Получение ипотек на загородную недвижимость имеет несколько важных нюансов, которые следует учитывать перед покупкой.
Требования к заемщикам, к недвижимости и земельному участку, необходимые документы.
Условия выдачи займа. Ипотека представляет собой вид кредитования, оформляемый на жилую недвижимость.
Чаще всего это квартиры в пределах города, но также получить ссуду можно и на загородные дома.
Оформить такого вида ипотеку может любой гражданин, отвечающий требованиям банка как заемщик и покупающий жилье, соответствующее заявленным условиям.
Около 10 лет назад банкам услуги по выдаче ипотеки на частную недвижимость были невыгодны.
Кризис в 2008 году сделал свое дело – дома индивидуальной постройки оказались ликвидными, кредиторы начали терпеть убытки из-за большого количества невыплаты долгов.
Но постепенно банки стали лояльнее относиться к частной недвижимости, одобряя заявки на покупку их выкуп через кредит.
Сейчас ситуация на рынке недвижимости стабилизируется, коммерческие организации стали лояльнее относиться к заемщикам, смягчились условия получения займа.
Но все же приобрести можно не любую загородную недвижимость и не каждый желающий может рассчитывать на одобрение заявки.
Главным условием одобрения заявки является месторасположение недвижимости. Она должна находиться на расстоянии, не превышающим 120 км от офиса банка.
Этот показатель не является типовым, и меняется на усмотрение финансовой организации.
Большое количество требований к недвижимости и заемщику объясняется тем, что кредитору не нужен ликвидный залог.
Поэтому нужно быть готовым к тому, что возникнет много трудностей при оформлении ссуды.
Выдвигаемые требования
Одобрение банка на выдачу ипотеки можно получить только при условии, что дом соответствует следующим требованиям:
| Первое, на что обращают внимание банки – это на материал, из которого изготовлен дом | от этого фактора зависит долговечность строения и спрос на него. Одобрение заявки можно ожидать при условии, что недвижимость построена из кирпича, камня и с залитым фундаментом. А вот деревянные дома доверия у банка практически не вызывают |
| Состояние дома имеет такое же важное значение | если в нем сделан капитальный ремонт, имеется встроенная бытовая техника, климатическая система, то такое жилье быстрее будет продано и за лучшую цену. Недвижимость со старой отделкой спросом не пользуется, как и доверием у банка |
| Одобрение заявки не стоит ожидать при условии покупки дома в отделенной деревне или заброшенном селе, расположенной в сотне километров от города | такое жилье продать в случае невыплаты по кредиту будет проблематично, поскольку желающих уединиться в отдаленном районе, куда не ходит общественный транспорт, а проехать можно только на внедорожнике, достаточно мало. Если же недвижимость находится в современном, элитном коттеджном поселке, то она будет пользоваться спросом и, соответственно, получить одобрение банка значительно легче |
| Раньше люди могли прожить без воды и туалета в доме | сейчас наличие водопровода, электричества и канализации – основополагающие моменты при выборе жилья. Если в доме проведены коммуникации, то такой дом будет пользоваться спросом. Отсутствие электричества и воды снижает вероятность одобрения кредита |
Перечисленные требования являются основными. Но также банки могут выдвигать иные условия к получению кредита.
Поэтому не стоит сразу отдавать аванс за понравившееся жилье. Рекомендуется сначала подать заявку в банк и получить одобрение на ипотеку.
Кто может получить
Что касается требований к заемщикам, то они стандартные:
| Высокий уровень дохода | платежеспособность подтверждается документально. Размер ежемесячной заработной платы должен превышать сумму ежемесячного платежа по кредиту на 60%. Банками рассматривается вариант привлечения супруга в качестве созаемщика. В этом случае учитывается совокупный доход обоих членов семьи |
| Официальное трудоустройство | заемщик должен быть официально трудоустроен на хорошо оплачиваемой работе. Банком учитывается общий стаж работы и на последнем месте. Также кредитор рассматривает организацию, ее положение, рентабельность, репутацию. Если это стремительно развивающаяся компания с высоким уровнем доходности, то заемщик на шаг ближе к одобрению заявки. А вот трудоустройство в маленькой организации или у индивидуального предпринимателя, наоборот, отдаляет от поставленной цели |
| Возраст заемщика | банки предлагают ипотеку гражданам в возрасте от 21 года. Но потенциального заемщика они видят в лице 35-летних женщин и мужчин |
Считается, что в период с 35 по 45 лет люди добиваются определенной стабильности в жизни и работе.
У них уже есть постоянный заработок, семья, взрослые дети, а до пенсии еще достаточно далеко.
Оформление ипотеки на загородную недвижимость доступно и для льготных категорий граждан, а также для работников бюджетных организаций.
Видео: особенности ипотеки на загородную недвижимость
Если дом покупается как основное жилье, то можно воспользоваться имеющимися льготами.
Варианты залога
К залоговому имуществу предъявляются особые требования.
В качестве обеспечения кредита могут выступать два вида имущества:
- квартира в черте города;
- покупаемый загородный дом или участок.
Если в качестве залогового имущества выступает уже имеющаяся в собственности квартира, расположенная в черте города, то она должна иметь стоимость на 30-50% выше суммы кредита.
Банки охотно соглашаются обеспечить ипотеку за счет такой недвижимости, несмотря на длительную бумажную волокиту.
Квартира не должна иметь обременений и других проблем. Минусом обеспечения за счет имеющейся недвижимости является необходимость внесения изменений в документы на имущество.
Также возможно увеличения срока оформления документов из-за длительной проверки документов на квартиру в случаях, когда у нее было несколько собственников.
Если в качестве залога заемщик выбирает покупаемую недвижимость, то она должна иметь стоимость на 10-20% выше суммы кредита.
Но если банк посчитает дом низколиквидным, то рассчитывать на одобрение заявки не стоит.
Увеличить шансы на получение ипотеки можно с привлечением поручителей.
Это такие люди, которые несут равную с заемщиком ответственность за погашение кредита.
Они обязуются производить выплаты в случае, если заемщик отказывается гасить задолженность.
При большой сумме займа можно привлечь несколько поручителей и разделить между ними финансовую ответственность.
Ипотека под загородную недвижимость
По сути, ипотека ипотеке рознь и особого значения тип недвижимости не имеет.
Но на деле оказывается иначе: банк охотно выдает кредит на квартиру, а заемщику с хорошей кредитной историей и высоким доходом отказывает в ссуде на загородную недвижимость. Почему так происходит?
Объясняется это тем, что у банка стоит одна задача – получить выгоду. Заемщик платит проценты по кредиту, различные комиссии, штрафы, а компания получает доход.
Если по каким-либо причинам клиент не вносит платежи длительное время, то банк конфискует залоговое имущество и реализует его.
В этом плане ему выгоднее продавать квартиру в черте города. Такая недвижимость востребована всегда, найти покупателя не составит труда.
Загородный дом строится с учетом предпочтений конкретного человека. И желающего на недвижимость бывает проблематично.
Особенно это касается домов с необычной планировкой и оригинальным дизайном. Поэтому продать загородный дом намного сложнее квартиры.
Еще одним отличием загородной недвижимости от квартиры является земельный участок.
Его реализация и оформление проводится по совершенно иным правилам и законам, что подразумевает лишнюю волокиту для банка.
Заемщику также придется потратить дополнительное время и деньги на оценку земли при покупке загородной недвижимости.
И нельзя забывать про страхование. Загородная недвижимость страхуется по специальным условиям, требует больших затрат, чем квартира.
Но и отказаться от данной услуги заемщик не может, если приобретаемое имущество выступает в качестве залога.
На дом
Приобрести загородный дом с помощью заемных средств значительно легче, чем землю.
Объясняется это ликвидностью имущества – на недвижимость всегда есть спрос.
Но покупка дома оборачивается другой трудностью – необходимостью соответствовать заявленным требованиям.
Отказ от выдачи ипотеки может объясняться смешной причиной, например, пентхаус расположен на 1 км дальше установленного расстояния.
Или расположен он в неблагополучном районе. Иногда приходится потратить немало времени на поиски «подходящей» банку недвижимости, игнорируя зачастую собственные пожелания.
В этом случае проще сменить кредитора, найти компанию с более лояльными требованиями.
Ипотека на загородный дом оформляется по стандартной схеме:
- Подача заявки в банк.
- Одобрение заявки.
- Сбор документов, согласование сделки с продавцом.
- Оценка недвижимости.
- Передача документов в банк.
- Подписание договоров, расчет с продавцом.
- Получение документов.
Трудности могут возникнуть со страхованием недвижимости. Часто банки и страховщики называют разную стоимость дома.
Чтобы этого не произошло, страховать имущество нужно в компании – партнере кредитора.
С материнским капиталом
Материнский капитал, согласно государственной программе, используется для улучшения жилищных условий.
Загородная недвижимость может быть куплена с участием сертификата при условии, что в доме будут прописаны дети и супруги.
Что выгоднее ипотека или потребительский кредит читайте в статье: чем отличается кредит от ипотеки.Документы для получения ипотеки, читайте здесь.
Каждому члену семьи при покупке выделяется равная доля.
Средства материнского капитала можно использовать в качестве первоначального взноса или для погашения уже оформленной ипотеки.
Без первоначального взноса
К оформлению ипотеки банки предъявляют требование внести первоначальный взнос в размере 20-40% от стоимости недвижимости.
Если у заемщика нет средств, то кредит не будет одобрен. К сожалению, сейчас не существует банков и кредитных программ, предлагающих ипотеку без первоначального взноса.
Исключения составляют льготники, для которых доступны программы по улучшению жилищных условий от государства.
В этом случае субсидия может быть использована в качестве первоначального взноса или для погашения процентов.
С земельным участком
Загородная недвижимость располагается на земельном участке, который реализуется вместе с домом.
Это подразумевает более сложное и длительное оформление, поскольку предметом сделки становятся два объекта.
В России пока процесс купли-продажи земли не отрегулирован до нужной стадии, поэтому оформление занимает много времени и часто банки попросту не связываются с кредитованием загородного дома.
Самое легкое переоформление в случае, когда земля является собственностью продавца.
Но участок может быть предоставлен в аренду, быть общей собственностью жителей поселка или принадлежать государству.
В этих случаях переоформить землю на нового владельца бывает невозможным.
Если же сделка состоялась, то земельный участок становится залогом вместе с домом.
Права собственности заемщик получает после погашения ипотечного кредита и снятия обременения с недвижимости.
Стоит учитывать, что от качества земельного участка зависит будет одобрена заявка или нет.
Определяется этот момент по следующим критериям:
| Степень плодородия почвы | и расположение в заповедной зоне |
| Отдаленность | от населенных пунктов (города) и от дорожной магистрали и автобусных остановок |
| Отсутствие промышленных предприятий и заводов | ухудшающих экологическую обстановку в районе |
| Отдаленность от банка, выдающего ипотеку | и отсутствие обременений |
| Наличие автомобильного подъезда к участку (возможность проезда любым видом транспорта) | и кадастровая регистрация, а также наличие документов на получение права собственности |
Выбор банка
Ипотеку можно оформить практически в любом российском банке.
А вот кредитование на покупку загородной недвижимости предлагают немногие финансовые организации:
| Сбербанк | ипотека под 13% годовых с обязательным страхованием и внесением первоначального взноса в размере 30%. Кредит выдается сроком до 30 лет. В качестве залога выступает приобретаемое имущество или другая дорогостоящая недвижимость |
| ВТБ 24 | на данный момент прекращено кредитование загородной недвижимости, но предлагается ипотека под залог другого имущества, например, квартиры в черте города. Тарифная ставка – 15% годовых. Заемщик может получить до 70% от стоимости залогового имущества |
| Связь Банк | ипотека для покупки загородной недвижимости под 13,75% годовых с первоначальным взносом в 35% |
Инструкция по оформлению
Последовательность действий при оформлении ипотеки была описана выше.
Изначально требуется подать заявку на получение кредита и узнать требования банка к недвижимости.
Затем найти дом, соответствующий этим условиям, договориться с покупателем и приступить к сбору документов на недвижимость.
Следует учитывать, что процесс оформления ипотеки на дом отличается от процедуры кредитования земли.
Разница заключается в перечне требуемых документов и проведении оценочной экспертизы.
Если осуществляется покупка двух видов имущества, то нужно быть готовым к большим расходам на оценку и страхование.
Сбор необходимых документов
Для подачи заявки на кредит потребуется:
- паспорт;
- справка о доходах;
- копия трудовой книжки;
- второй документ.
Если заемщик входит в категорию льготников, то необходимо предоставить сертификат на получение субсидии.
После одобрения заявки совместно с продавцом подготовить документы на недвижимость.
Подробный перечень справок выдается заемщику после одобрения заявки.
Возможные нюансы
Несмотря на схожесть ипотечных программ при оформлении ссуды на квартиру и на загородную недвижимость, кардинальные отличия все же есть.
Их следует учитывать перед обращением в банк и передачи аванса продавцу:
| Размер первоначального взноса выше и составляет порядка 30% | банку нужны гарантии и обеспечение кредита не достаточно для снижения рисков, связанных с невыплатой займа. Если при обычной ипотеке требуется 10-20% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, то загородная недвижимость обходится в этом плане в 2 раза дороже |
| Срок кредитования меньше | найти банк, готовый оформить ссуду сроком более чем на 20 лет, проблематично. Как правило, загородная недвижимость в кредит приобретается на 15 лет |
| Оценка земли проводится по особым правилам | на стоимость влияет, прежде всего, отдаленность участка от города, тип района и инфраструктура. А вот дом подлежит типовой оценке. Учитывается наличие коммуникаций, бытовой техники, состояние ремонта и т.д. |
| Супруг автоматически становится созаемщиком | если иное не сказано в брачном договоре), как и при получении обычной ипотеки |
Жилищная ипотека для бюджетников читайте в статье: ипотека для бюджетников.Существующий образец договора ипотеки нежилого помещения в 2017 году