Не каждый россиянин способен приобрести себе собственное жилье на честно заработанные средства.
В поисках разрешения своей проблемы он вынужден обращаться в банк, чтобы ему предоставили кредит.
По своей сути кредит является некой денежной суммой, предоставляемой на определенный промежуток времени нуждающемуся в них лицу.
Как правило, кредитные средства выдаются под проценты за их использование.
Требования банков
Вопросы относительно ипотечного кредитования регулируются Федеративным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Акт был издан законодателем 16 июля 1998 года за номером 102-ФЗ.
В нем отмечено, что приобретаемое жилье находится в пользовании у заемщика, но фактически будет находиться в залоге у банка.
Заемщик лишается права проведения каких-либо сделок с ним без согласования с банком-кредитором.
Программа ипотечного кредитования предполагает оставление в залоге у банка покупаемое жилье.
Практически оно будет находиться в пользовании у заемщика, являясь предметом залога.
Выдача кредитных средств по ипотеке выгодно как банкам, так и застройщикам и заемщикам.
В ходе ипотечного кредитования:
| Банк получает свою прибыль | от начисленных процентов на основную сумму кредита |
| Застройщик нового клиента | которому он сможет продать недостроенное жилье за наличные деньги |
| Заемщик обретает возможность купить собственное жилье | пусть даже в долг |
Практически каждый банк требует уплату первоначального взноса в размере 10-15% от стоимости приобретаемого жилья.
Некоторые банки данного требования не выставляют, но дают кредитные средства под высокие процентные ставки, что не всегда выгодно заемщику.
По общепринятым правилам в кредитном договоре излагаются условия предоставления кредитных средств.
В нем должны содержаться нижеперечисленные сведения:
| Срок предоставления средств | и установленные платежи по кредиту |
| Мера | ответственности заемщика за допущение нарушений договора и мера воздействия за нарушение графика погашения долга, например, наложение штрафной санкции, ее размер |
Наиболее часто задаваемым гражданами вопросом является вопрос, по каким критериям оценивается приобретаемое жилье.
Большинство банков предъявляет стандартные требования к приобретаемому жилью относительно типа здания и его расположению, состояния приобретаемой жилой площади и ее планировки.
Сообразно им здание не должно быть ветхим либо аварийным, не входящим в число зданий под снос.
Что касается жилого помещения, то оно должно быть использовано строго по назначению.
Его состояние должно соответствовать первоначальному виду, указанному в техническом паспорте.
При этом оно должно отвечать требованиям:
- не должно находиться в аварийном состоянии;
- в него должен быть отдельный вход.
К моменту заключения договора сделки купли-продажи и срока действия ипотечного договора в нем исключается проведение работ по перепланировке, переоборудования и переустройства.
Если указанные работы были проведены до совершения сделки купли-продажи, то они сообразно нормам законодательных актов должны быть зарегистрированы и указаны в техническом паспорте.
Немаловажное значение имеет юридическая сторона вопроса, которая часто является причиной отказа в выдаче кредитных средств.
По большей части в документах фигурирует решение судебного органа, срок обжалования которых не истек.
Например, право собственности возникло в результате наследования жилья. При этом доля продавца жилья выделяется посредством слушания гражданского дела судебным органом.
В каждом конкретном случае только банк устанавливает требования относительно индивидуальных характеристик приобретаемого жилья, его оценки.
Заявителю необходимо заранее выяснить требования банка, чтобы не попасть в затруднительное положение.
Данная ситуация возникнет, если жилье не окажется «чистым» во всех отношениях.
Заемщик обязан соблюдать требования, которые ему предъявляет банк.
Он должен своевременно погашать кредитные средства соответственно установленного банком графика.
В противном случае банк обретает право удовлетворения своих требований путем реализации находящегося у него в залоге жилья.
Подача заявки на заем
Как правило, заявитель должен согласовать вопрос о предоставлении ипотечного кредита с банком.
Он может начать поиски жилья, отвечающего его требованиям после одобрения банка-кредитора.
Заявление оформляется на специальном бланке, форма которого составлена в виде анкеты.
К нему прилагается ряд документов, представления которых является одним из условий банка.
В него заносятся сведения, касающиеся:
| Персональных данных потенциального клиента | и созаемщиков либо поручителей, если таковые имеются |
| Места | постоянного проживания |
| Покупаемого жилья | адрес его местоположения, технические характеристики, включая описание инженерного и сантехнического оборудования |
Помимо заявления потенциальный заемщик должен представить технический паспорт, правоустанавливающие акты на приобретаемое им жилье.
Как правило, служба безопасности банка проверяет сведения, которые содержатся в предъявленных заявителем документах.
Кому отказывают
Ипотечный кредит предоставляется российским гражданам в возрасте от 23 до 60 лет, которые отвечают определенным критериям.
В противном случае возможно получение отказа от банка-кредитора в выдаче кредитных средств.
Как правило, банк отказывает нижеперечисленным лицам, которые:
| Официально не трудоустроены | и не имеют постоянного источника дохода |
| Обладают негативной | кредитной историей |
| Привлекались | к уголовной ответственности |
| Признаны медико-социальной экспертизой как имеющие неизлечимое психическое заболевание | и проходили лечение в наркологических клиниках |
Для большинства собирающихся взять ипотечный кредит граждан вопрос, в каких случаях возможно получение отказа обретает большую значимость.
Ниже приведен перечень случаев, которые наиболее часто встречаются на практике ипотечного кредитования в качестве «отказных».
Потенциальным заемщикам следует знать, что у некоторых банков существует скоринговая система.
Она позволяет отсечь клиентов, которые по тем или иным причинам не подходят в качестве клиента данному банку.
Под понятием «скоринг» подразумевается специальная программа, определяющая м составляющая портрет потенциального заемщика. в ходе его проведения клиент должен набрать установленное банком количество баллов.
Если он их набрал, то он войдет в число целевого клиента, в противном случае он получит отказ банка в удовлетворении его просьбы.
Причины отказа в ипотеке
У большинства граждан возникает вопрос, почему банк отказывает в ипотеке, если были представлены все документы?
По большей части банк не объясняет причину отказа в силу установленного внутреннего распорядка.
Но отказ банка можно мотивировать причинами, связанными с определенными лицами:
- Заемщиком.
- Работодателем заемщика.
- Банком-кредитором.
Плохая кредитная история
Любой банк осуществляет проверку кредитной истории заявителя. Если она не удовлетворить требованиям банка, то шанс получить ипотечный кредит у заявителя не высок.
По большей части факт просрочки погашения предыдущих кредитных средств лишает заявителя возможности получения кредитных средств на протяжении определенного периода времени.
Причем банк не учитывает факт закрытия кредита, он не разбирается в причинах просрочки, не принимает во внимание их уважительности.
Заявитель и его поручители должны иметь безупречную кредитную историю. Ее отсутствие тоже для некоторых банков не характеризует заявителя с положительной стороны.
В такой ситуации у банка теряется возможность осуществления проверки сведений, предоставленных заявителем, и он попадает в категорию «непроверенных» лиц.
Недостаточный доход
Зачастую банк отказывает заявителю в предоставлении кредитных средств из-за недостаточности получаемого им дохода.
Он должен быть подтвержден налоговой декларацией, представленной по форме 2-НДФЛ.
Как правило, на погашение кредитных средств уходит порядка 40%-50% от получаемого дохода, включая процентные отчисления.
Лица с невысоким доходом не могут оплатить такую сумму, потому что подлежащая к уплате сумма получается очень высокой.
Недостоверные сведения
Как показывает практика, нередки случаи, когда заявитель подает фальшивую справку 2-НДФЛ, поддельную трудовую книжку.
Если банк при проверке подлинности документов выявить обратное, то, безусловно, банк не выдаст кредитные средства.
Неликвидная недвижимость
Многие банки отказывают заявителю в удовлетворении его просьбы о предоставлении кредитных средств, ссылаясь на не ликвидность жилья, которое он собирается приобрести.
Как уменьшить ипотечный платеж читайте в статье: как уменьшить ипотеку.Ипотека для молодых семей в 2017 году, читайте здесь.
Как правило, неликвидным считается жилье, расположенное в районе с неразвитой инфраструктурой, находящееся в отдалении от центра населенного пункта, требующее капитального ремонта.
Другие
В отдельных случаях у банка вызывает сомнения неуверенность клиента, противоречивость его показаний.
Банковский аналитик задает различные вопросы, иногда не относящиеся к вопросам кредитования.
Например, о количестве работающих на предприятии работников. Заявитель должен четко и уверенно отвечать на все задаваемые ему вопросы.
Его ответы должны соответствовать информации, которая указана в анкете-заявлении.
Для отдельных лиц важным является вопрос, могут ли дать ипотечный кредит при наличии судимости.
Если заявитель имеет судимость, то банк никогда не предоставить ему кредитные средства вне зависимости причины судимости, срока давности и погашения.
При условной судимости некоторые шансы заявителя на получение ипотечного кредита имеются, но они не велики.
Банк не допускает наличие ошибки в предоставленных документах. Заявителю следует более внимательно проверить полученные в различных инстанциях документы и официальные бумаги.
Хотя есть банки, которые не обращают внимания на незначительные описки, вынося положительный ответ.
Любая задолженность клиента в разных инстанциях может стать причиной отказа в предоставлении ипотечного кредита. Например, неуплата алиментных средств.
Дальнейшие действия
Граждане задумываются, что делать, получив отказ в предоставлении ипотечного кредита.
Не стоит отчаиваться, если отказали в одном банке необходимо обратиться в другой.
Найти кредитора не так сложно как кажется, потому что на данный момент времени по всей территории страны действует множество банков, предлагающих свои услуги.
Но можно решить вопрос, исполнив требования банка, если они касаются нижеприведенных случаев.
Подбор другого жилья
Как правило, потенциальный заемщик может приобрести жилье на первичном либо вторичном рынке недвижимости.
Вопросы покупки квартир в новостройках регламентируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Акт испущен 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ.
Приобретаемое жилье лицо может не оплачивать первоначальный взнос, но обязано погашать свой долг путем осуществления регулярных платежей, установленных банком.
При оформлении ипотечного кредита на первичном рынке недвижимости банк предоставляет средства, если застройщик аккредитован в нем.
Процентная ставка на кредитные средства существенно выше по сравнению со ставкой, устанавливаемой на средства для покупки жилья на вторичном рынке недвижимости.
Она равна 16,5% годовых, а в отдельных случаях процентная ставка выше указанной.
Банки предпочитают предоставлять ипотечный кредит на выбранную квартиру, если она относится к категории вторичного жилья.
При такого рода банковской операции риски по невозврату кредитных средств значительно снижаются.
К тому же банк сможет реализовать квартиру, если заемщик окажется неплатежеспособным.
Но она должна отвечать требованиям, которые банк предъявляет к приобретаемым квартирам.
Купить квартиру вторичного рынка недвижимости могут не все желающие лица.
Чтобы осуществить свое намерение они должны иметь постоянный источник дохода, который должен быть высоким и стабильным.
Процентная ставка зависит от выбранной потенциальным заемщиком программы ипотечного кредитования.
Привлечение созаемщиков
Зачастую банки предлагают привлечь созаемщиков, если у заявителя недостаточно средств, позволяющих взять ипотечный кредит.
Созаемщиком может выступить как любой родственник, так и постороннее лицо.
Как правило, банк предлагает такой способ, если сомневается в получаемом заемщиком доходе либо в его регулярности, надежности платежеспособности.
По большей части такой прием получения ипотечного кредита используется при его оформлении гражданами:
| Не имеющими | российского гражданства |
| Молодыми людьми | у которых трудоустройство не носит официальный характер либо они в призывном возрасте |
| Индивидуальными предпринимателями | которые не могут подтвердить получаемый доход |
Оформление на другое лицо
Сообразно предписаниям законодательных актов ипотека есть обязательство, возлагаемое заемщиком на себя.
Он обязан погасить долг, чтобы снять с купленного жилья обременения. Жилье становится предметом залога, если оно приобретено за счет кредитных средств по ипотеке.
Хотя банк допускает предоставление другой недвижимости в качестве предмета залога.
Отдельных лиц интересует, может ли банк отказать в перекредитование ипотеки? Банк может пойти на уступку, хотя на практике такие случаи встречаются крайне редко.
Банку невыгодно совершать операцию, потому что она связана с повышением его рисков.
Нормы законодательных актов предусматривают проведение сделок, связанных с перекредитованием.
При возникновении необходимости оформления ипотеки на другое лицо следует обратиться в банк с заявлением.
Оно будет рассмотрено банком в индивидуальном порядке с учетом обстоятельств, вынудивших заемщика прибегнуть к принятию решения.
Банк принимает свое решение, только удостоверившись в платежеспособности лица, на которого будет оформлен ипотечный кредит.
Если у него возникнут какие-либо сомнения относительно финансовых возможностей, добросовестности стороннего лица, то он откажет в оформлении ипотеки на другое лицо.
Если решение банка будет положительным, то заключается договор ипотечного кредитования исключительно на непогашенную часть кредитных средств.
Обращение к ипотечному брокеру
На сегодняшний день банки реализовывают достаточно большой набор программ по ипотечному кредитованию.
Чтобы выбрать наиболее подходящий вариант с приемлемыми условиями лучше обратиться к ипотечному брокеру.
В силу своей деятельности брокер более осведомлен по всем вопросам относительно предоставления ипотечного кредита.
К тому же хороший брокер разбирается не только в программах, которые предлагают банки, но и обладает сведениями, какой банк выдает кредитные средства на более «мягких» условиях.
Многие банки для брокеров разрабатывают специальные программы, которые они реализовывают.
На рынке недвижимости существуют кредиторы, которые работают исключительно через ипотечных брокеров, предоставляя им полную свободу в их деятельности.
Ипотечный брокер в ходе своей деятельности снижает вероятность получения отказа банка в предоставлении кредитных средств, причем существенно.
Но до обращения к нему следует найти жилье для приобретения.
Обращение к ипотечному брокеру позволяет:
| Увеличить вероятность | получения кредита |
| Сэкономить денежные средства | потому что он может предложить программы с процентной ставкой ниже на 0,5-1,3 по сравнению с той, которую выбрал сам потенциальный заемщик |
| Сберечь время | которое зачастую не хватает на хождение по различным инстанциям для сбора документов |
Но нужно заметить, что каждый человек должен лично решать вопрос, обращаться к ипотечному брокеру либо самому заниматься оформлением кредитных средств по ипотеке.
И в заключение необходимо заметить, что для банка ипотечный кредит был и остается не самым выгодным продуктом, что является основной причиной отказа.
Процентная ставка по ипотечному кредитованию намного ниже по сравнению с другими видами кредитования.