Солидарное финансовое участие в возведение многоквартирного дома — инвестиционный инструмент, дающий возможность многим россиянам приобрести собственное жилье.
Конечно, строительство жилого объекта ведется довольно долго. А что делать, если жить самостоятельно в отдельной квартире хочется уже сегодня?
Для этого создан правовой инструментарий, называемый «залог прав требования».
В этой статье рассмотрим, что это такое, где подобный залог применяется, и какие организации готовы принять его в обмен на денежные средства.
Договор залога права требования по договору долевого участия представляет собой будущее право собственности.
Оно возникает после сдачи строительного объекта и подписания приемопередаточного акта.
Если у семьи нет особого желания или возможности (полное отсутствие постоянного места жительства и т.д.) ожидать окончания строительных работ по возведению многоквартирного дома, они могут в течение быстрого времени приобрести свое собственное жилье.
Для этого необходимо будет обратиться в выбранную финансовую организация с заявлением о желании оформить ипотеку.
А в качестве залога предоставить банку свой действующий договор долевого участия.
Федеральный закон Российской Федерации №214 сообщает, что такой договор при всей его кажущейся эфемерности (квартиры, как и дома, еще не существует), обладает определенной юридической силой.
Договор долевого участия предполагает наличие двух сторон:
| Застройщик — строительная компания | обязующаяся в определенные ограниченные сроки, возвести объект жилой недвижимости (многоквартирный дом), произвести в нем все необходимые работы, ввести его в эксплуатацию и оформить передаточный акт на квартиру, указанную в договоре |
| Дольщик-гражданин | обязующийся внести установленную договором сумму в полном объеме в течение определенного времени (одномоментно или согласно графику поступления денежных средств). По окончании строительства и отделочных работ дольщик после осмотра готовой квартиры обязан подписать акт приема-передачи жилого помещения |
Чтобы приобрести недвижимость в ипотеку и при этом в качестве залога предоставить свой договор по долевому участию, необходимо обладать определенным уровнем дохода.
Ведь вам придется заплатить и за будущую, строящуюся квартиру и ежемесячно вносить платежи по ипотеке.
Залог прав требования по договору долевого участия в 2017 году
В 2017 году, в связи с мировым финансовым кризисом, количество граждан, желающих оформить ипотеку, несколько снизилось.
Это объясняется серьезными колебаниями на рынке валют, нестабильностью рубля, повышением процентных ставок по кредитам и т.д. Жизнь простых граждан стала дороже и нестабильнее.
Вступать в какие-либо долговые обязательства и совершать определенные сделки многие просто боятся.
Однако, те, кто в предыдущие годы вступил в долевое строительство, вполне могут позволить себе приобретение жилья на ипотечные заемные средства.
Для этого всего лишь нужно в качестве залога предложить банкам договор долевого участия в возведении многоквартирного дома.
В данной ситуации ДДУ выступает объектом залога, но не как недвижимость, ведь ее еще не существует, а значит, не существует и права собственности на нее.
При оформлении ипотеки финансово-кредитная организация рассматривает предоставленный ей договор долевого участия в строительстве как залог прав требования от застройщика реализовать свой строительный проект.
Если дольщик не получает вовремя квартиру от строительной компании, он имеет возможность отстаивать свои права всеми доступными методами.
В случае передачи договора долевого участия в качестве залога, эти права требования переходят к банку.
То есть с нерадивым застройщиком, не выполняющим свои долговые обязательства, будет «разбираться» не простой гражданин, плохо разбирающийся в юридических тонкостях и не обладающий необходимыми знаниями, а солидное финансово-кредитное учреждение.
В строительстве
При заключении договора долевого строительства обе стороны обмениваются определенными обещаниями.
Дольщик обязуется в полном объеме внести денежные средства на строительство будущей жилой недвижимости.
Застройщик же в свою очередь обязуется возвести многоквартирный дом и одну из них передать собственность дольщику.
Видео: заключаем договор долевого участия правильно
Для того чтобы оформить ипотеку и в кратчайшие сроки купить новое жилье, в которое можно тут же въехать для проживания, дольщик может предать свои права на строящуюся квартиру кредитной организации.
Теоретически, если до момента окончания строительных работ, дольщик не выплатит всю сумму по ипотечному кредиту, новенькая квартира будет принадлежать банку.
Как только дольщик полностью исполнит свои долговые обязательства перед банком, залог вернется к нему обратно.
Таким образом в активе «смышленого» дольщика окажется два объекта жилой недвижимости.
В пользу банка
Залог прав требования — серьезная процедура, которая при неисполнении заемщиком своих договорных обязательств, всегда оборачивается в пользу банка.
Естественно, что ни одна финансово-кредитная организация не выдаст свои денежные средства кому бы то ни было под «честное слово».
Всем нужны гарантии и минимизация рисков. Определенные банки готовы пойти навстречу клиентам и в случаях, если у потенциального заемщика отсутствует в собственности недвижимость, принять в качестве залога права требования.
При негативном развитии событий (невозможность оплачивать ежемесячные ипотечные платежи, просрочки и т.д.) банк реализует свое право и изымет построенную квартиру, ранее преданную в залог.
Кредитование
Каждый договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.
Образец дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве читайте в статье: дополнительное соглашение к договору долевого участия.Отражение в законе о долевом участии в строительстве, читайте здесь.
После проведения этой процедуры у дольщика появляется право требования от строительной компании, выступающей в роли застройщика, выполнить свои договорные обязательства в полном объеме в установленные сроки.
Исходя из сути Федерального закона «Об ипотеке» можно сказать, что подобные права требования могут выступать самостоятельным и полноценным предметом залога и обеспечивать выполнение обязательств заемщика перед банком.
Если вы хотите оформить ипотеку под залог договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, будь готовы к тому, что кредитная организация будет проверять:
| Компанию-застройщика | будет проводиться проверка его уставных документов, наличие и подлинность лицензий, разрешений на строительство, а также тщательно изучаться репутация компании (средства массовой информации, судебные решения, арбитражные споры и т.д.). Чем выше рейтинг застройщика на рынке строительных услуг, тем больше вероятность одобрения ипотечного кредита для вас |
| Объект договора долевого участия | соответствие этапов строительства сопутствующей разрешительной документации, совпадение сроков и т.д. |
В Федеральном законе «Об ипотеке» указано, предмет ипотечного договора определятся указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Соответственно, если предметом залога выступает право требования, то должно быть четко указано на основании чего оно появилось у заемщика.
В ипотечном договоре должен быть указан номер договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, а также полное наименование органа, осуществившего регистрацию права залогодателя.
Если что-либо из этого не указано в документах (у заемщика нет этих данных или они отсутствуют вообще), договор залога не будет считаться заключенным.
А регистрирующие органы откажут в обязательной государственной регистрации такого «ненастоящего» договора.
Варианты для дольщиков
Если гражданину по тем или иным причинам необходимо оформить кредит в банке, в качестве залога можно предложить банку действующий ДДУ в качестве залога по кредиту.
Можно оформить как простой потребительский договор кредитования, так и ипотечный.
Главное, чтобы банк не сомневался в успешности затеянного строительства. Многие специалисты в финансово-кредитной сфере советуют для кредитования обращаться в ту организацию, которая обслуживает застройщика.
Например, банк выдавал строительной компании деньги на возведение многоквартирного дома или проводит операции по расчетам.
Такой банк полностью «в теме» строительства, имеет всю необходимую документацию о застройщике и объекте недвижимости, а также понимает реальное финансовое состояние строительной фирмы и ее возможности.
Ответственность застройщика
При строительстве многоквартирного дома компания-застройщик имеет право привлекать различные денежные средства, в том числе и заемные.
Перед тем как одобрить кредит строительной фирме кредитная организация обращает внимание на:
| Деловую репутацию | наличие спорных ситуаций, решений суда, конфликтов по осуществлению строительной деятельности |
| Уже построенные объекты недвижимости | количество, возведенных многоквартирных домов, а главное их качество о многом расскажет службе безопасности банка |
| Опыт фирмы-застройщика | от того, сколько лет компания находится на строительном рынке своего региона или области также зависит лояльность к ней кредитной организации |
Получить кредит на строительство фирма-застройщик может как до подписания договоров с дольщиками, так и после:
| До подписания | естественно при подписании кредитного договора банк потребует от компании какого-либо подтверждения выполнения ею своих долговых обязательств. В этом случае застройщик в качестве залога выставит, имеющийся земельный участок, предназначенный под строительство многоквартирного дома |
| После подписания | если кредит оформляется после того, как уже подписаны все договора долевого участия, то в качестве залога для банка будет выступать также земельный участок и/или еще недостроенный дом |
Важно помнить, что согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, если земельный участок находится в залоге, то все постройки, которые появились на нем за это время, также будут являться собственностью банка.
Как обычно, банки всегда оказываются в выигрыше.
Если вдруг строительная компания не сможет расплатиться по кредиту, то банковской организации достанется не только земельный участок, который изначально выступал в роли залога, но и совершенно новенький, многоэтажный дом.
Договор залога
Как и все другие официальные документы, договор залога прав требования оформляется в текстовом варианте по определенному стандартному образцу.
Важным условием подписания этой закладной является:
| Формальное уведомление компании-застройщика | если дольщик в полностью оплатил свое участие в долевом строительстве, будущая квартира полностью принадлежит ему, поэтому мешать гражданину передавать свое имущество кому-либо в залог никто не имеет права |
| Государственная регистрация | договор залога прав требования в обязательном порядке должен быть соответственно оформлен в органах Росреестра |
Пакет документов
Чтобы зарегистрировать закладную на право требования, необходимо в первую очередь обратиться в органы Росреестра и предоставить необходимые документы:
| Заявление | пишется от лица каждой из сторон (заемщик-залогодатель и банк-залогодержатель) |
| Оригинал и копия | документа, удостоверяющего личность заявителя и договора долевого участия |
| Платежный документ | подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию |
| Кредитный договор | ради которого оформлялась закладная |
| Если заемщик состоит в законном браке | может понадобиться согласие второго супруга (при оформлении договора долевого участия в период официального супружества) и т.д. |
В каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные документы.
Необходимый перечень можно увидеть в офисах Росреестра или уточнить у компетентного сотрудника.
Регистрация
Регистрация подобного договора происходит в штатном режиме:
| Вы приходите в офис Росреестра | и подаете необходимый пакет документов (включая предварительно оплаченную квитанцию государственной пошлины) |
| Если все документы собраны правильно | и не требуется чего-либо еще, сотрудник Росреестра заберет их под расписку и назначит дату, когда можно будет забрать их назад |
Стоит помнить, что государственная регистрация договора является неотъемлемым условием получения денежных средств от банка.
Образец
Образец договора залога права требования можно увидеть на информационных стендах в кредитных организациях, работающих в этом направлении, в интернете, а также в юридических консультациях.
Типовой бланк договора содержит в себе:
| Дату и точное время передачи | а также полное техническое описание будущей квартиры (этаж, общая площадь, количество комнат, качество и количество отделочных работ и т.д.) |
| Основания на получения права собственности на недвижимость | договор долевого участия в строительстве многоэтажного дома |
Размер госпошлины
Чтобы получить кредитные деньги от банка, необходимо в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре договор залога права требования.
Всем известно, что любая регистрация прав предусматривает оплату государственной пошлины.
Это необходимая мера и избежать подобных расходов никак не удастся.
В настоящее время стоимость госпошлины составляет:
| Для граждан (физических лиц) | 1000 рублей |
| Для организаций, учреждений, компаний (юридических лиц) | 4000 рублей |
Многие семьи решаются вступить в «долгострой», чтобы рано или поздно получить для себя и своей семьи новое, комфортабельное жилье.
Дата сдачи жилого объекта недвижимости напрямую будет зависеть от стоимости квартиры, указанной в договоре участия в долевом строительстве.
Чем дешевле выходит квартира, тем дольше придется ждать.