Законом предусмотрена такая сделка – можно передать свои права на недвижимость, то есть уступить их третьему лицу.
Нужно ли платить какие-либо налоги? Если да, то какой? И кто его платит?
Данная сделка заключается только по нормам гражданского законодательства. Как в любой гражданской сделке, здесь есть свои стороны, а также предмет.
По соглашению между сторонами, одна сторона продаёт за оговоренную денежную сумму своё право на конкретную недвижимость.
Есть ещё одна сторона, которая соглашается на предложенные условия, покупает данное право.
Все стороны остаются в плюсе, так как негативных последствий практически не существует, кроме переходящих к покупателю рисков.
Соглашение составляется с учётом мнения все лиц, участвующих в сделке. Это:
| Изначальный владелец права | это застройщик или строительная компания. Также владельцем может выступать и собственник, если речь идёт о перенайме |
| Покупатель недвижимости, или тот, с кем заключён договор на аренду | он также и покупатель права, и продавец его третьему лицу и тот, кто покупает это право |
Сделка всегда оформляется по тому же принципу, что и изначальный договор, так как именно он является основанием для оформления цессии.
При нотариальном заверении основания сделки, и соглашение о цессии нужно также заверить.
Принято считать, что предметом цессии может выступать исключительно вещное право. Но это не так! Особенно если речь идёт о долевом участии.
Если дольщик полностью не расплатился со строителями, это не является препятствием к заключению сделки цессии.
Но, нужно обязательно получить письменно оформленное согласие от застройщика о том, что он не имеет возражений относительно смены должника.
В таком случае, переходит не только право, но и сам оставшийся долг. Покупатель права должен быть об этом заранее уведомлён.
Как оформляется сделка
Сделка должна быть заключена и оформлена правильно. В противном случае, всегда можно найти нюансы, которые приведут к тому, что она будет признана несостоявшейся.
Поэтому нужно придерживаться следующих этапов:
| Найти цедента, то есть лицо, которое купит право | есть такие юридические фирмы, имеющие определённую базу относительно клиентов на уступку. Стоимость их услуг зависит от того объёма работ, который нужно проделать посредникам |
| Перед тем, как что-либо решать, стороны должны устно обсудить условия предстоящей сделки | когда стороны придут к устному консенсусу, необходимо составить предварительное соглашение |
| Ещё раз нужно обсудить все условия | а потом составить и заключить основной договор |
| Чтобы не попасть в мошеннические схемы, необходимо пригласить с собой юриста, который занимается именно вопросами цессии | он внимательно просмотрит все пункты договора. Но лучше это сделать на стадии предварительного соглашения |
| Когда договор будет подписан, его необходимо зарегистрировать в Росреестре | договор начинает своё действие с момента его подписания, а не регистрации |
Вторичный договор должен полностью соответствовать первичному договору на приобретение права.
Если первичный договор заверен у нотариуса, то и вторичный договор также нужно заверить.
Видео: налог с продажи квартиры. Уплата налога с продажи квартиры
Какие документы понадобятся
Чтобы заключить договор цессии, а потом зарегистрировать его в Росреестре, необходимо подготовить комплект документов.
Это делают все стороны сделки, вне зависимости от того является она двух- или трёхсторонней.
Нужно собрать:
| Документы каждой стороны | к таковым относится:
|
| Выписка из реестра | в ней содержаться сведения о том, не находится ли данный застройщик в состоянии признания его финансово несостоятельным, а также не ликвидируется ли оно |
| Документы, подтверждающие законность строительства | к таковым документам можно отнести:
|
| Документы, подтверждающие произведение расчётов между сторонами первичного договора | если стороны цессии находятся в законном браке, то необходимо согласие супруга каждой стороны на совершение сделки |
| Если в отношении объекта недвижимости уже совершались какие-либо сделки | то необходимо подготовить всю сопроводительную документацию |
| Если происходит покупка права по ЖСК | то нужно представить протокол собрания, в котором указано, что цессионарий принимается в члены данного кооператива, а также документ на оплату пошлины на регистрацию |
Платится ли налог с переуступки
После совершения и регистрации сделки нужно уплатить налог. Это делают:
| Изначальный покупатель | обязанность по уплате подоходного налога |
| Вторичный покупатель | он должен платить налог на купленную квартиру, как только будет официально оформлено вещное право |
Но каждая сторона сделки имеет право на определённые налоговые послабления. Эти послабления называются вычетами, а их сумма зависит и от суммы сделки, и от других факторов. Эти нюансы нужно учитывать.
Подоходный налог уплачивается по ставке:
| В соотношении 13% от полученного дохода | если налогоплательщик работает в России и здесь же платит налоги |
| В соотношении 30% от этой же суммы | для тех граждан, которые таковыми не являются |
Использовать право на такое послабление могут те граждане, которые официально трудоустроены и платят все необходимые налоги.
Обязанность по подаче сведений ложится на плечи гражданина. Он должен до 30 апреля следующего года, в котором получен доход, сдать налоговую декларацию и документы, подтверждающие продажу, в налоговую инспекцию по месту своей регистрации.
Права собственности на квартиру
После того, как недвижимость будет оформлена в собственность, на неё нужно будет уплачивать налог на имущество.
Сумма налога к уплате рассчитывается исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
Граждане уплачивают налог согласно платёжным документам, которые рассылает налоговая инспекция по адресу, который указан как место постоянной регистрации.
Сумма налога к уплате рассчитывается как 0,1% от кадастровой стоимости объекта в год.
Согласно ст. 409 НК РФ, уплатить налог нужно до 01 декабря следующего года, который идёт за тем, в котором рассчитывался налог. То есть, за 2015 года нужно было уплатить налог до 01. 12. 2017 года.
О договоре переуступки права требования по договору долевого участия читайте в статье: договор переуступки права требования в 2017 году.Какие есть риски при покупке квартиры по переуступке прав, читайте здесь.
Налог на имущество физлиц — региональный налог, поэтому налоговые ставки по нему могут меняться распоряжением властей. Но, они могут быть ниже, но не выше тех, которые установлены в ст. 406НК РФ.
Категории льготников, которые уплачивают налог по заниженным ставкам или же не уплачивают его вовсе, также устанавливаются местными властями.
Как правило, к таким относятся:
- пенсионеры;
- многодетные семьи;
- военнослужащие.
При продаже и покупке
По договору цессии существует и продавец, и покупатель права. Продавец после заключения сделки, получает определённую сумму дохода. С этой суммы он должен уплатить подоходный налог.
Однако есть исключение — если продавец владел недвижимостью более 5 лет, он полностью освобождается от уплаты налога. Такая льгота называется имущественным вычетом.
Налог на доходы физлиц уплачивается по ставке:
| 13% | для граждан, которые являются резидентами нашей страны, то есть работают в России и перечисляют налоги в бюджет нашей страны |
| 30% | для граждан, которые таковыми не являются |
У покупателя не возникает никакой обязанности относительно уплаты налогов после покупки недвижимости. Но он также имеет право применить имущественный вычет, согласно ст. 220НК РФ.
Вычет может быть применён только в том случае, если покупатель недвижимости официально трудоустроен и платит в бюджет налог на свои доходы.
Если договор купли-продажи недвижимости заключается между близкими родственниками, то обязанности по уплате налога не возникает ни у одной из сторон. Но близкое родство необходимо будет доказать.
Близкими родственниками считаются:
- Супруги.
- Родители и дети.
- Бабушки, дедушки и их внуки.
По договору долевого участия
Обязанность по уплате налога при переуступке прав долевого участия возникает у продавца. Но он также может использовать вычет от продажи.
Он может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на ту сумму, которую первоначально заплатил строительной компании. Покупатель не должен уплачивать никаких налогов.
Законодательные нормы
Как уже упоминалось, это сделка, отвечающая нормам гражданского законодательства. Поэтому стоит ориентироваться на ст. 388—390 ГК РФ.
Если основоположником сделки является долевое участие, то необходимо иметь в виду Закон № 214-ФЗ.
Обязанность по регистрации цессии прописана в ст. 164 ГК РФ. Порядок и сроки уплаты налогов после сделки регулируются соответствующими статьями НК РФ — главой 23 и главой 32.
Можно ли получить вычет
И покупатель, и продавец недвижимости имеют право на получение имущественного вычета в соответствии со ст. 220 НК РФ.
Покупатель может получить вычет в размере:
| С суммы покупки объекта недвижимости, не превышающей 2 млн. рублей | то есть, покупателю будет представлен вычет в размере 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей |
| Если же сумма вычета меньше, так как стоимость жилья ниже 2 млн. рублей | в сумму к вычету можно включить расходы на отделку, на ремонт, на перепланировку и прочее. Все расходы должны быть подтверждены документально |
| Если покупатель привлекает для покупки недвижимости ипотечные средства | то он может получить вычет с уплаченных по кредиту процентов |
Продавец недвижимости также имеет право получить вычет:
| С суммы, которая получена им после продажи жилья, но не более чем с 1 млн. рублей | то есть, он может получить от государства 1 000 000 * 13% = 130 000 рублей |
| Если есть договор ДУ | то сумму налогооблагаемого дохода продавец может уменьшить на ту сумму, которая была уплачена строительной компании |
Для получения вычета необходимо подать документы в налоговую инспекцию по месту регистрации налогоплательщика.
Документы нужно сдать до 30. 04. следующего года, который следует после того года, в котором был получен доход.
Нужно представить следующие документы:
- справку с работы по форме 2-НДФЛ;
- декларация по форме 3-НДФЛ;
- документы, подтверждающие право на вычет;
- документы, подтверждающие все понесённые налогоплательщиком расходы.
Вычет не выдаётся на руки наличными деньгами. Он переводится на указанный налогоплательщиком счёт, либо налогоплательщик не уплачивает подоходный налог до тех пор, пока полностью «не выберет» свой вычет.
Не стоит забывать об обязанности по уплате налога. Если вовремя не заплатить налог, то налогоплательщика ожидает штраф и пени за неуплату и просрочку.
