиентам – гарантию того, что проект будет составлен в полном соответствии с действующими нормами и законодательством.
Можно, конечно, изготовить проект самостоятельно, но такой документ не будет одобрен жилинспекцией.
Варианты перепланировки хрущевки
В зависимости от того, сколько комнат в хрущёвке было изначально, и будет разрабатываться план перепланировки.
Есть несколько вариантов:
- из однокомнатной квартиры в двухкомнатную;
- перепланировка двухкомнатной хрущевки в трёхкомнатную;
- уменьшение количества жилых комнат – из трёхкомнатной в «двушку» и из «двушку» в «однушку».
Также варианты перепланировок зависят от вида дома и от его серии.
Различие изменений в однокомнатной и более
Как правило, максимальное количество комнат в хрущёвке – это 3-4-ёхкомнатные квартиры в хрущёвках встречались довольно редко.
Как уже упоминалось, дома такого типа строились для того чтобы обеспечить максимальное количество советских семей собственным жильём и ликвидировать коммунальные квартиры.
Для выполнения плана Хрущёва Н. С. по обеспечению советских семей собственным жильём, потребности в комфорте и удобстве этих семей не учитывались.
Специалистами было рассчитано, что каждому человеку нужно 6 кв. м для комфортного проживания.
Исходя из этой нормы, советским семьям предоставлялись квартиры в хрущёвках.
Сегодня ещё много семей проживает в таких квартирах, но они уже не удовлетворяют современные семьи. Поэтому и встаёт вопрос о проведении перепланировки.
Наиболее популярные варианты это:
| Объединение кухни с одной из комнат | для зрительного увеличения пространства |
| Раздел санузла за счёт коридора | в современных квартирах совместных санузлов практически не бывает |
| Уменьшение количества комнат | за счёт сноса «лишней» стены |
| Увеличение количества комнат за счёт возведения «дополнительной» стены | кроме того, практически во всех хрущёвках есть такое «полезное» помещение, как кладовка. Многие семьи убирают её, расширяя за этот счёт комнату |
Пошаговое согласование
После того, как собственник квартиры или её наниматель получить разрешение на проведение строительных работ, он должен произвести эти самые работы в соответствии с согласованным планом перепланировки.
Работы он может производить как самостоятельно, так и доверить квалифицированным специалистам.
Если в планы входит расширение зоны санузла за счёт вспомогательных помещений (например, за счёт коридора). То необходимо делать гидроизоляцию. Тогда не обойтись без согласования акта скрытых работ.
Этот документ нужно согласовать с множеством инстанций, включая проектировщиков, которые готовили проект, а также с чиновниками из жилинспекции.
Когда и проект, и акт скрытых работ будут согласованы, необходимо внести все сделанные изменения в технические и кадастровые документы на квартиру.
Обращение в БТИ
В этот государственный орган следует обратиться для изготовления техплана на квартиру до начала работ по перепланировке.
Перепланировка кухни в деревенском доме читайте в статье: перепланировка кухни.Образец жалобы на незаконную перепланировку квартиры, читайте здесь.
Для этого необходимо пригласить в квартиру специалиста – техника. Он проверит отсутствие в квартире уже сделанной, но не согласованной перепланировки.
То есть, проверит соответствие квартиры техническому плану застройки. Если всё в порядке, он будет готовить технический план помещения.
Примерный срок изготовления – 3 недели. Процесс можно ускорить, но заплатить придётся двойную цену. Стоимость услуги специалистов БТИ определяется на уровне властей регионов.
После того, как будут произведены все строительные работы, нужно будет снова вызвать техника из БТИ, чтобы удостоверил проведение работ в соответствии с планом перепланировки.
В сам план входят изменения, сделанные в графическом варианте. Они отражаются цветом на плане БТИ.
На основании этого графически показанных изменений составляется новый план, который и должен утвердить техник БТИ.
Когда будет готов новый технический план с учётом изменений, нужно будет внести изменения в кадастровый паспорт. Делаются они на основании нового технического плана.
Оформление самовольного действия
Самовольными считаются действия, проведённые без согласования с чиновниками из жилинспекции.
Это уже факт перепланировки «на лицо», то узаконить её можно только в суде. Но план уже сделанных работ заказывать придётся.
Проектировщику это будет сделать несколько сложнее, так он будет делать его по факту сделанных работ.
Но суд не всегда встаёт на сторону собственника помещения, и оставляет квартиру в перепланированном состоянии.
Самовольные действия по перепланировке могут привести к следующим последствиям:
| Уплата штрафа | самовольная перепланировка жилья – это административное правонарушение, и штраф выписывается согласно КоАП РФ. За такие самовольные действия суд наложит на собственника хрущёвки штраф по ст. 7. 21 КоАП РФ в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей, в зависимости от объёма произведённых работ. Кроме того, суд квалифицирует такие действия собственника, как самоуправство, поэтому штрафует его ещё и по ст. 19. 1 КоАП РФ на сумму от 100 до 300 рублей |
| Реституция | согласно этому «гражданскому» понятию, собственник квартиры в хрущёвке должен будет привести её в соответствие с планом застройки за свои собственные деньги |
Если средств на приведение квартиры в начальное состояние нет, то хрущёвка будет выставлена на публичные торги и продана таким образом.
Собственник получит на руки разницу от суммы покупки и суммы, которая была потрачена госорганами на приведение квартиры в порядок.
Если же самовольное переустройство квартиры произошло по вине нанимателя, то его выселяют из хрущёвки, договор с ним расторгается, а собственник приводит квартиру в порядок.
Регистрация
Если суд вынесет положительное решение в пользу собственника или нанимателя квартиры в хрущёвке, то все сделанные работы необходимо зарегистрировать, то есть отразить в документах на квартиру.
После проделанных работ, необходимо вызвать техника из БТИ, чтобы он «принял работу» и проверил соответствие проделанного ремонта согласованному проекту.
На основании этого он составит новых техплан с учётом переделок. Стоимость услуги техника зависит от региона, но не менее 3-ёх тысяч рублей. Срок изготовления – примерно 3 недели.
Когда новых техплан на хрущёвку будет на руках, необходимо внести кадастровые изменения.
Нужно посетить кадастровую палату по месту регистрации квартиры, и сдать им новый план, написав при этом заявление.
Стоимость также зависит от региона, а срок изготовления – примерно 2 недели.
Пока делается новый кадастровый паспорт, нужно пригласить специалистов из Роспотребнадзора и из пожарной инспекции, чтобы они вынесли экспертное решение о том, что проделанная работа не наносит вреда многоквартирному дому.
Без проекта проделанных изменений не обойтись. Но изготовить его будет сложнее, так как проектировщику нужно будет опираться на старый план БТИ и фактическую работу.
Изготовить проект для перепланировки хрущёвки могут только специалисты организации, которая имеет действующий допуск СРО на проведение такого типа работ.
Также доверить составление проекта можно архитектору, который планировал данный многоквартирный дом.
Но это актуально для домов типичной серии. Можно обратиться в ГУП МосжилНИИпроекта.
Эта организация делает проекты для домов нетипичных серий, в том числе хрущёвок, которые расположены в пределах МКАД.
Когда проект будет сделан, его необходимо согласовать с жилищной инспекцией муниципального образования.
Но только те проекты, которые разработаны компанией – членом СРО, имеют 100% шанс на одобрение жилищной инспекцией.
Уже готовый проект необходимо согласовать, и получить разрешение на проведение строительных работ.
Согласование происходит в жилинспекции. Гарантия того, что проект пройдёт все стадии согласования есть только у тех проектов, которые изготавливались организацией, имеющей СРО – допуск.
После согласования проекта, собственнику выдадут разрешение на проведение работ.
Но сначала нужно написать заявление в архитектурном отделе администрации. Затем все документы сдаются на рассмотрение. Срок рассмотрения заявления – 45 рабочих дней.
По истечение этого срока чиновники от жилинспекции выдадут заявителю письменное разрешение – положительно или отрицательное.
Если вынесенное решение не устраивает заявителя, он может обжаловать его в суде.
Суд может принять решение в пользу истца. Тогда нужно будет завершить работы и получить новые документы на квартиру.
Обращение в судебные органы
Собственник или наниматель помещения может обратиться в суд по 2-ум причинам:
| Для обжалования | отрицательного ответа жилинспекции |
| Для узаконивания | уже произведенной перепланировки |
В любом случае, необходимо писать исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры.
К иску нужно приложить все документы, которые есть у истца на квартиру, и которые касаются перепланировки.
Закон не оговаривает, как должен выглядеть иск, но в нём должна быть указана информация, которая перечислена в ст. 131 – 132 ГПК РФ.
В зависимости от предмета иска, в нём будет содержаться следующая информация:
| Подробная информация, включая контактную, обо всех участниках процесса | также подробности о самой квартире |
| Если причиной иска является отказ жилинспекции в согласовании проекта | то необходимо указать сведения точно так же, как указано в ответе чиновников |
| Если заявитель уже сделал все ремонтные работы, и узаконивает их постфактум | то он должен указать реквизиты заключений всех надзорных органов. Специалистов из этих организаций он должен пригласить, чтобы они подтвердили соответствие проделанных работ различным нормам |
| Затем истец должен изложить суду свою просьбу о сохранении уже проделанных работ в его квартире | так как по заключению экспертов они проведены правильно |
| Подробный и точный перечень документов | которые истец прикладывает для подтверждения сведений, который он изложил в самом документе |
| Дата, когда документы был составлен | и подпись с расшифровкой заявителя |
Если суд выносит отрицательное решение, то истец должен будет переделать проект работ и снова начать все действия по согласованию заново.
Если же суд выносит положительное решение, то истец может начинать делать перепланировку.
Получение положительного решения
Если суд принимает положительное решение по согласования проекта перепланировки, то далее он должен получить все остальные документы на перепланировку, и может начинать производить работы по переустройству своей хрущёвки.
После проведения всех строительных работ, собственник или наниматель квартиры в хрущёвке должен внести все сделанные изменения в технические и кадастровые документы на квартиру.
Затем нужно получить новое свидетельство о собственности.
Отказ
Получив от судебных органов отказ в согласовании проекта, собственник или наниматель квартиры должен выполнить все условия, при которых был получен отказ.
Когда архитектурный отдел выдает отказ в согласовании проекта, он даёт его в письменной форме и обязательно с аргументированием причин отказа.
При исправлении указанных недочётов, необходимо снова собрать все документы и представить их на согласование.
Штрафы за самовольное переустройство
Если суд не одобрить уже сделанную перепланировку, то собственник или наниматель квартиры должен будет уплатить штраф.
Согласно п. 2 ст. 7. 21 КоАП РФ, штраф за такие самовольные действия составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей, в зависимости от ущерба, который причинил ремонт.
Но, нередко суд воспринимает уже сделанную перепланировку, как самовольные действия, поэтому он может наложить на собственника штраф по ст. 19. 1 КоАП РФ в размере от 100 до 300 рублей с граждан.
Чтобы уже сделанная перепланировка не обошлась собственнику слишком дорого, в материальном плане, необходимо заранее позаботиться о том, чтобы её узаконить.
При любом способе отчуждения права собственности на эту квартиру, перепланировку нужно будет узаконить. Поэтому сделать это нужно заранее!
