Особенность ипотечного кредитования заключается в том, что приобретаемое жилье фактически находится во владении заемщика, но жилье находится в залоге у кредитора.
Владелец лишается права распоряжения до полного погашения взятых у него кредитных средств, о чем отмечено в статье 29 Федерального закона «Об ипотеке».
Чтобы продать жилье он должен получить разрешение у кредитора, который не всегда готов его дать.
Зачастую вопрос, что это такое — переуступка, возникает у лиц, желающих купить собственное жилье.
Термин «переуступка» обозначает передачу третьему лицу прав в отношении ко второму лицу со стороны его обладателя, то есть первого лица.
Она является одним из видов сделки с недвижимостью, под которой понимается аннулирование права требования и обязательств у одного лица с одновременным возникновением их у другого лица.
Сделка переуступки права по ипотеке позволит:
| Задолжавшему заемщику | освободится от обязательств перед банком, получив выплаченные ему денежные средства |
| Новому заемщику | стать обладателем жилой площади по сходной цене |
| Банку | вернуть выданные кредитные средства вместе с процентными начислениями |
Проведение сделки переуступки выгодно всем ее участникам, поэтому такого рода сделки в последние годы обрели некоторую популярность.
Права заемщика
Как правило, ипотечный договор заключается банком и заинтересованным в приобретении жилой площади физическим лицом.
У них после подписания договора возникают определенные права и обязанности, которые должны соблюдать обе стороны.
Заемщик может передать свое право на квартиру, купленную по ипотеке, если в условиях договора ипотечного кредитования предусмотрено право передачи третьему лицу.
Такого рода сделка называется переуступкой прав по ипотеке. В ходе ее совершения заемщик выходит и более не участвует в сделке, вместо него в сделку вступает выкупившее право лицо.
Если заемщик либо банк продают свое право владения, распоряжения и пользования покупаемого в ипотеку жилья, то оно отходит третьему лицу вместе с обязательствами.
Первоочередные шаги
Задолжавший заемщик должен в первую очередь получить разрешение банка на продажу своего права на жилую площадь.
Если банк выдаст разрешение, то он может на законных основаниях совершить сделку переуступки права на жилую площадь.
При этом заключается новый договор между банком и покупателем, который выступит в дальнейшем в лице заемщика. Но зачастую банки неохотно соглашаются на совершение сделки переуступки права.
Переуступка квартиры в ипотеке
Приобретение жилой площади по ипотечному кредитованию входит в категорию сложных финансовых операций. Хотя законодатель прилагает усилия, направленные на упрощение процедуры.
Затруднения возникают как в ходе поиска квартиры, так и в ходе оформления ипотечного кредита.
Наилучшим вариантом в сложившейся ситуации становится приобретение права на квартиру по сделке переуступки.
Но покупатель должен предварительно оценить свои затраты, все положительные и отрицательные стороны такого рода сделки.
От физического лица
Сообразно указаниям статей 382, 391 Гражданского кодекса РФпереуступить свое право могут обе стороны — банк, заемщик.
Но он должен получить разрешение банка на совершение сделки переуступки права собственности на квартиру по ипотеке, купленную на его средства.
Норма заложена в положениях статьи 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Акт издан 16 июля 1998 года под номером 102-ФЗ.
Нарушение заемщиком установленного законодателем порядка может привести неблагоприятным для него последствиям.
Как правило, инициатором становится банк, который может выставить определенные требования.
К ним относится:
| Признание сделки переуступки недействительной | переход договора переуступки в разряд «ничтожных договоров» |
| Досрочное востребование полученных заемщиком кредитных средств | включая процентные начисления к ним |
| Обращение взыскания на предмет залога | то есть жилую площадь, приобретаемую на средства по ипотечному кредитованию без учета мнений должника и нового владельца жилой площади |
Если сделка успешно совершена, то квартира перейдет к новому лицу, который в дальнейшем будет погашать кредитные средства банку. Она не распространяется на сделки, связанные с передачей квартиры в наследство.
Покупатель должен исполнить обязательства по денежным средствам, включая пени и штрафные санкции.
Условия прописываются в договоре переуступки, который подписывается продавцом и покупателем.
По инициативе кредитора
Проведение банком сделки переуступки права по ипотеке не предусматривает получение согласия заемщика.
Но банком в обязательном порядке он должен быть поставлен в известность, что были внесены изменения в условия договора ипотечного кредитования.
Ему высылается уведомление о смене кредитора, если до окончания срока действия договора остается много времени. В противном случае, банк не всегда ставит его в известность.
Уведомление должно содержать информацию относительно:
- новых реквизитов для осуществления ежемесячных оплат;
- порядка и внесения платежа;
- изменений прав и обязанностей заемщика и кредитора.
Банк может предъявить права на квартиру, которая находится у него в залоге, если заемщик не исполняет свои обязательства.
Он реализовывает квартиру, выставив на аукцион либо право на нее, совершив сделку переуступки.
В отдельных случаях он продает право на квартиру вне зависимости от наличия задолженностей по кредитным средствам, взятым по ипотеке другому банку.
Такого рода финансовая операция осуществляется, если заемщик нарушил график погашения кредитных средств, что привело к просрочке.
Банк просит открыть счет у нового кредитора с последующим переоформлением договора страхования квартиры.
Если по какой-либо причине заемщик не получил его, то новый кредитор не имеет право налагать штрафные санкции за несвоевременное исполнение денежных обязательств. От заемщика требуется подписание заявления с указанием выгодоприобретателя.
В новостройке
Сделка переуступки права собственности на жилье в новостройке позволяет сменить собственника, участвующего в долевом строительстве.
Банки с большой осторожностью выдают кредитные средства на приобретение не существующей в реальности квартиры. Она практически существует на бумаге, пока жилой дом не сдан в эксплуатацию.
Более охотно банки выдают ипотечный кредит на квартиру во вторичке, нежели на предусматриваемое в новостройке жилье.
Она имеет правоустанавливающий акт, удостоверяющий регистрацию права собственности.
В большинстве случаев, они выдают кредитные средства, если застройщик аккредитован в банке. Он имеет действующее соглашение о партнерских отношениях.
Потенциальному заемщику следует уточнить, с каким банком сотрудничает застройщик до приобретения у него квартиры.
Порядок оформления сопутствующих сделке переуступки документов обусловлен размером внесенной платы.
Если она внесена полностью, то разрешение на проведение сделки переуступки не требуется. Что, безусловно, облегчает вопрос о ее совершении.
Риски и выгода нового собственника
Сделка переуступки права на квартиру, приобретенную по ипотечному кредитованию, может принести определенную выгоду для ее нового владельца.
Он приобретает жилую площадь по сходной цене, которая отвечает его потребностям и возможностям.
Помимо того, такого рода сделка имеет определенные преимущества в его пользу, связанные с экономией денежных средств и времени на оформление документов.
В их число входит:
| Проведение сделки | без осуществления процедуры оценивания жилой площади |
| Приобретение квартиры в ипотеку | без получения согласия банка и внесения первоначального взноса за нее |
| Наличие полного пакета документов на покупаемую квартиру | и оформление кредитных средств по ипотеке без уплаты комиссии |
Но в отдельных случаях риск приобретения права на квартиру, которая находится в залоге, повысится за счет повышения банком процентной ставки.
Он имеет право повысить их вследствие действия экономического кризиса, например, падения курса рубля.
Если квартира продается банком, то покупатель может почувствовать некий психологический дискомфорт.
Сделка переуступки права на квартиру в новостройке может повлечь за собой определенный риск для покупателя, связанный с действиями застройщика.
Нужно заметить, что гарантий успешного завершения строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию в установленный срок продавец не может дать. Покупатель может остаться без жилой площади с обязательствами перед банком.
Ему следует учесть, что единственной гарантией в такой ситуации является завершающая стадия строительства. Она снижает риск покупателя, связанный с приобретением жилой площади.
Проблемы, возникающие в ходе совершения сделки переуступки квартиры, купленной в ипотеку:
- Повышение банком процентной ставки.
- Уменьшение срока кредитования.
- Введение различного рода комиссий, не предусмотренных в исходном договоре.
Указанные факторы способны значительно увеличить размер ежемесячной платы, которая согласно условиям ипотеки по договору переуступки должна вноситься в банк.
Зачастую его содержание отличается от содержания исходного договора по ипотечному кредитованию.
К тому же, не исключается вероятность мошеннических действий со стороны продавца. Он по истечению некоторого времени может подать в судный орган исковое заявление о признании сделки переуступки недействительной.
Такое же требование может быть выставлено банком, которого не устраивают ее условия.
Процедура оформления
Сделка предполагает совершения нижеперечисленных действий:
| Нахождение заемщиком, имеющим квартиру, приобретенную на ипотечные средства покупателя, который готов купить право на нее | и затем обращение заинтересованных в проведении сделки переуступки сторон в банк, от решения которого зависит, будет она совершена либо нет |
| Осуществление банком проверки платежеспособности лица | которое выступает в качестве покупателя прав, после чего принимает соответствующее решение |
| Подписание нового договора по ипотечному кредитованию | банком и покупателем права на квартиру с последующим аннулированием исходного договора, если он отвечает требованиям банка |
| Осуществление регистрации права требования на покупателя | который станет новым владельцем жилой площади |
| Произведение расчета между продавцом права на квартиру и его покупателем | погашение новым заемщиком кредитных средств, взятых по ипотечному кредитованию |
Существующее налогообложение
Приобретаемая квартира подлежит налогообложению сообразно указаниям Налогового кодекса.
В ходе совершения сделки купли-продажи недвижимости на граждане облагаются налогом НДФЛ в размере 13% от полученной прибыли.
Норма распространяется на объекты недвижимости, которые находились во владении менее 3 лет.
Граждане могут снизить налоговую ставку за счет налогового вычета, который предусмотрен законодателем. Его размер составляет 1 000 000 рублей.
При этом налогом облагается разница между первоначальными вложениями в квартиру и полученной в качестве платы за нее денежной суммы.
Если она была продана по первоначальной цене, то продавец освобождается от уплаты налога.
Оплату надлежит произвести до 15 июля последующего года вслед за совершением продажи квартиры.
И в заключение необходимо отметить, что покупатель должен предварительно обсудить с продавцом условия совершения сделки переуступки.
В обязательном порядке нужно получить разрешение банка, которое имеет немаловажное значение, как для продавца, так и покупателя.
Гражданам не следует брать кредит, если в условиях договора ипотечного кредитования предусмотрена сделка переуступки.
