Построить частный жилой дом, в котором будет тепло и уютно всей семье — мечта многих россиян. Однако возвести семейное жилище на любом понравившемся клочке земли или светлой лесной полянке нельзя.
Все земли Российской Федерации поделены на отдельные категории, каждая из которых имеет свое отдельное целевое назначение.
Для жилых построек определили территории, которые обозначили аббревиатурой ИЖС.
Индивидуальное строительство разрешено в нашей стране только на этих землях.
Приобретая участок ИЖС, собственник должен понимать, что в этом случае у него не будет никаких проблем с документами, а значит и с законом, а также по окончании строительных работ не случится дополнительных вопросов с постоянной регистрацией собственника и его семьи.
Каждая земельная категория, существующая на основании российского законодательства, имеет свое определение, а также специфические характеристики и особенности.
Основными отличиями участков ИЖС от всех остальных являются:
| Строительство | возведение жилого дома является основным назначением земель ИЖС. Если на вашем участке будет построено множество хозяйственных построек (баня, сарай, гараж, хозблок и т.д.), но не будет жилья, пригодного для проживания, будет считаться, что земельный надел используется не по целевому назначению и в некоторых случаях может быть изъят из вашего пользования |
| Денежные средства | на участках ИЖС постройка осуществляется только за счет финансовых возможностей собственника или владельца участка. Это отличает данную категорию земель от других, где можно привлекать заемные, кредитные или инвестиционные средства для возведения жилых многоквартирных домов |
| Этажность | при строительстве частного жилого дома существуют определенные ограничения, которые отличают индивидуальное строительство от коллективного или многоквартирного. На участке ИЖС законодательно разрешена постройка жилого здания, высотой не более 3 этажей |
| Проживание | частный жилой дом подразумевает проживание в нем всего одной семьи. Причем понятие семьи в данном случае берется более широкое, чем «мама + папа + несовершеннолетние дети». В доме, построенном на участке ИЖС, могут проживать несколько поколений одной семьи. Главное, чтобы у них было общее ведение хозяйства |
| Ограничение на коммерческое использование | запрещено получать прибыль от постройки частного дома на участке ИЖС. Если вы построили 3-этажный дом на своем земельном наделе и решили использовать его в качестве гостиницы и хостела, вы столкнетесь как минимум с проблемами оформления подобного жилого строения, и как максимум у вас возникнут неприятности с законом (вплоть до ликвидации) |
| Обязательства властей | каждый участок ИЖС в обязательном порядке обеспечивается подводом основных коммуникаций (газ, свет, вода), проезжей дороги и устройством инфраструктуры |
| Прописка | земельным участкам, предназначенным для строительства жилых домов, присваиваются полноценные почтовые адреса, что в дальнейшем гарантирует беспрепятственную постоянную регистрацию по месту жительства собственникадомовладения и членов его семьи |
Также важно отметить, что недвижимость, построенная на участках с назначением ИЖС, свободно участвует в гражданском обороте и подлежит купле-продаже, аренде, дарению, наследованию и прочим действиям.
Предоставление наделов
В Российской Федерации определенные категории граждан при соответствии выставленным условиям и требованиям могут получить земельные участки, пригодные для строительства частных жилых домов, на безвозмездной основе.
Такой государственный «подарок» можно получить только один раз в жизни.
Бесплатные наделы от государства имеют предельные минимальные и максимальные размеры.
Они зависят от:
- региона предоставления участка ИЖС;
- количество свободной земли, доступной для строительства;
- спроса населения на бесплатные участки;
- экономической ситуации в регионе и т.д.
Также любой россиянин может арендовать понравившейся участок ИЖС у федеральных и муниципальных властей.
Аренда земли у государства стоит намного дешевле, чем у частных лиц. К тому же по окончании строительных работ на арендованном участке ИЖС и вводе жилого объекта в эксплуатацию, возможен выкуп государственной земли.
Цена участка в такой ситуации будет составлять всего лишь 2,5% от кадастровой стоимости.
Эта сумма в разы ниже рыночной стоимости земли и подобная сделка очень выгодна для собственников жилья.
Законодательство
Основные понятия, связанные с частным жилищным строительством, определяются и регулируются Земельным Кодексом Российской Федерации.
Данный законный акт включает в себя:
| Основные понятия ИЖС | и особенности предоставления участков, предназначенных для строительства, гражданам |
| Порядок передачи прав собственности | на земельные наделы |
| Ограничения, налагающиеся на жилые постройки, возведенные на участках ИЖС | не более 3 этажей, соответствие СНиПам, строительство за счет собственных средств, проживание только одной семьи и т.д. |
| Особенности предоставления участков ИЖС | льготным категориям граждан на безвозмездной основе |
Необходимо помнить, что обязательным условием владения земельным участком ИЖС является его непосредственное целевое применение.
Если вы не строите жилой дом на земле, предназначенной для этих целей, значит, вы нарушаете закон.
Если вы получили участок муниципальной или государственной земли и не выполняете своих обязательств по его использованию, у вас просто могут изъять его и передать другим, более активным гражданам.
Земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства
Индивидуальное строительство допустимо только на поселенческих землях.
Видео: выбираем землю под индивидуальное строительство
К ним относятся территории, расположенные внутри населенного пункта и в непосредственной близости от него.
Зачастую к таким землям относятся и сельскохозяйственные угодья (ЛПХ), которые можно без особых трудностей перевестив другую категорию или добиться добавления другого вида разрешенного использования земли.
Каков размер
Решение о площади, выделяемых земельных участков, принимается органами местного самоуправления на основании действующих нормативных актов.
В каждом регионе существуют свои правила и стандарты по предоставлению земли.
Однако минимальный размер земельного участка, в среднем по стране, составляет 3 сотки.
Такой надел дает возможность собственнику не только возвести жилой дом, но и расположить необходимые хозяйственные и рекреационные зоны на территории домовладения.
Максимальная площадь земельного участка ИЖС ограничена законодательно и не может быть более 1500 кв.м.
С домом
Возможность получить земельный участок государственной или муниципальной земли на безвозмездной основе существует только до тех пор, пока на земле нет жилой постройки.
Если на государственной земле возведен объект недвижимости, пригодный для постоянного проживания, такой участок земли можно получить:
| По договору социального найма | во многих населенных пунктах числятся такие участки с жилыми домами, которые используют в качестве резерва для непредвиденных ситуаций (предоставление жилья погорельцам, беженцам и т.д.) |
| В аренду | заключение арендного договора с муниципалитетом обойдется вам намного дешевле, нежели съем жилого помещения у частного арендодателя |
Кому бесплатно?
Развитие индивидуального жилищного строительства является одной из основополагающих задач муниципальных органов.
Чем больше жилых домов появляется в населенном пункте, тем быстрее идет экономическое и демографическое развитие области.
Поэтому существуют законодательные акты, разрешающие выделять земельные наделы льготным категориям граждан на безвозмездной основе.
В каждом регионе категории могут меняться, но в целом по стране они выглядят следующим образом:
| Многодетные семьи | граждане, имеющие трех и более детей, обычно являются малоимущими и нуждающимися в улучшении действительных условий проживания, поэтому данная категория имеет преимущественное право на выделение участков ИЖС |
| Инвалиды | получить земельный участок от государства могут не только люди с ограниченными физическими возможностями, но и члены их семей, причем в первоочередном порядке |
| Молодые семьи, проживающие в сельской местности и имеющие необходимые для села специальности | такие граждане имеют возможность участвовать в государственной программе, направленной на привлечение определенных квалифицированных специалистов в село и получить бесплатно надел земли |
| Пенсионеры, постоянно проживающие в селе не менее 5 лет | также имеют приоритетное право на получение бесплатного земельного участка |
| Семьи, потерявшие кормильца из-за участия в боевых действиях | вдовы и дети погибшего имею возможность приобрести бесплатно участок земли и начать строительство жилого дома |
Порядок выделения земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, их площадь и другие параметры определяются местными администрациями в индивидуальном порядке.
Статус земли
Многие россияне не видят особой разницы между аббревиатурами, касающимися земельных наделов, и не понимают, что это такое.
Все эти ИЖС, СНТ, ДНП и т.д. звучит для простых граждан как некая «тарабарщина», за которой ничего важного не скрывается.
На самом же деле существуют важные отличия между этими категориями земель.
В зависимости от статуса земельного надела владельцу разрешается:
| Построить жилой дом | пригодный для постоянного проживания и оформления регистрации по месту жительства |
| Заняться огородничеством | завести сельскохозяйственных животных и птиц |
Между этими земельными участками есть одна важная схожесть. Все они не должны быть использованы в коммерческих целях.
То есть получение прибыли от строительства дома и садово-огородного хозяйства, расположенного на таком земельном участке не допустимо.
Рассмотрим основные отличия различных категорий земель друг от друга.
СНТ
Садовое некоммерческое товарищество характеризуется том, что управление земельными участками происходит коллективно и любые решения принимаются на общем собрании участников.
СНТ обычно расположены на сельскохозяйственных землях, поэтому изначально в таких товариществах нет ни электричества, ни воды, ни газа.
Строительство многоквартирного дома на участке под ИЖС читайте в статье: многоквартирный дом на участке ИЖС.Получение разрешения на строительство на землях ИЖС, читайте здесь.
Общим коллективным решением определяются следующие вопросы и проблемы:
| Планирование и подвод к территории товарищества | и затем по участкам основных коммуникационных систем |
| Благоустройство мест общего пользования | развитие инфраструктуры и прокладка проезжей дороги и т.д. |
В доме построенном на участке СНТ можно даже прописаться. Для этого придется доказывать органам местного самоуправления, что дом пригоден для круглогодичной эксплуатации.
Только после этого администрация вынесет решение о присвоении вашему дачному домику почтового адреса, и вы сможете официально зарегистрироваться на своей жилплощади.
ДНП
Основной целью создания дачного некоммерческого партнерства является, в отличие от СНТ, создание достойного место для отдыха граждан-участников.
Несколько человек, создают партнерство, приобретают на общие деньги земельный участок, выделяют каждому надел, решают, что можно строить и всеми силами облагораживают свою территорию.
На участках ДНП зачастую даже не встретить грядок с петрушкой или зеленым луком, потому что дачники только отдыхают на принадлежащих им участках и не занимаются огородничеством.
Чтобы отдых был полноценным на участках ДНП разрешено строительство жилого дома.
Причем нет ограничений, какой тип жилой постройки вы выберете (летняя эксплуатация или круглогодичная).
Если дачные участки расположены в черте города, то существует возможность постоянной или временной прописки.
Алгоритм оформления
Для того чтобы получить государственный или муниципальный участок земли бесплатно, необходимо выполнить несколько несложных действий:
| Обращение в местную администрацию | и написание заявления |
| Сбор необходимых документов | и ожидание решения органов самоуправления |
Решение по каждому конкретному случаю принимается индивидуально. Однако обычно ожидание длиться не дольше 14 дней.
При положительном вердикте вы получите акт о выделении для вас земельного участка ИЖС.
Сбор документов
Как и любые другие серьезные мероприятия, получение земельного участка не обходится без сбора и предоставления уполномоченным лицам определенного пакета документов.
К ним относятся:
| Заявление | и документ, удостоверяющий личность заявителя |
| Свидетельство | о браке, о рождении детей и прочие документы, определяющие семейное положение заявителя |
| Справка о составе семьи | и документы, подтверждающие отсутствие в собственности у заявителя и членов его семьи земельных участков ИЖС |
| Заключениесоответствующих органов | о проживании заявителя и его семьи в непригодных условиях |
После получения понравившегося участка в свое распоряжение, вам также придется оформлять много документации для строительства будущего жилого дома.
В обязательном порядке необходимо будет получить разрешение на строительство и проектную документацию по объекту недвижимости.
После окончания строительства придется проводить согласования построенного жилого дома и его государственную регистрацию в органах Росреестра.
Возникающие вопросы
Самыми «лакомыми» являются те земельные участки ИЖС, которые уже состоят на кадастровом учете.
На них сразу же можно начитать строительную деятельность, не тратя время и финансы на проведение подготовительных работ.
Если же вы выбрали для себя землю, которая еще нигде не фигурирует, вам придется заниматься оформлением документов на нее.
Необходимо будет провести межевание, определить границы участки и его координаты на местности.
После этого участок будет поставлена на кадастровый учет и ему присвоят идентификационный номер.
Положительные и отрицательные стороны
Земельные участки ИЖС являются единственной территорией, на которой законодательно разрешено индивидуальное жилищное строительство.
Однако такая земля имеет определенные положительные и отрицательные стороны. Рассмотрим их.
К неоспоримым конкурентным преимуществам участков ИЖС можно отнести:
| Почтовый адрес | дому, построенному на землях подобного назначения, в обязательном порядке присваивается почтовый адрес, что недоступно при строительстве жилья на дачных участках или землях садовых товариществ |
| Прописка | благодаря наличию почтового адреса, в жилье, возведенном на участках ИЖС, не возникает проблем с оформлением постоянной или временной прописки |
| Обязательства местных органов самоуправления | каждый участок ИЖС в обязательном порядке обеспечивается подводом основных коммуникаций (газ, свет, вода), проезжей дорогой и устройством инфраструктуры (медицинские учреждения, торговые точки, детские сады, школы и т.д.) |
| Социализация | жители, прописанные в частных дома, построенных на участках ИЖС, в обязательном порядке подлежат постановке на учет в поликлиниках, собесах, дети ставятся на очередь в дошкольные и образовательные учреждения |
| Налоги | для участков ИЖС предусмотрена упрощенная процедура оформления налогового вычета при подаче ежегодной декларации о доходах |
| Финансовое обеспечение | дома, построенные на участках ИЖС, а также сама земля может выступать в качестве залога при заключении кредитных сделок с финансовыми организациями |
При огромном количестве положительных сторон, земельные участки имеют и некоторые недостатки, которые в той или иной мере препятствуют массовому приобретению россиянами земли ИЖС:
| Стоимость | среди всех категорий земель, пригодных для индивидуального жилищного строительства, участки ИЖС имеют самую высокую цену за 1 кв.м., поэтому покупка необходимого участка зачастую недоступна малообеспеченным гражданам |
| Ограничения | предельный максимальный размер земельного участка ИЖС законодательно ограничен и составляет 1500 кв.м., поэтому те, кто мечтает о собственном родовом поместье, будут разочарованы |
| Документация | процесс постройки жилого дома предполагает оформление большого количества документов, невыполнения законодательных предписаний на любом из этапов строительства может привести к тому, что жилое строение будет признано нелегальным |
Строительство частного дома сопряжено со множеством бюрократических нюансов и юридических тонкостей.