Рынок недвижимости за последнее десятилетие претерпел большие изменения. Быстрый рост сферы строительства привел к ситуации, когда первичный рынок недвижимого имущества стал более востребованным.
Но экономический спад в стране повлек за собой падение цен на недвижимость, что, безусловно, связано с неплатежеспособностью российских граждан.
Обстоятельство способствует развитию сделки переуступки, как в сфере купли-продажи недвижимости, так и в сфере его аренды.
Под понятием «переуступка» подразумевается один из видов сделки, напрямую связанной с использованием недвижимого имущества.
Его приобретатель в ходе совершения сделки препоручает обретенные им права на него вместе с обязательствами третьему лицу.
Они передаются по согласию владельца недвижимости, которое должно быть выражено в письменной форме.
Предметом сделки переуступки арендуемого недвижимого имущества становится право аренды.
Обязательным условием сделки является получение арендатором согласия владельца на ее совершение.
Нюансы передачи
Вопросы относительно сделки переуступки аренды регламентируются положениями статьи 615 Гражданского кодекса РФ.
В нем отмечены все тонкости ее совершения, определен порядок регламентации, установлены права и обязанности участников сделки.
Арендатор должен соблюсти нормативы законодательных актов, касающиеся пользования чужой недвижимостью.
Договор аренды наделяет его правом передачи:
| Недвижимого имущества на условиях сделки в субаренду | что предполагает сдачу в поднаем предмета аренды |
| Третьим лицам | прав и обязанностей с согласия арендодателя в качестве перенайма |
| В залог прав на аренду для обеспечения различного рода обязательств | в уставный капитал коммерческих формирований |
Смена пользователей недвижимости влечет к повторной сдаче, взятого в наем предмета на платной основе.
При этом соответственно положениям гражданского права на арендатора возлагается ответственность за допущение нарушений условий договора.
Что касается переуступки, то передаче подлежат права и обязанности, принятые одним пользователем по условиям договора аренды другому.
Сделка считается совершенной, а договор переуступки прав аренды заключенным, если он пройдет государственную регистрацию в ФКП Росреестр.
Его форма и содержание должны быть сходны с формой и содержанием основного договора аренды.
Для чего нужна
Согласно определению, изложенному в ст. 606 ГК РФ, арендой является передача объекта гражданских прав, зарегистрированного в ЕГРП.
Например, участков земли, природных объектов, а также строений, транспорта, оборудования и других вещей, не теряющих в процессе использования своих натуральных свойств, во временное пользование иного лица.
Арендатор перепоручает право аренды третьему лицу по добровольному волеизъявлению, исходя из собственных возможностей.
Как правило, сделка переуступки дозволяет избегнуть расторжение договора аренды и заключение нового, если арендатор более не нуждается в предмете аренды. Что, безусловно, сопряжено с убытками и тратой времени.
Недвижимое имущество отдается третьему лицу полностью, поэтому арендатор снимает с себя все принятые им обязательства.
Например, он берет в наем нежилое помещение, используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Но в силу каких-либо причин арендатор вынужден в дальнейшем приостановить ее.
В такой ситуации выходом из создавшегося положения может стать сделка переуступки.
Она предполагает сохранение условий, предусмотренных в исходном договоре аренды, поэтому выгодна владельцу недвижимости.
Видео: продажа прав аренды нежилого помещения
Переуступка прав по договору аренды
Владелец недвижимости наделяется правом свободного распоряжения сообразно указаниям статьи 608 ГК. Он может продать его, подарить кому-либо, сдать в аренду.
При этом не исключается вероятность его передачи арендатором третьему лицу, если он окажется не в состоянии более пользоваться ею либо отпадет необходимость в аренде недвижимости.
Земельного участка
Различие сделки переуступки и субаренды предусмотрены законодателем в положениях статьи 23 Земельного кодекса РФ.
В нем отмечено, что сделка субаренды ограничивается условиями договора, заключенного при ее совершении.
Его условия могут существенно отличаться от условий, предусмотренных в договоре аренды. Как правило, цена за пользование земельным участком устанавливается лично арендатором.
Вопросы относительно аренды земельного участка регулируются положениями статьи 606 ГК РФ.
Арендатор перепоручает право аренды на земельный надел без получения письменного согласия арендодателя, но должен уведомить его.
Уведомление арендатором может быть сделано как в письменной форме, так и устной. Земельный участок отдается по договору переуступки, который оформляется в установленном законодателем порядке.
При этом в него могут быть введены дополнительные пункты, в которых указываются точные границы земельного участка, его местоположение, вид разрешенного пользования.
Имущества недвижимого характера
По своей сути недвижимость есть индивидуально-определенная вещь, которая при изменении сферы применения может потерять свой первоначальный вид.
Отличительный признак заключается в том, что недвижимую вещь невозможно переместить без нанесения ей несоразмерного ущерба или сохранения ее правового положения.
Она может быть представлена в виде:
- жилого и нежилого помещения;
- земельного надела;
- других виды имущества, которые были причислены к недвижимой вещи.
Сдать в аренду можно любой вид недвижимости, которая указана выше с последующей передачей права аренды. При этом срок аренды устанавливается заинтересованными в сделке аренды лицами.
Третьему лицу
Сделка по переуступке права аренды не может быть совершена, если исходным договором не предусмотрены полномочия арендатора на ее совершение.
Она совершается между арендатором и третьим лицом, который вслед за подписанием договора выступает в качестве полноправного арендатора.
Личное присутствие владельца недвижимого имущества при подписании договора переуступки не требуется.
Третьему лицу сделка выгодна тем, что он получает право пользования недвижимостью на срок, предусмотренный договором. Но он должен использовать недвижимость сообразно его назначения.
Процесс оформления
Участники сделки переуступки наделены правом внесения в договор каких-либо пунктов, содержание которых отвечает их интересам.
Но они лишены возможности внесения поправок и изменений в исходный договор, подписанный владельцем недвижимости и взявшим его в аренду лицом.
Его условия должны сохраниться в неизменном виде, что предусмотрено гражданским правом.
Какие ценные бумаги необходимы
Законная сила сделке переуступки права аренды осуществляется в заявительной форме.
К заявлению прилагаются нижеперечисленные деловые бумаги:
| Паспорта, удостоверяющие личность участников сделки | и справка об отсутствии задолженностей перед Федеральной налоговой службой |
| Исходный договор аренды | доверенность, оформлена в нотариальном порядке, если сделка совершается уполномоченным лицом |
| График внесения платежей за аренду недвижимости | учредительные документы арендатора, передающего свое право аренды и обязанности и новый договор аренды, составленный в трех экземплярах |
Образец документа
Соответственно нормативам гражданского права сделка по переуступке права аренды оформляется новым договором.
При его составлении надлежит учесть условия, предусмотренные исходным договором.
В нем приводится описание уступаемого права аренды, предписания относительно срока исполнения и договорная цена, назначенная за право пользоваться недвижимостью.
В содержании договора сделки переуступки указываются:
| Полное название документа | дата и место заключения договора |
| Персональные данные участников сделки | название предмета сделки, включая описание его основных характеристик |
| Права и обязанности лиц, заключающих договор | срок действия договора, который должен соответствовать изначально установленному сроку аренды |
| Размер арендной платы | он не должен превышать оговоренным исходным договором размер |
| Ответственность участников сделки за допущение нарушений в ходе исполнения условий договора | перечень подлежащих передаче третьему лицу документов |
| Условия расторжения договора | он может быть расторгнут участниками сделки, если возникнет в том необходимость и дата подписания договора |
Обязательным требованием к составлению договора переуступки является не противоречие новых условий, предусмотренных в нем и условий, закрепленных исходным договором аренды.
Он является базовым документом, на основе которого заключается новый договор заинтересованными лицами.
Договор переуступки должен быть подписан участниками сделки собственноручно. Подписи должны быть расшифрованы. Он должен быть заверен в нотариальном порядке и скреплен печатью участников сделки.
Возникающие последствия и обязанности
При подписании договора сделки по переуступке прав аренды соответственно указаниям статьи 422 ГК РФ ее участники должны следовать правилам, которые установлены законодателем.
Его условия сохраняются на весь период действия договора. Необходимо обратить внимание на то, что к последующему арендатору переходят обязательства, подлежащие обязательному исполнению.
В их число входит обязанность:
| Уплаты налогов и сборов | сообразно указаниям Налогового кодекса |
| Внесения арендной платы | установленной исходным договором |
| Выплата задолженностей, если условие оговорено в ходе совершения сделки переуступки | оно должно быть зафиксировано в новом договоре, иначе долги оплачивает предыдущий арендатор |
На практике встречаются случаи, когда арендатор перед совершением сделки переуступки погашает свои задолженности.
Третье лицо, выкупающее право аренды может истребовать от предыдущего арендатора их погашение до подписания договора переуступки.
Данный вид сделки выгоден во всех отношениях для:
| Предыдущего арендатора | который таким путем избавляется от ненужного недвижимого имущества |
| Последующего арендатора | получающего недвижимое имущество по сходной цене |
| Арендодателя | не теряющего прибыль от сдачи недвижимости в аренду за счет установленной договором арены плату |
Законная сила ему придается в ходе постановки на регистрацию, которая осуществляется федеральным казенным предприятием Росреестр.
Ее можно не производить, если договора заключается между физическими лицами на срок менее одного года.
Регистрация осуществляется в заявительной форме, что предусматривает подачу заявления в вышеуказанный орган.
К нему прилагаются документы:
| Паспорт, удостоверяющий личность участников сделки | правоустанавливающий документ на передаваемое в последующую аренду недвижимое имущество |
| Официальную бумагу | о согласовании с владельцем недвижимости о передаче права аренды либо документ, подтверждающий факт его уведомления и два экземпляра договора переуступки |
| Согласие | второго супруга на осуществление сделки переуступки, оформленное в нотариальном порядке и согласие залогодержателя, если недвижимость находится в залоге |
| Доверенность при подаче заявления поверенным | с указанием его полномочий сообразно указаниям статьи 185 ГК РФ |
Юридические лица в дополнение к вышеперечисленным документам прилагают деловые бумаги, подтверждающие полномочия их представителей, учредительные документы.
За оказание услуги по производству регистрации платится государственная пошлина в установленном законодателем размере.
Норма предусмотрена указаниями Налогового кодекса, часть 2, статьи 333.33, который введен с учетом его пожеланий.
Ее размер за регистрацию ФКП Росреестр договора перепоручения права аренды составляет:
| Для физических лиц | 2 000 рублей |
| Для юридических лиц | 22 000 рублей |
Указанные суммы определены с учетом положений Федерального закона № 41-ФЗ, изданного 5 апреля 2010 года, № 306-ФЗ от 2 ноября 2013 года и № 221-ФЗ.
Какие отличия от субаренды
По своей сути, сделка переуступки в отличие от сделки субаренды подразумевает препоручение права на пользование недвижимостью в рамках исходного договора аренды.
В ходе ее совершения арендатор отдает стороннему лицу обретенное им право аренды, лишаясь его безвозвратно.
Договор переуступки права собственности удостоверяет факт совершения акта передачи недвижимости.
Что касается договора сделки субаренды, то недвижимость передается в поднаем во временное пользование.
В сложившейся ситуации одновременно вне зависимости от предмета сделки действуют 2 договора — аренды и субаренды.
Если срок действия аренды превышает 5 лет, то арендатор вправе передать право на пользование без согласия арендодателя, уведомив его.
В противном случае он должен дать разрешение на сдачу в субаренду своей недвижимости.
Участниками такого рода сделки становятся:
- Арендодатель.
- Арендатор.
- Субарендатор.
Заключение сделки субаренды предполагает передачу права пользования на некоторое время, в то время как сделка переуступки права аренды предусматривает полное исключение арендатора.
Как правило, такого рода сделка совершается путем купли-продажи, что исключает определенные риски владельца недвижимости.
Арендатор несет полную ответственность по обязательствам арендного договора, несмотря на заключение договора субаренды.
Он должен вовремя вносить арендную плату, обеспечить сохранность арендуемой недвижимости и исполнять условия исходного договора.
В добавление к вышесказанному надлежит подчеркнуть, что некоторые граждане стремятся совершить сделку переуступки для получения прибыли.
Они берут в наем определенного рода недвижимость на условиях договора аренды, чтобы продать обретенное право аренды.
Как правило, полученные в ходе совершения сделки денежные средства остаются у арендатора, в то время как недвижимость отходит в пользование третьему лицу.
Такого рода бизнес повсеместно распространился в последние годы по всей территории Федерации.
