В понимании обывателя новостройка – это жилье в только что построенном доме. Квадратура и планировка таких квартир радует глаз и обещает счастливую жизнь своим покупателям.
Однако зачастую между застройщиком и будущим собственником недвижимости возникают трения, касающиеся внесения квартплаты.
Сегодня рассмотрено, с какого момента и кто должен оплачивать коммунальные услуги за жилье, законное обоснование этого, а также судебная практика рассмотрения нерешенных вопросов мирным путем.
Коммунальные платежи в новом жилье
Квартплата в новостройке, по сути, ничем не отличается от вторичного рынка жилья.
Она включает в себя:
| Ежемесячные расходы | на ремонт и эксплуатацию дома и основных коммуникаций |
| Плата на капитальный ремонт | общего имущества собственников жилья |
| Оплата предоставленных и потребленных коммунальных услуг | электричество, водоотведение газ и т.д. и оплата услуг по управлению многоэтажкой |
| Плата за уход | и содержание общедомовой территории и расходы на оплату вывоза бытового мусора |
Таким образом, квартплата представляет собой не только расходы на оплату потребленных собственником благ, но и другие услуги.
В случае если квартира в новостройке еще не куплена, в общем подъезде все равно горит электричество, работает лифт, мусоропровод и т.д.
Встает вопрос, кто должен оплачивать эти расходы с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до покупки или арендыотдельно взятой квартиры?
Ответ необходимо искать в Жилищном Кодексе Российской Федерации.
Законодательство
ЖК РФ официально разъясняет права и обязанности собственников и нанимателей жилых помещений.
А также регулирует сроки оплаты и сроки возникновения обязанности вносить ежемесячные платежи за получение коммунальных услуг:
| Собственник | ответственность за ежемесячные расходы жкх возникает с момента получения свидетельства о праве собственности на жилье |
| Арендатор | с момента подписания соответствующих документов с арендодателем |
| Наниматель | при подписании договора найма или социального найма |
| Те, кто принимает жилые помещения на баланс после разрешения на ввод в эксплуатацию | после осмотра принимаемого жилья и подписания приемопередаточного акта. Данный документ подтверждает, что будущего владельца все устраивает, недостатков и нареканий нет |
Все это прописано в статье 153 Жилищного кодекса.
Те, кто на законных основаниях проживают и используют жилые помещения, обязаны с момента появления определенных прав на недвижимость оплачивать все коммунальные услуги в полном объеме в установленные сроки.
Необходимые документы
Если необходимость оплачивать коммунальные счета возникает с момента приема-передачи жилья, то получение субсидий и льгот лишь с момента прописки в собственной квартире.
Но практика показывает, что между этими событиями может пройти довольно долгое время.
Процесс становления «хозяином» жилого помещения можно условно разделить на 3 этапа:
| Подписания приемопередаточного акта | и получение ключей от квартиры |
| Получение кадастрового паспорта на недвижимость в Бюро технической инвентаризации (БТИ) | для этого необходимы следующие документы:
Сотрудники БТИ проведя необходимые измерения и зарисовки, изготовят кадастровый план квартиры в течение 30 дней |
| Регистрация права собственности на жилое помещения | придя в регистрационные органы нужно предъявить:
|
В Росреестр потребуется предоставить как оригиналы, так и копии вышеперечисленных документов.
Свидетельство готовится в течение 1 месяца. После его получения купленная квартира будет находиться в вашей собственности.
С какого момента будет начисляться квартплата в новостройке?
Если внимательно изучить Жилищный кодекс Российской Федерации, а именно статью 153, становиться понятно, что оплачивать счета придется только после того как будет оформлена сделка купли-продажи и получена на руки заветная «зеленка».
Казалось бы, новоселам повезло — можно спокойно проводить ремонт, наводить уют и ни за что в течение этого времени не платить. Но не тут то было.
Все тот же Жилищный кодекс Российской Федерации гласит, что обязанность вносить плату за жилье и коммунальные услуги возникает не только с момента получения права собственности, но и с момента заселения помещения в установленном законом порядке.
Выглядит это так:
| Потенциальный хозяин квартиры приходит в ТСЖ | орган местного самоуправления или к застройщику |
| Берет ключи | и разрешение на осмотр жилья |
| Если после визуального осмотра | квартира подходит по всем параметрам, подписывается акт приема передачи жилого помещения |
Именно в этот момент на еще не официального владельца жилья возлагается обязанность регулярно и в полном объеме вносить квартплату за используемое помещение.
Официальное завершение строительства
После того как построенное многоэтажное, многоквартирное здание сдано в эксплуатацию, строительство считается завершенным.
После этого застройщик может поступить с объектом недвижимости следующим образом:
| Передать на баланс управляющему органу все общее имущество новоиспеченной многоэтажки | то есть заботы и расходы по дому уже будет нести либо управляющая компания, либо товарищество собственников жилья, либо военное министерство, либо местные органы самоуправления |
| Продавать жилплощади частным и юридическим лицам | и оформлять на нее соответствующие правоустанавливающие документы |
Таким образом, официальное завершение строительства еще не является моментом начала внесения платежей за коммунальные услуги.
Видео: как принять квартиру в новостройке
Между государственной сдачей многоэтажного объекта недвижимости в эксплуатацию и моментом появления у отдельных квартир собственников может пройти некоторое количество времени.
Обычно в течение полугода продается от 30 до 50% квартир построенного дома.
В течение всего этого времени расходы по обслуживанию и уходом за общедомовым имуществом несет сам застройщик или иная организация, которой был передан на баланс дом.
При продаже или долевом участии в строительстве недвижимости зачастую в договоре прописывается, что данные издержки будут возложены на дольщика или будущего собственника.
Отчасти это правильно, но по существующему законодательству обязательств выплачивать коммунальные платежи за период до подписания акта приема-передачи у владельца не возникает.
Акт приема-передачи
Осмотр будущей собственности и подписание акта приема-передачи является важным мероприятием, к которому необходимо отнестись со всей ответственностью и придирчивостью.
Документы необходимые для оформления субсидии по квартплате читайте в статье: документы для субсидии на квартплату.Как получить субсидию на квартплату в Москве в 2017 году, читайте здесь.
Осмотр выбранного помещения лучше всего проводить при дневном, естественном освещении.
Безжалостное солнце выявит все тщательно скрываемые недоработки и дефекты -трещинки, сколы и т.д.
Не стесняйтесь открывать все, что можно открыть. Проверяйте работу и прочность закрытия дверей, оконных рам, балконных блоков, наличие и работоспособность сантехнического оборудования.
Если все в порядке — подписывайте акт и забирайте ключи. С данного момента квартира является вашей на законном основании — заселении.
Приемопередаточный акт должен быть оформлен в трех экземплярах, подписываются также все три акта.
Первый остается у застройщика или иной организации, на чьем балансе находится многоквартирный дом.
Второй экземпляр — будущему собственнику жилья. Третий — направляется в регистрирующие государственные органы.
Право собственности по договору
В случае, если покупатель приобретает жилье по договору купли-продажи и не принимает квартиру в эксплуатацию по приемопередаточному акту, то право собственности на квартиру появляется лишь с момента регистрации жилья в органах Росреестра.
Для проведения данной процедуры потребуются следующие основные документы:
| Договор на участие в долевом строительстве | в случае если будущий собственник участвовал в поэтапном возведении будущего жилья |
| Акт приема-передачи квартиры в эксплуатацию | кто бы ни проводил жилье и не принимал его, при регистрации недвижимости в Росреестре этот документ просто необходим |
Как только недвижимость будет зарегистрирована, собственник жилья получает на нее законные права и соответственно обязанности.
А именно своевременно оплачивать расходы по содержанию дома и коммунальных услуг.
Образец претензии застройщику
Никто не застрахован от ошибок. После подписания акта приема-передачи возможно выявление существенных недоделок или дефектов.
Для будущего собственника это не повод устранять чужие недоработки за свой счет.
Это повод грамотно составить претензию строительной компании или другой организации, которая передавала недвижимость.
Претензия обоснованна в случаях, когда:
| Требуется устранить недостатки | возникшие по вине застройщика |
| Доказано | что при строительстве и проведении отделочных работ использовался некачественный материал |
| Велось непрофессиональное строительство | неподготовленными людьми и коммуникации не были подведены в квартиру |
Претензия пишется на имя застройщика в двух экземплярах. Дефекты и имеющиеся недоработки должны быть описаны в деталях, четко и ясно.
Желательно указать все детали, четкие факты, суммы, сроки. Лучше лично отнести претензию в офис строительной фирмы.
Одни экземпляр доложен быть зарегистрирован как входящая почта представителем застройщика.
Второй – остается у владельца квартиры с обязательной отметкой о регистрации обращения (дата, должность и ФИО сотрудника, подпись).
Судебная практика
Застройщик обязан рассмотреть претензию и в течение 10 дней устранить недостатки в сданном помещении либо предоставить собственнику жилья аргументированный отказ.
В случае отсутствия какой-либо реакции со стороны застройщика смело обращайтесь в суд.
При положительном решении вопроса понесенные судебные издержки также будут компенсированы ответчиком.
Подать иск в суд на нерадивого застройщика можно как самостоятельно, так и через доверенное лицо.
Перед подачей искового заявления в суд рекомендуется прибегнуть к услугам строительно-технических экспертов.
Они обоснованно и профессионально зафиксируют все имеющиеся недостатки, а также реально определят стоимости их устранения.
В суде экспертное заключение сыграет огромное значение.
Покупка жилья, в новостройке или на вторичном рынке, радостное событие для каждой семьи.
Однако не стоит, находясь в положительном эмоциональном состоянии, «спускать с рук» строительные ошибки, недоработки и дефекты.
И уж тем более закрывать на них глаза или удалять самостоятельно, за свой счет.
Также не давайте себя обмануть и при начислении коммунальных услуг.
Даже не являясь официальным собственником, оплачивайте полученные коммунальные блага, но внимательно читайте квитанции, чтобы не заплатить лишнего.
