Покупка квартиры в новостройке на заемные средства практически не отличается от ипотеки на вторичное жилье.
Но есть несколько нюансов, о которых необходимо знать до обращения в банк и подачи заявки на кредит.
Касаются они, прежде всего, требований финансовых организаций и условий оформления кредита, в том числе, подписание договоров.
Изучая условия предоставления займа на приобретение квартиры в новостройке, нельзя оставить без внимания особенности сделки:
| В списке документов отсутствует свидетельство о собственности | оно выдается только после сдачи дома в эксплуатацию, поэтому фактически собственником является застройщик. После выдается технический паспорт на квартиру |
| Поскольку отсутствует главный документ – свидетельство о собственности | банк не может оформить квартиру в залог и наложить на недвижимость обременение. Кредит выдается после оформления специального документа – права требования. Он дает банку возможность конфисковать жилье в случае неуплаты кредита. После завершения строительства квартира становится залоговым имуществом |
| Кредитование возможно на этапе строительства | что выгодно для заемщика – квартира обойдется дешевле |
| Оценканедвижимости | требуется только после ввода дома в эксплуатацию |
| В договоре кредитования указывается две процентные ставки | первая – высокая, назначается временно, до сдачи дома, а вторая – сниженная, назначается после перехода квартиры в залог банку |
Для получения одобрения на ипотеку, потребуется соблюсти ряд условий банка:
- российское гражданство;
- стабильный, высокий доход, официальное трудоустройство;
- положительная кредитная история.
Многие финансовые организации дают одобрение на покупку квартиры у аккредитованных застройщиков. Это уменьшает выбор строительных компаний и квартир.
Это не все условия ипотечного кредитования, уточнить их можно при обращении в банк.
Участие в долевом строительстве
Покупка квартиры в строящемся доме подразумевает участие в долевом строительстве, согласно ФЗ № 214 от 2004 г.
Данный способ приобретения квартиры в ипотеку пользуется огромным спросом в России, несмотря на существующие риски.
Схема достаточно проста — инвестиционные и строительные компании привлекают для возведения новых домов средства дольщиков.
Как только оканчивается строительство дома, квартиры переходят в собственность лиц, ставших дольщиками.
Такой метод приобретения недвижимость позволяет сэкономить до 30%, поэтому ипотека на новостройки распространена.
Участие в долевом строительстве подразумевает большие риски как для банка, так и для заемщика.
Строительство может быть остановлено или заморожено на неопределенный срок по различным причинам.
В этом случае заемщик остается без квартиры, а банк без залога и гарантии того, что кредит будет выплачен.
Из-за высоких рисков процентная ставка по данной программе увеличена на 4-5% по сравнению с обычной ипотекой.
Но после перехода квартиры в залог ставка понижается. Это основная особенность покупки недвижимости в новостройке.
Есть еще одна особенность, но на практике она практически не встречается.
Согласно условиям кредитного договора, если срок ввода дома в эксплуатацию затягивается, заемщик имеет право расторгнуть договор с банком в одностороннем порядке.
Кредитор обязуется вернуть выплаченные деньги с процентами и в дальнейшем своими силами решать вопросы с застройщиком.
Видео: ипотека на новостройки с господдержкой
Банк автоматически становится дольщиком, принимая на себя права на будущую квартиру.
Для заемщиков участи в долевом строительстве дает следующие преимущества:
- Возможность стать собственником новой квартиры с улучшенной планировкой.
- Сэкономить на покупке квартиры до 30%.
- Ипотека не требует поручительства, залогом выступают права на будущую квартиру.
Но есть и недостатки сделки:
| Отсутствие возможности | быстрого заселения в квартиру |
| Увеличенные | проценты по кредиту |
| Риски | связанные с задержкой сроков ввода дома в эксплуатацию, которые не предусмотрены в договоре доплатой |
| Возможные дефекты и недоделки | проблемы с регистрацией собственности |
К сожалению, полностью исключить риски невозможно. Но вероятность их возникновения снижается до минимума при сотрудничестве с проверенным застройщиком.
Покупка квартиры в новостройке возможна также под залог имеющейся недвижимости.
В этом случае действует программа классической ипотеки без завышенных процентных ставок.
Переуступка прав
Второй вариант покупки квартиры в новостройке – это переуступка прав.
Сделка осуществляется с целью передачи прав на будущую квартиру до момента сдачи дома в аренду и получения свидетельства о регистрации собственности.
Порядок переуступки регламентируется законодательными актами, схема достаточно отработана, вероятность мошенничества практически исключается.
Переуступка прав выгодна тем, что жилье можно купить с хорошей скидкой. Но его стоимость будет, в среднем, на 20% дороже первоначальной цены застройщика.
Поэтому перепродажа квартир считается выгодным средством заработка.
Но далеко немногие банки готовы предоставить кредит на покупку недвижимости без присвоенного на нее права собственности.
По сути, квартиры еще нет, она лишь запланирована застройщиком. Есть только право требования, позволяющее после окончания строительства получить квадратные метры.
Для покупателей такая сделка – большой риск, а если для покупки используются банковские заемные средства, то для кредитора.
Поэтому оформить ипотеку без проблем в выбранном банке удается только при условии, что в залог уходит имеющееся дорогостоящее имущество.
Недостатки и преимущества
Приобретать квартиру в новостройке выгодно по нескольким причинам:
| Низкая стоимость квартир | стоимость жилья не будет увеличиваться, даже при изменениях на рынке недвижимости (по этой причине выгодна и сама ипотека, в отличие от длительных накоплений) |
| «Голые» стены позволяют самостоятельно выбрать дизайн и отделочные материалы | и меньшая бумажная волокита |
| Покупка квартиры напрямую у застройщика избавляет от рисков, связанных с мошенничеством при продаже недвижимости | в том числе, в случаях, когда в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, право на метры имеют лица, находящиеся в местах лишения свободы и т.д.). Квартира «голая» в плане не только ремонта, но и истории |
Из недостатков сделки отмечается:
| Высокий процент | и длительное ожидание квартиры |
| Не все новостройки Москвы | доступны к покупке в кредит |
| Не все банки предоставляют ипотеку | для квартир в строящемся доме |
| Необходимость проведения капитального ремонта | на который потребуется немало денег и большие риски |
Если говорить о выгодной ипотеке, то она возможна в трех случаях:
| При покупке квартиры с участием средств государственного бюджета | полученные участниками социальных льготных программ. Например, «Молодая семья» |
| При реализации корпоративных ипотечных программ | разрабатывающихся работодателями для стимула к работе своих сотрудников |
| При отсутствии фиксированной высокой процентной ставки | выгодная ипотека – это уменьшение процента после перехода квартиры в залог банку |
Ипотека в новостройке
Часть особенностей оформления ипотеки для покупки жилья в новостройке мы рассмотрели.
Остается еще несколько особенностей, и касаются они государственных субсидий, социальной ипотеки.
Военная
До 2005 года приобрести квартиру по военной ипотеке можно было только на вторичном рынке.
Сейчас военнослужащим доступно для покупки жилье в строящемся доме.
Для этого необходимо быть участником программы НИС. Оформление ипотеки проводится после получения сертификата, дающего право на субсидию.
Судебная практика по военной ипотеке читайте в статье: судебная практика по ипотеке.Регистрация снятия обременения по ипотеке в 2017 году, читайте здесь.
В дальнейшем от заемщика потребуется продолжать нести службу на протяжении срока кредитования.
В этом случае ипотека будет погашена за счет средств Минобороны.
Под материнский капитал
Используя средства материнского капитала, семья может приобрести квартиру в новостройке с несколькими условиями:
| Каждый член семьи | супруги и дети будут зарегистрированы в этой квартире |
| Каждому члену семьи выделяется | доля от имущества (равная со всеми) |
| На каждого члена семьи будет приходиться | не менее 18 квадратных метров |
Чтобы вложить материнский капитал в ипотеку, потребуется написать заявление в Пенсионном фонде по месту прописки.
В случае одобрения сертификат предъявляется в банке при оформлении ипотеки.
Материнский капитал может быть использован в качестве первоначального взноса или для погашения части задолженности.
Без первоначального взноса
В качестве первоначального взноса заемщик может использовать средства материнского капитала и другие субсидии, предусмотренные государством.
Если же покупка совершается полностью за личные средства, а в данный момент нет возможности внести 10-20% от стоимости квартиры, то в ипотеке почти наверняка будет отказано.
Иной вариант возможен в двух случаях:
| Заемщик предоставляет в качестве залога | дорогостоящее имущество, стоимость которого значительно превышает размер кредита |
| Ипотека оформляется | под большие проценты |
Выбор банка
Оформление собственности в новостройке с ипотекой начинается с выбора банка. И в этом, казалось бы простом процессе, возможны трудности.
Немногие кредитные организации готовы разделить с заемщиком риски, связанные с покупкой квартиры в недостроенном доме.
Поэтому все чаще потенциальные клиенты банка слышат отказ, либо им сообщают о приостановке программы кредитования новостроек.
Заемщикам предлагается либо обычная ипотека под залог недвижимости, либо потребительский кредит на меньшую сумму.
Подобрать банк можно иным путем. Практически все строительные компании сотрудничают с банками.
Покупая квартиру у определенного застройщика, стоит поинтересоваться, с какой финансовой организацией он сотрудничает.
Если покупка осуществляется переуступкой прав у специализированных инвестиционных компаний, то также рекомендуется обратиться к банку, с которым сотрудничает организация.
Это увеличивает шансы на одобрение заявки и снижение процентной ставки.
Пошаговая инструкция оформления
Процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке несколько отличается от классической ипотеки.
Важно соблюсти требования банка, собрать необходимые документы и удостовериться в надежности застройщика.
Поскольку различного рода махинации имеют право на существование, бдительность должна быть на высшем уровне.
Этапы оформления ипотеки:
| Выбор жилья/застройщика и обращение в банк | возможен другой вариант – обращение в банк, с которым есть опыт сотрудничества или просто желание получить ипотеку в конкретной организации, где уточняется список строительных компаний, прошедших аккредитацию |
| После получения одобрения от банка | с застройщиком заключается договор долевого участия, внесение платежа по необходимости и обсуждение деталей дальнейшей покупки |
| Регистрация договора | в государственных органах |
| Обращение в банк | предоставление договора, оформление имущественных прав |
| Составление кредитного договора | и договора страхования |
| Перечисление средств | на счет строительной компании |
Стоит отметить, что выплачивать кредит необходимо с момента его оформления, не дожидаясь окончания строительства.
Фактически заемщик платит за пока не существующую квартиру.
Что касается сотрудничества с застройщиком, то перед заключением договора необходимо убедиться в наличии и подлинности следующих документов:
| Свидетельство о присвоении права собственности | на земельный участок, где возводится дом |
| Инвестиционный контракт | и акт перераспределения квартир |
| Разрешение на строительство | акт о проведенной экспертизы, подтвержденные государственными органами |
Сомневаясь в своих юридических знаниях, для подтверждения подлинности стоит пригласить юриста.
На это дольщики имеют полное право. Иногда банк может потребовать предоставить копии перечисленных документов или направляет своего специалиста для изучения их подлинности.
Противиться данным условиям нельзя, в противном случае в предоставлении ипотеки будет отказано.
Необходимые документы
Для оформления ипотеки требуются документы:
| Паспорт | и второй документ |
| Трудовая книжка | заверенная работодателем копия |
| Справка о доходах | за прошедшие 6 месяцев |
| Договор долевого участия | документы на имущество, предоставляемое в залог (по необходимости) |
Банк может потребовать и другие документы, в зависимости от условий кредитования и выбранной программы.
Виды договоров
Оформление ипотеки на квартиру в новостройке подразумевает заключение договоров с застройщиков.
Вид документа зависит от выбранной системы покупки:
| Договор долевого участия | заключается с застройщиком на этапе строительства дома. Согласно документу, построенный объект передается дольщикам после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию |
| Договор переуступки прав | заключается с обладателем права требования до момента получения свидетельства о присвоении права собственности |
| Предварительный договор | заключается между дольщиком и застройщиком для дальнейшей передачи прав собственности |
| Договор с рассрочкой | данный вид документа подразумевает постепенную выплату обозначенной суммы без участия банка и кредита, но не регистрируется в госорганах. Рассрочка, хоть и выгодна покупателю, но не рекомендована, поскольку данный документ дает застройщикам возможность обманывать потенциальных собственников |
| Договор участия в кооперативе | заемщик вступает в организованный кооператив и оплачивает паи и членские взносы, общая сумма которых составляет стоимость квартиры. Договора этого типа заключать лучше совместно с грамотным юристом |
| Вексельный договор | покупатель приобретает не квартиру, а векселя, сумма которых равна стоимости жилья |
Возможные расходы
К преимуществам покупки квартиры в новостройке можно отнести отсутствие затрат на проведение оценочной экспертизы.
Она будет необходима после ввода дома в эксплуатацию, но обходится значительно дешевле, чем оценка вторичного жилья.
Поэтому заемщик экономит, в среднем, 10 тысяч рублей. Но без расходов все же обойтись не получится.
Личные средства потребуется вложить в:
| Консультацию юриста | обращение с целью проверки подлинности документов застройщика |
| Оформление договора долевого участия | в государственных органах (госпошлина) |
| Оформление страховки | сумма распределяется на весь период кредитования |
В некоторых случаях возможна оплата комиссии банку за выдачу кредита.
Покупать квартиру в новостройке выгодно в финансовом плане. Снижена стоимость жилья, отсутствуют многие расходы.