Под термином «застройщик» подразумевается лицо, которое занимается строительством жилых зданий на своем земельном участке.
При реализации своих намерений оно использует предоставленные гражданами материальные средства, которые вкладываются ими в строительство жилого здания.
Мера предусматривает обеспечение граждан жилыми помещениями.
Заключение ДДУ
Заинтересованные стороны подписывают договор, позволяющий гражданам участвовать в строительстве жилого дома.
Его оформление осуществляется по принципам, заложенным в статью 4 ФЗ-214.
Его условия должны составляться с соблюдением нормативов законодательных актов, которые направлены на сохранение прав потребителя.
Сообразно заложенным в него условиям, одна сторона предоставляет свои материальные средства для строительства жилого дома, а другая обязуется его построить.
При его подписании возникают определенные правоотношения, позволяющие предоставившему свои средства лицу получить отдельное жилое помещения на праве собственности.
В содержании договора ДУ указываются:
| Характеристика объекта строительства | который строится застройщиком на основании проектной документации |
| Дата сдачи воздвигнутого здания | и передачи дольщику жилого помещения |
| Договорная стоимость | и порядок осуществления платы за покупаемое жилье |
| Гарантии ввода | в эксплуатацию жилого здания |
Все условия договора должны быть обоснованы соответствующими предписаниями нормативно-правовых актов.
Он приобретает законную силу со дня осуществления регистрации в Росреестре.
Отражение в законе
Процедура вовлечения материальных средств граждан регламентируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Механизм их использования в строительстве разработан сообразно нормативам указанного выше акта.
Он был испущен законодателем 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ.
Он предусматривает:
| Оформление | долевого участия граждан |
| Реализацию ценных бумаг | если многоквартирное здание возводится силами жилищно-строительного кооператива характеризуемого как «накопительный» |
Действие указанного выше акта не распространяется на случаи строительства зданий за счет инвестиционных вложений.
Законодатель налагает запрет на уступку прав по инвестиционному соглашению в пользу лица, который приобретет право собственности в строящемся здании.
Права дольщика
Участвующее в долевом строительстве лицо наделяется определенными правами.
Они предусмотрены в предписаниях Гражданского кодекса, Федерального закона «О защите прав потребителей».
Он был издан законодателем в целях усовершенствования системы долевого строительства 7 декабря 1992 года под номером 2300-1.
Сообразно нормативам указанных выше актов дольщик вправе выставить застройщику свои претензии относительно допущенных им нарушений условий договора ДУ.
Претензии могут носить следующий характер:
| Устранение в короткие сроки | выявленные в ходе эксплуатации жилого помещения недостатки |
| Производство ремонтных работ | на бесплатной основе |
| Уменьшение стоимости договора | если застройщик не намеревается устранять несоответствие построенного здания с проектной документацией на него |
| Возмещение расходов дольщика | образованных в результате неисполнения застройщиком своих обязательств либо их ненадлежащего исполнения |
Любой участник долевого строительства может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если застройщик допустил ущемляющие права дольщика нарушения.
К тому же, он вправе истребовать от застройщика возврата вложенных им средств.
В такой ситуации в отношении застройщика применяется мера воздействия сообразно статье 14.8 Кодекса об Административных правонарушениях.
Обязанности застройщика
В число основных обязанностей лица, которое возложило на себя функции застройщика входит:
| Получение разрешения на строительство многоквартирного дома | в установленном законодателем порядке |
| Оформление права собственности | права аренды на земельный участок, где предполагается строительство здания |
| Публикация за 14 дней до дня заключения ДДУ проектной документации в периодических изданиях | размещение информации на официальных сайтах застройщика в сети интернет |
| Предоставление проектной документации в Управление государственного строительного надзора | орган государственной регистрации права собственности с недвижимостью и проведению с ним сделок при заключении договора с первым участником |
| Сохранение оригинала проектной документации | внесение в нее изменений в установленном порядке и в сроки |
| Предоставление любому обратившемуся к застройщику лицу | дольщику для ознакомления проектные документы |
| Целевое использование предоставленных гражданами материальных средств | возведение многоквартирного дома в установленный договором срок с последующей передачей его дольщикам |
| Направление дольщику уведомления об окончании строительства | за месяц до передачи здания в эксплуатацию, если договором не был установлен срок его сдачи либо за 14 дней, если он был указан в договоре |
| Передача разрешения на введение построенного дома в эксплуатацию в Росреестр | мера должна быть осуществлена на протяжении 10 дней вслед за его получением |
| Возвращение денежных средств | вместе с процентными начислениями на них лицу, который расторгнул договор на участие в долевом строительстве |
Перечень обязанностей застройщика является исчерчивающим, подлежащим к исполнению при строгом соблюдении условий договора.
Государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия
Законодатель ввел обязанность осуществление регистрации всех видов поправок, вносимых в проектную документацию по долевому строительству.
Они способствуют изменению условий договора, который подписывается дольщиком и застройщиком.
Составить претензию на недостатки в квартире по договору долевого участия читайте в статье: претензия по договору долевого участия в строительстве.Закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, читайте здесь.
Норма предусмотрена положениями статьи 17 Федеративного закона № 214-ФЗ.
Правила оформления
Дополнительное соглашение оформляется при внесении поправок в проектную документацию, изменении срока сдачи в эксплуатацию возводимого застройщиком здания.
Оно должно быть зарегистрировано сообразно указаниям нормативно-правовых актов в реестре органа государственной регистрации, поэтому необходимо подать соответствующее заявление.
К нему прилагаются документы:
| Паспорт заявителя, удостоверяющий его личность | при подаче заявления уполномоченным лицом помимо его паспорта предоставляется доверенность на его имя, оформленное в нотариальной конторе |
| Оригинал | дополнительного соглашения с его копией |
| Договор ипотечного кредитования | если для финансирования долевого строительства были использованы кредитные средства |
| Квитанция | о внесении государственной пошлины |
Дополнительное соглашение оформляется на любое изменение, которое вводится в проектную документацию вне зависимости от назначения.
Необходимо заметить, что все виды регистрационных действий выполняются на основании заявления.
Образец документа
Единой формы для оформления дополнительного соглашения законодателем не введено, поэтому каждый застройщик может разработать свою форму.
Но она должна отражать все виды поправок, изменений, которые были введены застройщиком.
Например, в нем может содержаться информация относительно переноса срока сдачи объекта строительства.
Право выбора его подписи остается за участником, который принял решение о вступлении в долевое строительство.
Как правило, любой застройщик в него вносит графу, что дольщик не возражает против установления нового срока передачи здания в эксплуатацию.
Если он подписывает такого рода документ, то лишается права получения неустойки с застройщика.
Он освобождается от уплаты неустойки без каких-либо последствий для себя.
В противном случае, право предъявления претензий сохраняется за дольщиком.
Пример заполнения
Как правило, дополнительное соглашение применяется с целью уточнения условий, заложенных в основной договор.
В содержании дополнительного соглашения указывается:
- место, дата его заключения;
- персональные данные сторон, подписавших его;
- ссылку на основной договор, его реквизиты;
- основания оформления дополнительного соглашения. Преамбула — «заключили настоящее дополнительное соглашение»;
- дата вступления в законную силу, его срок действия;
- реквизиты подписавших соглашение сторон, их подписи, печать.
При внесении изменений дополнительным соглашением во избежание в будущем непредвиденных ситуаций целесообразно вписать их в соглашение:
1. Изложить пункт договора в следующей редакции:
«__. ____________________», пишется новая редактура соответствующего пункта;
и/или
2. Пункт ___ (в пункте ___ слова «___») из содержания договора исключить;
и/или
3. Дополнить текст договора пунктом ___ следующего содержания:
«__. ____________________».
Оплата госпошлины
В соответствии с указаниями статьи 333.17 Налогового кодексас граждан при обращении в государственные органы, муниципальные образования и иные учреждения изымается пошлина.
Она подлежит изъятию за совершение действий по просьбе граждан, обладающих некой юридической значимостью.
Исключением их правил является действо, которое совершается консульскими учреждениями РФ.
Факт совершения подтверждается платежной квитанцией, в которой делается отметка банка либо регионального органа Федерального казначейства.
Не исключается вероятность уплаты посредством электронной формы. Норма предусмотрена в положениях Федеративного закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».
Он был испущен законодателем 27 июля 2010 года под номером 210-ФЗ.
Размер госпошлина за регистрацию дополнительного соглашения к договору долевого участия равен 350 рублям вне зависимости от правового положения производящих уплату лиц.
Госпошлину обязаны платить все юридические и гражданские лица, о чем отмечено в статье 25.3 НК.
Она уплачивается до подачи заявления по месту их совершения действий в наличной либо безналичной форме.
Срок готовности
В соответствии с нормативами законодательных актов передача здания осуществляется вслед за получением разрешения, позволяющего ввести построенный дом в эксплуатацию.
Его выдает в Управление государственного строительного надзора субъекта Федерации, который производит госприемку возведенного многоквартирного дома, отдельных этапов строительства.
Дольщик до акта приемки-передачи может истребовать с застройщика оформления акта о несоответствии объекта, его отдельных элементов проектной документации, если оно имело место быть.
Если застройщик нарушает срок сдачи воздвигаемого объекта, то обязан оформить дополнительное соглашение, в котором утверждается новый срок.
Сообразно положениям Федеративного закона № 210-ФЗ срок регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия составляет 5 календарных дней со времени подачи документов.
Хотя другие виды документов, протоколов подлежат регистрации на протяжении 18 календарных дней.