Аренда как разновидность юридических отношений имеет множество особенностей. В частности, арендатор вправе переуступать свои права третьим лицам.
Но процедура эта сложная, требует детального изучения тонкостей и нюансов.
Рассмотрим принцип переуступки прав, бланк договора, возможные трудности и другие особенности контракта.
Переуступка прав — это возмездная передача полномочий и обязанностей по аренде участка третьей стороне.
Соглашение составляется между физическими лицами и юридическими организациями, заинтересованными в использовании надела в личных или коммерческих целях.
Переуступка предоставляется на обговоренный сторонами срок, не превышающий периода аренды.
Если договор аренды составляется сроком до 5 лет, то требуется согласие собственника. При более длительном периоде действия документа собственника требуется уведомить о запланированной переуступке прав.
Если в документах значится, что передача прав на аренду имущества невозможна, сделка не состоится.
Основополагающим документом при регистрации нового контракта становится отсутствие возражений со стороны владельца имущества.
Законодательные акты
Земельные отношения между физическими и юридическими лицами регламентируются Земельным кодексом. Он позволяет изучить свои права для грамотного решения вопросов.
Если одна из сторон нарушает условия договора или нормативные акты, она больше не принимает участие в арендных отношениях. Основополагающие моменты содержатся в статье №22 Земельного кодекса РФ.
Согласно данному нормативному акту, арендатор вправе передать свои права по владению земельным участком третьим лицам для реализации целей:
- обеспечение финансового взноса в капитал сельскохозяйственных организаций;
- создание пая для вступления в строительный частный кооператив;
- оформление субаренды на часть территории.
Перечисленные действия допускаются без согласия собственника, но только в пределах действия договора аренды.
Новый документ с владельцем не оформляется, но обязанности по содержанию земли перекладываются на нового пользователя.
Статья 65 ЗК РФ определяет порядок определения, погашения и изменения арендной платы.
Она устанавливается с соглашения сторон и обязательно указывается в договоре. Если земля арендуется у государства, то размер арендной платы и сроки ее погашения регулируется местной властью.
В статье 615 (пункт 2)Гражданского кодекса РФ указано, что арендатор вправе распоряжаться имуществом на свое усмотрение, не нарушая условий договора и действующего законодательства.
Видео: в каких случаях можно отказаться от договора аренды
Правовой статус арендодателя
Арендодателем выступает лицо, передающее имущество во временное пользование посредством заключения договора.
В документе указываются все условия сделки, права и обязанности сторон. Каждый участник имеет правовой статус.
При этом арендодатель не теряет своих полномочий на имущество. Он сохраняет правовой статус, независимо от дальнейшей переуступки прав аренды.
Арендодатель, как собственник земельного участка, имеет полномочия досрочно расторгнуть договор переуступки, если это противоречит условиям договора аренды.
Также он может увеличить размер ежемесячной платы, если в арендных отношениях появляется третья сторона.
Переуступка аренды земельного участка
Законодательством определяется два способа использования арендованной земли:
- Для ведения сельскохозяйственной деятельности, с целью дальнейшей продажи участка.
- Для строительства жилого дома.
В первом случае сделка выгодна физическим лицам, покупающим и в дальнейшем сдающим в аренду землю с целью ведения сельского хозяйства, чтобы в будущем продать ее.
Переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС практически невозможна между физическими лицами.
Дом, построенный на земельном участке, становится собственностью владельца надела. Поэтому переуступка прав возможна при аренде земли от государства.
В дальнейшем участок можно приватизировать, что даст полное право распоряжаться наделом.
Переуступка прав возможна с участием физических и юридических лиц. Главное условие взаимоотношений — наличие договора аренды, определяющим условия контракта.
В нем должны быть прописаны все необходимые моменты, в том числе, размер арендной платы и сроки ее внесения.
Между физическими и юридическими лицами
Использование земли в личных целях по договору переуступки прав аренды подразумевает соблюдение нескольких важных условий:
| Нельзя использовать надел не по назначению | если она предназначена для ведения сельского хозяйства, то не допускается строительство жилого дома |
| Если планируется строительство | то первоначально требуется получить разрешение от собственника |
| Часть надела может быть передана в субаренду, но только с согласия владельца участка | нельзя нарушать права соседей, а также требуется сохранять участок в первозданном виде |
Арендатор берет на себя ответственность за сохранность вверенного ему имущества и своевременное внесение арендной платы.
При нарушении этих прав и других условий договора контракт расторгается в одностороннем порядке.
Чтобы не создавать конфликтных ситуаций с собственником надела, лучше каждое запланированное действие обсуждать с ним.
Касается это строительства, насаждения растений, разведение скота и т.д. Взаимоотношения с юридическим лицом требуют соблюдения аналогичных условий.
Если арендодателем выступает государственная организация, а земля принадлежит муниципалитету, то любые манипуляции с наделом могут проводиться только с разрешения органов власти. Для получения права собственности требуется приватизация имущества.
Третьему лицу
Согласно условиям договора, арендатор может передать права использования участка третьему лицу.
Такая возможность предоставляется по двум видам соглашения:
| По условиям субаренды | подразумевающей передачи во временное пользование части надела или всего земельного участка |
| По условиям переуступки | что подразумевает передачу всех прав и полномочий другому лицу |
Субаренда возможна только с согласия собственника земельного участка. Она представляет собой взаимоотношения трех сторон.
Собственник передает в аренду имущество лицу, которое становится арендатором и субарендодателем, передавая во временное пользование часть надела. Срок субаренды не может превышать срок аренды.
Уступка прав подразумевает передачу прав аренды на имущество третьим лицам. При этом учитывается две особенности:
| Уступка прав невозможна | если предварительно не обговорена сторонами |
| Если земля имеет сельхозназначение | то запрещается заключать договор аренды на строительство жилого дома |
Алгоритм оформления
Переуступка прав аренды обязательно регистрируется в соответствии с законодательством, если договор заключается сроком на год и более.
В большинстве случаев, для осуществления процедуры требуется проведение аукциона. Будущий арендатор должен выиграть торги, в которых приняли участие не менее 3 претендентов.
Если аукцион не состоялся, право на аренду не может быть переуступлено. Данная операция проводится в случаях, когда собственником земли является государство.
Переуступка прав участка, принадлежащего государственным или муниципальным органам, проводится с юридическим лицом.
Граждане изъявляют свое желание на приобретение земли на праве аренды. Как правило, эта услуга доступна определенной категории льготников.
Естественно, земля передается в аренду за определенную плату, размер которой значительно меньше, чем фактическая стоимость надела.
Если сторонами выступают физические лица, то процедура упрощается. Аукцион в данном случае не требуется.
Земля используется для ведения сельскохозяйственной деятельности или других, временных работ. Например, для выращивания сезонных культур.
Для заключения контракта согласие собственника требуется, если возможность переуступки прав аренды не предусматривается договором.
Передача прав аренды осуществляется за плату. Это исключает вероятность признания сделки дарением.
Что касается взаимоотношений юридических лиц, то сделки по закону не могут быть безвозмездными.
Сопутствующие документы
Для оформления переуступки прав требуется подготовить пакет документов. В него входит:
| Заявление на переуступку прав аренды | и копия паспорта арендатора и лица, кому передаются права аренды |
| Копия и оригинал договора аренды, заключенный с владельцем надела | справка из Кадастровой палаты с указанием владельца земли и пользователя |
| Соглашение, составленное сторонами с указанием прав и обязанностей участников сделки | кадастровый паспорт и квитанция об уплате государственной пошлины |
Если сделка совершается между юридическими лицами, то потребуются документы:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- копия и оригиналы уставных документов;
- копия и оригиналы ОКПО.
Стоит отметить, что для физических лиц требуется согласие супруга, оформленное в письменном виде и заверенное у нотариуса.
Если участник сделки не состоит в браке, то необходимо получить справку об отсутствии официально зарегистрированных отношений.
Заключение соглашения
Существует определенный вид договора переуступки права аренды земельного участка, который составляется в двух экземплярах.
Следуя примеру оформления, обязательно учитываются конкретные нюансы и особенности сделки.
Соглашение составляется в зависимости от решения финансовой стороны вопроса, какой способ расчета выбрали стороны перед заключением контракта.
Возможно два варианта:
| Новый арендатор погашает долг за первого арендатора, передавая средства арендодателю | эти средства являются своеобразным выкупом земельного участка |
| Новый арендатор увеличивает стоимость переуступки на сумму, равную размеру долга первого арендатора перед арендодателем | затраченная сумма учитывается в расходах юридического лица |
Составлять соглашение нужно грамотно, учитывая требования законодательства. Любые нарушения со стороны нового арендатора могут повлечь за собой досрочное расторжение контракта.
Какие сведения содержит
Стандартный договор переуступки прав содержит несколько обязательных сведений:
| Паспортные данные сторон, место постоянной регистрации обоих участников сделки | а также данные земельного участка — адрес, кадастровый номер, общая площадь |
| Описание способа передачи обязанностей и прав по свершенной сделке | и основания возникновения права на аренду прежнего пользователя земельным участком. Это договор аренды, кадастровые документы, сведения о внесении арендной платы |
| В случае долга прежнего арендатора перед арендодателем указывается способ погашения задолженности, общая сумма | если средства засчитываются в счет арендной оплаты, то это обязательно учитывается при составлении соглашения. Для предупреждения конфликтных ситуаций стоит расписать финансовый вопрос подробно |
| Справка из Росреестра об отсутствии обременений на земельный участок | не находится в аресте, не заложена, не является предметом судебных споров |
| Условия оплаты за использование земельного участка | сроки, размер. Указывается периодичность внесения средств — ежемесячно, ежеквартально и т.д. |
| Собственник может наделить нового арендатора обязанностями по уплате налога, расходов по улучшению земельного участка и т.д. | данный момент вносится в договор только по соглашению сторон |
| Права и обязанности сторон | перечисляется стандартный перечень возложенных обязательств. Можно включать дополнительные пункты, но по согласию обеих сторон |
| Период действия договора | условия и причины досрочного расторжения соглашения |
| Ответственность сторон за соблюдение условий договора | а также способы разрешения конфликтов и дата подписания соглашения, подписи сторон |
Несмотря на существующую стандартную форму договора, стороны могут вносить изменения на свое усмотрение. Изменение условий соглашения допускается только при согласии обоих участников сделки.
По договору переуступки можно передать только те права, которыми был наделен арендатор. Но при участии собственника возможны изменения и дополнения.
Регистрация договора
Регистрировать договор аренды требуется при условии, что контракт составляется сроком более 1 года.
Процедура платная, размер госпошлины составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.
При регистрации соглашения учитывается несколько важных деталей:
| В некоторых случаях выгоднее оформить договор субаренды | при котором не требуется согласие собственника (если возможность субаренды прописана в договоре) |
| При переуступке получать согласие собственника не требуется | но после регистрации стороны обязаны уведомить владельца надела о смене арендатора |
| При участии в сделке юридических лиц | возможны сложности с передачей прав аренды |
Порядок уплаты платежей
Вносить оплату за аренду земельного участка необходимо с учетом нескольких нюансов:
| Размер оплаты, а также сроки внесения обговариваются новым арендатором и арендодателем | этот момент обязательно указывается в договоре. Касательно сроков, возможно два варианта — вносить средства в строго указанное время (например, 10 числа каждого месяца) или до определенного числа (например, до 10 числа каждого месяца) |
| Ответственность за несвоевременное внесение арендной оплаты должна обговариваться в договоре | арендатор обязан в указанные сроки передавать арендодателю указанную сумму. В случае задержки по неуважительной причине начисляются пени |
| Способы оплаты выбираются сторонами | это может быть перечисление на карту, банковский счет, наличный платеж. Желательно, за каждый платеж просить квитанцию |
В каких случаях можно получить отказ
В некоторых случаях переуступка прав аренды невозможна. Рассмотрим причины отказа:
| В договоре аренды | не прописана возможность переуступки прав или собственник сразу указал в соглашении запрет на смену арендатора |
| Земля предназначена для ведения сельского хозяйства | а на ней планируется строительство жилого дома. В этом случае требуется сменить назначение участка, после чего переуступать права аренды |
| Если на земельном участке находятся несанкционированные здания | для строительства которых не были получены разрешения |
| Если земельный участок находится под арестом | участвует в судебном деле или наложен запрет на осуществление с ним юридических манипуляций |
| Долг за аренду также является запретом на переуступку прав аренды | и иные обстоятельства, рассматриваемые как нарушение законодательства |
Переуступка прав аренды подразумевает передачу полномочий и обязательств по использованию земельного участка третьему лицу.
Договор может заключаться на весь период аренды или на меньший срок. Переуступка позволяет сохранить территорию в случаях, когда возникли временные финансовые трудности или нет необходимости содержать участок.
Как правило, согласие собственника не требуется, но он должен быть уведомлен о проведенной манипуляции для предупреждения разногласий.
